【正文】 準(zhǔn)，交通方便節(jié)約時(shí)間成本 便利的 依存于社會(huì)配套，周邊有完善的生活配套，享受才能理所當(dāng)然 共享的 有一個(gè)豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享，快樂才可以倍增 附二： Condo釋義 Condo 源自國(guó)外，全稱為 Condominiums，中文可譯為“共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓”， 專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配備生活必備的全套家具 電 器 及 住 戶 可 共 享 的 完 備 的 酒 店 式 配 套 和 休 閑 設(shè)施，并由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)的公寓式住房。據(jù)青島統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，近幾年 此區(qū)域房?jī)r(jià)近兩年的漲幅以 30%左右的速度遞增！ 38 4. 外來置業(yè)者 許多外地置業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位置，可以說是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的中山路， 選擇我們的項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！ 個(gè)體旅行社經(jīng)營(yíng)者 本項(xiàng)目無可替代的位置優(yōu)勢(shì)及獨(dú)有的星級(jí)酒店服務(wù)體系，為私營(yíng)旅行社的經(jīng)營(yíng)者提供了一個(gè)可投資購(gòu)買用于酒店接待，將原本交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧?rùn)的大好機(jī)會(huì)。而第 5 種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，沒有統(tǒng)一性，很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。 整體出租：開發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營(yíng)公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營(yíng)或者進(jìn)行二次招商。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。從國(guó)內(nèi)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營(yíng)銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)，在具有可能出現(xiàn)的共性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之外，賦予項(xiàng)目決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢(shì)，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場(chǎng)標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)， 差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價(jià)值所在。 以?shī)W運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異 為了迎接 2020 年奧運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱 海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、 29 條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄 30 然之間進(jìn)行著革命性的提升。 ? 戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī) 劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島。本項(xiàng)目新開發(fā)的優(yōu)勢(shì)讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善 盡美，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個(gè)項(xiàng)目，給進(jìn)駐青島市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 從未來發(fā)展來看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多 種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢(shì)可見一斑。金色海岸未售） 二手市場(chǎng)掛牌情況 較多 備注 現(xiàn)在由凱會(huì)物業(yè) 管理公司負(fù)責(zé)銷售，并且其銷售人員 20 不知道開發(fā)商是哪一家公司 物業(yè)名稱 貝蒙特大廈 開發(fā)商 貝蒙特房地產(chǎn) 物業(yè)管理公司 自管 總建筑面積 竣工日期 銷售率 90% 目前銷售價(jià)格 二手市場(chǎng)平均 5500 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi) 含電梯費(fèi) 元 /平方米月；2837 層不包括空調(diào)費(fèi) 元 租金水平 1326 平均 元 /平方米其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價(jià)創(chuàng)出 5500 元 “天價(jià) ”；其二，市南區(qū) CBD 中心區(qū)的海門路 8 號(hào)地塊每平方米樓面地價(jià)拍出 5120 元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的青島土地市場(chǎng)的 “世紀(jì)天價(jià) ”。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán) 境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。青島港即將建成北方國(guó)際航運(yùn)中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放型經(jīng)濟(jì)格局。 承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給青島帶來的影響 青島市主要年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值情況1 7 8 0 . 348175642 710798 88899011511361151805001000150020001980 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020單位：億元青島市主要年份固定資產(chǎn)投資完成情況73 9. 45 28165 161 16119127932138447801002003004005006007008001980 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020單位：億元 6 作為 2020 年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場(chǎng)，奧運(yùn)會(huì)將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來巨大的活力和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。奧運(yùn)會(huì)將為促進(jìn)青島市的入境旅游市場(chǎng)提供良好機(jī)遇。 不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、日益發(fā)展的北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的海洋科研，奠定了青島在中國(guó)的經(jīng) 濟(jì)與文化地位。 青島市歷年商品房銷售面積 4 7 3 . 15 2 3 . 8 23 8 3 . 9 65382 5 9 . 23 5 1 . 74 0 . 12 6 . 89 . 28 2 . 53 4 . 6 4 8 . 91 0 001002003004005006001998 1999 2000 2001 2002 2020竣工面積增長(zhǎng)幅度( % ) 10 青島市商品房銷售面積 99 年 ～ 2020 年呈穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，從 99 年的 236 萬平方米增長(zhǎng)到 2020 年的 453 萬平方米；增幅 99 年 ～ 2001年基本保持不變，為 28%左右 ； 2001 年 ～ 2002 年、 2020 年增幅較小，為 %，增幅下降較明顯。 從 2002 年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度 的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)增量發(fā)展。月 17 租金水平 平均 2 元 /平方米金色海岸 雙星地產(chǎn) 起價(jià) 5280 元 /平方米（網(wǎng)上 1樓） 8~9 層平均 5650 元 /平方米 新項(xiàng)目 金田公寓 金田城建 5900 元 /平方米（ 2 層）、 6500元 /平方米（ 20 層） 22 魯邦 目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 ? 單純的大戶型住宅在周邊的銷售價(jià)格平均在 50006500 元左右，商住樓價(jià)格在 6000— 7500 元 /平方米左右，總價(jià)均在 50萬以上，銷售情況不理想，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。同時(shí)通過項(xiàng)目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面的提升，售價(jià)可以達(dá)到 8000—10000 元 /平方米，投資回報(bào)率可以達(dá)到 60%100%。 噪音劣勢(shì)，靠近火車站，噪音 污染比較嚴(yán)重，不適合開發(fā)高檔住宅； 規(guī)模劣勢(shì)，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益； 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 市場(chǎng)空白點(diǎn) ? 縱觀青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于 50 萬元人民幣，因此 低于 50 萬元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場(chǎng)空白，更是海景公寓的市場(chǎng)空白。 ? 建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土 29 等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項(xiàng)目所存在劣勢(shì)，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。爭(zhēng)取用兩年時(shí)間完成渤海天然氣的引進(jìn)項(xiàng)目，并加快本地天然氣市場(chǎng)的開發(fā)。 酒店式 公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達(dá)城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有 “自用 ”和 “投資 ”兩大功效。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進(jìn)行炒作；亦或本著酒店式公寓的想法運(yùn)營(yíng)，最后卻做成了商住兩用樓或SOLO。因此，市場(chǎng)機(jī)會(huì)增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)行運(yùn)作。 自主招商經(jīng)營(yíng)：一般是開發(fā)商建設(shè)完成后，成立專門的經(jīng)營(yíng)公司或部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。這種方式一方面可以使購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務(wù)對(duì)投資回報(bào)放心，另一方面也可以使經(jīng)營(yíng)者不用投入太多資金（如果購(gòu)買商鋪，投資額將會(huì)大增）既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時(shí)由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，容易形成統(tǒng)一的品牌力。 37 第六部分 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 目標(biāo)客戶群定位 1. “金領(lǐng)階級(jí)” 比如外國(guó)金融保險(xiǎn)貿(mào)易機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司駐青公司高管等；對(duì)于來自于另外的文化的這一群體，與異域文化融合的最佳結(jié)合點(diǎn)就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購(gòu)物、休閑方便，則他們?cè)谌魏螄?guó)家都會(huì)首選頂級(jí)物業(yè)，這里有他們相對(duì)熟悉的文化小環(huán)境和社交圈，有助于其生意的順利開展和對(duì)市場(chǎng)的逐步了解和 接軌。 商業(yè)客戶群定位 根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定： 大買家 也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，他們一般對(duì)各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨(dú)特的認(rèn)識(shí)，一般情況下針對(duì)這類買家應(yīng)當(dāng)采取按單定做比較切實(shí)可行。 作為一種房屋形態(tài)， Condo 起源于上 世 紀(jì) 八 十 年 代 的 美 國(guó) 。充分利用所有公共空間進(jìn)行景觀建設(shè)，彌補(bǔ)項(xiàng)目受面積限制外圍環(huán)境建設(shè) 42 不足的缺憾。 當(dāng)然，一套房特別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)十分嚴(yán)格、十全十美也是不可能的，關(guān)鍵是總體格局要合理。 ? 輔助用 功能間 的種類應(yīng)多一些，設(shè)計(jì)也應(yīng)更加人性化，使公寓的功 能 更加完備 ，如儲(chǔ)藏 間 、 走 入式衣柜等 。 2. 商業(yè) ? 商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合經(jīng)營(yíng)定位，設(shè)置相應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)計(jì)。 45 ? 陽(yáng)臺(tái)：采取隱蔽式或外露式，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。 空間及其組合 本案在風(fēng)格的設(shè)定上，應(yīng)處理好各部件空間位置及其組合關(guān)系，無論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應(yīng)產(chǎn)生最佳的視覺效果。我們認(rèn)為這 些 概念可作為本案參考借 47 鑒 。戶型設(shè)計(jì)采用超現(xiàn)實(shí)主義的印象派手法，將不可能實(shí)現(xiàn)的空間布局，在幾十個(gè)平方的一室內(nèi) 發(fā)揮得淋漓盡致。這使我們作為城市雕塑者中的一員，深感肩上擔(dān)子的重量，同時(shí)， 也為能夠參與城市的運(yùn)營(yíng)而感到興奮和激動(dòng)。紅瓦、綠樹、碧海、藍(lán)天交相映出青島美麗的身姿；赤礁、細(xì)浪、彩帆、金色沙灘構(gòu)成青島 51 美麗的風(fēng)景線；歷史、宗教、民俗、風(fēng)土人情、節(jié)日慶典賦予了青島旅游豐富的文化內(nèi)涵。 大廈還需從多方面考慮節(jié)能與環(huán)保措施，如生活給水的二次消毒、中水系統(tǒng)的采用、空調(diào)制冷煤質(zhì)采用對(duì)大氣無污染的溴化鋰等 。人們不但要求住得安全、舒適，也要求過得有家的情調(diào)、居住品位和一定的文化內(nèi)涵。 ? 形狀：如角形、 V 字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。 ? 除在陽(yáng)臺(tái)上做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開青島生態(tài)大樓的先河。其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進(jìn)深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分考慮主要房的采光、通風(fēng)及觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。 （ 3）注重舒適性： ? 每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實(shí)用率，增強(qiáng)采光通風(fēng)效果。 （ 1）戶型設(shè)計(jì)上要講究功能分區(qū) ? 公私分區(qū)：公共活動(dòng)空間（廳、廚房）和個(gè)人活動(dòng)空間（臥室等）分開、不交叉。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)分目標(biāo)客戶，對(duì)未來房地產(chǎn)開發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。 第七部分 項(xiàng)目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議 7． 1 開發(fā)主題定位 宜家宜商而隨著沿海地段開發(fā)和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價(jià)格提升之間的不同步，許多青島本地二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效利用，而物業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)的接受程度，決定其投資導(dǎo)向。對(duì)于第 2 種方式，投資回收周期較長(zhǎng)，并且需要選擇一家比較理想、志同道合的專營(yíng)公司介入，也存在著一定的不可預(yù)見性。這種方式