【文章內(nèi)容簡介】 型需求分析從上面幾組圖表中顯示的數(shù)據(jù)分析中，可看出不同的家庭結(jié)構(gòu)對戶型的選擇都有所不同但都比較近似，并不呈現(xiàn)單身貴族、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯級消費比例。這主要是由于區(qū)域城市的人口特殊性對房型選擇的影響，來自外地的單身人士購房考慮組建家庭后，接父母過來同住或照顧小孩，因此選擇二房、三房的比例還是為市場的主流。區(qū)域消費者心目中的理想戶型面積圖115 消費者對戶型面積需求從這個圖表顯示的數(shù)據(jù)來看，區(qū)域消費者在希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90—130平方米的比例最高；其次是70—90平方米，希望購置面積在130160平方米的比例低與上述兩類, 購置面積需求在70平方米以下和160平方米以上的戶型面積比例較低。選擇二房的購房者希望面積在70—90平方米的比例較大，也有部分希望90—110平米和70平米以下的，很少一部分希望在110—130平方米。整體選擇面積的中位數(shù)為85平方米。選擇三房的購房者希望面積在90—140平方米，占較大的比例，也有不少比例選擇70—90的小三房。整體面積選擇中位數(shù)為125平方米。消費者購買商品房時間段的選擇圖116 購買商品房時間段總結(jié)分析：國家宏觀政策調(diào)控使消費者觀望心理加大，樓盤供應(yīng)量增加也使消費者有更多的選擇余地。二、區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)狀調(diào)研（一）區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境隨著國民生產(chǎn)總值的快速提高，鎮(zhèn)海區(qū)綜合經(jīng)濟實力進一步增強，2004年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%，增長速度創(chuàng)十二年來新高；（，%）；，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，工業(yè)經(jīng)濟增勢強勁，工業(yè)總產(chǎn)值突破200億元，%，%，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，臨港型專業(yè)物流市場規(guī)模不斷擴大，金融、旅游等三產(chǎn)業(yè)態(tài)有新的拓展，%，確保了一定的糧食生產(chǎn)能力，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，%。指標名稱單位二○○二年二○○三年二○○四年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值億元同比增長%全年財政總收入億元同比增長%完成工業(yè)總產(chǎn)值億元同比增長%全年完成銷售產(chǎn)值億元同比增長%社會消費品零售總額億元同比增長%全年出口交貨值億元同比增長%家庭人均可支配收入億元125001406015882同比增長%全年農(nóng)民人均純收入億元587463967187同比增長%居民儲蓄存款余額億元同比增長%（二）區(qū)域政策環(huán)境同全國的情況類似，鎮(zhèn)海的房地產(chǎn)政策環(huán)境同樣受到中央宏觀政策的約束。七部委聯(lián)合下發(fā)的期房禁止轉(zhuǎn)讓、開征營業(yè)稅、優(yōu)先供應(yīng)中小戶型、保證中低價位住房供應(yīng)、限制囤積土地、控制經(jīng)濟房面積和銷售對象，對房地產(chǎn)的可持續(xù)正常發(fā)展是一個很好的事情，它有利于讓房價趨向合理，消除房地產(chǎn)市場中的泡沫現(xiàn)象。新政策對房地產(chǎn)企業(yè)來說應(yīng)該是個長期利好的消息，因為只有市場環(huán)境健康穩(wěn)定了，企業(yè)才能持續(xù)健康地發(fā)展。國家陸續(xù)出臺針對房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，銀行利率幾次上調(diào)之后，絕大多數(shù)普通城市居民家庭都對購房計劃做了相應(yīng)調(diào)整；多數(shù)人對房價的心理預(yù) 圖117 購買商品房時間段期還是看漲。絕大多數(shù)人表示銀行利率上調(diào)影響了自己的貸款買房計劃。累計有約五成二的家庭會繼續(xù)貸款，但會調(diào)整貸款方案；累計有約兩成九的人表示利率上升后將取消貸款計劃，其中有一部分人會改用直接現(xiàn)金支付的方式，另一部分表示將不再貸款，而是改變購房面積的大小或推遲購房計劃。（三）區(qū)域投資環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)是一個新興的產(chǎn)業(yè)、是一個高利潤的產(chǎn)業(yè)、是一個風(fēng)險與機會并存的產(chǎn)業(yè)，專業(yè)的投資商開發(fā)商能從眾多的市場現(xiàn)象中分析并找出市場的真正需求、消費者的真正需求，并以各種形式予以滿足，從而抓住機會，獲得成功。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據(jù)。鎮(zhèn)海房地產(chǎn)開發(fā)投資額在2000－2003年期間保持了很高的增長率，市場總體上呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面，無論是土地價格、商品房價格以及二手房價格3年之內(nèi)都有顯著增長。房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時也帶來了一定的不穩(wěn)定因素，加上本地行業(yè)的隱性聯(lián)盟，外地開發(fā)商很難進入本地市場。另外，相對封閉發(fā)展的市場導(dǎo)致了當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)水平偏低，產(chǎn)品品質(zhì)難以得到較高的提升。寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在20022004年實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額2004年，,%。圖118 房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)顯示：。寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在20022004年實現(xiàn)商品房施工面積2004年，％。圖119 房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)顯示：。寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在20022004年實現(xiàn)商品房竣工面積2004年，,%。圖120 房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)顯示：，（四）區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀分析目前，鎮(zhèn)海區(qū)房地產(chǎn)投資增長迅速，住房消費大幅回落。房地產(chǎn)投資開發(fā)仍然較快增長。，%；，%，%。這與去年樓市旺銷和房地產(chǎn)市場周期性因素有關(guān)。寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在2005年19月份實現(xiàn)房地產(chǎn)投資額圖121 房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)顯示：截止到2005年9月份為止，%。寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在2005年19月份實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)面積總額圖122 房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)顯示：截止到2005年9月份為止，%。（五）未來走勢預(yù)測中央七部委、國家金融機構(gòu)以及地方政府相關(guān)政策出臺后，及時有效地抑制了房地產(chǎn)的不量開發(fā)和房地產(chǎn)的投資和投機需求，也阻止了房價的上漲，但目前房價仍處于高位，離真正購房者的心理價位還有較大距離。而店鋪價位依然堅挺，仍是熱銷對象。下一階段區(qū)域房地產(chǎn)投資和需求形勢將不容樂觀。三、區(qū)域市場環(huán)境調(diào)研（一）區(qū)域總體規(guī)劃鎮(zhèn)海作為今后寧波中心城市北部中心，將成為以行政辦公、商貿(mào)物流、教育科技、現(xiàn)代居住等為主的綜合性新城區(qū)，承擔(dān)寧波中心城市部分城市職能。寧波高教園區(qū)北區(qū)位于鎮(zhèn)海的莊市片區(qū)，規(guī)劃范圍為南臨甬江，北、東至規(guī)劃北外環(huán)路和東外環(huán)路，西至世紀大道。根據(jù)規(guī)劃，高教園區(qū)北區(qū)將成為以大學(xué)為主體，以發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的集居住、休閑、生產(chǎn)等多種職能于一體的生態(tài)型現(xiàn)代化城市功能區(qū)。人口容量為20萬人，包括居民11萬人和學(xué)生9萬人。（二）區(qū)域功能定位寧波高教園區(qū)北區(qū)（莊市片區(qū)）是寧波實施教育興市發(fā)展戰(zhàn)略的重要區(qū)域，也是商幫文化的主要發(fā)展源地，有著深厚的人文底蘊，它的建設(shè)規(guī)劃力求塑造的是一種以靜為主的文化氛圍和休閑空間。該片區(qū)核心區(qū)的商業(yè)、辦公等功能主要為大學(xué)城和周邊居住配套，將建設(shè)成為集休閑購物、景觀游憩、科技研發(fā)為一體的充滿文化氣息的功能區(qū)。寧波高教園區(qū)北區(qū)的規(guī)劃將圍繞中心綠核布置商業(yè)區(qū)、文化服務(wù)區(qū)、科學(xué)研究區(qū)、行政辦公區(qū)、高級別墅區(qū)、體育活動區(qū)；一條生態(tài)綠軸貫穿全區(qū)，南連甬江、東接生態(tài)走廊；基礎(chǔ)教育區(qū)位于中心綠核西北，高校依托寧波大學(xué)在寧鎮(zhèn)路北側(cè)沿軸向布置，居住用地沿世紀大道和北外環(huán)路展開。（三）區(qū)域開發(fā)狀態(tài)寧波高教園區(qū)北區(qū)的各項設(shè)施建設(shè)著力在綠地、水系、景觀、設(shè)施配套上下功夫，挖掘城市特色，充分體現(xiàn)人文生態(tài)理念。經(jīng)過近兩年的前期建設(shè)，寧波高教園區(qū)北區(qū)逐漸凸現(xiàn)雛形。目前，寧波高教園區(qū)北區(qū)已完成部分片區(qū)干道建設(shè)，今年計劃建設(shè)連接兩片的主干道， 基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)有序進行，并相繼推出清泉花園、漢塘商住樓等地塊，華豐花園、華豐星城、駱興家園、莊市新街路拆遷安置區(qū)和鑫隆一、二期等居民小區(qū)將相繼竣工。借寧波大學(xué)等高等院校毗鄰優(yōu)勢，位于鎮(zhèn)海的寧波高教園區(qū)（北區(qū)）將崛起一座“大學(xué)城”。從去年開始，鎮(zhèn)海區(qū)在加緊高教園區(qū)規(guī)劃設(shè)計和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，創(chuàng)造條件吸引各地院校來園區(qū)落戶。目前， 到該園區(qū)落戶的院校已經(jīng)有寧波大學(xué)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、省紡織職業(yè)技術(shù)學(xué)院、寧波大學(xué)藝術(shù)學(xué)院等大專院校。與此同時，在莊市規(guī)劃了占地１０００余畝的基礎(chǔ)教育園區(qū)，鎮(zhèn)海職教中心、鎮(zhèn)海中學(xué)分校、萬里國際學(xué)校等學(xué)校也將在這里扎營。現(xiàn)在，整個園區(qū)正在加緊配套設(shè)施、生態(tài)環(huán)境和學(xué)生公寓等建設(shè)，今年秋季，將有三四千名學(xué)生入住學(xué)生公寓。（四）區(qū)域物業(yè)價格水平分析目前鎮(zhèn)海區(qū)域消費品市場銷售穩(wěn)定增長。，%。其中，%；，%。社會消費品零售總額中，%；，%。，%。區(qū)域市場價格水平總體呈上升趨勢。%。其中，%；%；%；%；%；%；%；%。第二部分 項目研究項目研究主要目的是對具體的項目進行分析選擇，衡量項目為企業(yè)帶來的收益。項目研究是整個項目組合管理過程的重要階段。它的核心內(nèi)容是建立企業(yè)項目統(tǒng)一的評價標準，并將每個項目與該標準進行衡量。同時對項目的資源、優(yōu)勢、劣勢、進度、成本、收益、風(fēng)險等影響評價標準的各種因素分析。一、項目概況（一）項目地理環(huán)境分析本項目位于寧波市鎮(zhèn)海莊市街道，寧波北高教園區(qū)內(nèi)，寧鎮(zhèn)公路北側(cè)，莊市大道西側(cè)，南邊為寧波大學(xué)。該項目總占地面積為7724㎡，總建筑面積為20785㎡。地塊呈不規(guī)則形狀，內(nèi)有河流一條。這是區(qū)域的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。位于高教園區(qū)和莊市工業(yè)園區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)公司投資于此、眾多知名教授和莘莘學(xué)子安家于此。本案正處于城鄉(xiāng)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，出入便捷，區(qū)域地段的升值潛力巨大。（二）項目土地性質(zhì)分析項目土地性質(zhì)是住宅性質(zhì)用地，使用年限為50年。目前土地狀況已達到了三通一平的要求，便于隨時進入工作，但是地形不是很規(guī)則，在規(guī)劃和設(shè)計上會有一定的難度，而且項目規(guī)模較小，由于配套費用過高，所以在配套上很難達到一定的高度。（三）項目土地經(jīng)濟技術(shù)指標分析總用地面積：7724平方米總建筑面積：20785平方米 其中：住宅：17480平方米、128戶、448人商業(yè)：3080平方米物業(yè)用房：225平方米綠化率：28%。容積率：建筑密度：27%車位：159個