【正文】 需求：選擇高質(zhì)素、成熟便利、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)。 居所的精神內(nèi)涵和文化格調(diào)是他們的追求！ 目標(biāo)消費(fèi)群鎖定四類人 ? 年齡： 25－ 55 歲之間 家庭收入 ： 5 萬(wàn)以上，師宗的工礦企業(yè)高層管理人員、個(gè)體商戶、公務(wù)員、二次置業(yè)者和有能力獲取高收益的人。鳳城龍園毗鄰縣委、縣政府片區(qū)，與主城區(qū)唇齒相依。 ? ： 在鳳城龍園前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，眾多專家評(píng)審，方案多次修改，把最時(shí) 尚，最先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念貫穿整個(gè)樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使鳳城龍園的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)做到了盡善盡美。充分體現(xiàn)了人居環(huán)境天地合一、天人合一的至高境界。距離師宗市中心只有 1000 米，但森林覆蓋率達(dá)到 80%以上，年平均濕度 60%以上，具備開(kāi)發(fā)高品質(zhì)山水園林生態(tài)商業(yè)地產(chǎn)的基本條件； 4. 鳳城龍園所處的核心區(qū)位決定了她將具有一定的升值潛力； 5．高質(zhì)量的 施工和開(kāi)發(fā)商極具人性化的服務(wù)理念； 三、威脅 Threat? 極高的市場(chǎng)期望值和目標(biāo)消費(fèi)群生活觀念落后、購(gòu)買(mǎi)力較低之間形成的心理落差。園區(qū)燈光自動(dòng)控制，機(jī)電設(shè)備集中檢測(cè)控制，保安 24 小時(shí)巡更，為高檔物業(yè)業(yè)主的生活居住提供了非常高的私密性保證。 6．對(duì)高品質(zhì)住宅及享受型生活方式的了解、理解比較少，生活觀念比較保守 二、機(jī)會(huì) opportunity? ，與南來(lái)北往的新 324 國(guó)道為鄰； 案地處淺丘陵緩坡地 帶，美侖美華的景觀設(shè)計(jì)以及大面積的綠地、超寬的樓距，在營(yíng)造人與自然和諧共處的生態(tài)環(huán)境的同時(shí)，人性化的設(shè)計(jì)更保證了業(yè)主居住的私密性和安全性。如不細(xì)算，似 乎相差不大，但實(shí)際浪費(fèi)了１０％左右有效使用面積的房子不在少數(shù)。確保業(yè)主享受一流的服務(wù)。 ● 電力：配備了具有自主產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立 “開(kāi)關(guān)站 ”，可全天候保證業(yè)主或租戶的用電需要。 ● 安全防衛(wèi)：首家在小區(qū)外道路設(shè)置了電子監(jiān)控系統(tǒng)，具備一卡通門(mén)禁管理系統(tǒng)；周界紅外對(duì)射及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；智能化停車場(chǎng)管理系統(tǒng)， 24 小時(shí)監(jiān)控出入車輛；配置閉路電視監(jiān)控、紅外線報(bào)警 、緊急廣播、背景音樂(lè)、可視對(duì)講、 自動(dòng)道閘等高科技系統(tǒng)。本案有新 324 國(guó)道和縣府前街、鳳竹路三個(gè)路口可以自由出入，交通十分方便。樓盤(pán)外立面采用紅、黃、白三色互為掩映的 “大段式 ”做法，不僅客廳配以通透氣派圓弧型全落地觀景大玻（使客廳同時(shí)具備會(huì)客、觀景、品茗、讀書(shū)等多重功能），而且臥室也配以全落地觀景外飄窗，頂層坡屋頂設(shè)計(jì)并開(kāi)有威盧克斯透天窗，可謂真正意義上的純住宅社區(qū)；在景觀設(shè)計(jì)上，其不僅是把景觀的富有和均好性作為首要考慮因素，在小區(qū)內(nèi)共營(yíng)建了幾十處美侖美奐的景觀，包括疊瀑小橋、花園廣場(chǎng)、亭臺(tái)雕榭、親子樂(lè)園、大樹(shù)成林等，還結(jié)合其所處地段為自 然緩坡地、其項(xiàng)目定位為 “山水園林美景高尚生態(tài)社區(qū) ”的特點(diǎn)，在造景上既借鑒異國(guó)流水花園體系又融合中國(guó)園林布局，并分外注重建筑與景觀相得益彰，使整個(gè)園區(qū)的建筑看起來(lái)僅僅是園林景觀的點(diǎn)綴而非主體。小區(qū)內(nèi)部以 7 米寬的環(huán)形主路為骨架，根據(jù)建筑布置需要和地形條件開(kāi)辟小區(qū) 5 米路，因受地形限制，小區(qū)局部道路不能形成小環(huán)，設(shè)計(jì)以在道路盡端設(shè)置回車場(chǎng)來(lái)解決。 ? 綠地與空間環(huán)境的創(chuàng)造 規(guī)劃片區(qū)內(nèi)的綠化以帶狀為主，以面狀綠化來(lái)表現(xiàn)，用點(diǎn)狀綠化來(lái)豐富，點(diǎn)、線、面相滲透，用高矮不等的喬木、灌木、草坪營(yíng)造空間立體效果。設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)庭院景觀的營(yíng)造，通過(guò)變化的拼接組合達(dá)到變化的景觀效果。 A、多層經(jīng)典組團(tuán) 本組團(tuán)位于規(guī)劃片區(qū)西南角，其東面是現(xiàn)狀水泥廠建筑質(zhì)量相對(duì)較好的職工住宿樓 (均為四或五層 )。 地方文化 ——把地方文化通過(guò)建筑符號(hào)、景觀小品營(yíng)造等方式展現(xiàn)出來(lái)。 獨(dú)具特色的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn) “以人為本 ”現(xiàn)代人文精神 ? 和諧與享受生活，是現(xiàn)代人居環(huán)境的本質(zhì)。 本案屬半坡地塊，有優(yōu)質(zhì)自然活水山泉，倚山畔水，四周群山環(huán)抱，自然植被較好，藏風(fēng)納氣，讓這片土地氣度非凡；打開(kāi)源頭活水，讓這片土地更 加生機(jī)勃勃。二 是建筑用材極盡高檔和高標(biāo)準(zhǔn)。本案有新 324 國(guó)道和縣府前街、鳳竹路三個(gè)路口可以自由出入，交通十分方便。 （ 1）地段：上風(fēng)上水，紫氣東來(lái)： （ 2）地理：淺丘陵緩坡地帶，擁有豐富的自然植被，山水交融，空氣清新。南昆鐵路、國(guó)道 324 線、省道以馬線、師彌線等重要交通干道穿境而過(guò)，新 324 國(guó)道的的修建通車，無(wú)疑是一大利好。 網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、健身房、圖書(shū)館、音樂(lè)茶吧、嬉水沙灘、連廊水景、疊瀑小橋、雕塑廣場(chǎng)、花園樓閣 ......這是一個(gè)連鳥(niǎo)兒都想棲憩的地方。園區(qū)燈光自動(dòng)控制，機(jī)電設(shè)備集中檢測(cè)控制，保安 24 小時(shí)巡更，在這里，你可以切身體會(huì)到高科技帶來(lái)的全新文明生活方式。開(kāi)發(fā)商舍利追求盡善盡美，建筑面積從 28 萬(wàn)平米減至 15 萬(wàn)平米，美侖美華的景觀設(shè)計(jì)以及大面積的綠地、超寬的樓距，在營(yíng)造人與自然和諧共處的生態(tài)環(huán)境的同時(shí)，人性化的設(shè)計(jì)更保證了業(yè)主居住的私密性和安全性。 完美的細(xì)節(jié) 鳳城龍園建筑風(fēng)格源于古典民居與現(xiàn)代豪宅水乳交融的上流階層的唯美情愫，旨在構(gòu)建一個(gè)反映時(shí)代文明特征、讓現(xiàn)代人徹底放松享受生活的高尚美景社區(qū)。在造景上既借鑒異國(guó)流水花園體系又融合中國(guó)園林布局，充分考慮景觀的均好性，特別注重人的參與性，所有樹(shù)林及溪流水景均能讓人深入其中散步嬉水，小區(qū)內(nèi)全部用 高檔綠化地面磚鋪設(shè)，沒(méi)有一寸爛泥地面，這就是鳳城龍園最大的特色。無(wú)論是師宗未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)劃，市民的消費(fèi)需求都清楚地告訴我們 —— 現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平和開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)不能代表和體現(xiàn)師宗未來(lái)的發(fā)展方向，已經(jīng)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ——特別是旅游業(yè)發(fā)展的需求，已經(jīng)滯后于消費(fèi)者對(duì)生活環(huán)境，對(duì)生活方式更替的追求和憧憬 —— 因此，應(yīng)運(yùn)而生的鳳城龍園將成為師宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上最具有歷史意義的里程碑。 （ 2）通過(guò)分析，我們認(rèn)為： 總體而言，師宗房產(chǎn)尚處于發(fā)展初期，其樓盤(pán)檔次差距不大，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)面積及體量都不大，市民房產(chǎn)消費(fèi)觀念比較傳統(tǒng)。 （ 1）開(kāi)發(fā)商知名度 A 項(xiàng)調(diào)查顯示，能準(zhǔn)確說(shuō)出開(kāi)發(fā)公司名稱，并知道公司地址，電話、老板姓名的不到 5％。 （ 2）主要媒體 宣傳媒體主要以橫幅為主。另一類為 2530 歲左右，通常事業(yè)初成，開(kāi)始考慮住房問(wèn)題。 業(yè)主分析 ? （ 1）業(yè)主職業(yè)構(gòu)成 師宗城市不大，外地人并不多，所以一般樓盤(pán)也多是本地人消化。 C、其它樓盤(pán)幾乎都沒(méi)有景觀設(shè)計(jì)和綠化帶。一、二地段的高檔樓盤(pán)綠化率都非常低，景觀設(shè)計(jì)基本上見(jiàn)不到。 （ 3）最小戶型分析 最小戶型在 50—90 平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛(wèi)。 （ 1）主流戶型分析 目前在師宗銷售形勢(shì)相對(duì)較好的住房，其主流戶型為三房二廳一廚一衛(wèi)，這在師宗較具代表性。有幾個(gè)樓盤(pán)沒(méi)有折扣，如通源廣場(chǎng)、雄業(yè)商業(yè)步行街。東西基本無(wú)差價(jià)。商住樓盤(pán)住房?jī)r(jià)格在 10001200 元 /㎡左右，均價(jià)在 1100 元 /㎡左右（不含規(guī)費(fèi)）；商鋪 600011000 元元 /㎡左右；如通源廣場(chǎng)、雄業(yè)商業(yè)步行街。售樓人員相關(guān)專業(yè)知識(shí)、對(duì)樓盤(pán)了解程度、對(duì)待客戶熱情程度等都相對(duì)較差。樓盤(pán)沿街房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓， 14 樓單位建筑面積約 570 平米／套，預(yù)售價(jià)臨街 120150 萬(wàn)／套，均價(jià)約 2500 元／平米；內(nèi)部建筑面積及結(jié)構(gòu)基本相同，價(jià)格不詳，尚未確定。由于離 324 國(guó)道較近，噪音和粉塵污染影響較大，總占地面積約 10000 平米，建筑面積約 25000 平米， 其中商鋪約 2300 平米，銷售總額約 38， 000， 000 元。 前排 14 樓租金約為 萬(wàn)元／年， 6 元／平米／月； 樓盤(pán)名稱： 雄業(yè)商業(yè)步行街 項(xiàng)目公開(kāi)日期： 2021 年 月 日 市場(chǎng)類別：?jiǎn)我蛔≌?( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪 ( ) 其他 ( ) 地 址： 師宗縣漾月路、青年路中段 樓盤(pán)現(xiàn)狀：已售完 環(huán)境評(píng)估：位于師宗縣漾月路、青年路 中段，兩面臨街，位置較佳，是黃金地段，周邊是師宗市中心核心商業(yè)區(qū)。 一、競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)現(xiàn)狀 樓盤(pán)名稱： 東林花苑 項(xiàng)目公開(kāi)日期： 2021 年 月 日 市場(chǎng)類別：?jiǎn)我蛔≌?( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪 ( ) 其他 ( ) 地 址： 師宗縣鳳竹路 樓盤(pán)現(xiàn)狀：已售完 環(huán)境評(píng)估：位于鳳竹路中段臨街半坡連排別墅，周邊環(huán)境較雜亂。 國(guó)家公務(wù)員、事業(yè)單位人員、中小個(gè)體私營(yíng)者、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者等中等收入群體是購(gòu)房的主要潛在客戶，但房?jī)r(jià)承受能力有限。 未來(lái)樓市走勢(shì)預(yù)測(cè) 師宗縣空置房較少，多數(shù)消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房追捧態(tài)度，因此未來(lái) 23 年內(nèi)，師宗縣商品房開(kāi)發(fā)將會(huì)更注重居住環(huán)境和質(zhì)量，房?jī)r(jià)將會(huì)小幅度上揚(yáng)。 （ 4） 目標(biāo)消費(fèi)群 購(gòu)房人群主要為國(guó)家公務(wù)員和事業(yè)單位人員，其次是工企業(yè)主、高層管理人員、中小企業(yè)主、拆遷戶及鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者等中等收入群體為購(gòu)房的主要潛在客戶，其中國(guó)家公務(wù)員所占比例最大 ,他們依舊是多層商住樓的主要購(gòu)買(mǎi)者。 （ 2） 開(kāi)發(fā)量與銷售情況 目前師宗縣區(qū)總共有 4 個(gè)樓盤(pán)，預(yù)計(jì) 2021 年的開(kāi)發(fā)量為 9 萬(wàn)平方米。 第三章 項(xiàng)目 SWOT 分析 第一節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 師宗縣房地產(chǎn)整體狀況分析 ? 房地產(chǎn)發(fā)展概述及近期市場(chǎng)描述 （ 1） 現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)概述 師宗縣商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于 2021 年年底。在鋼筋水泥構(gòu)建的都市中，人們感覺(jué)冰冷、機(jī)械、缺少人情，人們渴望溫暖，渴望四歸自然，渴望自由，舒適，健康的生活。鳳城龍園是我國(guó)社區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)最高的高尚住宅，該小區(qū)有大型會(huì)所、社區(qū)商場(chǎng)、社區(qū)幼兒園，具有完善的服務(wù)規(guī)范，鳳城龍園是知識(shí)型社區(qū)服務(wù)最佳實(shí)踐。 每年幼兒園收入為 200 萬(wàn)元，成本預(yù)計(jì)為 130 萬(wàn)元，利潤(rùn)為 70 萬(wàn)元，預(yù)計(jì) 8年可以收回投資。 如果規(guī)劃設(shè)計(jì)許可，建議幼兒園建成雙語(yǔ)幼兒園。 建立以鳳城龍園社區(qū)健康環(huán)境與服務(wù)的體系 。 數(shù)字化圖書(shū)館與書(shū)吧： ? 博覽群書(shū)可以陶冶心靈，體育鍛煉可以強(qiáng)身，健康養(yǎng)生可以延緩衰老，恢復(fù)疲勞。大量的事例證明，茶的確具 有養(yǎng)生保健、延年益壽、強(qiáng)身美容、防治疾病等等功效，但飲茶不當(dāng)也會(huì)損害健康。 球類運(yùn)動(dòng)：網(wǎng)球、籃球、羽毛球場(chǎng)等設(shè)置在室外運(yùn)動(dòng)區(qū)，讓人們?cè)谧匀画h(huán)境中享受鍛煉身體，增強(qiáng)人的免疫力。注重天然養(yǎng)生環(huán)境于是室內(nèi)健康服務(wù)項(xiàng)目的配合，注重健康服務(wù)項(xiàng)目的獨(dú)創(chuàng)性。 （二） 鳳城龍園會(huì)所成為社區(qū)教育與活動(dòng)中心 人才是地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素中最活躍的因素，人才的經(jīng)營(yíng)要求不僅要把人才當(dāng)作智力資本，而且是特殊的資本。 （一）理念設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂。尋求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的突破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘師宗縣域文化的精華，達(dá)到將旅游、 體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。別墅物業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)充滿個(gè)性化的特殊市場(chǎng)。 （ 2）別墅物業(yè)需求群體的個(gè)別色彩和飽含特殊性。主要體現(xiàn)在： （ 1）別墅物業(yè)外在環(huán)境要求的特殊性。 支柱 D：優(yōu)化別墅物業(yè)的自然資源和人文資源 自然資源在這里指 不可再生的自然資源和自然生態(tài)環(huán)境。如：網(wǎng)球場(chǎng)、壁球場(chǎng)、泳池為居家型常備。一百多年過(guò)去了，這一區(qū)域的別墅建筑依然被公認(rèn)是中國(guó)乃至世界同類地形中規(guī)劃最合理、最科學(xué)、建筑最精美的典范。 一百多年前，英國(guó)人獲得廬山別墅的開(kāi)發(fā)權(quán)后，首先 是對(duì)別墅區(qū)域進(jìn)行周密的規(guī)劃。私密性好的別墅物業(yè)價(jià)值，高于度假別墅市場(chǎng)，潛力巨大，關(guān)鍵問(wèn)題在于發(fā)展商如何做。建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值越恒久，其保值性也越強(qiáng)。建筑藝術(shù)風(fēng)格，就是建筑的本體特征，通過(guò)建筑造型、材料、顏色、柿物等因素綜合表現(xiàn)出來(lái)。 輕鋼結(jié)構(gòu)別墅外形新潮、豪華， 深得時(shí)尚人士的青睞。 木結(jié)構(gòu)別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，而這些木材制品在生產(chǎn)過(guò)程中，經(jīng)過(guò)不同的生產(chǎn)程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲(chóng)、耐高溫等特點(diǎn)一與普通的磚混結(jié)構(gòu) 房屋相比，木結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點(diǎn)更是顯而易見(jiàn)的。 新式別墅結(jié)構(gòu)先進(jìn)，款式多樣， 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易，裝修現(xiàn)代齊全，面積在 250－ 400平方左右。隨著人們對(duì)思維科學(xué)的深入專研，人們對(duì)靈感思維的認(rèn)識(shí)發(fā)生了深刻的變化，靈感思維不僅存在于文學(xué)創(chuàng)造中，而且普遍存在科學(xué)實(shí)踐中，甚至以抽象思維為主的數(shù)學(xué)家研究抽象的數(shù)學(xué)也需要詩(shī)人的想象力和靈感。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。 沿九龍池開(kāi)辟休閑 小路，住戶可散步、垂釣、休息，進(jìn)行各項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)及欣賞九龍公園之大自然景色。綠化特點(diǎn)：種植超過(guò)十種的林木，形成一個(gè)青翠悅目的庭院式園林景觀。前區(qū)中心廣場(chǎng)及九龍池水景花占地近 1 萬(wàn)平方米，地勢(shì)錯(cuò)落有致，配有草坪、鋪地、噴水池、棕桐樹(shù)和休息椅、主題雕塑等多種小品，平面以幾何圖形為構(gòu)成元素，綠化以規(guī)則的草坪，行列的棕相和自然的花林配村，兩側(cè)設(shè)有社區(qū)巴士站、弧型長(zhǎng)廊及長(zhǎng)坪，方便住戶等候車輛時(shí)休憩，入口加設(shè)洪閘及保安亭，以確保社區(qū)之私隱性，免被外界滋擾，形成充滿大自然環(huán)境之北美式社區(qū)休想?yún)^(qū)域。規(guī)劃依山形水勢(shì)，變化錯(cuò)落，參差成景。 道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)樵诩兠赖哪甏?，不斷有著新的發(fā)現(xiàn)和收獲，是生活的享受，也是創(chuàng)造的享受，又是純美的享受。那種千人一面兵營(yíng)式農(nóng)民樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。休閑會(huì)所在參照國(guó)外后