【正文】 。人們不但要求住得安全、舒適，也要求過(guò)得有家的情調(diào)、居住品位和一定的文化內(nèi)涵。紅瓦、綠樹(shù)、碧海、藍(lán)天交相映出青島美麗的身姿；赤礁、細(xì)浪、彩帆、金色沙灘構(gòu)成青島 51 美麗的風(fēng)景線；歷史、宗教、民俗、風(fēng)土人情、節(jié)日慶典賦予了青島旅游豐富的文化內(nèi)涵。戶型設(shè)計(jì)采用超現(xiàn)實(shí)主義的印象派手法，將不可能實(shí)現(xiàn)的空間布局，在幾十個(gè)平方的一室內(nèi) 發(fā)揮得淋漓盡致。 空間及其組合 本案在風(fēng)格的設(shè)定上，應(yīng)處理好各部件空間位置及其組合關(guān)系，無(wú)論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應(yīng)產(chǎn)生最佳的視覺(jué)效果。 2. 商業(yè) ? 商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合經(jīng)營(yíng)定位，設(shè)置相應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)計(jì)。 當(dāng)然，一套房特別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)十分嚴(yán)格、十全十美也是不可能的，關(guān)鍵是總體格局要合理。 作為一種房屋形態(tài)， Condo 起源于上 世 紀(jì) 八 十 年 代 的 美 國(guó) 。 37 第六部分 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 目標(biāo)客戶群定位 1. “金領(lǐng)階級(jí)” 比如外國(guó)金融保險(xiǎn)貿(mào)易機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司駐青公司高管等；對(duì)于來(lái)自于另外的文化的這一群體，與異域文化融合的最佳結(jié)合點(diǎn)就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購(gòu)物、休閑方便，則他們?cè)谌魏螄?guó)家都會(huì)首選頂級(jí)物業(yè)，這里有他們相對(duì)熟悉的文化小環(huán)境和社交圈，有助于其生意的順利開(kāi)展和對(duì)市場(chǎng)的逐步了解和 接軌。 自主招商經(jīng)營(yíng)：一般是開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成后，成立專門(mén)的經(jīng)營(yíng)公司或部門(mén)對(duì)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進(jìn)行炒作；亦或本著酒店式公寓的想法運(yùn)營(yíng)，最后卻做成了商住兩用樓或SOLO。爭(zhēng)取用兩年時(shí)間完成渤海天然氣的引進(jìn)項(xiàng)目，并加快本地天然氣市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。 噪音劣勢(shì)，靠近火車站，噪音 污染比較嚴(yán)重，不適合開(kāi)發(fā)高檔住宅； 規(guī)模劣勢(shì)，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模效益； 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 市場(chǎng)空白點(diǎn) ? 縱觀青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于 50 萬(wàn)元人民幣，因此 低于 50 萬(wàn)元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場(chǎng)空白，更是海景公寓的市場(chǎng)空白。 目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 ? 單純的大戶型住宅在周邊的銷售價(jià)格平均在 50006500 元左右，商住樓價(jià)格在 6000— 7500 元 /平方米左右，總價(jià)均在 50萬(wàn)以上，銷售情況不理想，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。月 17 租金水平 平均 2 元 /平方米 青島市歷年商品房銷售面積 4 7 3 . 15 2 3 . 8 23 8 3 . 9 65382 5 9 . 23 5 1 . 74 0 . 12 6 . 89 . 28 2 . 53 4 . 6 4 8 . 91 0 001002003004005006001998 1999 2000 2001 2002 2020竣工面積增長(zhǎng)幅度( % ) 10 青島市商品房銷售面積 99 年 ～ 2020 年呈穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，從 99 年的 236 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到 2020 年的 453 萬(wàn)平方米；增幅 99 年 ～ 2001年基本保持不變，為 28%左右 ； 2001 年 ～ 2002 年、 2020 年增幅較小，為 %，增幅下降較明顯。奧運(yùn)會(huì)將為促進(jìn)青島市的入境旅游市場(chǎng)提供良好機(jī)遇。青島港即將建成北方國(guó)際航運(yùn)中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)格局。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價(jià)創(chuàng)出 5500 元 “天價(jià) ”；其二，市南區(qū) CBD 中心區(qū)的海門(mén)路 8 號(hào)地塊每平方米樓面地價(jià)拍出 5120 元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬(wàn)元的青島土地市場(chǎng)的 “世紀(jì)天價(jià) ”。金色海岸未售） 二手市場(chǎng)掛牌情況 較多 備注 現(xiàn)在由凱會(huì)物業(yè) 管理公司負(fù)責(zé)銷售，并且其銷售人員 20 不知道開(kāi)發(fā)商是哪一家公司 物業(yè)名稱 貝蒙特大廈 開(kāi)發(fā)商 貝蒙特房地產(chǎn) 物業(yè)管理公司 自管 總建筑面積 竣工日期 銷售率 90% 目前銷售價(jià)格 二手市場(chǎng)平均 5500 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi) 含電梯費(fèi) 元 /平方米該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個(gè)項(xiàng)目，給進(jìn)駐青島市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ? 戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī) 劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無(wú)法融入美麗的海濱城市青島。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營(yíng)銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)，在具有可能出現(xiàn)的共性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之外，賦予項(xiàng)目決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢(shì)，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場(chǎng)標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)， 差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價(jià)值所在。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有統(tǒng)一性，很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來(lái)，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。據(jù)青島統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)，近幾年 此區(qū)域房?jī)r(jià)近兩年的漲幅以 30%左右的速度遞增！ 38 4. 外來(lái)置業(yè)者 許多外地置業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位置，可以說(shuō)是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽(tīng)濤，北面可以看到改造后的中山路， 選擇我們的項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！ 個(gè)體旅行社經(jīng)營(yíng)者 本項(xiàng)目無(wú)可替代的位置優(yōu)勢(shì)及獨(dú)有的星級(jí)酒店服務(wù)體系，為私營(yíng)旅行社的經(jīng)營(yíng)者提供了一個(gè)可投資購(gòu)買(mǎi)用于酒店接待，將原本交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧?rùn)的大好機(jī)會(huì)。 7． 2 整體設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī) 劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一生產(chǎn)力，只有做到這一點(diǎn)，才能充分發(fā)掘土地價(jià)值，把房地產(chǎn)價(jià)值最大化；規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性一方面是供給推動(dòng)的結(jié)果，另一方面更是需求拉動(dòng)的產(chǎn)物。 因?yàn)楦邔庸⑼扇∫惶?8～ 10 戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風(fēng)效果都大受局限。 ? 同一立面上施以不同色彩，形成對(duì)比，增強(qiáng)動(dòng)態(tài)感。 當(dāng)前許多發(fā)展商大打“會(huì)所牌”，爭(zhēng)相把“豪華會(huì)所”、“五星級(jí)會(huì)所”、“多功能會(huì)所”等作為賣點(diǎn)之一，但經(jīng)營(yíng)大多存在華而不實(shí)的問(wèn)題。濃縮近代歷史文化的名人故居；具有典型歐式風(fēng)格的各國(guó)建筑，形成了 中西合璧 的特色 。 建成后的維多利亞廣場(chǎng)總計(jì) 30 層，造型時(shí)尚、空間布局合理，通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃、應(yīng)用空間蒙太奇手法，將青島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。當(dāng)然，在青島這種海濱城市，顏色不 能隨意涂抹，而是大有講究的。 ? 立體戶型，簡(jiǎn)單生活：戶型面積雖小，但是通過(guò)合理的設(shè)計(jì)可以做出躍層甚至復(fù)式，不僅僅在市場(chǎng)是屬于空白，也會(huì)增加生活的便利性。 ? 潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開(kāi)，不沖突。 Condo 的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)健身、養(yǎng)生體檢、娛樂(lè)休閑、商務(wù)交流等項(xiàng)目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服務(wù)，從而使住客享受到一種簡(jiǎn)易方便、輕松自如的生活。 同時(shí)不管 是塔樓部分的 CONDO 還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購(gòu)買(mǎi)群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的投資回報(bào)率和低風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。這種操作方式風(fēng)險(xiǎn)不大，但是對(duì)于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會(huì)有一定的影響。 目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國(guó)際精英公寓”在內(nèi)，還沒(méi)有一個(gè)達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開(kāi)發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。 未來(lái)市場(chǎng)放量的競(jìng)爭(zhēng) 由于青島市 2020 年開(kāi)工總量和正在施工總量共 2200 多萬(wàn)平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約 20%，共計(jì) 430 多萬(wàn)平方米，再加上今年即將開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)適用房， 2020 年和 2020 年的竣工總量預(yù)計(jì)要比 2020 年有大幅增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的銷售壓力。由于目前該板塊各項(xiàng)目的定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著各種缺陷，造成了許多項(xiàng)目的銷售不力，同時(shí)也為市場(chǎng)化運(yùn)作留下了機(jī)會(huì)和空白。日 項(xiàng)目賣點(diǎn) 中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋 二手市 場(chǎng)掛牌情況 少 16 備注 共 49 層，其中 18 層購(gòu)物中心； 911 層集團(tuán)辦公； 1326國(guó)際商務(wù)中心； 2837 天下君臨（以辦公為主）； 3848美食城；其余為設(shè)備層 物業(yè)名稱 發(fā)達(dá)商廈 開(kāi)發(fā)商 山東發(fā)達(dá)集團(tuán) 物業(yè)管理公司 發(fā)達(dá)公司保安部代管 地理位置 中山路和蘭山路交匯處 總建筑面積 55000 平方米 竣工時(shí)間 1996 年底 銷售率 目前銷售價(jià)格 商住 6100 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 元 /平方米 9 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 供應(yīng)量與需求量 青島市近 6 年商品房屋竣工面積 青島市商品房竣工面積從 98 年開(kāi)始呈現(xiàn)出隔年大幅增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是 98 年、 2000 年、 2002年構(gòu)成的上升線，一條是 99 年、 2001 年、 2020 年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢(shì)。每年將投資 40～ 60 億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資 59 億元建設(shè)“五大通訊工程”，投資 億元興建20 座立交橋，新增高速公路 1660 千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系 統(tǒng)，實(shí)施綠色奧運(yùn)“七大工程”。 在充滿希望的新世紀(jì)里，青島將圍繞建設(shè)區(qū)域性航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目標(biāo)，加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化城市的步伐。土地價(jià)格的攀高勢(shì)必強(qiáng)烈拉動(dòng)青島房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升。月 21 容及價(jià)格 租金水平 元 /平方米 二手市場(chǎng)掛牌情況 有 備注 開(kāi)發(fā)商 是美國(guó)貝蒙特 (青島 )油業(yè)有限公司旗下的子公司 ，項(xiàng)目主要為自用，未做正式市場(chǎng)推廣 其它信息： 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 二手市場(chǎng)均價(jià) 租金 備注 海富樓 雙星地產(chǎn) 51005300 元 /平方米 元 /平方米 社會(huì)效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個(gè)獨(dú)特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項(xiàng)目，一方面獲得了較大的社會(huì)效益，更重要的是可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立。特別是青島的戶型設(shè)計(jì)，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項(xiàng)目。 關(guān)于公寓 隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，國(guó) 際及區(qū)域型的經(jīng)濟(jì)以及商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越頻繁，越來(lái)越多的境內(nèi)外駐青機(jī)構(gòu)傾向購(gòu)置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)格僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房的出租率基本在 90%以上。 通過(guò)上述分析，由于該地的獨(dú)特地理位置，其商業(yè)應(yīng)該是獨(dú)立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的 一種更高形態(tài)的商圈形式。因此，這種方式雖然對(duì)開(kāi)發(fā)商而言風(fēng)險(xiǎn)不大，但對(duì)于該物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。此類人群將成為我們一個(gè)特殊的購(gòu)買(mǎi)群體，同時(shí)可為 酒店式公寓的后期運(yùn)作經(jīng)營(yíng)帶來(lái)廣闊的商業(yè)機(jī)會(huì)。 具體規(guī)劃上講求如下幾點(diǎn)： 1．標(biāo)志性： 項(xiàng)目所在地的獨(dú)特位置優(yōu)勢(shì)，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項(xiàng)目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對(duì)整個(gè)青島中心西區(qū)的地標(biāo)性，樹(shù)立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實(shí)用率不高。 ? 將立面從直線變?yōu)榍€。我們建議，本案會(huì)所重在配套完善且實(shí)用、 不重 形 式 、 室內(nèi)外結(jié)合的“泛會(huì)所”概念 ，除 健身房、桑拿室、臺(tái)球室、游泳池、美容美發(fā)室、 影音室 、 閱覽室、洗熨衣物、代購(gòu)票物等 常規(guī)室內(nèi) 設(shè)施， 還 有空中花園的 觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥(niǎo)籠等， 另外 可考慮 保健、旅游等概念 ， 例 如 深圳新浩城花園，其會(huì)所號(hào)稱“中會(huì)保健園”，為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享優(yōu)惠享受藥浴、推拿、運(yùn)動(dòng)健身，美容及心理咨詢等服務(wù)項(xiàng)目 ，現(xiàn)在人們的工作生活壓力較大，易產(chǎn)生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無(wú)異為健康創(chuàng)造成了后勤保障 ；再如深圳中港旅集團(tuán)在期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中提出了 “ 旅游房地產(chǎn) ” 這一概念 ，業(yè)