【正文】 內部認購達到總住宅量 40— 50%后，封盤（停止認購），積極準備開盤銷售（包括開盤價格的上浮調整）。 B 認購期：（ － ） ， 完成住宅 4050%認購目標 。 G 清盤銷售期（ － ） 住宅、商鋪進入最后銷售階段； 物業(yè)公司接管小區(qū)； 陸續(xù)辦理入住手續(xù)； 結案工作。 D 強銷期（ － .30） 開盤直接進入強銷，銷售各區(qū)域同時推廣；此階段完成住宅 50%以上銷售率，沿朝陽路商鋪完成 30%認購、銷售率。 四、營銷 周期安排： 根據(jù) “ 時代廣場 ” 工程進展要求，確定 2020 年 5 月 1 日正式開盤銷售，因此我們將銷售周期分階段安排如下（實際操作時可按實際進度進行調度）： A 準備期（ — .15）： 籌備、裝修售樓部； 所有銷售資料、道具準備到位（樓書、廣告 、模型等）； 銷售人員招聘； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 銷售人員培訓； 銷售資料準備； 法律文書、條款收集、整理； 策劃方案確定； 招商工作介入 ； 分戶價格表制定； 開工、認購 新聞稿件的準備。 B、 商鋪 營銷策略和 營銷 階段計劃 B商鋪 營銷思路： 先招商后銷售，確定 13 樓主要經(jīng)營戶，根據(jù)引進的經(jīng)營戶的面積需要，確定 23 樓銷售面積劃分，力求做到帶著長期房東找房客。 躍層價格促銷： 送露臺 特殊層（有空中花園戶型）促銷： 送花園 優(yōu)惠重復： 當優(yōu)惠重復時，以最大優(yōu)惠幅度為準，不重復累加 （促銷活動除外） 。 開盤： 正式開盤，按正式開盤價銷售，特殊情況另行處理，原則上除內部認購客戶外， 銀行按揭客戶執(zhí)行 折 ，分期付款客戶執(zhí)行 折，中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 一次性付款客戶執(zhí)行 折 。 認購手續(xù)： ⑴ 、客戶攜帶身份證 （或營業(yè)執(zhí)照）、定金（住宅 2 萬元，商鋪 5 萬元）到時代廣場銷售中心交納定金，并簽定《時代廣場預約書》和領取定金收 款收據(jù) ； ⑵ 、 客戶保管好 《時代廣場預約書》、定金收據(jù) ，在 簽定《商品房買賣合同》時， 一并出具。 通過住宅 低價格啟動，并階段性上調，控制不同階段跟進的客戶，實現(xiàn)開盤后迅速旺銷的局面，并促進后續(xù)旺銷和拉動商鋪銷售。 益陽 商業(yè)價格比較： 區(qū) 域 康富南路 朝陽中路 資水會龍 桃花侖 大海塘 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 平均 租金元 /月 ．㎡ 3060 3080 未定 70120 4060 沿街售價 元 /㎡ 8000 12020 8000 12020 8000 15000 10000 15000 6000 11000 益陽小高層 住宅價格比較： 項 目 資水會龍 麗景雅苑 香江城 華盛花園 陽光 五、客戶定位（住宅、商業(yè)）： 由前述的客源分析，本案的客源是以 益陽市區(qū)客源為主、外地客源為輔，自用為主、投資為輔 。這些人受沿海大城市生活觀念的影響，對住宅的要求也相對較高。他們購買小高層住宅一是追求生活品質、注重景觀、服務和小區(qū)質量；二是將好地段的好房子作為身份象征；三是攀比心理較為盛行，以此滿足虛榮心理。 中餐 5001000 ㎡， 1 家 娛樂 10002020 ㎡， 1 家 B、 住宅部分 B 小高層住宅價格需求： 總價（元） 1520 萬 2025 萬 2530 萬 3035 萬 35 萬以上 比 例 22． 4% 32． 8% 26． 1% 11． 5% 7． 2% 單 價 （元 /㎡ ） 1300 以內 1300 1400 1400 1500 1500 1600 1600 1700 1700 1800 1800 2020 2020 以上 比 例 10． 2% 10． 8% 15． 9% 20． 5% 18． 5% 16． 4% 6． 2% 1． 7% B 小結： ① 二次換 房客戶是 支撐 小高層住宅需求 上升 的主要力量 ， 初次置業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 客戶選擇小高層住宅的不足 18%，而且對面積需求以實用為主； ② 二次換房客戶承受總價集中在 2030 萬之間，希望通過住宅的選 擇提高生活品質和個人身份，具有明顯的“炫耀”情結； ③ 在實際購買過程中，客戶在確定自己總價承受能力之后，會追求 包括單價、地段、服務、配套、環(huán)境、質量等不同的利益組合，如“地 段－價格”取向型、“地段－質量”取向型、“質量－服務”取向型等 多種演化類型。 ② 本案周邊的市場環(huán)境： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 朝陽街區(qū)經(jīng)過幾年來的發(fā)展，已經(jīng)形成酒店、餐飲、娛樂、休閑、購物等多種業(yè)態(tài)既競爭又共生的商業(yè)局面。 A產(chǎn)權意向 分析 ： 自用 投資 看情況 45． 6% 28． 1% 26． 3% A商業(yè)定位： 商業(yè)定位策略： ① 羊群 策略 ： 在已經(jīng)形成的消費認知和街區(qū)業(yè)態(tài)的影響下，延展、壯大本街區(qū)商業(yè)特征，形成更加具有選擇空間的商業(yè)街區(qū)； ② 互補策略 ： 在本街區(qū)尚未出現(xiàn)的休閑娛樂項目或本街區(qū)相對經(jīng)營薄弱的休閑娛樂項目，互補性引進 1— 2 家，以促進本本街區(qū)經(jīng)營的多元化，有利于將來經(jīng)營上的共贏。高端客戶爭奪戰(zhàn)必然會越來越激烈； 益陽二級商圈（龍洲路、秀峰路等）商業(yè)開發(fā)供大于求，商業(yè) 大量空置， 勢必影響投資者 投資 本項目 商業(yè)的信心； 益陽缺乏一定數(shù)量的投資型客戶，給本項目商業(yè)部分的銷售帶來很大壓力。香江城”、“陽光 （三） 、 項目機會 （ O） ： 城市南移，行政中心、服務中心、休閑中心南移；新區(qū)的高起點 規(guī)劃，造就了一個全新的生活、居住、金融、商業(yè)區(qū)。本案正處在上述優(yōu)勢配套的核心位置。 步行 10 分鐘，可達位于項目 南側奧林匹克公園和項目東側高爾夫球場 —— 益陽 兩大主題公園近在咫尺。益陽市政府大力改造的朝陽路，竣工后將成為 名副其實的益陽第一路；龍洲路也將因市政府的搬遷而成為“府前大道”。為主體三層、局部四層結構；住宅共 4 幢，為 15— 17 層框架結構，建筑面積 31980 米 178。周邊政府、學校、醫(yī)療、郵政、圖書、電力、酒店、餐飲、超市等生活配套設施一應俱全；街心花園以及項目本身的廣場等休閑設施齊備。 四、分析總結： ① 未來 12 年內，小高層項目、大盤景觀項目將繼續(xù)引領益陽住宅品質提升； ② 商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展缺乏足夠的消費基礎，總體低迷的狀況短時期內不會改變，但主要商業(yè)中心供應緊張的局面仍將持續(xù)相當長的時間； ③ 小高層住宅目前在益陽屬于剛剛新起的稀缺產(chǎn)品，具有相當?shù)氖袌鲂枨罂臻g，雖然有部分項目在陸續(xù)開盤、認購，但由 于總體品質不高，存在明顯的缺陷和不足，因此部分樓盤銷售業(yè)績不是十分看好； ④ 在目前開始認購的幾個小高層住宅中，都存在明顯的缺陷和不足。 開盤時間 預計 11 月 預計 12 月 04 年 5 月 預計 11 月 銷售狀況 認購近 50% 認購不足 20%， 多層 ： 少量頂層 住宅待售 ，其余 正在辦理入住 手續(xù) 別墅：待售。 益陽第一居 五星級的家 富貴階層專屬領地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 廣 告 電視欄目贊助 ； 活動贊助； 報紙。 架空層園林設計； 香港概念 ； 戶型動靜分區(qū) ； 起價低。馨庭院 均 價 2020 元 1500 元 1700 元 1350 元 1600 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 樓層加價 每層加 30 頂層躍 1800 每層加 3080 每層加 2050 每層加 50100 銷售狀況 認購 50% 多層交付 認購不足20% 剩余少量住宅未公開發(fā)售。目前，小高層住宅在益陽剛剛興起，并成為高端購房客戶追捧的熱點即是很好的說明。因此，也使得益陽高檔物業(yè)價值猛增。 隨著土地供應無序狀