【正文】 力戶型顯示兩點： 與競爭項目形成較大的差異化； 順應(yīng)當?shù)叵M習(xí)慣，將 90120 ㎡戶型設(shè)置為主力戶型之一，同時抓住市場空白點，增加 6090 ㎡為主力戶型； 本項目為中高檔住宅樓盤，項目開發(fā)前期，開發(fā)一部分 120160 ㎡大戶型，以此提高整體項目形象； (1)、戶型設(shè)計建議 ： 小戶型目前在相對成熟的市場上已經(jīng)擁有相當成熟的設(shè)計手法，本項目在戶型設(shè)計上應(yīng)該博采眾長，并且加以強化 。設(shè)大凸窗、大陽臺，使小戶型同樣能擁有開闊過渡空間的極佳視野。 ? 景觀配套設(shè)計的色調(diào)親爽柔和，人的感官效果達到舒適、雅致。 ? 整體景觀配套設(shè)計應(yīng)以“健康休閑”主題文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑、人 文的 三方 面的 關(guān)系， ? 形成自然環(huán)境與人居活動融合協(xié)調(diào)、居住環(huán)境園林化的自然環(huán)境。 路面： 路面設(shè)計形式富有變化，路面利用綠化輔助達到軟硬結(jié)合及功能與景觀的結(jié)合（如停車），硬地路面設(shè)計在建造中可加入小區(qū)形象標志。 第五部分 價格定位及策略 一、價格策略 定價原則與方法 本案價格策略的運用采用“低開高走”穩(wěn)步獲利的價格策略模式，主要由 5 個階段的價值穩(wěn)步提升。 低開高走，分期、分階段定價，可利用位置上客觀存在的差異來實現(xiàn)。 均價： 根據(jù)以上定價方法最終確定一期市場均價為： 2600 元 /㎡ 左右。 付款進度：交納定金，簽署認購書；簽署認購書 7天內(nèi)付 90%； 3 個月內(nèi)付剩余 10%。 3 準 業(yè) 主 介紹 新 業(yè) 主聯(lián)購優(yōu)惠 準業(yè)主介紹新業(yè)主，兩人同時認購可同時享受折后優(yōu)惠 1%2%。 樓層和方位差價 （１）樓層差價，最高不宜超過 10% 即隨著樓層的變化，最低價與最高價之間的差距，一般不應(yīng)超過 10%。 房地產(chǎn)調(diào)價的基本技巧 （ 1）樓宇位置系數(shù) 樓宇位置系數(shù)是指在一個小區(qū)中， 該樓宇的位置，坐向，臨街狀況，與其它樓宇的間距，與小區(qū)花園、公共建筑等配套服務(wù)設(shè)施的距離，該建筑物的外觀等的綜合系數(shù)。一般地，正面朝向、視野寬闊、景觀優(yōu)美等的物業(yè)價格較高。 第六部分 項目營銷推廣策略 一、 整體推廣思路 通過前幾部分對市場調(diào)查、目標消費群研究、功能確立、產(chǎn)品打造、以及市場差異化定位，我們不難看出，本項目的歐陸品質(zhì)建筑和地段優(yōu)勢是購買發(fā)生的主要因素，對于本項目來說，在“整合資源，塑造品牌”的營銷思路下走“品質(zhì)生活 +中高端產(chǎn)品”之路，首要的是強效提升本項目認知度，積累人氣，吸引、強化對產(chǎn)品和環(huán)境的興趣和購買欲望，同時實施突破性營銷措施，建立可操作的激勵和約束機制，確保銷售條件的落實。 占 市場空隙區(qū)域客源 ：能夠獲得區(qū)域客源的認同，就等于成功的一半，也是我們塑造一中板塊 物業(yè)形象的必需解決的策劃動作。 定 “尚”：高尚，向消費者傳達本案中高端的項目定位。陽光 戶外廣告：房地產(chǎn)戶外廣告主要包括路牌、霓虹燈、燈箱、車體廣告等，企業(yè)常把這些廣告布置與城市的主要交通路口，人群匯集地，產(chǎn)品所在地等處。單頁廣告的優(yōu)點是：費用低廉、比較靈活；由于通過人員散發(fā)，廣告觸及面較廣，且廣告帶有一定的強迫性，對加強宣傳引向有相當?shù)男ЯΑ? 銷售中心布置 ? 功能分布 接待區(qū)：接待臺 模型區(qū)：總體模型、單體模型 洽談區(qū)：若干組談判臺椅 ? 聲光效果演示：廣告片、背景音樂、家庭智能化系統(tǒng) ? 燈光設(shè)計與布置：環(huán)境照明、背景燈、吊燈、注意燈光的布局和亮度、燈具的造型等。陽光根據(jù)本案的定位，把本案的概念和賣點等內(nèi)涵從圍墻上體現(xiàn)。采用形象與硬件灌輸相結(jié)合的方式。展板上放置交通位置圖、區(qū)域環(huán)境圖、鳥瞰圖、透視圖等。 未來城 VIP卡 。 樓盤模型一個 比例視售樓處現(xiàn)場面積大小而定。 海報、 DM、折頁 作為本項目樓書的補充，通過售樓現(xiàn)場、目標消費群聚集區(qū)、“ＳＰ”活動現(xiàn)場派發(fā)的主要資料。 銷售道具的準備 樓書 樓書要提前到位，內(nèi)容包括本小區(qū)的地段、各項配套、戶型、物管簡介等，在消費者對本項目有了基本的色彩與定位印象后，樓書屬于他們深入了解本項目的必需品。 的設(shè)計手法，來展示本案先進的“新都市主義人文生活示范特區(qū)” 形象概念。 樣板間 樣板間的建立是本案形象品質(zhì)提升的一大關(guān)鍵。 四、 現(xiàn)場包裝以及銷售道具 根據(jù)本人對大型項目的操作看法，住宅項目成功銷售在一定程度上取決于現(xiàn)場銷售氣氛的營造，因而現(xiàn)場包裝同樣在形象宣傳上處于關(guān)鍵重要的地位。根據(jù)本案狀況，戶外廣告主要是通過系列性的推廣內(nèi)容，在不同階段全面展示項目訴求點，設(shè)計要求根據(jù)項目風(fēng)格、客戶接受層次確定。 媒介推廣建議 任何一類商品的廣告選擇都是與其產(chǎn)品的特性相吻合的，房地產(chǎn)的產(chǎn)品構(gòu)成的復(fù)雜性、不可移動性，不但決定了他的廣告內(nèi)容、廣告形式，而且在廣告媒體選擇上也有不同的要求。 主推廣語 形象口號 ? 新都市主義居住理想 時尚、品質(zhì)、成熟 ? 一個世襲文脈血統(tǒng)的精神領(lǐng)地 ? 一個包容城市理想金質(zhì)居所 ? 感受純粹的質(zhì)感人生 三、 媒介推廣策略 媒介總策略 立體整合傳播：其運用推廣媒介也是全方位的。 二、 案名建議 打造龍口形象明星樓盤 打造龍口銷售明星樓盤 打造龍口品牌明星樓盤 提高產(chǎn)品的市場占有率 幫助開發(fā) 商實現(xiàn)土地的最高值 提升在龍口地區(qū)的品牌 主推案名 字面釋義 “羅馬”：中世紀時期的歐洲，羅馬教皇是當時的精神統(tǒng)治者，為羅馬帝國出生入死的斗士被稱為羅馬勇士；文藝復(fù)興時期，歐洲的建筑形式中誕生了古羅馬風(fēng)格，最著名的當屬羅馬競技場。市場空隙 ：知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。推案時機 ：市區(qū) 20xx 年上半年將會有 4 個盤陸續(xù)上市，歸避市場競爭，就要注重入市時機的把握，先開盤就意味著強占了先機。 終極推廣目標 差異化的廣告策略以及創(chuàng)新推廣模式 是本案成功關(guān)鍵所在 戰(zhàn)略動作 搶 推案時機 入市價格 入市價格控制均價在 25002600 元 /㎡，價格控制在 24002700元 /㎡范圍內(nèi)。 （ 2）單元樓層系數(shù) 單元樓層系數(shù)是指該單元所處的層數(shù)，樓房間距、光照時間、視野、景觀、電梯配置情況、居民生活習(xí)慣等等的綜合影響系數(shù)。 （２）方位差價， 5%左右 水平差價主要考慮風(fēng)水朝向、采光、私密性、景觀與格局。 4 老 業(yè) 主 介紹 新 業(yè) 主優(yōu)惠 老業(yè)主介紹新業(yè)主，老業(yè)主可享受 1000－ 20xx 元現(xiàn)金獎勵，新業(yè)主可另外享受減免 1 年物業(yè)管理費的優(yōu)惠。 付款進度：交納定金，簽署認購書； 7 天內(nèi)付 20%并簽署《商品房買賣合同》，同時辦理 67 成最長20 年銀行按揭。 （ 3）付款方式和進度 各種付款方式列表 付款方式原則：各種付款方式現(xiàn)值相等。 ③ 有競爭的市場價格，整體售價充分體現(xiàn)市場行情，體現(xiàn)業(yè)主級數(shù)。建議采取分期定價、循序漸進的價格策略，基本定價的原則： ① “低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震 撼價入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象打入市場，搶占市場份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣。 小區(qū)市政公建配套：如排污井、垃圾箱（站）、建筑附屬設(shè)施（圍墻、護欄）等應(yīng)服從與整體的景觀風(fēng)格，達到配套的景觀化設(shè)計原則。 ? 營造出人與人之間和諧交往、家庭親情、鄰里友情、社區(qū)情感共存共融、具有溫馨融洽社區(qū)氛圍的人文環(huán)境 戶外硬質(zhì)景觀的設(shè)計要求： 雕塑小品：雕塑小品須結(jié)合歐陸風(fēng)格、綠化設(shè)計景 觀布置，并闡述該景點的主題立意，融合細膩的藝術(shù)情感表現(xiàn)，體現(xiàn)小區(qū)溫馨主題的延伸。 ? 景觀配套設(shè)計有利于小區(qū)安防系統(tǒng)布置的需要?；▓@洋 房，增強舒適感； 150 ㎡左右 120 ㎡左右 (2)、景觀設(shè)計建議 : 整體景觀規(guī)劃的系統(tǒng)性與分期開發(fā)的階段性結(jié)合，利于景觀的分期建設(shè)與開發(fā)的分期建設(shè)一致，服務(wù)于營銷賣場環(huán)境的制造，達到景觀先行的效果。戶型內(nèi)各功能區(qū)不能相互干擾； 其二，良好的采光與通風(fēng)。高尚 生活特區(qū) 居住生活的升華 歐陸風(fēng)情社區(qū) 陽光生活地帶 配套、交通、陽光戶型設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀等賣點支持 概念的塑造 — 次概念 概念的升華 — 主概念 采光 、通風(fēng)等需要，歐陸風(fēng)格更增加其富貴感。 市場接受：概念應(yīng)易于表達、易于接受、易于二次聯(lián)想，兼具磅礴的氣勢的同時，易被市場接受。陽光換言之，規(guī)劃設(shè)計理念、營銷策劃立意、物業(yè)管理等概念都應(yīng)服從于這一主概念。 “ 歐陸其最終目的也是最大限度地突出和體現(xiàn)耳目一新的項目特點。陽光正因為人們對郊區(qū)樓盤的失望之處在于其割斷了人與城市的臍帶聯(lián)系。然而，回歸都市不是簡單的輪回，回 歸應(yīng)該以一種嶄新的姿態(tài)，回歸的應(yīng)該是一個新都市、一種新生活，回歸應(yīng)該是一個新的方向?? 理想的居住形態(tài)首先要有一個理想的居住大環(huán)境，龍口開發(fā)區(qū)作為龍口市未來的主城區(qū)，近兩年隨著第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，無論是商業(yè)氛圍還是人居環(huán)境都取得