【正文】 就是選擇一處海景房，由于我項目的獨特的地理位置，可以說是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的中山路，選擇我們的項目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！個體旅行社經(jīng)營者 本項目無可替代的位置優(yōu)勢及獨有的星級酒店服務體系，為私營旅行社的經(jīng)營者提供了一個可投資購買用于酒店接待，將原本交給酒店的費用變?yōu)樽约旱睦麧櫟拇蠛脵C會。青島得天獨厚的地理及氣候優(yōu)勢、沿海美麗的山海風光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應。2. “中產(chǎn)階級”外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。同時不管是塔樓部分的CONDO還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購買群體應該集中于投資性客戶，因此強調(diào)其產(chǎn)品的投資回報率和低風險尤為重要。而第5種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營，對于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。但是由于第一種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營者三方面來說，風險都比較小，能夠形成共贏的局面。 產(chǎn)權商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營：將物業(yè)從空間上分割開，每一部分都有獨立產(chǎn)權，銷售的同時簽訂統(tǒng)一經(jīng)營的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營，必須要專門的經(jīng)營公司進行統(tǒng)一的經(jīng)營或者招商。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營，沒有統(tǒng)一性，很難將整個物業(yè)價值充分利用起來，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。 分割出售，自主經(jīng)營：將物業(yè)分割成為獨立的商鋪，進行產(chǎn)權銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營，或者出租。這種操作方式回報期比較長，同時也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴重考驗。這種操作方式風險不大，但是對于整個商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會有一定的影響。 整體出租：開發(fā)商建設完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營公司，這樣一般不需要定向建設，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進行設計、建設、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營或者進行二次招商。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風險較小，項目操作周期較短，資金回收速度較快，當然利潤相對也較低。：結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開發(fā)商只負責規(guī)劃、建設，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進行經(jīng)營。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國內(nèi)各地。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設施標準（供參考）東陶衛(wèi)浴設備圣象木地板奧迪斯電梯特靈中央空調(diào)有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)每戶25吋海信電視美的微波爐喬吉抽油煙機該項目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準業(yè)主擔心的就是物業(yè)服務的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項目，扮演國際化都市先行倡導者而成為本市的標志性項目。目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國際精英公寓”在內(nèi)，還沒有一個達到國際標準的酒店式公寓。從國內(nèi)幾個已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。本案公寓的人群與普通公寓的市場輻射是完全不同的。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，酒店式公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務。所謂酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)，是指提供酒店式管理服務的公寓，酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級商圈。在整體規(guī)劃設計、局部細節(jié)設計、設備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項目的整體優(yōu)勢，在具有可能出現(xiàn)的共性競爭優(yōu)勢之外，賦予項目決勝千里的個性化優(yōu)勢，能夠數(shù)年內(nèi)領先于行業(yè)，成為市場標桿，以規(guī)避當前以及今后潛在的競爭風險，差異 + 領先成為我們的核心價值所在。選擇運營公司的威脅：如果開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運營公司非常重要，否則很容易做成簡單的小戶型住宅項目，失去其原有的投資價值。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴格控制，都為本項目帶來了福音。在搞好浮山灣地區(qū)建設和中央商務區(qū)規(guī)劃建設的基礎上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎，補充完善配套設施。以奧運為契機的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運會，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、29條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進行著革命性的提升。l 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級不高，服務不佳，由于未來火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個高檔次的接待酒店，如果我項目引入星級酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場空白點?；疖囂崴賚 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項目位置的預期商業(yè)價值將大大提升。如果我項目能夠從戶型設計采用復式、躍式、三錯層、入戶花園等設計上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場機會點。l 戶型設計上的空白點：青島的房地產(chǎn)項目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設計，造成了許多項目的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島。l 投資空白點：由于青島房地產(chǎn)市場中，真正提出來酒店式公寓概念的應當是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項目的后期管理空白，使該項目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢，使得這種在市場上低投資高回報的酒店式公寓整體稀缺。l 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項目包括百盛大廈、發(fā)達商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項目的美譽度造成了嚴重影響，同時，也使其項目在市場中難于立腳。 未來市場放量的競爭由于青島市2003年開工總量和正在施工總量共2200多萬平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約20%，共計430多萬平方米，再加上今年即將開工的經(jīng)濟適用房，2004年和2005年的竣工總量預計要比2003年有大幅增長，給房地產(chǎn)市場帶來一定的銷售壓力。本項目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設計做到盡善盡美，從周邊項目中脫穎而出。 人流優(yōu)勢：緊靠火車站，是進出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價值高； 交通優(yōu)勢：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。第五部分 項目SWOT分析及總體開發(fā)思路擬定（優(yōu)劣勢）分析 景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店式公寓；同時由于項目緊鄰青島市標志性景點—棧橋，其景觀優(yōu)勢更加突出。 經(jīng)濟效益：銷售價格按保守估計7000元/平方米就可以創(chuàng)造接近40%的投資回報率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。該項目也是華藝集團進駐青島的第一個項目，給進駐青島市場打下堅實的基礎。從如意大廈（主力戶型120—140平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出，所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項目。因此我們要避開大戶型純住宅的市場風險，必須采取小戶型、精設計。由于目前該板塊各項目的定位和建筑設計等存在著各種缺陷，造成了許多項目的銷售不力，同時也為市場化運作留下了機會和空白。從未來發(fā)展來看，隨著沿海三大區(qū)域建設逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，東為中央商務區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢可見一斑。測算地塊周邊年平均酒店消費價格在126元/天/間，酒店消費總量超過6000萬元。新天地魯邦地產(chǎn) 9樓 5200元/平方米 15樓 5680元/平方米主力戶型 ~140平方米 火車站周圍飯店標準件價格及折扣率酒店名稱星級掛牌價格當前折扣率總間數(shù)裝修標準金海大酒店400；2888折168三星鐵道大廈二星460；260；680130貝蒙特酒店220；2605折三星碧海賓館280；300；220五星賓館680；3805折全海景泛海名人四