【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)名稱 百盛大廈 開發(fā)商 青島第一百盛有限公司 物業(yè)管理公司 百盛物業(yè) 地理位臵 中山路和曲阜路交匯處 總建筑面積 13 萬平方米 竣工時間 1998 年 目前銷售價格 1326 層均價 6000 元 /平方米； 2837 層均價 7300 元 /平方米 19 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 1326 層包括中央空調(diào)，電梯費等 元 /平方米〃月； 2837 層不包括空調(diào)費 元 租金水平 1326 平均 元 /平方米〃日； 2837 平均 元 /平方米〃日 項目賣點 中山路地標性建筑，南觀棧橋 二手市場掛牌情況 少 備注 共 49 層，其中 18 層購物中心； 911 層集團辦公； 1326 國際商務中心； 2837 天下君臨（以辦公為主）； 3848 美食城；其余為設備層 20 物業(yè)名稱 發(fā)達商廈 開發(fā)商 山東發(fā)達集團 物業(yè)管理公司 發(fā)達公司保安部代管 地理位臵 中山路和蘭山路交匯處 總建筑面積 55000 平方米 竣工時間 1996 年底 銷售率 目前銷售價格 商住 6100 元 /平方米 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 包括中央空調(diào)，電梯費等 元 /平方米〃月 租金水平 平均 2 元 /平方米〃日 項目賣點 基本上沒有明顯優(yōu)勢 二手市場掛牌情況 有 備注 現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對外銷售 21 物業(yè)名稱 山東國際貿(mào)易大廈 22 開發(fā)商 物業(yè)管理公司 山東國貿(mào)物業(yè) 地理位臵 火車站廣場南側 總建筑面積 40384 平方米 竣工日期 1993 年 銷售率 \ 目前銷售價格 \ 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 \ 租金水平 按使用面積 元 /平方米〃日（含物業(yè)管理費） 二手市場掛牌情況 \ 備注 不對外銷售；目前只剩二樓 230 平方一套 23 物業(yè)名稱 如意大廈 24 開發(fā)商 青島悅海臵業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島凱會物業(yè)管理公司 地理位臵 火車站廣場北側 主力戶型 120— 140 平方米 竣工日期 2020 年 銷售率 90% 目前銷售價格 二手市場 25 層以下均價 5500 元 /平方米； 29 層復式 7900 元 /平方米（新房） 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 2 元 /平方米〃月（含電梯費） 租金水平 元 /平方米〃天 項目賣點 項目銷售時老城區(qū)的高層住宅市場空白（金田公寓售罄，雙星〃金色海岸未售） 二手市場掛牌情況 較多 備注 現(xiàn)在由凱 會物業(yè)管理公司負責銷售，并且其銷售人員不知道開發(fā)商是哪一家公司 25 物業(yè)名稱 貝蒙特大廈 開發(fā)商 貝蒙特房地產(chǎn) 物業(yè)管理公司 自管 26 總建筑面積 竣工日期 銷售率 90% 目前銷售價格 二手市場平均 5500 元 /平方米 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 含電梯費 元 /平方米〃月 租金水平 元 /平方米 二手市場掛牌情況 有 備注 開發(fā)商 是美國貝蒙特 (青島 )油業(yè)有限公司旗下的子公司 ，項目主要為自用，未做正式市場推廣 27 其它信息： 項目名稱 開發(fā)商 二手市場均價 租金 備注 海富樓 雙星地產(chǎn) 51005300 元 /平方米 元 /平方米〃日 雙星〃金色海岸 雙星地產(chǎn) 起價 5280 元 /平方米（網(wǎng)上 1 樓） 8~9 層平均5650 元 /平方米 新項目 金田公寓 金田城建 5900 元 /平方米（ 2 層）、 6500 元 /平方米（ 20層） 魯邦〃新天地 魯邦地產(chǎn) 9 樓 5200 元 /平方米 15 樓 5680 元 /平方米 主力戶型 ~140 平方米 28 火車站周圍飯店標準件價格及折扣率 酒店名稱 星級 掛牌價格 當前折扣率 總間數(shù) 裝修標準 金海大酒店 400； 288 8 折 168 三星 鐵道大廈 二星 460； 260； 680 折 130 貝蒙特酒店 220； 260 5 折 三星 29 碧海賓館 280； 300； 220 折 五星賓館 680； 380 5 折 全海景 泛海名人 四星 780； 960 6 折 960 看海； 780 不看海 棧橋賓館 298； 398； 498；598； 698； 1400 5 折 100 華能賓館 436 6 折 國風大酒店 298； 308 6 折 三星 旅行社調(diào)查結果，周邊二 星級酒店對旅行社價格平均在低價 80 元 /天 /間，高價 160 元 /天 /間。酒店經(jīng)營旺季為 4 月至 11 月，淡季為 12 月至次年 3 月。測算地塊周邊年平均酒店消費價格在 126 元 /天 /間，酒店消費總量超過 6000 萬元。 30 第四部分 項目所在地板塊市場分析 版塊綜述 項目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢和特征，又在地理位臵上偏于西部。 從未來發(fā)展來看，隨著沿海三大區(qū)域建設逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務辦公、文化休閑、旅 游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域將成為整個沿海的中心，東為中央商務區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位臵優(yōu)勢可見一斑。 該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟中心 黃島的連接跳板，同時由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標志性景點建筑和重要交通口岸， 板塊所在地的升值空間較大。由于目前該板塊各項目的定位和建筑設計等存在著各種缺陷，造成了許 31 多項目的銷售不力，同時也為市場化運作留下了機會和空白。 目前調(diào)查現(xiàn)狀簡析 ? 單純的大戶型住宅在周邊的銷售價格平均在 50006500 元左右，商住樓價格在 6000— 7500 元 /平方米左右，總價均在 50 萬以上，銷售情況不理想，競爭對手較多。 因此我們要避開大戶型純住宅的市場風險，必須采取小戶型、精設計。 ? 結合目前周圍項目的情況來分析，該地塊距離火車站僅 100 米距離，在動靜分區(qū)性能上講，屬于動區(qū)，不利于營造大戶型高檔的住宅項目。從如意大廈（主力戶型 120— 140 平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出， 所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項 目。 地塊價值發(fā)現(xiàn) 樹立開發(fā)商品牌：進出青島重要門戶，人流量大，順利打造開發(fā)商強勢品牌；地塊獨特，社會關注率高，容 32 易塑造開發(fā)商高端品牌。該項目也是華藝集團進駐青島的第一個項目，給進駐青島市場打下堅實的基礎。 社會效益：將建筑當作雕塑建設，做成青島市標志性建筑甚至是青島的一個獨特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項目，一方面獲得了較大的社會效益，更重要的是可以促進開發(fā)商品牌的樹立。 經(jīng)濟效益：銷售價格按保守估計 7000 元 /平方米就可以創(chuàng)造接近 40%的投資回報率，買家輕松臵業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。同時通過項目概念、建筑品質(zhì)、戶型設計和物業(yè)服務等方面的提升，售價可以達到 8000— 10000 元 /平方米，投資回報率可以達到 60%100%。 第五部分 項目 SWOT 分析及總體開發(fā)思路擬定 項目 SWOT（優(yōu)劣勢）分析 優(yōu)勢分析 景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有 360 度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店 33 式公寓；同時由于項目緊鄰青島市標志性景點 — 棧橋，其景觀優(yōu)勢更加突出。 商業(yè)優(yōu)勢：位 于傳統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價值高；特別是中山路改造工程的啟動，中山路將建成 以旅游為核心， 其它輔助功能相結合的 多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū) ，同時具備 旅游相關的信息服務 、餐飲娛樂和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海的土地和旅游資源。 人流優(yōu)勢：緊靠火車站，是進出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價值高； 交通優(yōu)勢：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。 行業(yè)優(yōu)勢：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設施上局限很大。本項目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設計做到 盡善盡美，從周邊項目中脫穎而出。 劣勢分析 市場對該地塊的熟悉程度 34 此項目擱臵已久，會有部分市場成見和顧慮存在，在項目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。 未來市場放量的競爭 由于青島市 2020 年開工總量和正在施工總量共 2200 多萬平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約 20%，共計 430多萬平方米，再加上今年即將開工的經(jīng)濟適用房， 2020 年和 2020 年的竣工總量預計要比 2020 年有大幅增長，給房地產(chǎn)市場帶來一定的銷售壓力。 噪音劣勢，靠近火車站， 噪音污染比較嚴重，不適合開發(fā)高檔住宅； 規(guī)模劣勢，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益； 市場機會分析 市場空白點 ? 縱觀青島房地產(chǎn)市場，如果在市南區(qū)臵業(yè)，其總投資額度要大于 50 萬元人民幣，因此 低于 50 萬元 35 的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場空白，更是海景公寓的市場空白。 ? 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項目包括百盛大廈、發(fā)達商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項目的美譽度造成了嚴重影響， 同時，也使其項目在市場中難于立腳。因此，從版塊市場來講， 小戶型的酒店式公寓是市場空白點，機會較多。 ? 投資空白點：由于青島房地產(chǎn)市場中，真正提出來酒店式公寓概念的應當是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項目的后期管理空白，使該項目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢，使得這種在市場上低投資高回報的酒店式公寓整體稀缺。另外，由于中山路改造工程龐大，估計需要較長時間，因此，由于 中山路改造形成的拆遷戶客戶以及暫時撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項目正好可以彌補這個空白點，搶占市場制高點。 ? 戶型設計上的空白點：青島的房地產(chǎn)項 目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設計，造成了許多項目的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島。特別是青島的戶型設計，片面追求面積大造成了許多功能結構不合理的項目。如果我 項目能夠從戶型設計采用復式、躍式、三錯層、入戶花園等設計上的創(chuàng)新， 36 則存在著較大的市場機會點。 ? 建筑材料上的空白點：運用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術，能有效解決項目所存在劣勢，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎上，進一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。 火車提速 ? 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原 來選擇大巴、飛機等出行的人士轉乘火車，因此，該項目位臵的預期商業(yè)價值將大大提升。 ? 隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢將進一步顯現(xiàn)。 ? 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級不高，服務不佳，由于未來火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費群體乘坐