【正文】 次居前。青島港即將建成北方國際航運(yùn)中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放型經(jīng)濟(jì)格局。 20 多年的改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機(jī)和活力。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán) 境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，去年商品住宅投資 94 億元，施工和新開工面積達(dá)到 1417萬平方米和 800萬平方米，分別占房地產(chǎn)開發(fā)總量的 81％和 87％，經(jīng)濟(jì)適用房占整個(gè)商品住宅的 15％。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價(jià)創(chuàng)出 5500 元 “天價(jià) ”；其二，市南區(qū) CBD 中心區(qū)的海門路 8 號地塊每平方米樓面地價(jià)拍出 5120 元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的青島土地市場的 “世紀(jì)天價(jià) ”。同時(shí)，由于青島土地市場在 2020 年底首國土資源管理局審查過程中出現(xiàn)的一系列問題，造成了很多項(xiàng)目無法正5 5 . 71 0 6 . 57 7 . 8 3924 2 . 3 41 5 . 73 1 . 52 0 . 33 9 . 71 4 . 70204060801001201999 2000 2001 2002 2020銷售額增長幅度( % )青島市歷年商品房銷售額（億元） 12 常開工建設(shè)，因此在市場上也留下一塊空白機(jī)會點(diǎn)。月；2837 層不包括空調(diào)費(fèi) 元 租金水平 1326 平均 元 /平方米日 項(xiàng) 目賣點(diǎn) 基本上沒有明顯優(yōu)勢 二手市場掛牌情況 有 備注 現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對外銷售 物業(yè)名稱 山東國際貿(mào)易大廈 開發(fā)商 物業(yè)管理公司 山東國貿(mào)物業(yè) 18 地理位置 火車站廣場南側(cè) 總建筑面積 40384 平方米 竣工日期 1993 年 銷售率 \ 目前銷售價(jià)格 \ 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 \ 租金水平 按使用面積 元 /平方米金色海岸未售） 二手市場掛牌情況 較多 備注 現(xiàn)在由凱會物業(yè) 管理公司負(fù)責(zé)銷售，并且其銷售人員 20 不知道開發(fā)商是哪一家公司 物業(yè)名稱 貝蒙特大廈 開發(fā)商 貝蒙特房地產(chǎn) 物業(yè)管理公司 自管 總建筑面積 竣工日期 銷售率 90% 目前銷售價(jià)格 二手市場平均 5500 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi) 含電梯費(fèi) 元 /平方米新天地 魯邦地產(chǎn) 9 樓 5200 元 /平方米 15樓 5680 元 /平方米 主力戶型 ~140 平方米 火車站周圍飯店標(biāo)準(zhǔn)件價(jià)格及折扣率 酒店名稱 星級 掛牌價(jià)格 當(dāng)前折扣率 總間數(shù) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 金 海大酒店 400； 288 8 折 168 三星 鐵道大廈 二星 460； 260；680 折 130 貝蒙特酒店 220； 260 5 折 三星 碧海賓館 280； 300；220 折 23 五星賓館 680； 380 5 折 全海景 泛海名人 四星 780； 960 6 折 960 看海； 780不看海 棧橋賓館 298； 398；498； 598；698； 1400 5 折 100 華能賓館 436 6 折 國風(fēng)大酒店 298； 308 6 折 三星 旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級酒 店對旅行社價(jià)格平均在低價(jià) 80元 /天 /間，高價(jià) 160 元 /天 /間。 從未來發(fā)展來看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多 種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢可見一斑。 因此我們要避開大戶型純住宅的市場風(fēng)險(xiǎn)，必須采取小戶型、精設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個(gè)項(xiàng)目，給進(jìn)駐青島市場打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 26 第五部分 項(xiàng)目 SWOT 分析及總體開發(fā)思路擬定 項(xiàng)目 SWOT（優(yōu)劣勢）分析 優(yōu)勢分析 景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有 360 度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店式公寓；同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn) —棧橋，其景觀優(yōu)勢更加突出。本項(xiàng)目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善 盡美，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。 ? 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā) 28 達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時(shí)，也使其項(xiàng)目在市 場中難于立腳。 ? 戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī) 劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島。 火車提速 ? 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機(jī)等出 行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項(xiàng)目位置的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。 以奧運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異 為了迎接 2020 年奧運(yùn)會，濱海步行道、濱 海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、 29 條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄 30 然之間進(jìn)行著革命性的提升。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格 控制，都為本項(xiàng)目帶來了福音。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢，在具有可能出現(xiàn)的共性競爭優(yōu)勢之外，賦予項(xiàng)目決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競爭風(fēng)險(xiǎn)， 差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價(jià)值所在。與傳統(tǒng)的酒店 或公寓 相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓 的長處 ，酒店式 公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌 ： 除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù) 。從國內(nèi)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。 就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)， 如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正 的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。 商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探： 結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進(jìn)行經(jīng)營。 整體出租：開發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營或者進(jìn)行二次招商。這種操作方 式回報(bào)期比較長，同時(shí)也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營，沒有統(tǒng)一性，很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營者三方面來說，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，能夠形成共贏的局面。而第 5 種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營，對于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。 2. “中產(chǎn)階級” 外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。據(jù)青島統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，近幾年 此區(qū)域房價(jià)近兩年的漲幅以 30%左右的速度遞增！ 38 4. 外來置業(yè)者 許多外地置業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位置，可以說是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的中山路， 選擇我們的項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！ 個(gè)體旅行社經(jīng)營者 本項(xiàng)目無可替代的位置優(yōu)勢及獨(dú)有的星級酒店服務(wù)體系，為私營旅行社的經(jīng)營者提供了一個(gè)可投資購買用于酒店接待，將原本交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧櫟拇蠛脵C(jī)會。 投資者 39 主要是一些中小投資者，其投資總額度在 50—300萬元之間。 CONDO 國際公寓 附一： CONDO八大生活準(zhǔn)則 都市的 一定是繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化的具備國際水準(zhǔn)的 年輕的 CONDO 是年輕人的精神樂園，各種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類 核心的 一定是在城市核心區(qū)域，又與核心區(qū)域保持一個(gè)恰到 好處的距離，工作和生活兩不誤 小尺度的 CONDO 一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂空間無限延伸 陽光的、景觀的 最大限度的享受陽光和景觀，青春因此而飛揚(yáng) 軌道上的 對于匆匆的都市年輕一族，交通是最重要的生活 40 標(biāo)準(zhǔn)，交通方便節(jié)約時(shí)間成本 便利的 依存于社會配套，周邊有完善的生活配套，享受才能理所當(dāng)然 共享的 有一個(gè)豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享，快樂才可以倍增 附二： Condo釋義 Condo 源自國外，全稱為 Condominiums，中文可譯為“共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓”， 專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配備生活必備的全套家具 電 器 及 住 戶 可 共 享 的 完 備 的 酒 店 式 配 套 和 休 閑 設(shè)施，并由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)的公寓式住房。 如 今 作 為 一 種 高 檔 物 業(yè) ，Condo 普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級換代產(chǎn)品。 7． 2 整體設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī) 劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一生產(chǎn)力，只有做到這一點(diǎn)，才能充分發(fā)掘土地價(jià)值，把房地產(chǎn)價(jià)值最大化；規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性一方面是供給推動的結(jié)果，另一方面更是需求拉動的產(chǎn)物。 3．和諧性 ：由于地處火車站和青島標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋，另外，考慮緊靠中山路，我們在規(guī)劃過程中要參考所在地塊的這些特點(diǎn)，做到和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一而又能夠獨(dú)立成景。 ? 干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）和常常被水浸潤的空間（廚房、衛(wèi)生間、浴室等）分開，不混雜。 （ 2）當(dāng)前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在： ? 廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更 應(yīng)十分注意這一點(diǎn)。 因?yàn)楦邔庸⑼扇∫惶?8～ 10 戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風(fēng)效果都大受局限。 廚房在位置上傾向于放置在外側(cè)靠進(jìn)門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室。 ? 戶型面積 因受本案的功能檔次定位，及 特 定 消費(fèi) 群 的家庭人口數(shù)量和人員結(jié)構(gòu)、購買目的和消費(fèi)偏好等不同，可設(shè)置多種面積， 44 以滿足不同消費(fèi)者的需要。如果作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體 / 建筑風(fēng)格 立面 作為表現(xiàn)外部形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著 至關(guān)重要作用。 ? 同一立面上施以不同色彩，形成對比，增強(qiáng)動態(tài)感。 ? 屋頂：設(shè)坡屋頂、挑板或鋼柱等。 材質(zhì) 在表現(xiàn)風(fēng)格時(shí)，主要用到下面一些建筑材料，如：各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）、塑料、鋼材、鋁型（管）材、石材、木材以及混凝土格柵等。 46 外部環(huán)境 建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。 當(dāng)前許多發(fā)展商大打“會所牌”，爭相把“豪華會所”、“五星級會所”、“多功能會所”等作為賣點(diǎn)之一，但經(jīng)營大多存在華而不實(shí)的問題。 另外，由于辦公一族的存在，每日為大廈內(nèi)所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐。 物業(yè)管理 建議物業(yè)除傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目外，提供以下服務(wù)： 商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目 ： ? 郵件處理 ? 打字、翻譯服務(wù) ? 影印及傳真服務(wù) ? 代訂飯店、機(jī)票 酒店式服務(wù)項(xiàng)目： ? 換洗床單 ? 代理經(jīng)營 ? 公共餐廳 48 第八部分 營銷策劃 維多利亞廣場位于青島火車站廣場對面，是一座 360 度全景觀建筑。 維多利亞廣場定