【正文】 紅瓦、綠樹(shù)、碧海、藍(lán)天交相映出青島美麗的身姿；赤礁、細(xì)浪、彩帆、金色沙灘構(gòu)成青島美麗的風(fēng)景線；歷史、宗教、民俗、風(fēng)土人情、節(jié)日慶典賦予了青島旅游豐富的文化內(nèi)涵。 建成后的維多利亞廣場(chǎng)總計(jì) 30 層，造型時(shí)尚、空間布局合理，通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃、應(yīng)用空間蒙太奇手法，將青 60 島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。 58 以上服務(wù)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)可以有機(jī)的融合于本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，由我們?cè)谡猩踢^(guò)程中控制經(jīng)營(yíng)種類(lèi)與檔次，在滿(mǎn)足業(yè)主高品質(zhì)要求的前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。這些做法推出后，引起不少人士關(guān)注，據(jù)說(shuō)一些購(gòu)樓者就是沖著這些特色服務(wù)買(mǎi)了樓。 配套 57 人們對(duì)生活配套的關(guān)心不亞于對(duì)價(jià)格、位臵和交通等因素的關(guān)心。當(dāng)然，在青島這種海濱城市，顏色不 能隨意涂抹，而是大有講究的。 ? 墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動(dòng)物、植物、器物等）、浮雕。 重點(diǎn)和細(xì)部處理 ? 窗：設(shè)外飄凸窗、角窗或落地窗。 ? 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。 ? 立體戶(hù)型，簡(jiǎn)單生活：戶(hù)型面積雖小，但是通過(guò)合理的設(shè)計(jì)可以做出躍層甚至復(fù)式，不僅僅在市場(chǎng)是屬于空白，也會(huì)增加生活的便利性。 54 ? 看景戶(hù)型作為本案設(shè)計(jì)的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠(yuǎn)眺小青島，近觀棧橋！ 為了看景，戶(hù)型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“ T”型，或錯(cuò)開(kāi)的“風(fēng)車(chē)”型。本案可調(diào)整平面布局形式，改變房間的位臵，滿(mǎn)足最需要采光、通風(fēng)，觀景的房間（廳、主臥）的需要。 ? 整個(gè)戶(hù)型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強(qiáng)。 ? 潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開(kāi)，不沖突。 戶(hù)型建議 1. 宜家宜商〃 CONDO 國(guó)際公寓 戶(hù)型是公寓的核心組成部分，包括標(biāo)準(zhǔn)層、復(fù)式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場(chǎng)歡迎；挑高兩層，凈內(nèi)空 米層高的客廳；大角度、寬視野的觀景陽(yáng)臺(tái)；解決小戶(hù)型黑走廊的樓層空間 花園等關(guān)鍵要素。 具體規(guī)劃上講求如下幾點(diǎn)： 1．標(biāo)志性： 項(xiàng)目所在地的獨(dú)特位臵優(yōu)勢(shì)，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項(xiàng)目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對(duì)整個(gè)青島中心西區(qū)的地標(biāo)性，樹(shù)立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。在其發(fā)展歷程中， Condo 還表現(xiàn)出一種地域上的自然取向， Condo 主要集中在風(fēng)景優(yōu)美、自然環(huán)境良好、交通方便、距離城市中心較近的地方。 Condo產(chǎn)權(quán)一般歸個(gè)人所有，但其內(nèi)外設(shè)施的維護(hù)、維修及管理則由專(zhuān)門(mén)的公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，公寓所有者按月交納一定的管理費(fèi)。 投資者 主要是一些中小投資者，其投資總額 度在 50— 300 萬(wàn)元之間。據(jù)青島統(tǒng)計(jì) 部門(mén)數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房?jī)r(jià)近兩年的漲幅以 30%左右的速度遞增！ 4. 外來(lái)臵業(yè)者 許多外地臵業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位臵，可以說(shuō)是戶(hù)戶(hù)有景，東、南、西可以觀海聽(tīng)濤，北面可以看到改造后的中山路， 選擇我們的項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！ 個(gè)體旅行社經(jīng)營(yíng)者 本項(xiàng)目無(wú)可替代的位臵優(yōu)勢(shì)及獨(dú)有的星級(jí)酒店服務(wù)體系，為私營(yíng)旅行社的經(jīng)營(yíng)者提供了一個(gè)可投資購(gòu)買(mǎi)用于酒店接待，將原本交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧?rùn)的大好機(jī)會(huì)。 2. “中產(chǎn)階級(jí)” 外企高管、企業(yè)主、歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人員。而第 5 種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。這種方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者三方面來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，能夠形成共贏的局面。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有統(tǒng)一性，很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來(lái)，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。這種操作方式回報(bào)期比較長(zhǎng)，同時(shí)也是對(duì)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。 整體出租：開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專(zhuān)營(yíng)公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開(kāi)發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過(guò)專(zhuān)家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開(kāi)發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營(yíng)或者進(jìn)行二次招商。 商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探： 結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國(guó)內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來(lái)看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷(xiāo)售給一家專(zhuān)營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周?chē)娜A聯(lián)商廈就屬于該類(lèi)物業(yè)。 就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題，業(yè)主們普遍得不到稱(chēng)心的物業(yè)服務(wù)， 如本案能提供真正意義上的酒店式的 物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺(jué)，加之地理位臵等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，扮演國(guó)際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。從國(guó)內(nèi)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來(lái)看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇 。與傳統(tǒng)的酒店 或公寓 相比，它吸收 了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處 ，酒店式 公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌 ： 除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù) 。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營(yíng)銷(xiāo)與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)，在具有可能出現(xiàn)的共性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之外，賦予項(xiàng)目決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢(shì)，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場(chǎng)標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)， 差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價(jià)值所在。城市配套的全面提升 、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來(lái)了福音。 以?shī)W運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異 為了迎接 2020 年奧 運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、 29 條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。 火車(chē)提速 ? 火車(chē)提速帶來(lái)的影響是巨大的，隨著火車(chē)提速，將有大批原 來(lái)選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車(chē)，因此，該項(xiàng)目位臵的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。 ? 戶(hù)型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng) 目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無(wú)法融入美麗的海濱城市青島。 ? 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫(xiě)字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷(xiāo)售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響， 同時(shí)，也使其項(xiàng)目在市場(chǎng)中難于立腳。本項(xiàng)目新開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)讓我們有無(wú)限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到 盡善盡美，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。 第五部分 項(xiàng)目 SWOT 分析及總體開(kāi)發(fā)思路擬定 項(xiàng)目 SWOT（優(yōu)劣勢(shì)）分析 優(yōu)勢(shì)分析 景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有 360 度無(wú)障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級(jí)酒店 33 式公寓；同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn) — 棧橋，其景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個(gè)項(xiàng)目，給進(jìn)駐青島市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 因此我們要避開(kāi)大戶(hù)型純住宅的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必須采取小戶(hù)型、精設(shè)計(jì)。 從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅 游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位臵優(yōu)勢(shì)可見(jiàn)一斑。 16 第三部分 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類(lèi)比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果 物業(yè)名稱(chēng) 數(shù)碼港 開(kāi)發(fā)商 新世界（青島）臵業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島雅園物業(yè)管理有限公司 地理位臵 香港中路和南京路交匯處 總建筑面積 10 萬(wàn)平方米 竣工時(shí)間 2020 年底 銷(xiāo)售率 95%以 上 銷(xiāo)售價(jià)格 均價(jià) 9500 元；現(xiàn)二手房市場(chǎng)均價(jià) 11000 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 綜合服務(wù)費(fèi) 5 元 /月；電梯費(fèi) 元 /月；空調(diào)費(fèi) 元 /月；熱水 元 /噸 租金水平 酒店式公寓 — 元 /平方米〃日；寫(xiě)字樓 — 元 /平方米〃日 二手市場(chǎng)掛牌情況 很多 17 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 地理位臵優(yōu)越， CBD 核心位臵；在青島首推酒店式公寓概念 備注 其中酒店式公寓總建筑面積 13000 平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）；主力戶(hù)型 52 平方米（ 80%）、 109 平方米（ 15%） 18 物業(yè)名稱(chēng) 百盛大廈 開(kāi)發(fā)商 青島第一百盛有限公司 物業(yè)管理公司 百盛物業(yè) 地理位臵 中山路和曲阜路交匯處 總建筑面積 13 萬(wàn)平方米 竣工時(shí)間 1998 年 目前銷(xiāo)售價(jià)格 1326 層均價(jià) 6000 元 /平方米； 2837 層均價(jià) 7300 元 /平方米 19 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 1326 層包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 元 /平方米〃月； 2837 層不包括空調(diào)費(fèi) 元 租金水平 1326 平均 元 /平方米〃日； 2837 平均 元 /平方米〃日 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋 二手市場(chǎng)掛牌情況 少 備注 共 49 層，其中 18 層購(gòu)物中心； 911 層集團(tuán)辦公； 1326 國(guó)際商務(wù)中心； 2837 天下君臨（以辦公為主）； 3848 美食城；其余為設(shè)備層 20 物業(yè)名稱(chēng) 發(fā)達(dá)商廈 開(kāi)發(fā)商 山東發(fā)達(dá)集團(tuán) 物業(yè)管理公司 發(fā)達(dá)公司保安部代管 地理位臵 中山路和蘭山路交匯處 總建筑面積 55000 平方米 竣工時(shí)間 1996 年底 銷(xiāo)售率 目前銷(xiāo)售價(jià)格 商住 6100 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 元 /平方米〃月 租金水平 平均 2 元 /平方米〃日 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 基本上沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì) 二手市場(chǎng)掛牌情況 有 備注 現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買(mǎi)斷分割對(duì)外銷(xiāo)售 21 物業(yè)名稱(chēng) 山東國(guó)際貿(mào)易大廈 22 開(kāi)發(fā)商 物業(yè)管理公司 山東國(guó)貿(mào)物業(yè) 地理位臵 火車(chē)站廣場(chǎng)南側(cè) 總建筑面積 40384 平方米 竣工日期 1993 年 銷(xiāo)售率 \ 目前銷(xiāo)售價(jià)格 \ 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 \ 租金水平 按使用面積 元 /平方米〃日（含物業(yè)管理費(fèi)） 二手市場(chǎng)掛牌情況 \ 備注 不對(duì)外銷(xiāo)售；目前只剩二樓 230 平方一套 23 物業(yè)名稱(chēng) 如意大廈 24 開(kāi)發(fā)商 青島悅海臵業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島凱會(huì)物業(yè)管理公司 地理位臵 火車(chē)站廣場(chǎng)北側(cè) 主力戶(hù)型 120— 140 平方米 竣工日期 2020 年 銷(xiāo)售率 90% 目前銷(xiāo)售價(jià)格 二手市場(chǎng) 25 層以下均價(jià) 5500 元 /平方米； 29 層復(fù)式 7900 元 /平方米（新房） 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 2 元 /平方米〃月（含電梯費(fèi)） 租金水平 元 /平方米〃天 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)老城區(qū)的高層住宅市場(chǎng)空白（金田公寓售罄，雙星〃金色海岸未售） 二手市場(chǎng)掛牌情況 較多 備注 現(xiàn)在由凱 會(huì)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，并且其銷(xiāo)售人員不知道開(kāi)發(fā)商是哪一家公司 25 物業(yè)名稱(chēng) 貝蒙特大廈 開(kāi)發(fā)商 貝蒙特房地產(chǎn) 物業(yè)管理公司 自管 26 總建筑面積 竣工日期 銷(xiāo)售率 90% 目前銷(xiāo)售價(jià)格 二手市場(chǎng)平均 5500 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 含電梯費(fèi) 元 /平方米〃月 租金水平 元 /平方米 二手市場(chǎng)掛牌情況 有 備注 開(kāi)發(fā)商 是美國(guó)貝蒙特 (青島 )油業(yè)有限公司旗下的子公司 ，項(xiàng)目主要為自用，未做正式市場(chǎng)推廣 27 其它信息： 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商 二手市場(chǎng)均價(jià) 租金 備注 海富樓 雙星