青島xx樓盤營(yíng)銷策劃方案-文庫(kù)吧
2025-01-08 20:59 本頁(yè)面
【正文】 競(jìng) 爭(zhēng)對(duì)手 月亮灣 由 11層小高層， 1 1 18層高層組成，共 15個(gè)樓座。戶型面積 60— 112平不等。其中 7387平套二、 112平套三較我們項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)，容積率為 精裝。五一左右開盤，預(yù)計(jì)開盤價(jià)不超過(guò) 1萬(wàn) /平。 安子片區(qū) 此區(qū)域大多數(shù)項(xiàng)目跟我們項(xiàng)目在規(guī)模、品質(zhì)，檔次、面向客戶相差不多，而且現(xiàn)在都有不同程度的折扣優(yōu)惠，將會(huì)分流部分客戶，而且在價(jià)格上對(duì)我們也將會(huì)有產(chǎn)生壓力。 間接影響對(duì)手 項(xiàng)目周邊二手房 風(fēng)和日麗現(xiàn)均價(jià) 9027元 /平；津盤鳳凰度 7499元 /平； 金柏佳園 7660元 /平等。這些小區(qū)的價(jià)位將會(huì)對(duì)我們 的價(jià)格及客戶產(chǎn)生一定的沖擊。 項(xiàng)目分析 ： 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 資源 ：稀缺的臨靠山、海、公園等自然資源。 社區(qū) ：可結(jié)合四期形成一個(gè)附近最大社區(qū)之一 品質(zhì) ： 70年大產(chǎn)權(quán)，不限購(gòu)，戶型全明通透。 配套 ：周邊配套不全仍是片區(qū)和項(xiàng)目的硬傷 戶型 ：戶型面積設(shè)計(jì)欠合理 偏大 特點(diǎn) ：項(xiàng)目?jī)?nèi)環(huán)境、建筑風(fēng)格、設(shè)施等無(wú)明顯 設(shè)色 項(xiàng)目分析 ： 項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì) 威脅 政策 ：隨著貸款利率不斷調(diào)正，市場(chǎng)下半年有望 回暖。 片區(qū) ：區(qū)域?qū)澣腴_發(fā)區(qū)，是政府重點(diǎn)打造的商 務(wù)與旅游度假區(qū)。 交通 ：靈山衛(wèi)交通樞紐站的開通，為項(xiàng)目的交通 環(huán)境提供了便利的條件 競(jìng)爭(zhēng) ：多區(qū)域項(xiàng)目形成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，造成客戶分流 （包括周邊二手房）。 環(huán)境 ：臨近濱海大道，以及對(duì)面的電廠搬離時(shí)間 不確定。 形象 ：前期項(xiàng)目的市場(chǎng)形象對(duì)后期的營(yíng)銷有一定 影響 自我審視結(jié)論： 在同一片區(qū)內(nèi)，我們項(xiàng)目無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)以及可以操作的賣點(diǎn)。但是由于自然資源的稀缺性、政府的規(guī)劃以及隨著周邊配套設(shè)施，各個(gè)大型項(xiàng)目的開工及投入使用，此區(qū)域未來(lái)將有非常大的升值潛力。 針對(duì)賣點(diǎn)的策略 “造” 項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目分析 ： 現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析 眾生百相 主打“價(jià)格”戰(zhàn) 代表項(xiàng)目：青橙時(shí)代、秀蘭禧悅山 項(xiàng)目銷售火爆，但是不管從位置還是環(huán)境上跟我們項(xiàng)目相比是完全不同的兩種項(xiàng)目，前期的超低價(jià)銷售抑制了后期銷售的漲價(jià)空間，影響整體收益。而且對(duì)項(xiàng)目檔次有一定的影響， 主打“幌子”戰(zhàn) 代表項(xiàng)目：鑫匯國(guó)際（鳳儀帝景） 宣稱 7188元每平的價(jià)格，實(shí)際這個(gè)價(jià)格的只有一套，其余的房源都在 9000元每平以上。客戶吸引來(lái)了，但是客戶是非常抵觸這種間接欺騙行為的，影響了項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，而且會(huì)讓客戶及其身邊的朋友對(duì)項(xiàng)目后期的宣傳產(chǎn)生不信任心理。 主打“戶型”戰(zhàn) 代表項(xiàng)目：萊茵小鎮(zhèn) 萊茵小鎮(zhèn)的 89平套三是開發(fā)區(qū)樓盤戶型吸引人的一大亮點(diǎn)。而且面向目標(biāo)客戶的優(yōu)勢(shì)以及超高的性價(jià)比更是吸引了一大批客戶。但是我們的項(xiàng)目已建成，不能更改。況且也達(dá)不到這樣一個(gè)吸引人的價(jià)位。 主打“概念、軟性 ”賣點(diǎn) 代表項(xiàng)目：金石國(guó)際廣場(chǎng)、福贏天麓湖 如此大環(huán)境下，他們的 loft概念以及常年恒溫的賣點(diǎn)已不再是客戶注意及首先考慮的因素。雖然是高檔項(xiàng)目，但是客戶依然會(huì)考慮我買了會(huì)不會(huì)吃虧，能不能給我?guī)?lái)摸的著的利益及保障。 不可取 慎用 不可搬 不可 行 項(xiàng)目分析 ： 現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析 一切的營(yíng)銷思路皆不可靠。 在這樣一個(gè)產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化、市場(chǎng)持續(xù)低迷的環(huán)境下，從軟性賣點(diǎn)入手，走價(jià)格戰(zhàn)、戶型戰(zhàn)、概念戰(zhàn)是不可行的。何況即使吸引到客戶群也不會(huì)屬于自己。 因此，我們必須從現(xiàn)在市場(chǎng)大的營(yíng)銷策略中跳出來(lái) —— 另辟蹊徑，同我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，我們要有獨(dú)一無(wú)二的營(yíng)銷策略。 總結(jié)戰(zhàn)術(shù) 現(xiàn)在客戶的真正需求是：我現(xiàn)在 買房，過(guò)一段時(shí)間降了怎么辦；房?jī)r(jià)還會(huì)再降嗎？要不在等等？（同時(shí)他們還擔(dān)著這樣一個(gè)心理：現(xiàn)在不買，房?jī)r(jià)萬(wàn)一漲了怎么辦）。 客戶如果現(xiàn)在買房，看重的是實(shí)實(shí)在在的附加價(jià)值。 我們的項(xiàng)目升值潛力大， 3年后將有較大的增值。 現(xiàn)今社會(huì)通貨膨脹率較高，人民幣貶值嚴(yán)重 “ 保值” 真金不怕火煉 三年增值承諾 25% “增值承諾” ——— 凡購(gòu)買 xx項(xiàng)目的客戶，可享受該項(xiàng)目推出的“三年期增值承諾”：于交房之日起滿三年時(shí)間，該商品房具有增值25%的空間，即每年增值 %。如果參加增值活動(dòng)的客戶所購(gòu)買的本項(xiàng)目商品房，三年后價(jià)格低于購(gòu)房?jī)r(jià)格的 125%，則該客戶可在所購(gòu)買商品房交房滿三年后的 1個(gè)月內(nèi)要求項(xiàng)目開發(fā)公司 補(bǔ)償?shù)阮~差價(jià)，兌現(xiàn)增值 25%的承諾。 注： ，不管是剛性需求客戶還是投資客戶需求。 10%的通貨膨脹率，即使三年后需要補(bǔ)足差價(jià)，我們也是沒(méi)有任何損失的。 目標(biāo)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位： 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶： 剛性 +投資
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