【正文】 層： 1000 元 /平方米 (均價 ) 此價位較為合理，應該是為市場所能接受的價格。極力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的“生態(tài)住宅”。 在進行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費者的角度出發(fā)，了解市場掃展動態(tài)，摸清市場上哪些類型的住宅的需要量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等等問題。 小區(qū)規(guī)劃要配合小區(qū)的主題概念。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 22 (2) 戶型合理化。 (4) 建材環(huán)?；?。配套完善是本小區(qū)的一大賣產(chǎn)，本小區(qū)要興建城南新區(qū)唯一的區(qū)內(nèi)幼兒園，高級會所等。本小區(qū)不斷設有高級會所，而且為小孩開辟了“兒童樂園”，為老年開辟“老年人活動中心 ”“老年分健身廣場”“觀景休憩涼亭”等。 （三） 規(guī)劃特點 本小區(qū)整體的規(guī)劃設計以環(huán)保、健康為主題，不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一座大型的智能住宅小區(qū)。正大門禁止大型機動車輛出入，不僅保證了業(yè)主的安全，且提高了工作效率。 第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)內(nèi)主干道，并配備管網(wǎng)，同時開發(fā)一期的九棟住宅樓、中央音樂噴泉廣場及其他一些配套設施。 三、 建設進度 （一）項目里程碑事件如下，做為定 期檢查的關(guān)鍵事件點： ⒈立項 日期為 2020 年 7 月 15 日； ⒉ 設 計 完 成 日期為 2020 年 8 月 30 日； ⒊ 開 工 儀 式 日期為 2020 年 9 月 16 日； ⒋ 銷 售 開 始 日期為 2020 年 10 月 19 日； 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 25 ⒌ 主 體 完 工 日期為 2020 年 5 月 15 日； ⒍ 安 裝 完 工 日期為 2020 年 8 月 20 日； ⒎ 裝 修 完 工 日期為 2020 年 8 月 15 日； ⒏ 竣 工 交 工 日期為 2020 年 8 月 30 日； ⒐ 銷 售 完 成 日期為 2020 年 12 月 31 日 （二）項目進度里程碑計劃表 表 重大里程碑事件 立項 設計 完成 開工 主體 完工 銷售開始 安裝 完工 裝修 完工 交工 銷售 完成 2020 年 8 月 15 日 2020 年 8 月 30 日 ★ 2020 年 9 月 16 日 ★ 2020 年 10 月 19 日 ★ 2020 年 5 月 15 日 ★ 2020 年 8 月 20 日 ★ 2020 年 8 月 15 日 ★ 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 26 2020 年 8 月 30 日 ★ 2020 年 12 月 31 日 ★ 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 27 第六部分 項目營銷方案 一、營銷策劃 (一 )賣點策劃 ◇ 項目規(guī)劃完美，擁有 %的超高綠化率，獨有的人造景觀小橋流水、大型音樂噴泉廣場、落地式外飄窗 設計等； 為打本項目打造成“城南第一盤”，本小區(qū)擁有自己的“十項目第一”。西寧市的物業(yè)管理相對于其它的省會（或大城市）較落后，大部分物業(yè)公司是“管理業(yè)主”，而不是“服務業(yè)主”，致使大部分業(yè)主對物業(yè)公司的服務態(tài)度都不甚滿意，該小區(qū)采用港式物管，讓入住的業(yè)主真正真感受到“客戶就是上帝”。項 目開盤前期，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開始接受內(nèi)部認購，蓄水工作做扎實，到半月后正式開盤發(fā)售，這一做法給市場造成懸念，形成發(fā)展商惜售的市場形象，若能有效地和現(xiàn)場人氣積聚配合起來，相信會取得更好的效果。 ◇ 售樓中心。）。 分期付款。首付 30%，銀行提供 70%銀行按揭，對于按揭客戶，依具體情況而定，適當?shù)挠枰詢?yōu)惠。力求其廣告在形象上逼真、優(yōu)美動人，內(nèi)容上突出項目的優(yōu)勢，反映項目的主題。 ◇ 選擇“西海都市報”作為主要的報紙媒 介，配以“西寧晚報”為輔助的報紙媒介。如車體廣告、戶外巨幅廣告配以精美圖案展示項目的重要賣點、路標、銷售熱線等。在項目未完成前，買家發(fā)要了解物業(yè)情況，很大程度上需要依靠售樓書，而售樓書本身亦是給 客戶的第一印象，所以包裝設計及質(zhì)量很重要；但樓書用不著過分追求高檔次，應注重其說服力，精致而完善。 樣板房展示。 促銷方法：“首付一萬元，入住新西部城”、“不論樓層一口價”、“購房送裝修”。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 31 因新西部公司是一家綜合性集團公司，包括甘肅新西部房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司、青海新西部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、甘肅新西部房地產(chǎn) 裝飾工程有限公司、青海新西部置業(yè)有限公司等。 因此，選擇新西部房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司是本項目最好的選擇。原因在于： （ 1） 現(xiàn)樓可以增強消費者對樓盤質(zhì)量和發(fā)展商實力的信心； （ 2） 若廣告宣傳力度足，則會使樓盤知名 度提高，看樓客戶增加； （ 3） 樓盤現(xiàn)場施工環(huán)境井然有序，利于保持項目良好的市場形象； （ 4） 據(jù)市場發(fā)展的趨勢，商品房預售將逐步向現(xiàn)樓轉(zhuǎn)變，也就是說，我們營銷計劃要根據(jù)市場的形勢作出安排。 四、 場地布置 場地的布置包括： 展銷會現(xiàn)場、工地現(xiàn)場的布置。 （二） 工地現(xiàn)場的布置 由于本項目分期進 行開發(fā)，所以工地范圍不會太大，工地外圍應筑起圍墻，減少與外界的相互干擾。 由于客戶要進入施工現(xiàn)場看樓，他們所看到的情況，將會阻礙他們所做出的買樓決定，也 會影響到開發(fā)商的形象，所以在這特別地指出，監(jiān)理公司應貫徹監(jiān)督好此類工作。物業(yè)管理的實質(zhì)就是為業(yè)主提供服務，然而服務的好與差，是否令業(yè)主滿意，那就看物業(yè)管理公司的管理水平和質(zhì)量有多高。在城南新區(qū)，平均的月物管費是每平米 元 /平方米，本小區(qū)的收費相對稍高，為 元 /平方米。 小區(qū)的物業(yè)管理，應引入先進的智能化設施，以利于更有效地進行管理。 ⒉征地費： 440 萬 另外，在以上數(shù)據(jù)中，部分費用如建管費中已包括了營銷的100 萬元。 項目人員管理費用 項目人員管理費用已包含在建管費 190 萬元中 。 二、財務分析 單位：萬元 銷售總額：（商鋪） 4303 2500+57227 1000=67984500 注：以上現(xiàn)金流量中含稅，若以稅 后利潤計算，則投資回收期會相應延長。它依據(jù)風險管理計劃、風險排序、風險認知等，得出風險應對計劃、剩余風險、次要風險、合同協(xié)議以及為其他過程提供的依據(jù)。 目的關(guān)鍵點采用掙值法進行分析，造出進度和費用偏差的原因，采取相應的措施。 原材料供應情況 人員配備情況 費用 是否定期進行成本結(jié)算 成本與計劃和預算相比情況 質(zhì)量 目標是否清楚 是否對照質(zhì)量計劃進行檢查工作 技術(shù) 要求 是否進行設計會審，技術(shù)交底， 評審， 進行技術(shù)交底會，使施工和管理人員都熟知和了解項目的要求和標準。 隱蔽工程檢查和驗收，施工預檢 是否有技術(shù)措施計劃和施工組織設計?？偨Y(jié)經(jīng)驗，不斷改進。 。 項目業(yè)主是否積極 項目班子全體成員是否工作勤奮，對可能遇到的達風險是否都經(jīng)濟體討論 決策是是否征求各方面的意見 是否對經(jīng)驗教訓進行分析 3． 3 風險監(jiān)控 風險監(jiān)控就是要跟蹤識別風險，識別剩余風險和出現(xiàn)的風險，修改風險管理計劃，保證風險計劃的實施，并評估消減風險的效果。制定各種規(guī)章制度，認真落實執(zhí)行。 格檢查，做出紀錄，簽署意見，辦理驗收手續(xù)。如：預算應急費、技術(shù)后備措施、進度后備措施。 在項目定期檢查會上，對項目每個階段的風險識別表上檢查的內(nèi)容進行討論，訂出風險應對措施。 三、風險分析 風險識別、風險量化、風險評估 風險識別 本項目存在的主要風險如下 : ⒈資金風險：前期貸款、質(zhì)保金、銷售跟進三項目工作形成的資金鏈不可斷 年份 2020 2020 2020 投資額 銷售率 18% 72% 10% 銷售收入 現(xiàn)金流量 10%折現(xiàn)率 凈現(xiàn)值 累計凈現(xiàn)值 回收期 年 收益率 % 12%折現(xiàn)率 凈現(xiàn)值 累計凈現(xiàn)值 回收期 年 收益率 54% 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 43 頁 共 46 頁 ⒉綠化逢霜 ⒊若西久公路不能如期開工，則本小區(qū) 14000 平方米無法開工，形成商鋪銷售不暢，需加強與各相關(guān)方的溝通 ⒋自然風險 ⒌銷售不暢不影響團購，資金無法回籠影響個購 ⒍銀行按揭在基礎施工就辦妥， 30%款打入銀行后，未辦按揭前可動用錢，不影響按揭； ⒎地質(zhì)情況：井坑深度 7 米以上省錢， 10 米以下賠錢。 小區(qū)自籌建到銷售完成當月費用及累計費用表 時間 月 累計 時間 月 累計 2020年 4 月 440 440 2020年 9 月 2020年 5 月 30 470 2020年 10月 2020年 6 月 10 480 2020年 11月 11 2020年 7 月 10 490 2020年 12月 492 2020年 8 月 79 569 2020年 1 月 2020年 09 月 2020年 2 月 2020年 10月 2020年 3 月 2020年 11月 2020年 4 月 2020年 12月 2020年 5 月 2020年 01 月 2057 2020年 6 月 5590 2020年 02 月 2020年 7 月 2020年 03 月 2020年 8 月 2020年 04 月 2020年 9 月 2020年 05 月 2020年 10月 2020年 06 月 3961 2020年 11月 2020年 07 月 2020年 12月 部門 負責人 編制 項目總指揮 馬仁貴 1 人 辦公室 邸金梁、陳勇 3 人 財務部 史巖紅 3 人 工程部 肖彥、景士富 7 人（含 5 個工程師） 外聯(lián)團購部 于琴 2 人 營銷策劃 章紹君 14 人（含 10 名銷售員） 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 41 2020年 08 月 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 42 頁 共 46 頁 注意：雖然本項目的運作考慮將費用一次性包死的方式，但在付費上預計不會一次性將所需款項一次性結(jié)清，為了方便財務人員對資金的籌措，按月的方式繪制出每月所需資金及累計發(fā)生的費用總額。 以上數(shù)據(jù)為依據(jù)蘭州的建設情況計算出的費用支出，如若在西寧，有部分費用會比蘭州低，也有可能會高，需依據(jù)西寧的實 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 40 際情況定。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 38 附：