【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 1326 層包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 元 /平方米月；2837 層不包括空調(diào)費(fèi) 元 租金水平 1326 平均 元 /平方米日； 2837 平均 元 /平方米日 項(xiàng)目賣點(diǎn) 中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋 二手市 場(chǎng)掛牌情況 少 16 備注 共 49 層，其中 18 層購(gòu)物中心； 911 層集團(tuán)辦公； 1326國(guó)際商務(wù)中心； 2837 天下君臨（以辦公為主）； 3848美食城；其余為設(shè)備層 物業(yè)名稱 發(fā)達(dá)商廈 開(kāi)發(fā)商 山東發(fā)達(dá)集團(tuán) 物業(yè)管理公司 發(fā)達(dá)公司保安部代管 地理位置 中山路和蘭山路交匯處 總建筑面積 55000 平方米 竣工時(shí)間 1996 年底 銷售率 目前銷售價(jià)格 商住 6100 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 元 /平方米月 17 租金水平 平均 2 元 /平方米日 項(xiàng) 目賣點(diǎn) 基本上沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì) 二手市場(chǎng)掛牌情況 有 備注 現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對(duì)外銷售 物業(yè)名稱 山東國(guó)際貿(mào)易大廈 開(kāi)發(fā)商 物業(yè)管理公司 山東國(guó)貿(mào)物業(yè) 18 地理位置 火車站廣場(chǎng)南側(cè) 總建筑面積 40384 平方米 竣工日期 1993 年 銷售率 \ 目前銷售價(jià)格 \ 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 \ 租金水平 按使用面積 元 /平方米日（含物業(yè)管理費(fèi)） 二手市場(chǎng)掛牌情況 \ 備注 不對(duì)外銷售；目前只剩二樓 230 平方一套 19 物業(yè)名稱 如意大廈 開(kāi)發(fā)商 青島悅海置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島凱會(huì)物業(yè)管理公司 地理位置 火車站廣場(chǎng)北側(cè) 主力戶型 120—140 平方米 竣工日期 2002 年 銷售率 90% 目前銷售價(jià)格 二手市場(chǎng) 25 層以下均價(jià) 5500 元 /平方米； 29 層復(fù)式7900 元 /平方米（新房） 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 2 元 /平方米月（含電梯費(fèi)） 租金水平 元 /平方米天 項(xiàng)目賣點(diǎn) 項(xiàng)目銷售時(shí)老城區(qū)的高層住宅市場(chǎng)空白（金田公寓售罄，雙星金色海岸未售） 二手市場(chǎng)掛牌情況 較多 備注 現(xiàn)在由凱會(huì)物業(yè) 管理公司負(fù)責(zé)銷售，并且其銷售人員 20 不知道開(kāi)發(fā)商是哪一家公司 物業(yè)名稱 貝蒙特大廈 開(kāi)發(fā)商 貝蒙特房地產(chǎn) 物業(yè)管理公司 自管 總建筑面積 竣工日期 銷售率 90% 目前銷售價(jià)格 二手市場(chǎng)平均 5500 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi) 含電梯費(fèi) 元 /平方米月 21 容及價(jià)格 租金水平 元 /平方米 二手市場(chǎng)掛牌情況 有 備注 開(kāi)發(fā)商 是美國(guó)貝蒙特 (青島 )油業(yè)有限公司旗下的子公司 ，項(xiàng)目主要為自用，未做正式市場(chǎng)推廣 其它信息： 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 二手市場(chǎng)均價(jià) 租金 備注 海富樓 雙星地產(chǎn) 51005300 元 /平方米 元 /平方米日 雙星金色海岸 雙星地產(chǎn) 起價(jià) 5280 元 /平方米（網(wǎng)上 1樓） 8~9 層平均 5650 元 /平方米 新項(xiàng)目 金田公寓 金田城建 5900 元 /平方米（ 2 層）、 6500元 /平方米（ 20 層） 22 魯邦新天地 魯邦地產(chǎn) 9 樓 5200 元 /平方米 15樓 5680 元 /平方米 主力戶型 ~140 平方米 火車站周圍飯店標(biāo)準(zhǔn)件價(jià)格及折扣率 酒店名稱 星級(jí) 掛牌價(jià)格 當(dāng)前折扣率 總間數(shù) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 金 海大酒店 400； 288 8 折 168 三星 鐵道大廈 二星 460； 260；680 折 130 貝蒙特酒店 220； 260 5 折 三星 碧海賓館 280； 300；220 折 23 五星賓館 680； 380 5 折 全海景 泛海名人 四星 780； 960 6 折 960 看海； 780不看海 棧橋賓館 298； 398；498； 598；698； 1400 5 折 100 華能賓館 436 6 折 國(guó)風(fēng)大酒店 298； 308 6 折 三星 旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級(jí)酒 店對(duì)旅行社價(jià)格平均在低價(jià) 80元 /天 /間，高價(jià) 160 元 /天 /間。酒店經(jīng)營(yíng)旺季為 4 月至 11 月，淡季為 12 月至次年 3 月。測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在 126 元 /天 /間，酒店消費(fèi)總量超過(guò) 6000 萬(wàn)元。 24 第四部分 項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 版塊綜述 項(xiàng)目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢(shì)和特征，又在地理位置上偏于西部。 從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多 種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢(shì)可見(jiàn)一斑。 該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過(guò)程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟(jì)中心 黃島的連接跳板，同時(shí)由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸， 板塊所在地的升值空間較大。由于目前該板塊各項(xiàng)目的定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著各種缺陷，造成了許多項(xiàng)目的銷售不力，同時(shí)也為市場(chǎng)化運(yùn)作留下了機(jī)會(huì)和空白。 目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 ? 單純的大戶型住宅在周邊的銷售價(jià)格平均在 50006500 元左右，商住樓價(jià)格在 6000— 7500 元 /平方米左右，總價(jià)均在 50萬(wàn)以上，銷售情況不理想，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。 因此我們要避開(kāi)大戶型純住宅的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必須采取小戶型、精設(shè)計(jì)。 25 ? 結(jié)合目前周圍項(xiàng)目的情況來(lái)分析，該地塊距離火車站僅 100米距離，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營(yíng)造大戶型高檔的住宅項(xiàng)目。從如意大廈（主力戶型 120— 140 平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出， 所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項(xiàng)目。 地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn) 樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌：進(jìn)出青島重要門戶，人流量大，順利打造開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌；地塊獨(dú)特，社會(huì)關(guān)注率高，容易塑造開(kāi)發(fā)商高端品牌。該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個(gè)項(xiàng)目，給進(jìn)駐青島市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 社會(huì)效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個(gè)獨(dú)特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項(xiàng)目，一方面獲得了較大的社會(huì)效益，更重要的是可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立。 經(jīng)濟(jì)效益：銷售價(jià)格按保守估計(jì) 7000 元 /平方 米就可以創(chuàng)造接近 40%的投資回報(bào)率，買家輕松置業(yè)，開(kāi)發(fā)商順利掙錢。同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面的提升，售價(jià)可以達(dá)到 8000—10000 元 /平方米，投資回報(bào)率可以達(dá)到 60%100%。 26 第五部分 項(xiàng)目 SWOT 分析及總體開(kāi)發(fā)思路擬定 項(xiàng)目 SWOT（優(yōu)劣勢(shì)）分析 優(yōu)勢(shì)分析 景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有 360 度無(wú)障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級(jí)酒店式公寓；同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn) —棧橋，其景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。 商業(yè)優(yōu)勢(shì)：位于傳 統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值高；特別是中山路改造工程的啟動(dòng)，中山路將建成 以旅游為核心， 其它輔助功能相結(jié)合的 多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū) ，同時(shí)具備 旅游相關(guān)的信息服務(wù) 、 餐飲娛樂(lè)和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海的土地和旅游資源。 人流優(yōu)勢(shì)：緊靠火車站，是進(jìn)出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價(jià)值高； 交通優(yōu)勢(shì)：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。 行業(yè)優(yōu)勢(shì)：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項(xiàng)目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)施上局限很大。本項(xiàng)目新開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)讓我們有無(wú)限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善 盡美，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。 27 劣勢(shì)分析 市場(chǎng)對(duì)該地塊的熟悉程度 此項(xiàng)目擱置已久，會(huì)有部分市場(chǎng)成見(jiàn)和顧慮存在，在項(xiàng)目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。 未來(lái)市場(chǎng)放量的競(jìng)爭(zhēng) 由于青島市 2020 年開(kāi)工總量和正在施工總量共 2200 多萬(wàn)平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約 20%，共計(jì) 430 多萬(wàn)平方米，再加上今年即將開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)適用房， 2020 年和 2020 年的竣工總量預(yù)計(jì)要比 2020 年有大幅增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的銷售壓力。 噪音劣勢(shì)，靠近火車站，噪音 污染比較嚴(yán)重，不適合開(kāi)發(fā)高檔住宅； 規(guī)模劣勢(shì)，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模效益； 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 市場(chǎng)空白點(diǎn) ? 縱觀青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于 50 萬(wàn)元人民幣，因此 低于 50 萬(wàn)元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場(chǎng)空白，更是海景公寓的市場(chǎng)空白。 ? 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā) 28 達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時(shí)，也使其項(xiàng)目在市 場(chǎng)中難于立腳。因此，從版塊市場(chǎng)來(lái)講， 小戶型的酒店式公寓是市場(chǎng)空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)較多。 ? 投資空白點(diǎn)：由于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真正提出來(lái)酒店式公寓概念的應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項(xiàng)目的后期管理空白，使該項(xiàng)目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢(shì)，使得這種在市場(chǎng)上低投資高回報(bào)的酒店式公寓整體稀缺。另外，由于中山路改造工程龐大，估計(jì)需要較長(zhǎng)時(shí)間，因此，由于 中山路改造形成的拆遷戶客戶以及暫時(shí)撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項(xiàng)目正好可以彌補(bǔ)這個(gè)空白點(diǎn)，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。 ? 戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī) 劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無(wú)法融入美麗的海濱城市青島。特別是青島的戶型設(shè)計(jì)，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項(xiàng)目。如果我 項(xiàng)目能夠從戶型設(shè)計(jì)采用復(fù)式、躍式、三錯(cuò)層、入戶花園等設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ? 建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土 29 等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項(xiàng)目所存在劣勢(shì)，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。 火車提速 ? 火車提速帶來(lái)的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來(lái)選擇大巴、飛機(jī)等出 行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項(xiàng)目位置的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。 ? 隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。 ? 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級(jí)不高，服務(wù)不佳，由于未來(lái)火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費(fèi)群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個(gè)高檔次的接待酒店，如果我項(xiàng)目引入星級(jí)酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 中山路改造 ? 百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項(xiàng)目提供了無(wú)限的增值空間和想象力。 以?shī)W運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異 為了迎接 2020 年奧運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱 海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、 29 條沙土路改造等