【正文】 ......................................................................... 50 10． 3 售后服務中心設置 ............................................................................................................................... 50 10． 4 售樓處管 理制度 ................................................................................................................................... 50 第十一部分 開盤 50 11． 1 日期 ....................................................................................................................................................... 50 11． 2 主題 ....................................................................................................................................................... 50 11． 3 邀請人員 ............................................................................................................................................... 50 4 11． 4 日程安排 ............................................................................................................................................... 50 11． 5 媒體計劃及現(xiàn)場包裝 ........................................................................................................................... 50 第十二部分 結語 50 5 第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 青島市國民經(jīng)濟整體運行狀況 “九五”以來，青島市國民經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢， 2020年青島市國民生產(chǎn)總值比 2002 年增長 %。 2020年 1～ 5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價） ，累計增長 %，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 906 億元，利稅總額達 億元，社會商品零售總額為 億元，累計增長 13%，固定資產(chǎn)投資 億元，增長%，外貿(mào)出口額達 億元，增長 %。 承辦奧運項目給青島帶來的影響 青島市主要年份國內(nèi)生產(chǎn)總值情況1 7 8 0 . 348175642 710798 88899011511361151805001000150020001980 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020單位：億元青島市主要年份固定資產(chǎn)投資完成情況73 9. 45 28165 161 16119127932138447801002003004005006007008001980 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020單位：億元 6 作為 2020 年奧運會帆船賽場，奧運會將給青島市的經(jīng)濟帶來巨大的活力和競爭力，促進關聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。 青島市計劃總投資 780 億元全面改造和建設青島市的旅游基礎設施、交通、比賽場館等設施。每年將投資 40～ 60 億元建設生態(tài)環(huán)保城市，擬投資 59 億元建設“五大通訊工程”，投資 億元興建20 座立交橋，新增高速公路 1660 千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設旅游網(wǎng)絡系統(tǒng)和中央指示導游系 統(tǒng)，實施綠色奧運“七大工程”。奧運會將為促進青島市的入境旅游市場提供良好機遇。到 2020 年，海外游客將達到 萬人，外匯收入將達到 億美元，屆時將在全國重點旅游城市中位次居前。同時 2020 年奧運會預計會為青島市增加 2 萬個全日制就業(yè)機會。 區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展方向 青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟圈和沿黃流域經(jīng)濟帶的主要中心城市，青島市對外貿(mào)易情況 （億元）123. 92 82. 678571. 26144. 6338. 2733. 8528. 7124. 513. 355652. 40. 814732. 9331. 2218. 3417. 4813. 130 50 100 150 200 2501990199519961997199819992000200120022020出口總額 進口總額 7 通過區(qū)域經(jīng)濟分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟結構的互補性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進技術合作。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實現(xiàn)向自由 貿(mào)易區(qū)轉化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒有哪個保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉型的研究和準備。青島港即將建成北方國際航運中心，青島將形成全方位、多層次、寬領域的開放型經(jīng)濟格局。 在充滿希望的新世紀里，青島將圍繞建設區(qū)域性航運中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術產(chǎn)業(yè)中心的目標，加快建設現(xiàn)代化、國際化城市的步伐。方興未艾的城市經(jīng)營、良好的經(jīng)濟環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對本案的開發(fā)比較有利。 不斷增強的經(jīng)濟實力、日益發(fā)展的北方大港、獨具優(yōu)勢的海洋科研，奠定了青島在中國的經(jīng) 濟與文化地位。 20 多年的改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機和活力。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃發(fā)展的象征。近年來，青島市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴大對外開放，已有 95 家世界 500 強企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財團、大公司在青島投資的項目已投產(chǎn)或已開工運營，并獲得成功。 上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個新經(jīng)濟周期的上升階段，加入 WTO、奧運會的籌備建設、對外開放力度的加大等都將會對青島的發(fā)展起到新的刺激作用。宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán) 境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。社會、文化環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境均對房地 8 產(chǎn)開發(fā)十分有利，本項目面臨良好的發(fā)展機遇。 9 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場狀況分析 供應量與需求量 青島市近 6 年商品房屋竣工面積 青島市商品房竣工面積從 98 年開始呈現(xiàn)出隔年大幅增長的發(fā)展趨勢，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是 98 年、 2000 年、 2002年構成的上升線，一條是 99 年、 2001 年、 2020 年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢。 青島市歷年商品房銷售面積 4 7 3 . 15 2 3 . 8 23 8 3 . 9 65382 5 9 . 23 5 1 . 74 0 . 12 6 . 89 . 28 2 . 53 4 . 6 4 8 . 91 0 001002003004005006001998 1999 2000 2001 2002 2020竣工面積增長幅度( % ) 10 青島市商品房銷售面積 99 年 ～ 2020 年呈穩(wěn)定增長勢頭，從 99 年的 236 萬平方米增長到 2020 年的 453 萬平方米；增幅 99 年 ～ 2001年基本保持不變，為 28%左右 ； 2001 年 ～ 2002 年、 2020 年增幅較小，為 %，增幅下降較明顯。 從產(chǎn)品結構來看，去年商品住宅投資 94 億元，施工和新開工面積達到 1417萬平方米和 800萬平方米，分別占房地產(chǎn)開發(fā)總量的 81％和 87％，經(jīng)濟適用房占整個商品住宅的 15％。 價格 受供求關系影響， 2020 年 1～ 4 月份，青島房屋價格與 2002 年同期相比上漲 %，僅市內(nèi)四區(qū)商品房的平均成交價格便達到 元／平方米，同比上漲 %。 青島市商品房銷售額從 99年 ～ 2020年逐年增長，從 99年的 億元增長至 2002 年的 92 億元，增幅超過 100%；各年增幅從 99 年 ～2002 年穩(wěn)定增長，分別是 %、 %和 %； 2001 年 ～ 2002 年增幅有所回落，為 %， 2020 年的增幅為 %。 2363 8 7 . 0 24 2 9 . 14533 0 0 . 75 . 65 . 63 2 . 5 2 7 . 4 2 8 . 70501001502002503003504004505001999 2000 2001 2002 2020銷售面積增長幅度( % ) 11 近期市場重點及未來發(fā)展預測 2002 年及 2020 年青島的土地市場空前活躍，土地拍賣市場更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個 “天價 ”。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價創(chuàng)出 5500 元 “天價 ”；其二，市南區(qū) CBD 中心區(qū)的海門路 8 號地塊每平方米樓面地價拍出 5120 元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的青島土地市場的 “世紀天價 ”。土地價格的攀高勢必強烈拉動青島房價的繼續(xù)攀升。 另外由于青島作為北京奧運會的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光， 作為投資型的物業(yè)，將會吸引大量本地和外來投資者的眼球。 從 2002 年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度 的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應求的房地產(chǎn)市場增量發(fā)展。同時，由于青島土地市場在 2020 年底首國土資源管理局審查過程中出現(xiàn)的一系列問題，造成了很多項目無法正5 5 . 71 0 6 . 57 7 . 8 3924 2 . 3 41 5 . 73 1 . 52 0 . 33 9 . 71 4 . 70204060801001201999 2000 2001 2002 2020銷售額增長幅度( % )青島市歷年商品房銷售額（億元） 12 常開工建設，因此在市場上也留下一塊空白機會點。 13 第三部分 項目周邊項目及可類比項目調(diào)查結果 物業(yè)名稱 數(shù)碼港 開發(fā)商 新世界（青島）置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島雅園物業(yè)管理有限公司 地理位置 香港中路和南京路交匯處 總建筑面積 10 萬平方米 竣工時間 2020 年底 銷售率 95%以上 銷售價格 均價 9500 元；現(xiàn)二手房市場均價 11000 元 /平方米 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 綜合服務費 5 元 /月；電梯費 元 /月；空調(diào)費 元/月；熱水 元 /噸 租金水平 酒店式公寓 — 元 /平方米日；寫字樓 —元 /平方米日 二手市場掛牌情況 很多 項目賣點 地理位置優(yōu)越， CBD 核心位置；在青島首推酒店式公寓概念 備注 其中酒店式公寓總建筑面積 13000 平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）； 14 主力戶型 52 平方米（ 80%）、 109 平方米（ 15%） 15 物業(yè)名稱 百盛大廈 開發(fā)商 青島第一百盛有限公司 物業(yè)管理公司 百盛物業(yè) 地理位置 中山路和曲阜路交匯處 總建筑面積 13 萬平方米 竣工時間 1998 年 目前銷售價格 1326 層均價 6000 元 /平方米； 2837 層均價 7300 元 /平方米