【正文】 的資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營中比較重要。這種操作一 般能夠比較成功地進(jìn)行后期經(jīng)營。旅游商業(yè)主要指的是結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌鎏厣瞥龅膶ｉT針對外地游客采購本地或世界各地相關(guān)的旅游特色產(chǎn)品的一種商業(yè)形態(tài)。我們的目 32 標(biāo)客戶群體，他們受過高等的教育，擁有不菲的收入和超前的觀念，他們追求高品質(zhì)的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時(shí)推出，正好滿足了這部分人的需求。 規(guī)劃限定本項(xiàng)目為住宅、商業(yè)型項(xiàng)目，如何在市場上以差異化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，綜合各種內(nèi)外部資源條件， 我們的總體策劃思路定位于以酒店式公 寓為主體，突出星級酒店服務(wù)內(nèi)涵、全新錯(cuò)、躍層小戶型設(shè)計(jì)內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、 31 公共交通）的投資內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位海洋物業(yè)的文化內(nèi)涵 。 中山路改造 ? 百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項(xiàng)目提供了無限的增值空間和想象力。另外，由于中山路改造工程龐大，估計(jì)需要較長時(shí)間，因此，由于 中山路改造形成的拆遷戶客戶以及暫時(shí)撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項(xiàng)目正好可以彌補(bǔ)這個(gè)空白點(diǎn)，搶占市場制高點(diǎn)。 行業(yè)優(yōu)勢：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項(xiàng)目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)施上局限很大。 地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn) 樹立開發(fā)商品牌：進(jìn)出青島重要門戶，人流量大，順利打造開發(fā)商強(qiáng)勢品牌；地塊獨(dú)特，社會關(guān)注率高，容易塑造開發(fā)商高端品牌。 24 第四部分 項(xiàng)目所在地板塊市場分析 版塊綜述 項(xiàng)目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢和特征，又在地理位置上偏于西部。天 項(xiàng)目賣點(diǎn) 項(xiàng)目銷售時(shí)老城區(qū)的高層住宅市場空白（金田公寓售罄，雙星日 二手市場掛牌情況 很多 項(xiàng)目賣點(diǎn) 地理位置優(yōu)越， CBD 核心位置；在青島首推酒店式公寓概念 備注 其中酒店式公寓總建筑面積 13000 平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）； 14 主力戶型 52 平方米（ 80%）、 109 平方米（ 15%） 15 物業(yè)名稱 百盛大廈 開發(fā)商 青島第一百盛有限公司 物業(yè)管理公司 百盛物業(yè) 地理位置 中山路和曲阜路交匯處 總建筑面積 13 萬平方米 竣工時(shí)間 1998 年 目前銷售價(jià)格 1326 層均價(jià) 6000 元 /平方米； 2837 層均價(jià) 7300 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 1326 層包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 元 /平方米 2363 8 7 . 0 24 2 9 . 14533 0 0 . 75 . 65 . 63 2 . 5 2 7 . 4 2 8 . 70501001502002503003504004505001999 2000 2001 2002 2020銷售面積增長幅度( % ) 11 近期市場重點(diǎn)及未來發(fā)展預(yù)測 2002 年及 2020 年青島的土地市場空前活躍，土地拍賣市場更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個(gè) “天價(jià) ”。 上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入 WTO、奧運(yùn)會的籌備建設(shè)、對外開放力度的加大等都將會對青島的發(fā)展起到新的刺激作用。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實(shí)現(xiàn)向自由 貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒有哪個(gè)保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準(zhǔn)備。 2020年 1～ 5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)） ，累計(jì)增長 %，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 906 億元，利稅總額達(dá) 億元，社會商品零售總額為 億元，累計(jì)增長 13%，固定資產(chǎn)投資 億元，增長%，外貿(mào)出口額達(dá) 億元，增長 %。到 2020 年，海外游客將達(dá)到 萬人，外匯收入將達(dá)到 億美元，屆時(shí)將在全國重點(diǎn)旅游城市中位次居前。 20 多年的改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機(jī)和活力。 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，去年商品住宅投資 94 億元，施工和新開工面積達(dá)到 1417萬平方米和 800萬平方米，分別占房地產(chǎn)開發(fā)總量的 81％和 87％，經(jīng)濟(jì)適用房占整個(gè)商品住宅的 15％。同時(shí)，由于青島土地市場在 2020 年底首國土資源管理局審查過程中出現(xiàn)的一系列問題，造成了很多項(xiàng)目無法正5 5 . 71 0 6 . 57 7 . 8 3924 2 . 3 41 5 . 73 1 . 52 0 . 33 9 . 71 4 . 70204060801001201999 2000 2001 2002 2020銷售額增長幅度( % )青島市歷年商品房銷售額（億元） 12 常開工建設(shè)，因此在市場上也留下一塊空白機(jī)會點(diǎn)。日 項(xiàng) 目賣點(diǎn) 基本上沒有明顯優(yōu)勢 二手市場掛牌情況 有 備注 現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對外銷售 物業(yè)名稱 山東國際貿(mào)易大廈 開發(fā)商 物業(yè)管理公司 山東國貿(mào)物業(yè) 18 地理位置 火車站廣場南側(cè) 總建筑面積 40384 平方米 竣工日期 1993 年 銷售率 \ 目前銷售價(jià)格 \ 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 \ 租金水平 按使用面積 元 /平方米新天地 魯邦地產(chǎn) 9 樓 5200 元 /平方米 15樓 5680 元 /平方米 主力戶型 ~140 平方米 火車站周圍飯店標(biāo)準(zhǔn)件價(jià)格及折扣率 酒店名稱 星級 掛牌價(jià)格 當(dāng)前折扣率 總間數(shù) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 金 海大酒店 400； 288 8 折 168 三星 鐵道大廈 二星 460； 260；680 折 130 貝蒙特酒店 220； 260 5 折 三星 碧海賓館 280； 300；220 折 23 五星賓館 680； 380 5 折 全海景 泛海名人 四星 780； 960 6 折 960 看海； 780不看海 棧橋賓館 298； 398；498； 598；698； 1400 5 折 100 華能賓館 436 6 折 國風(fēng)大酒店 298； 308 6 折 三星 旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級酒 店對旅行社價(jià)格平均在低價(jià) 80元 /天 /間，高價(jià) 160 元 /天 /間。 因此我們要避開大戶型純住宅的市場風(fēng)險(xiǎn)，必須采取小戶型、精設(shè)計(jì)。 26 第五部分 項(xiàng)目 SWOT 分析及總體開發(fā)思路擬定 項(xiàng)目 SWOT（優(yōu)劣勢）分析 優(yōu)勢分析 景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有 360 度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店式公寓；同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn) —棧橋，其景觀優(yōu)勢更加突出。 ? 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā) 28 達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時(shí)，也使其項(xiàng)目在市 場中難于立腳。 火車提速 ? 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機(jī)等出 行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項(xiàng)目位置的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格 控制，都為本項(xiàng)目帶來了福音。與傳統(tǒng)的酒店 或公寓 相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓 的長處 ，酒店式 公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌 ： 除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù) 。 就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)， 如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正 的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。 商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探： 結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進(jìn)行經(jīng)營。這種操作方 式回報(bào)期比較長，同時(shí)也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營者三方面來說，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，能夠形成共贏的局面。 2. “中產(chǎn)階級” 外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。 投資者 39 主要是一些中小投資者，其投資總額度在 50—300萬元之間。 如 今 作 為 一 種 高 檔 物 業(yè) ，Condo 普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級換代產(chǎn)品。 3．和諧性 ：由于地處火車站和青島標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋，另外，考慮緊靠中山路，我們在規(guī)劃過程中要參考所在地塊的這些特點(diǎn)，做到和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一而又能夠獨(dú)立成景。 （ 2）當(dāng)前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在： ? 廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更 應(yīng)十分注意這一點(diǎn)。 廚房在位置上傾向于放置在外側(cè)靠進(jìn)門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室。如果作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體 / 建筑風(fēng)格 立面 作為表現(xiàn)外部形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著 至關(guān)重要作用。 ? 屋頂：設(shè)坡屋頂、挑板或鋼柱等。 46 外部環(huán)境 建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。 另外，由于辦公一族的存在，每日為大廈內(nèi)所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐。 維多利亞廣場定位于 CONDO 高級時(shí)尚公寓，定將成為青島市一座標(biāo)志性建筑！ 8． 1 獨(dú)特銷售主張（ USP） 360 度無敵海景！ 361 度滿意服務(wù)！ [印象 作為商人我們又必須保證在社會利益得到實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結(jié)合市場實(shí)際，用前瞻的、唯美的眼光去認(rèn)真耕耘。 青島依山傍海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人。 以上服務(wù)內(nèi)容及經(jīng)營可以有機(jī)的融合于 本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售與經(jīng)營規(guī)劃，由我們在招商過程中控制經(jīng)營種類與檔次，在滿足業(yè)主高品質(zhì)要求的前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。 配套 人們對生活配套的關(guān)心不亞于對價(jià)格、位置和交通等因素的關(guān)心。 ? 墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動物、植物、器物等）、浮雕。 ? 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。 ? 看景戶型作為本案設(shè)計(jì)的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠(yuǎn)眺小青島，近觀棧橋！ 為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“ T”型，或錯(cuò)開的“風(fēng)車”型。 ? 整個(gè)戶型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強(qiáng)。 CONDO 國際公寓 戶型是公寓的核心組成部分，包括標(biāo)準(zhǔn)層、復(fù)式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場歡迎；挑高兩層，凈內(nèi)空 米層高的客廳；大角度、寬視野的觀景陽臺；解決小戶型黑走廊的樓層空間花園等關(guān)鍵要 素。 Condo 的出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來考慮，是由于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的高度發(fā)展帶來的必然。 具體經(jīng)營者 購買后用于自主經(jīng)營的投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營業(yè)的物業(yè)。青島得天獨(dú)厚的地理及氣候優(yōu)勢、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。但是由于第一 種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。 分割出售，自主經(jīng)營：將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營，或者出租。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目操作周期較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤相對也較低。 附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（供參考） 東