【正文】 位于 CONDO 高級(jí)時(shí)尚公寓，定將成為青島市一座標(biāo)志性建筑！ 8． 1 獨(dú)特銷售主張（ USP） 360 度無(wú)敵海景！ 361 度滿意服務(wù)！ [印象濃縮近代歷史文化的名人故居；具有典型歐式風(fēng)格的各國(guó)建筑，形成了 中西合璧 的特色 。 作為商人我們又必須保證在社會(huì)利益得到實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，用前瞻的、唯美的眼光去認(rèn)真耕耘。為青島留下百年不變的記憶，是每個(gè)有歷史使命感的個(gè)人和企業(yè)共有的心愿，而建筑卻是藝術(shù)和使用價(jià)值的完美結(jié)合。 青島依山傍海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人。 建成后的維多利亞廣場(chǎng)總計(jì) 30 層，造型時(shí)尚、空間布局合理，通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃、應(yīng)用空間蒙太奇手法，將青島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。 以上服務(wù)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)可以有機(jī)的融合于 本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，由我們?cè)谡猩踢^(guò)程中控制經(jīng)營(yíng)種類與檔次，在滿足業(yè)主高品質(zhì)要求的前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。這 些 做法推出后，引起不少人士關(guān)注，據(jù)說(shuō)一些購(gòu)樓者就是沖著這 些 特色服務(wù)買了樓。 配套 人們對(duì)生活配套的關(guān)心不亞于對(duì)價(jià)格、位置和交通等因素的關(guān)心。當(dāng)然，在青島這種海濱城市，顏色不 能隨意涂抹，而是大有講究的。 ? 墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動(dòng)物、植物、器物等）、浮雕。 重點(diǎn)和細(xì)部處理 ? 窗：設(shè)外飄凸窗、角窗或落地窗。 ? 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。 ? 立體戶型，簡(jiǎn)單生活：戶型面積雖小，但是通過(guò)合理的設(shè)計(jì)可以做出躍層甚至復(fù)式，不僅僅在市場(chǎng)是屬于空白，也會(huì)增加生活的便利性。 ? 看景戶型作為本案設(shè)計(jì)的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠(yuǎn)眺小青島，近觀棧橋！ 為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“ T”型，或錯(cuò)開的“風(fēng)車”型。本案可調(diào)整平面布局形式，改變房間的位置，滿足最需要采光、通風(fēng)，觀景的房間（廳、主臥）的需要。 ? 整個(gè)戶型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強(qiáng)。 ? 潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開，不沖突。 CONDO 國(guó)際公寓 戶型是公寓的核心組成部分，包括標(biāo)準(zhǔn)層、復(fù)式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場(chǎng)歡迎；挑高兩層，凈內(nèi)空 米層高的客廳；大角度、寬視野的觀景陽(yáng)臺(tái)；解決小戶型黑走廊的樓層空間花園等關(guān)鍵要 素。 2．人文性 ：建筑除了其藝術(shù)性以外，更重要的是其功能，只有被高效率的使用才能體現(xiàn)其最根本的價(jià)值，在人居、時(shí)間上要具有兼容性，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性，具有前瞻性，充 分考慮住戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)要求。 Condo 的出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)考慮，是由于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的高度發(fā)展帶來(lái)的必然。 Condo 的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)健身、養(yǎng)生體檢、娛樂(lè)休閑、商務(wù)交流等項(xiàng)目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服務(wù)，從而使住客享受到一種簡(jiǎn)易方便、輕松自如的生活。 具體經(jīng)營(yíng)者 購(gòu)買后用于自主經(jīng)營(yíng)的投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營(yíng)業(yè)的物業(yè)。 另外，還有一批游離于城際線之間的投資客，他們的主要置業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)所吸引。青島得天獨(dú)厚的地理及氣候優(yōu)勢(shì)、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。 同時(shí)不管 是塔樓部分的 CONDO 還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購(gòu)買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的投資回報(bào)率和低風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。但是由于第一 種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。 產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)從空間 上分割開，每一部分都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時(shí)簽訂統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營(yíng)，必須要專門的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)或者招商。 分割出售，自主經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，或者出租。這種操作方式風(fēng)險(xiǎn)不大，但是對(duì)于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會(huì)有一定的影響。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目操作周期較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤(rùn)相對(duì)也較低。通過(guò)旅游商圈將其輻射半徑放大為國(guó)內(nèi)各地。 附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（供參考） 東陶衛(wèi)浴設(shè)備 圣 象木地板 奧迪斯電梯 特靈中央空調(diào) 有線衛(wèi)星電視系統(tǒng) 每戶 25 吋海信電視 美的微波爐 喬吉抽油煙機(jī) 關(guān)于商業(yè) 該項(xiàng)目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè) 34 和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。 目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國(guó)際精英公寓”在內(nèi)，還沒(méi)有一個(gè)達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓。 本案公寓的人群與普通公寓的市場(chǎng)輻射是完全不同的。 所謂 酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)， 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓 ， 酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級(jí)商圈。 選擇運(yùn)營(yíng)公司的威脅：如果開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)公司非常重要，否則很容易做成簡(jiǎn)單的小戶型住宅項(xiàng)目，失去其原有的投資價(jià)值。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。 ? 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級(jí)不高，服務(wù)不佳，由于未來(lái)火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費(fèi)群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個(gè)高檔次的接待酒店，如果我項(xiàng)目引入星級(jí)酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場(chǎng)空白點(diǎn)。如果我 項(xiàng)目能夠從戶型設(shè)計(jì)采用復(fù)式、躍式、三錯(cuò)層、入戶花園等設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ? 投資空白點(diǎn)：由于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真正提出來(lái)酒店式公寓概念的應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項(xiàng)目的后期管理空白，使該項(xiàng)目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢(shì)，使得這種在市場(chǎng)上低投資高回報(bào)的酒店式公寓整體稀缺。 未來(lái)市場(chǎng)放量的競(jìng)爭(zhēng) 由于青島市 2020 年開工總量和正在施工總量共 2200 多萬(wàn)平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約 20%，共計(jì) 430 多萬(wàn)平方米，再加上今年即將開工的經(jīng)濟(jì)適用房， 2020 年和 2020 年的竣工總量預(yù)計(jì)要比 2020 年有大幅增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的銷售壓力。 人流優(yōu)勢(shì)：緊靠火車站，是進(jìn)出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價(jià)值高； 交通優(yōu)勢(shì)：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。 經(jīng)濟(jì)效益：銷售價(jià)格按保守估計(jì) 7000 元 /平方 米就可以創(chuàng)造接近 40%的投資回報(bào)率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。從如意大廈（主力戶型 120— 140 平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出， 所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項(xiàng)目。由于目前該板塊各項(xiàng)目的定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著各種缺陷，造成了許多項(xiàng)目的銷售不力，同時(shí)也為市場(chǎng)化運(yùn)作留下了機(jī)會(huì)和空白。測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在 126 元 /天 /間，酒店消費(fèi)總量超過(guò) 6000 萬(wàn)元。日 雙星月（含電梯費(fèi)） 租金水平 元 /平方米日 項(xiàng)目賣點(diǎn) 中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋 二手市 場(chǎng)掛牌情況 少 16 備注 共 49 層，其中 18 層購(gòu)物中心； 911 層集團(tuán)辦公； 1326國(guó)際商務(wù)中心； 2837 天下君臨（以辦公為主）； 3848美食城；其余為設(shè)備層 物業(yè)名稱 發(fā)達(dá)商廈 開發(fā)商 山東發(fā)達(dá)集團(tuán) 物業(yè)管理公司 發(fā)達(dá)公司保安部代管 地理位置 中山路和蘭山路交匯處 總建筑面積 55000 平方米 竣工時(shí)間 1996 年底 銷售率 目前銷售價(jià)格 商住 6100 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 元 /平方米日；寫字樓 —元 /平方米 另外由于青島作為北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光， 作為投資型的物業(yè)，將會(huì)吸引大量本地和外來(lái)投資者的眼球。 青島市商品房銷售額從 99年 ～ 2020年逐年增長(zhǎng)，從 99年的 億元增長(zhǎng)至 2002 年的 92 億元，增幅超過(guò) 100%；各年增幅從 99 年 ～2002 年穩(wěn)定增長(zhǎng)，分別是 %、 %和 %； 2001 年 ～ 2002 年增幅有所回落，為 %， 2020 年的增幅為 %。 9 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 供應(yīng)量與需求量 青島市近 6 年商品房屋竣工面積 青島市商品房竣工面積從 98 年開始呈現(xiàn)出隔年大幅增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是 98 年、 2000 年、 2002年構(gòu)成的上升線，一條是 99 年、 2001 年、 2020 年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢(shì)。近年來(lái)，青島市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴(kuò)大對(duì)外開放，已有 95 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂(lè)、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財(cái)團(tuán)、大公司在青島投資的項(xiàng)目已投產(chǎn)或已開工運(yùn)營(yíng)，并獲得成功。方興未艾的城市經(jīng)營(yíng)、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對(duì)本案的開發(fā)比較有利。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向 青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶的主要中心城市，青島市對(duì)外貿(mào)易情況 （億元）123. 92 82. 678571. 26144. 6338. 2733. 8528. 7124. 513. 355652. 40. 814732. 9331. 2218. 3417. 4813. 130 50 100 150 200 2501990199519961997199819992000200120022020出口總額 進(jìn)口總額 7 通過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進(jìn)技術(shù)合作。每年將投資 40～ 60 億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資 59 億元建設(shè)“五大通訊工程”，投資 億元興建20 座立交橋，新增高速公路 1660 千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系 統(tǒng)，實(shí)施綠色奧運(yùn)“七大工程”。 1 xx 公公公 司司司 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 全全全 程程程 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 銷銷銷 策策策 劃劃劃 方方方 案案案 xx xx xx 投投投 資資資 顧顧顧 問(wèn)問(wèn)問(wèn) 有有有 限限限 公公公 司司司 目 錄 目 錄 1 第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 5 青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn) 行狀況 ................................................................................................................... 5 承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給青島帶來(lái)的影響 ............................................................................................................... 5 區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向 ................................................................................................................................... 6 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 9 供應(yīng)量與需求量 ........................................................................................................................................... 9 6 年商品房屋竣工面積 ....................................................................................................... 9 .................................................