【正文】 作為商人我們又必須保證在社會(huì)利益得到實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，用前瞻的、唯美的眼光去認(rèn)真耕耘。濃縮近代歷史文化的名人故居；具有典型歐式風(fēng)格的各國(guó)建筑，形成了中西合璧的特色。維多利亞廣場(chǎng)定位于CONDO高級(jí)時(shí)尚公寓，定將成為青島市一座標(biāo)志性建筑！8．1 獨(dú)特銷售主張（USP） 360度無(wú)敵海景！ 361度滿意服務(wù)！[印象 公共餐廳第八部分 營(yíng)銷策劃 維多利亞廣場(chǎng)位于青島火車站廣場(chǎng)對(duì)面，是一座360度全景觀建筑。 影印及傳真服務(wù)大廈還需從多方面考慮節(jié)能與環(huán)保措施，如生活給水的二次消毒、中水系統(tǒng)的采用、空調(diào)制冷煤質(zhì)采用對(duì)大氣無(wú)污染的溴化鋰等。我們認(rèn)為這些一概念可作為本案參考借鑒。我們建議，本案會(huì)所重在配套完善且實(shí)用、不重形式、室內(nèi)外結(jié)合的“泛會(huì)所”概念，除包括健身房、桑拿室、臺(tái)球室、游泳池、美容美發(fā)室、影音室、閱覽室、洗熨衣物、代購(gòu)票物等常規(guī)室內(nèi)設(shè)施，還有空中花園的觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥籠等，另外可考慮保健、旅游等概念，這樣的會(huì)所不會(huì)變成擺設(shè)，而成為吸引消費(fèi)者的賣點(diǎn)。管道：將水管隱起來(lái)，讓人看不到水管外露，或?qū)⒐芾碇梅旁诠艿谰忍厥獠课?，或涂以特殊顏色，比如將管道緊貼墻面，并涂上與墻面相同的顏色，使人感覺不到凸出的管道。外飄窗參考效果圖（3）建筑是城市的外衣，色彩美麗和諧的建筑，可以為城市增添不少風(fēng)采。空間及其組合本案在風(fēng)格的設(shè)定上，應(yīng)處理好各部件空間位置及其組合關(guān)系，無(wú)論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應(yīng)產(chǎn)生最佳的視覺效果。n 形狀：如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。n 陽(yáng)臺(tái)：采取隱蔽式或外露式，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。n 除在陽(yáng)臺(tái)上做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開青島生態(tài)大樓的先河。2. 商業(yè)l 商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合經(jīng)營(yíng)定位，設(shè)置相應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)計(jì)。其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進(jìn)深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分考慮主要房的采光、通風(fēng)及觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。l 輔助用功能間戶的種類應(yīng)多一些，設(shè)計(jì)也應(yīng)更加人性化，使公寓的功能更加完備，如儲(chǔ)藏間、走入式衣柜等。（3）注重舒適性：l 每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實(shí)用率，增強(qiáng)采光通風(fēng)效果。當(dāng)然，一套房特別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)十分嚴(yán)格、十全十美也是不可能的，關(guān)鍵是總體格局要合理。（1）戶型設(shè)計(jì)上要講究功能分區(qū)l 公私分區(qū)：公共活動(dòng)空間（廳、廚房）和個(gè)人活動(dòng)空間（臥室等）分開、不交叉。充分利用所有公共空間進(jìn)行景觀建設(shè)，彌補(bǔ)項(xiàng)目受面積限制外圍環(huán)境建設(shè)不足的缺憾。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)分目標(biāo)客戶，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。 作為一種房屋形態(tài)，Condo起源于上世紀(jì)八十年代的美國(guó)。第七部分 項(xiàng)目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議7．1開發(fā)主題定位 宜家宜商 根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定： 大買家也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，他們一般對(duì)各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨(dú)特的認(rèn)識(shí)，一般情況下針對(duì)這類買家應(yīng)當(dāng)采取按單定做比較切實(shí)可行。而隨著沿海地段開發(fā)和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價(jià)格提升之間的不同步，許多青島本地二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效利用，而物業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)的接受程度，決定其投資導(dǎo)向。第六部分 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 1. “金領(lǐng)階級(jí)” 比如外國(guó)金融保險(xiǎn)貿(mào)易機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司駐青公司高管等；對(duì)于來(lái)自于另外的文化的這一群體，與異域文化融合的最佳結(jié)合點(diǎn)就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購(gòu)物、休閑方便，則他們?cè)谌魏螄?guó)家都會(huì)首選頂級(jí)物業(yè)，這里有他們相對(duì)熟悉的文化小環(huán)境和社交圈，有助于其生意的順利開展和對(duì)市場(chǎng)的逐步了解和接軌。對(duì)于第2種方式，投資回收周期較長(zhǎng)，并且需要選擇一家比較理想、志同道合的專營(yíng)公司介入，也存在著一定的不可預(yù)見性。這種方式一方面可以使購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務(wù)對(duì)投資回報(bào)放心，另一方面也可以使經(jīng)營(yíng)者不用投入太多資金（如果購(gòu)買商鋪，投資額將會(huì)大增）既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時(shí)由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，容易形成統(tǒng)一的品牌力。這種方式的資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營(yíng)中比較重要。 自主招商經(jīng)營(yíng)：一般是開發(fā)商建設(shè)完成后，成立專門的經(jīng)營(yíng)公司或部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。這種操作一般能夠比較成功地進(jìn)行后期經(jīng)營(yíng)。因此，市場(chǎng)機(jī)會(huì)增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)行運(yùn)作。旅游商業(yè)主要指的是結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)特色推出的專門針對(duì)外地游客采購(gòu)本地或世界各地相關(guān)的旅游特色產(chǎn)品的一種商業(yè)形態(tài)。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進(jìn)行炒作；亦或本著酒店式公寓的想法運(yùn)營(yíng)，最后卻做成了商住兩用樓或SOLO。我們的目標(biāo)客戶群體，他們受過(guò)高等的教育，擁有不菲的收入和超前的觀念，他們追求高品質(zhì)的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時(shí)推出，正好滿足了這部分人的需求。酒店式公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達(dá)城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。規(guī)劃限定本項(xiàng)目為住宅、商業(yè)型項(xiàng)目，如何在市場(chǎng)上以差異化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，綜合各種內(nèi)外部資源條件，我們的總體策劃思路定位于以酒店式公寓為主體，突出星級(jí)酒店服務(wù)內(nèi)涵、全新錯(cuò)、躍層小戶型設(shè)計(jì)內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、公共交通）的投資內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位海洋物業(yè)的文化內(nèi)涵。爭(zhēng)取用兩年時(shí)間完成渤海天然氣的引進(jìn)項(xiàng)目，并加快本地天然氣市場(chǎng)的開發(fā)。中山路改造l 百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項(xiàng)目提供了無(wú)限的增值空間和想象力。l 建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項(xiàng)目所存在劣勢(shì)，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。另外，由于中山路改造工程龐大，估計(jì)需要較長(zhǎng)時(shí)間，因此，由于中山路改造形成的拆遷戶客戶以及暫時(shí)撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項(xiàng)目正好可以彌補(bǔ)這個(gè)空白點(diǎn)，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。噪音劣勢(shì)，靠近火車站，噪音污染比較嚴(yán)重，不適合開發(fā)高檔住宅；規(guī)模劣勢(shì)，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益； 市場(chǎng)空白點(diǎn)l 縱觀青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于50萬(wàn)元人民幣，因此低于50萬(wàn)元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場(chǎng)空白，更是海景公寓的市場(chǎng)空白。 行業(yè)優(yōu)勢(shì)：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項(xiàng)目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)施上局限很大。同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面的提升，售價(jià)可以達(dá)到8000—10000元/平方米，投資回報(bào)率可以達(dá)到60%100%。 樹立開發(fā)商品牌：進(jìn)出青島重要門戶，人流量大，順利打造開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌；地塊獨(dú)特，社會(huì)關(guān)注率高，容易塑造開發(fā)商高端品牌。 l 單純的大戶型住宅在周邊的銷售價(jià)格平均在50006500元左右，商住樓價(jià)格在6000—7500元/平方米左右，總價(jià)均在50萬(wàn)以上，銷售情況不理想，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。第四部分 項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢(shì)和特征，又在地理位置上偏于西部。金色海岸雙星地產(chǎn)起價(jià)5280元/平方米（網(wǎng)上1樓） 8~9層平均5650元/平方米新項(xiàng)目金田公寓金田城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）魯邦天項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目銷售時(shí)老城區(qū)的高層住宅市場(chǎng)空白（金田公寓售罄，雙星月租金水平平均2元/平方米日二手市場(chǎng)掛牌情況很多項(xiàng)目賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，CBD核心位置；在青島首推酒店式公寓概念備注其中酒店式公寓總建筑面積13000平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）；主力戶型52平方米（80%）、109平方米（15