【正文】 跟蹤識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn) 識(shí)別剩余的風(fēng)險(xiǎn) 修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃 保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 46 頁(yè) 共 46 頁(yè) 通過(guò)以上監(jiān)控達(dá)到削減風(fēng)險(xiǎn)的目的。同時(shí)加強(qiáng)信息的溝通。預(yù)防和減少損失。減少和接受損失。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃表 表 項(xiàng)目名稱(chēng)： 項(xiàng)目方： 項(xiàng)目組 業(yè)主方： 項(xiàng)目進(jìn)行階段： 施工階段 編號(hào)： 填表日期： 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 45 頁(yè) 共 46 頁(yè) 方面 類(lèi)型 風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施 環(huán)境方面 氣象 可能不利的天氣 每天檢查及時(shí)安排，預(yù)防為主 公共服務(wù) 在進(jìn)行建設(shè)施工時(shí)必須保持公共服務(wù) 訂立制度，嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)防為主 財(cái)產(chǎn)損失可能 是否有制度和措施 可以參加保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移為主，預(yù) 防為輔 施工 進(jìn)度 目標(biāo)是否清楚 。 ⒏最大風(fēng)險(xiǎn)：蘭州及西寧工程造價(jià)的不同影響，招標(biāo)標(biāo)的 ⒐進(jìn)度拖期 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別表 表 項(xiàng)目名稱(chēng)： 項(xiàng)目方： 項(xiàng)目組 項(xiàng)目經(jīng)理： 業(yè)主方： 項(xiàng)目進(jìn)行階段： 施工階段 編號(hào)： 填表日期： 方面 類(lèi)型 風(fēng)險(xiǎn) 識(shí)別 措施 高 中 低 環(huán)境方面 氣象 可能不利的天氣 √ 接受 公共服務(wù) 在進(jìn)行建設(shè)施工時(shí)必須保持公共服務(wù) √ 減少 財(cái)產(chǎn)損 失可能 是否有制度和措施 √ 回避 施工 進(jìn)度 目標(biāo)是否清楚 √ 預(yù)防 原材料供應(yīng)情況 √ 預(yù)防 人員配備情況 √ 接受 費(fèi)用 是否定期進(jìn)行成本結(jié)算 √ 預(yù)防 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 44 頁(yè) 共 46 頁(yè) 成本與計(jì)劃和預(yù)算相比情況 √ 轉(zhuǎn)移 質(zhì)量 目標(biāo)是否清楚 √ 預(yù)防 是否對(duì)照質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行檢查工作 √ 接受 技術(shù) 功能 在項(xiàng)目設(shè)備、材料訂貨和施工前，對(duì)所有可能的設(shè)計(jì)方案是否進(jìn)行了細(xì)致的分析和比較 √ 回避 管理 管理 項(xiàng)目目標(biāo)是否清晰 √ 減少 項(xiàng)目業(yè)主是否積極 √ 轉(zhuǎn)移 項(xiàng)目班子全體成員是否工作勤奮，對(duì)可能遇到的達(dá)風(fēng)險(xiǎn)是否都經(jīng)濟(jì)體討論 √ 預(yù)防 決策是是否征求各方面的意見(jiàn) √ 減少 是否對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析 √ 預(yù)防 3． 2 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)量化結(jié)果 ,為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面效應(yīng)制訂風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略和技術(shù)手段的過(guò)程。請(qǐng)注意曲線(xiàn)圖上折線(xiàn)較陡的月份。在具體施工過(guò)程中，如果能節(jié)余 10%的成本，將是一筆不錯(cuò)的利潤(rùn)。具體如下： ⒈項(xiàng)目管理費(fèi)： 721 萬(wàn) 包括：環(huán)保檢測(cè)費(fèi) 8 萬(wàn)；主體檢測(cè)費(fèi) 4 萬(wàn)；井樁 4 萬(wàn)；強(qiáng)壓10 萬(wàn)；監(jiān)理費(fèi) 12 萬(wàn)；環(huán)保費(fèi) 3 萬(wàn)；施工許可證 1 萬(wàn)；消防電信21 萬(wàn)；節(jié)電節(jié)水 40 萬(wàn)；建管費(fèi) 190 萬(wàn)；產(chǎn)權(quán)證 6 萬(wàn)；排污費(fèi) 10萬(wàn)；利息 60 萬(wàn)；天燃?xì)膺M(jìn)戶(hù) 70 萬(wàn)；電子門(mén) 7 萬(wàn)；回填 6 萬(wàn)；大門(mén) 60 萬(wàn)；變電站 100 萬(wàn)；卷閘門(mén) 12 萬(wàn)；建管人員人身保險(xiǎn) 4 萬(wàn)；購(gòu)車(chē)費(fèi) 23 萬(wàn)；規(guī)劃許可證 4 萬(wàn)；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 50 萬(wàn)。首先應(yīng)該提供清潔、保安、小區(qū)綠化維護(hù)、小區(qū)內(nèi)的房屋維護(hù)等這些基本的服務(wù)，在此基礎(chǔ)上，還要開(kāi)展一些特色服務(wù)，如代購(gòu)車(chē)票、代送物品、代繳各種費(fèi)用 、物品托管、提供各式鐘點(diǎn)工和保姆服務(wù)等。 物業(yè)管理費(fèi)的 確定 二、 本小區(qū)的物業(yè)管理，采用的是港式物業(yè)管理模式，并結(jié)合本小區(qū)的特點(diǎn)，與其它小區(qū)不同，有自已的獨(dú)有特色。 （ 1） 沙盤(pán)模型（小區(qū)整體） 規(guī)模：?jiǎn)蝹€(gè) 5 平方米 數(shù)量：兩個(gè) 費(fèi)用： 2 個(gè)＊ 20200 元 /個(gè)＝ 40000 元 （ 2） 主力戶(hù)型模型 規(guī)模：?jiǎn)蝹€(gè) 1 平方米 數(shù)量： 6 個(gè) 費(fèi)用： 6 個(gè)＊ 1000 元 /個(gè)＝ 6000 個(gè) （ 3）展板、展桌 數(shù)量： 5 套 費(fèi)用： 5 套＊ 200 元 /套＝ 1000 元 合計(jì)： 47000 元 樓書(shū)、彩頁(yè) （ 1） 樓書(shū) 規(guī)格： 21＊ 128K 12 胚 數(shù)量： 10000 份 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 34 費(fèi)用： 30000 元 （ 2） 彩頁(yè) 規(guī)格： 21＊ 128K 雙面 數(shù)量： 100000 份 費(fèi)用： 15000 元 合計(jì)： 45000 元 戶(hù)外廣告牌 規(guī)格： 15 米＊ 20 米＝ 300 平方米 數(shù)量： 1 個(gè) 費(fèi)用： 20 元 /平方米＊ 300 平方米＝ 6000 元 發(fā)布費(fèi)用： 30000 元 /年 合計(jì)： 36000 元 標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型展示圖 規(guī)格： 平方米 玻璃背景 數(shù)量： 10 個(gè) 費(fèi)用： 300 元＊ 10＝ 3000 元 合計(jì)： 3000 元 彩飄（氫汽球、豎幅） 規(guī)格：直徑 2 米 數(shù)量： 4 個(gè) 費(fèi)用： 2020 元（租用） 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 35 合計(jì)： 2020 元； 彩旗、刀旗 （ 1）彩旗 費(fèi)用： 2 元 /面＊ 500 面＝ 1000 元 （ 2）刀旗 費(fèi)用： 100 元 /面＊ 20 面＝ 2020 元 合計(jì)： 3000 元 墻體廣告： 費(fèi)用： 5000 元 合計(jì)： 5000 元 售樓中心布置（室內(nèi)設(shè)備） 費(fèi)用： 20200 元 展銷(xiāo)會(huì)費(fèi)用（推介會(huì)） 費(fèi)用： 30 萬(wàn)元 合計(jì)： 30 萬(wàn)元 1媒體費(fèi)用（廣告發(fā)布） 費(fèi)用： 30 萬(wàn)元 合計(jì)： 30 萬(wàn)元 1其它費(fèi)用 費(fèi)用： 10 萬(wàn)元 合計(jì)： 10 萬(wàn)元 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 36 總計(jì)： 萬(wàn)（不包括銷(xiāo)售人員工資） 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 37 第七部分 物業(yè)管理方案 一、 物業(yè)管理的前 期介入 物業(yè)的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)、管理的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去，這樣可以全面了解物業(yè)，并為以后管理做好準(zhǔn)備。 為了給客戶(hù)留下良好的第一印象，我們可以利用工地圍墻，制作大篇幅精美的墻體廣告，還可在工地圍墻上插上一排小彩旗，以烘托熱烈的施工氣氛和現(xiàn)場(chǎng)的喜慶氣氛。展示區(qū)內(nèi)有小區(qū)各類(lèi)型的模型，小區(qū)的介紹，電視播放宣傳片，熱情的銷(xiāo)售人員為您介紹示范單位的情況??；洽談區(qū)內(nèi)設(shè)多張桌椅，每桌大概四個(gè)座位，桌上還有精致的小擺設(shè)，洽談與展示區(qū)之間隔開(kāi)，避免將展示區(qū)人們的熱鬧帶到銷(xiāo)售區(qū)，影響購(gòu)買(mǎi)者的深思熟慮，務(wù)求令買(mǎi)家感覺(jué)到舒適。其次，投放廣告的頻率要適中――的大型展銷(xiāo)會(huì)（項(xiàng)目推介會(huì)）期內(nèi)，隔二日出一次廣告，讓消費(fèi)深知項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)以及發(fā)展商的實(shí)力不凡。這對(duì)于資金早日回籠可能造成一定的障礙，但是在銷(xiāo)售過(guò)程中，往往會(huì)令我們的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大磊提高。 截止目前，已成功策劃、代理銷(xiāo)售 20 多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中，代理的“銀靜花園”、“寧?kù)o小區(qū)”，曾創(chuàng)下“開(kāi)盤(pán)一個(gè)月時(shí)間，即清盤(pán)”的良好成績(jī)，獲得了各開(kāi)發(fā)商的一致好評(píng)，甘肅新西部房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司既是甘肅省房地產(chǎn)代理企業(yè)一個(gè)品牌，也是甘 肅省房地產(chǎn)代理業(yè)的一匹黑馬。 四、 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 （一） 營(yíng)銷(xiāo)渠道選擇 一家成熟的房地產(chǎn)中介代理商對(duì)各類(lèi)物業(yè)非常熟悉，具有豐富的樓盤(pán)推銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，交由專(zhuān)業(yè)的代理公司從頭到尾負(fù)責(zé)整個(gè)銷(xiāo)售策劃過(guò)程，對(duì)于塑造項(xiàng)目乃至企業(yè)形象上都是有利的，有助于銷(xiāo)售收到更好的效果。 樣本房的裝修應(yīng)以中高檔為標(biāo)準(zhǔn)，家具的擺設(shè)應(yīng)有現(xiàn)代家居品位，突出其優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，還應(yīng)盡力掩飾其結(jié)構(gòu)上的一些不足之處。而在開(kāi)盤(pán)前期，已對(duì)項(xiàng)目作過(guò)大量的宣傳，并且聚集大量有意向客戶(hù)，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天正式公布樓盤(pán)價(jià)格，并在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天舉辦大型的抽獎(jiǎng)活動(dòng)（開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)客戶(hù)均可參加，現(xiàn)開(kāi)現(xiàn)獎(jiǎng)）造成轟動(dòng)效應(yīng)，以達(dá)到最好的廣告效果。 超越，在你想象不到的地方 以綠色為伴，與陽(yáng)光共舞 居住改變生活 售樓書(shū) 售樓書(shū)是有關(guān)物業(yè)的較為詳細(xì)的介紹材料。 ◇ 制作一些戶(hù)外廣告。 ◇ 為擴(kuò)大宣傳效果，將在促銷(xiāo)活動(dòng)的前期，安排銷(xiāo)售人員在西寧市中心地段派發(fā)精美的宣傳彩頁(yè)。 ◇ 制作一系列的電視廣告短片。 銀行按揭和公積貸款。一次付款客戶(hù)給予 97 折優(yōu)惠，首付定金一萬(wàn)元，尾款待甲乙雙方簽合同一次交清。為了銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛更加活躍，除了在 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)布置一些該布置的銷(xiāo)售道具以外，再在銷(xiāo)售同場(chǎng)增設(shè)一套家庭影院（用途：平時(shí)放一些古典高雅或輕松歡快的音樂(lè)，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛；在有客戶(hù)參觀的時(shí)候，可放一些公司及樓盤(pán)的宣傳片。在青海省各州縣，設(shè)立辦事處，以便更好地與地州縣客戶(hù)溝通。 ◇ 大力宣傳，樹(shù)立品牌形象。 ◇ 港 式物管，貼心呵護(hù)； 本小區(qū)采用港式物業(yè)管理，給業(yè)主更貼心的呵護(hù)。 第一期開(kāi)發(fā)四棟多層，這時(shí)，小區(qū)已基本成型，配套設(shè)施已經(jīng)基本成熟，“人氣”聚集，此時(shí)，樓盤(pán)價(jià)格可提高一個(gè)檔次，這時(shí)，也是獲取較大利潤(rùn)的時(shí)機(jī)。 二、 開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 （五） 道路系統(tǒng) 規(guī)劃 小區(qū)出入口 考慮到本小區(qū)的特點(diǎn)（地塊呈長(zhǎng)方形狀），為了更方便業(yè)主的出入，本小特設(shè)兩個(gè)出入口。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證“有山有水有陽(yáng)光”。 (7) 社區(qū)人性化。 (5) 配套完善化。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)要求達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平，力爭(zhēng)獲取“魯班獎(jiǎng)”。 第一， 建筑規(guī)劃符合當(dāng)今時(shí)代潮流； 第二， 建筑的選材用料，要大量運(yùn)用環(huán)保型、國(guó)家推行的新型材料； 第三， 服務(wù)意識(shí)的超前化，物業(yè)管理前期介入 (采用港式物業(yè)管理 )，小區(qū)配套設(shè)施的配置等，都要從“更好地為日后的住戶(hù)著想”為出發(fā)點(diǎn)。良好的居住環(huán)境，是當(dāng)今社會(huì)人人都渴求的，特別是住在城市里的人，對(duì)那到處都是污濁的空氣，到處都是鋼筋混凝土，到處都是喧囂的生活氣氛充滿(mǎn)了厭煩之情，人們需要一塊凈土，需要清新的空氣，所以，本小區(qū)的目標(biāo)就是要為人們提供一個(gè)“綠色－生態(tài)－健康”的樂(lè)園。本項(xiàng)目在交通、配套等方面具有極大的優(yōu)勢(shì)，如果再加上合理的規(guī)劃，那將成為城南新區(qū)及至西寧市的一道亮麗的風(fēng)景。 本項(xiàng)目是順應(yīng)市場(chǎng)的需要，更好地滿(mǎn)足消費(fèi)者要求居住環(huán)境親近大自然，有更多的自然景觀，避開(kāi)鬧市的喧囂和擁擠。針對(duì)可比樓盤(pán)在銷(xiāo)售過(guò)程中所體現(xiàn)的本地樓市動(dòng)態(tài)，采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法確定銷(xiāo)價(jià)格。隨著 時(shí)間的推移，新區(qū)的不斷發(fā)展，新區(qū)的房地產(chǎn)也蘊(yùn)含著巨大的升值潛力，這當(dāng)然符合投資者的需要。 退休老人 繁華的地段與安靜的環(huán)境對(duì)老人來(lái)說(shuō)，后者似乎更適合。 三、 目標(biāo)市場(chǎng) 該項(xiàng)目是一個(gè)中型的綠色生態(tài)環(huán)保小區(qū)，居住戶(hù)數(shù)為1000 戶(hù)左右，所以目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)分布在西寧市區(qū)和周邊各州縣地區(qū)；目標(biāo)客戶(hù)的年齡應(yīng)以 25－ 55 歲的人群為主；目標(biāo)客的職業(yè)為中低收入工薪階層和即將退休或已退的干部（企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員等）；目標(biāo)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)狀況以家庭月收入在 2020元以上的家庭為主。 二、 樓盤(pán)概念的導(dǎo)入 根據(jù)前面的市場(chǎng)細(xì)分，城南新區(qū)的目標(biāo)客戶(hù)是：市區(qū)收入較低的消費(fèi)、州縣客戶(hù)、投資客。 項(xiàng)目一期的市場(chǎng)細(xì)分。所以，我們的目標(biāo)客戶(hù)鎖定為對(duì)居住條件要求相對(duì)較嚴(yán)格的高端客戶(hù)和地州縣客戶(hù)。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 17 第三部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 一、 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，消費(fèi)者對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，消費(fèi)者越來(lái)越需要回歸自然，對(duì)清新的