【正文】 作為商人我們又必須保證在社會利益得到實現(xiàn)的同時，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結(jié)合市場實際，用前瞻的、唯美的眼光去認真耕耘。為青島留下百年不變的記憶，是每個有歷史使命感的個人和企業(yè)共有的心愿，而建筑卻是藝術(shù)和使用價值的完美結(jié)合。濃縮近代歷史文化的名人故居；具有典型歐式風(fēng)格的各國建筑，形成了 中西合璧 的特色 。 青島依山傍海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人。 維多利亞廣場定位于 CONDO 高級時尚公寓，定將成為青島市一座標志性建筑！ 8． 1 獨特銷售主張（ USP） 360 度無敵海景！ 361 度滿意服務(wù)！ [印象 建成后的維多利亞廣場總計 30 層，造型時尚、空間布局合理，通過科學(xué)的規(guī)劃、應(yīng)用空間蒙太奇手法，將青島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。 物業(yè)管理 建議物業(yè)除傳統(tǒng)服務(wù)項目外，提供以下服務(wù)： 商務(wù)服務(wù)項目 ： ? 郵件處理 ? 打字、翻譯服務(wù) ? 影印及傳真服務(wù) ? 代訂飯店、機票 酒店式服務(wù)項目： ? 換洗床單 ? 代理經(jīng)營 ? 公共餐廳 48 第八部分 營銷策劃 維多利亞廣場位于青島火車站廣場對面，是一座 360 度全景觀建筑。 以上服務(wù)內(nèi)容及經(jīng)營可以有機的融合于 本項目商業(yè)部分的銷售與經(jīng)營規(guī)劃，由我們在招商過程中控制經(jīng)營種類與檔次，在滿足業(yè)主高品質(zhì)要求的前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。 另外，由于辦公一族的存在，每日為大廈內(nèi)所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐。這 些 做法推出后，引起不少人士關(guān)注，據(jù)說一些購樓者就是沖著這 些 特色服務(wù)買了樓。 當前許多發(fā)展商大打“會所牌”，爭相把“豪華會所”、“五星級會所”、“多功能會所”等作為賣點之一，但經(jīng)營大多存在華而不實的問題。 配套 人們對生活配套的關(guān)心不亞于對價格、位置和交通等因素的關(guān)心。 46 外部環(huán)境 建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。當然，在青島這種海濱城市，顏色不 能隨意涂抹，而是大有講究的。 材質(zhì) 在表現(xiàn)風(fēng)格時，主要用到下面一些建筑材料，如：各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）、塑料、鋼材、鋁型（管）材、石材、木材以及混凝土格柵等。 ? 墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動物、植物、器物等）、浮雕。 ? 屋頂：設(shè)坡屋頂、挑板或鋼柱等。 重點和細部處理 ? 窗：設(shè)外飄凸窗、角窗或落地窗。 ? 同一立面上施以不同色彩，形成對比，增強動態(tài)感。 ? 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。如果作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體 / 建筑風(fēng)格 立面 作為表現(xiàn)外部形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著 至關(guān)重要作用。 ? 立體戶型，簡單生活：戶型面積雖小，但是通過合理的設(shè)計可以做出躍層甚至復(fù)式，不僅僅在市場是屬于空白，也會增加生活的便利性。 ? 戶型面積 因受本案的功能檔次定位，及 特 定 消費 群 的家庭人口數(shù)量和人員結(jié)構(gòu)、購買目的和消費偏好等不同，可設(shè)置多種面積， 44 以滿足不同消費者的需要。 ? 看景戶型作為本案設(shè)計的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠眺小青島，近觀棧橋！ 為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“ T”型，或錯開的“風(fēng)車”型。 廚房在位置上傾向于放置在外側(cè)靠進門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室。本案可調(diào)整平面布局形式，改變房間的位置，滿足最需要采光、通風(fēng)，觀景的房間（廳、主臥）的需要。 因為高層公寓往往采取一梯 8～ 10 戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風(fēng)效果都大受局限。 ? 整個戶型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強。 （ 2）當前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在： ? 廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更 應(yīng)十分注意這一點。 ? 潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開，不沖突。 ? 干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）和常常被水浸潤的空間（廚房、衛(wèi)生間、浴室等）分開，不混雜。 CONDO 國際公寓 戶型是公寓的核心組成部分，包括標準層、復(fù)式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場歡迎；挑高兩層，凈內(nèi)空 米層高的客廳；大角度、寬視野的觀景陽臺；解決小戶型黑走廊的樓層空間花園等關(guān)鍵要 素。 3．和諧性 ：由于地處火車站和青島標志性景點棧橋，另外，考慮緊靠中山路，我們在規(guī)劃過程中要參考所在地塊的這些特點，做到和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一而又能夠獨立成景。 2．人文性 ：建筑除了其藝術(shù)性以外，更重要的是其功能，只有被高效率的使用才能體現(xiàn)其最根本的價值，在人居、時間上要具有兼容性，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性，具有前瞻性，充 分考慮住戶的長遠要求。 7． 2 整體設(shè)計建議 規(guī)劃設(shè)計 規(guī) 劃是房地產(chǎn)項目的第一生產(chǎn)力，只有做到這一點，才能充分發(fā)掘土地價值，把房地產(chǎn)價值最大化；規(guī)劃設(shè)計的重要性一方面是供給推動的結(jié)果，另一方面更是需求拉動的產(chǎn)物。 Condo 的出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的角度來考慮，是由于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的高度發(fā)展帶來的必然。 如 今 作 為 一 種 高 檔 物 業(yè) ，Condo 普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級換代產(chǎn)品。 Condo 的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設(shè)施，包括運動健身、養(yǎng)生體檢、娛樂休閑、商務(wù)交流等項目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服務(wù)，從而使住客享受到一種簡易方便、輕松自如的生活。 CONDO 國際公寓 附一： CONDO八大生活準則 都市的 一定是繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化的具備國際水準的 年輕的 CONDO 是年輕人的精神樂園，各種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類 核心的 一定是在城市核心區(qū)域，又與核心區(qū)域保持一個恰到 好處的距離，工作和生活兩不誤 小尺度的 CONDO 一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂空間無限延伸 陽光的、景觀的 最大限度的享受陽光和景觀，青春因此而飛揚 軌道上的 對于匆匆的都市年輕一族，交通是最重要的生活 40 標準，交通方便節(jié)約時間成本 便利的 依存于社會配套，周邊有完善的生活配套，享受才能理所當然 共享的 有一個豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享，快樂才可以倍增 附二： Condo釋義 Condo 源自國外，全稱為 Condominiums，中文可譯為“共管式獨立產(chǎn)權(quán)公寓”， 專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配備生活必備的全套家具 電 器 及 住 戶 可 共 享 的 完 備 的 酒 店 式 配 套 和 休 閑 設(shè)施，并由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)的公寓式住房。 具體經(jīng)營者 購買后用于自主經(jīng)營的投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營業(yè)的物業(yè)。 投資者 39 主要是一些中小投資者，其投資總額度在 50—300萬元之間。 另外，還有一批游離于城際線之間的投資客，他們的主要置業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我項目的獨特優(yōu)勢所吸引。據(jù)青島統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，近幾年 此區(qū)域房價近兩年的漲幅以 30%左右的速度遞增！ 38 4. 外來置業(yè)者 許多外地置業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項目的獨特的地理位置，可以說是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的中山路， 選擇我們的項目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！ 個體旅行社經(jīng)營者 本項目無可替代的位置優(yōu)勢及獨有的星級酒店服務(wù)體系，為私營旅行社的經(jīng)營者提供了一個可投資購買用于酒店接待，將原本交給酒店的費用變?yōu)樽约旱睦麧櫟拇蠛脵C會。青島得天獨厚的地理及氣候優(yōu)勢、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。 2. “中產(chǎn)階級” 外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。 同時不管 是塔樓部分的 CONDO 還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強調(diào)其產(chǎn)品的投資回報率和低風(fēng)險尤為重要。而第 5 種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營，對于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。但是由于第一 種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營者三方面來說，風(fēng)險都比較小，能夠形成共贏的局面。 產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營：將物業(yè)從空間 上分割開，每一部分都有獨立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時簽訂統(tǒng)一經(jīng)營的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營，必須要專門的經(jīng)營公司進行統(tǒng)一的經(jīng)營或者招商。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營，沒有統(tǒng)一性，很難將整個物業(yè)價值充分利用起來，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。 分割出售，自主經(jīng)營：將物業(yè)分割成為獨立的商鋪，進行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營，或者出租。這種操作方 式回報期比較長，同時也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴重考驗。這種操作方式風(fēng)險不大，但是對于整個商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會有一定的影響。 整體出租：開發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進行設(shè)計、建設(shè)、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營或者進行二次招商。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風(fēng)險較小，項目操作周期較短，資金回收速度較快，當然利潤相對也較低。 商業(yè)物業(yè)前期運作方式初探： 結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開發(fā)商只負責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進行經(jīng)營。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國內(nèi)各地。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。 附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標準（供參考） 東陶衛(wèi)浴設(shè)備 圣 象木地板 奧迪斯電梯 特靈中央空調(diào) 有線衛(wèi)星電視系統(tǒng) 每戶 25 吋海信電視 美的微波爐 喬吉抽油煙機 關(guān)于商業(yè) 該項目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè) 34 和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。 就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)， 如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正 的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項目，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標志性項目。 目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國際精英公寓”在內(nèi)，還沒有一個達到國際標準的酒店式公寓。從國內(nèi)幾個已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。 本案公寓的人群與普通公寓的市場輻射是完全不同的。與傳統(tǒng)的酒店 或公寓 相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓 的長處 ，酒店式 公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌 ： 除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù) 。 所謂 酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)， 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓 ， 酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級商圈。在整體規(guī)劃設(shè)計、局部細節(jié)設(shè)計、設(shè)備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項目的整體優(yōu)勢，在具有可能出現(xiàn)的共性競爭優(yōu)勢之外，賦予項目決勝千里的個性化優(yōu)勢，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場標桿，以規(guī)避當前以及今后潛在的競爭風(fēng)險， 差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價值所在。 選擇運營公司的威脅：如果開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運營公司非常重要，否則很容易做成簡單的小戶型住宅項目，失去其原有的投資價值。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴格 控制，都為本項目帶來了福音。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補充完善配套設(shè)施。 以奧運為契機的城市配套日新月異 為了迎接 2020 年奧運會，濱海步行道、濱 海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、 29 條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄 30 然之間進行著革命性的提升。 ? 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級不高，服務(wù)不佳，由