【正文】 美麗的青島將乘著奧運的帆船，踏上更加輝煌的征程。俯首看去，她南望青島市標志性旅游景點棧橋和美麗的黃海海濱，第六海水浴場和海上皇宮近在咫尺；東南向波光粼粼，匯泉灣和第一海水浴場盡收眼底；美麗的青島山在東面和她遙相呼應；改造后的中山路休閑商貿(mào)旅游區(qū)靜靜的環(huán)繞在維多利亞廣場的周圍；西邊就是膠州灣和與其隔海相望的青島的浦東 —青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。我們建議，本案會所重在配套完善且實用、 不重 形 式 、 室內(nèi)外結(jié)合的“泛會所”概念 ，除 健身房、桑拿室、臺球室、游泳池、美容美發(fā)室、 影音室 、 閱覽室、洗熨衣物、代購票物等 常規(guī)室內(nèi) 設施， 還 有空中花園的 觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥籠等， 另外 可考慮 保健、旅游等概念 ， 例 如 深圳新浩城花園，其會所號稱“中會保健園”，為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享優(yōu)惠享受藥浴、推拿、運動健身，美容及心理咨詢等服務項目 ，現(xiàn)在人們的工作生活壓力較大，易產(chǎn)生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無異為健康創(chuàng)造成了后勤保障 ；再如深圳中港旅集團在期開發(fā)的項目中提出了 “ 旅游房地產(chǎn) ” 這一概念 ，業(yè)主可以享受定期的免費旅游，業(yè)主子女還可參加 國際夏令營等旅游活動服務 。 色彩 顏色是表現(xiàn)風格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動人的情感方面它具有重要作用，可以彌補建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動人的感官方面的不足。 ? 將立面從直線變?yōu)榍€。但總面積應該集中在 25—80 平方米之間。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實用率不高。 ? 動靜分區(qū)：動區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥室、書房）隔離，不干擾。 具體規(guī)劃上講求如下幾點： 1．標志性： 項目所在地的獨特位置優(yōu)勢，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對整個青島中心西區(qū)的地標性，樹立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。 Condo 產(chǎn)權(quán)一般歸個人所有，但其內(nèi)外設施的維護、維修及管理則由專門的公司統(tǒng)一負責，公寓所有者按月交納一定的管理費。此類人群將成為我們一個特殊的購買群體，同時可為 酒店式公寓的后期運作經(jīng)營帶來廣闊的商業(yè)機會。 項目總體定位 關(guān)鍵詞： 投資、 CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪 要點： 為了避開由于數(shù)碼港可能給酒店式公寓帶來的不良影響，我們提出 CONDO 概念，避而不談酒店式公寓，從概念上造成區(qū)隔 。因此，這種方式雖然對開發(fā)商而言風險不大，但對于該物業(yè)的長遠發(fā)展來看存在著較大的風險。該操作方式要求開發(fā)商對商業(yè)物 35 業(yè)有一定的操作經(jīng)驗，并且這種方式開發(fā)商對物業(yè)有長期的收益，屬于回報速度慢，但是比較持久的方式。 通過上述分析，由于該地的獨特地理位置，其商業(yè)應該是獨立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的 一種更高形態(tài)的商圈形式。酒店式公寓因其獨特 的優(yōu)點，符合了市場的需求，相信在不久的將來，這一概念必將在青島的房地產(chǎn)舞臺占據(jù)非常重要的位置。 關(guān)于公寓 隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，國 際及區(qū)域型的經(jīng)濟以及商務活動越來越頻繁，越來越多的境內(nèi)外駐青機構(gòu)傾向購置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價格僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務套房的出租率基本在 90%以上。 垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2020 年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。特別是青島的戶型設計，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項目。 27 劣勢分析 市場對該地塊的熟悉程度 此項目擱置已久，會有部分市場成見和顧慮存在，在項目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。 社會效益：將建筑當作雕塑建設，做成青島市標志性建筑甚至是青島的一個獨特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項目，一方面獲得了較大的社會效益，更重要的是可以促進開發(fā)商品牌的樹立。 該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟中心 黃島的連接跳板，同時由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標志性景點建筑和重要交通口岸， 板塊所在地的升值空間較大。月 21 容及價格 租金水平 元 /平方米 二手市場掛牌情況 有 備注 開發(fā)商 是美國貝蒙特 (青島 )油業(yè)有限公司旗下的子公司 ，項目主要為自用，未做正式市場推廣 其它信息： 項目名稱 開發(fā)商 二手市場均價 租金 備注 海富樓 雙星地產(chǎn) 51005300 元 /平方米 元 /平方米日； 2837 平均 元 /平方米土地價格的攀高勢必強烈拉動青島房價的繼續(xù)攀升。社會、文化環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境均對房地 8 產(chǎn)開發(fā)十分有利，本項目面臨良好的發(fā)展機遇。 在充滿希望的新世紀里，青島將圍繞建設區(qū)域性航運中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目標，加快建設現(xiàn)代化、國際化城市的步伐。 青島市計劃總投資 780 億元全面改造和建設青島市的旅游基礎設施、交通、比賽場館等設施。每年將投資 40～ 60 億元建設生態(tài)環(huán)保城市，擬投資 59 億元建設“五大通訊工程”，投資 億元興建20 座立交橋，新增高速公路 1660 千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設旅游網(wǎng)絡系統(tǒng)和中央指示導游系 統(tǒng)，實施綠色奧運“七大工程”。方興未艾的城市經(jīng)營、良好的經(jīng)濟環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對本案的開發(fā)比較有利。 9 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場狀況分析 供應量與需求量 青島市近 6 年商品房屋竣工面積 青島市商品房竣工面積從 98 年開始呈現(xiàn)出隔年大幅增長的發(fā)展趨勢，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是 98 年、 2000 年、 2002年構(gòu)成的上升線，一條是 99 年、 2001 年、 2020 年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢。 另外由于青島作為北京奧運會的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光， 作為投資型的物業(yè)，將會吸引大量本地和外來投資者的眼球。日 項目賣點 中山路地標性建筑，南觀棧橋 二手市 場掛牌情況 少 16 備注 共 49 層，其中 18 層購物中心； 911 層集團辦公； 1326國際商務中心； 2837 天下君臨（以辦公為主）； 3848美食城；其余為設備層 物業(yè)名稱 發(fā)達商廈 開發(fā)商 山東發(fā)達集團 物業(yè)管理公司 發(fā)達公司保安部代管 地理位置 中山路和蘭山路交匯處 總建筑面積 55000 平方米 竣工時間 1996 年底 銷售率 目前銷售價格 商住 6100 元 /平方米 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 包括中央空調(diào)，電梯費等 元 /平方米日 雙星由于目前該板塊各項目的定位和建筑設計等存在著各種缺陷，造成了許多項目的銷售不力，同時也為市場化運作留下了機會和空白。 經(jīng)濟效益：銷售價格按保守估計 7000 元 /平方 米就可以創(chuàng)造接近 40%的投資回報率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。 未來市場放量的競爭 由于青島市 2020 年開工總量和正在施工總量共 2200 多萬平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約 20%，共計 430 多萬平方米，再加上今年即將開工的經(jīng)濟適用房， 2020 年和 2020 年的竣工總量預計要比 2020 年有大幅增長，給房地產(chǎn)市場帶來一定的銷售壓力。如果我 項目能夠從戶型設計采用復式、躍式、三錯層、入戶花園等設計上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場機會點。在搞好浮山灣地區(qū)建設和中央商務區(qū)規(guī)劃建設的基礎上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎，補充完善配套設施。 所謂 酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)， 是指提供酒店式管理服務的公寓 ， 酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級商圈。 目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國際精英公寓”在內(nèi)，還沒有一個達到國際標準的酒店式公寓。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國內(nèi)各地。這種操作方式風險不大，但是對于整個商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會有一定的影響。 產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營：將物業(yè)從空間 上分割開，每一部分都有獨立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時簽訂統(tǒng)一經(jīng)營的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營，必須要專門的經(jīng)營公司進行統(tǒng)一的經(jīng)營或者招商。 同時不管 是塔樓部分的 CONDO 還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購買群體應該集中于投資性客戶，因此強調(diào)其產(chǎn)品的投資回報率和低風險尤為重要。 另外，還有一批游離于城際線之間的投資客，他們的主要置業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我項目的獨特優(yōu)勢所吸引。 Condo 的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設施，包括運動健身、養(yǎng)生體檢、娛樂休閑、商務交流等項目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服務，從而使住客享受到一種簡易方便、輕松自如的生活。 2．人文性 ：建筑除了其藝術(shù)性以外，更重要的是其功能，只有被高效率的使用才能體現(xiàn)其最根本的價值，在人居、時間上要具有兼容性，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性，具有前瞻性，充 分考慮住戶的長遠要求。 ? 潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開，不沖突。本案可調(diào)整平面布局形式，改變房間的位置，滿足最需要采光、通風，觀景的房間（廳、主臥）的需要。 ? 立體戶型，簡單生活：戶型面積雖小，但是通過合理的設計可以做出躍層甚至復式，不僅僅在市場是屬于空白，也會增加生活的便利性。 重點和細部處理 ? 窗：設外飄凸窗、角窗或落地窗。當然，在青島這種海濱城市，顏色不 能隨意涂抹，而是大有講究的。這 些 做法推出后，引起不少人士關(guān)注，據(jù)說一些購樓者就是沖著這 些 特色服務買了樓。 建成后的維多利亞廣場總計 30 層，造型時尚、空間布局合理，通過科學的規(guī)劃、應用空間蒙太奇手法，將青島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。為青島留下百年不變的記憶，是每個有歷史使命感的個人和企業(yè)共有的心愿，而建筑卻是藝術(shù)和使用價值的完美結(jié)合。濃縮近代歷史文化的名人故居；具有典型歐式風格的各國建筑，形成了 中西合璧 的特色 。 物業(yè)管理 建議物業(yè)除傳統(tǒng)服務項目外，提供以下服務： 商務服務項目 ： ? 郵件處理 ? 打字、翻譯服務 ? 影印及傳真服務 ? 代訂飯店、機票 酒店式服務項目： ? 換洗床單 ? 代理經(jīng)營 ? 公共餐廳 48 第八部分 營銷策劃 維多利亞廣場位于青島火車站廣場對面，是一座 360 度全景觀建筑。 當前許多發(fā)展商大打“會所牌”，爭相把“豪華會所”、“五星級會所”、“多功能會所”等作為賣點之一，但經(jīng)營大多存在華而不實的問題。 材質(zhì) 在表現(xiàn)風格時，主要用到下面一些建筑材料，如：各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）、塑料、鋼材、鋁型（管）材、石材、木材以及混凝土格柵等。 ? 同一立面上施以不同色彩，形成對比，增強動態(tài)感。 ? 戶型面積 因受本案的功能檔次定位，及 特 定 消費 群 的家庭人口數(shù)量和人員結(jié)構(gòu)、購買目的和消費偏好等不同，可設置多種面積， 44 以滿足不同消費者的需要。 因為高層公寓往往采取一梯 8～ 10 戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風效果都大受局限。 ? 干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）和常常被水浸潤的空間（廚房、衛(wèi)生間、浴室等）分開，不混雜。 7． 2 整體設計建議 規(guī)劃設計 規(guī) 劃是房地產(chǎn)項目的第一生產(chǎn)力，只有做到這一點，才能充分發(fā)掘土地價值，把房地產(chǎn)價值最大化；規(guī)劃設計的重要性一方面是供給推動的結(jié)果，另一方面更是需求拉動的產(chǎn)物。 CONDO 國際公寓 附一： CONDO八大生活準則 都市的 一定是繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化的具備國際水準的 年輕的 CONDO 是年輕人的精神樂園，各種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類 核心的 一定是在城市核心區(qū)域，又與核心區(qū)域保持一個恰到 好處的距離，工作和生活兩不誤 小尺度的 CONDO 一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂空間無限延伸 陽光的、景觀的 最大限度的享受陽光和景觀，青春因此而飛揚 軌道上的 對于匆匆的都市年輕一族，交通是最重要的生活 40 標