【正文】 總額 1220 元 /㎡ 20785 ㎡ 1 建安成本費 1200 元 /㎡ 20785 ㎡ 2 監(jiān)理工程招標費管理費 元 /㎡ 20785 ㎡ 3 土建工程監(jiān)理費 15 元 /㎡ 20785 ㎡ 4 土建工程質檢費 元 /㎡ 20785 ㎡ 基礎設施建設 費 總額 215 元 /㎡ 20785 ㎡ 1 市政工程建設費 100 元 /㎡ 20785 ㎡ 2 市政工程質檢費 元 /㎡ 20785 ㎡ 3 小區(qū)供電工程費 22 元 /㎡ 20785 ㎡ 4 小區(qū)給水工程費 25 元 /㎡ 20785 ㎡ 5 小區(qū)供氣工程費 14 元 /M2 20785 ㎡ 6 有線電視寬帶工程費 6 元 /㎡ 20785 ㎡ 7 小區(qū)綠化費 30 元 /㎡ 20785 ㎡ 8 小區(qū)通訊通郵費 16 元 /㎡ 20785 ㎡ 房地產(chǎn)各項稅費 總額 1 配套設施費 245 元 /㎡ 20785 ㎡ 2 營業(yè)稅 銷售收入 % 萬 3 交易管理費 銷售收入 % 萬 4 教育附加 稅 營業(yè)稅 4% 5 城市維護建設稅 營業(yè)稅 7% 6 印花稅 銷售收入 % 萬 7 土地增值稅 10 元 /㎡ 20785 ㎡ 8 物業(yè)管理維修基金 銷售收入 2% 萬 末刃作品 ２５ 銷售管理費用 總額 1 管理費用 （建安 +前期 +配套） 3% 2 銷售推廣費用 按銷售收入 % 萬 3 銷售代理費 按銷售收入 % 萬 4 其它費用 （建安 +前期 +配套） 1% 其它 總額 1 不可預見費 按銷售收入 3% 萬 2 貸款利息 年利率 6% 成本總額 銷售收入 總額 1 住宅 5200 元 /㎡ 17480 ㎡ 2 商鋪 12021 元 /㎡ 3080 ㎡ 3696 利潤 1 稅前利潤總額 2 稅后利潤總額 第三部分 項目市場定位 項目 市場定位，是 對項目的 產(chǎn)品進行有目的性、有選擇性、有針對性的銷售或推介的一種客戶定位。不同文化水準，不同地區(qū)、不同層次、不同經(jīng)濟實力的顧客，對住宅商品房都有不同的需求。 （二）支撐點 生態(tài)環(huán)保 —— 人類回歸大自然，親近大自然的本性，決 定了人性化的居住空間，首先應該是生態(tài)環(huán)保的。 高層板式 —— （ 1） 南北通透，便于采光通風 板式住宅多是正南北方向，進深在 15 米左右， 南北通透，便于采光與通風，而且戶型方正 ， 平面布局合理，各功能空間尺度適宜。 （ 3） 管理成本不高 通常而言，板 式 樓的管理成本普遍較塔樓低廉，除一些配套設施要求較少外，僅外墻粉刷的日常維護費用就要比塔樓便宜得多。 青春文化 —— 高校云集、大學林立， 10 的莘莘學子是本項目青春文化定位的主要依據(jù)。本項目的核心價值也從這兩個方面來定位。其實“ 7 2”在“ 5+2”的基礎上演變而來的，“ 5+2”的生活模式在很 大的程度上是針對與成功人士或者老年人士，而“ 7 2”的生活模式是針對與年輕有為的精英人士，兩種截然不同的生活模式。 （一）本項目主題形象的特征 高度概括和濃縮本項目之優(yōu)勢，且是其“靈魂”之鮮活化、生動化和個性化； 符合目標消費者的個性和品味，易使其產(chǎn)生心理認同，刺激他們的購買欲望； 具有強大的市場傳播力和沖擊力； 綜上所述，我們認為本項目之形象定位可以是： “青春 —— 修身養(yǎng)性浪漫風情社區(qū)” █ 以“青春文化”為主題，營造 “修身養(yǎng)性浪漫風情社區(qū)” 。 本項目以 “青春文化” 為主題，目的是使我們的目標客戶產(chǎn)生本項目與 “青春文化” 的直接聯(lián)想，把目標客戶對本項目的想象同 “青春文化” 的特征連接起來，從而突出青春與浪漫的概念。 我們可以看到 “‘ 7 2’生活方式” 形式在不斷的演繹，伴隨著人的一生，都深深的傾注了一代人的感情，也許 “‘ 7 2’生活方式” 已經(jīng)不再是一種生活方式，而是人生的形態(tài)象征。 項目命名的原則 （ 1）突出項目的風格，給客戶充分的想象空間，便于營銷推廣； （ 2）體現(xiàn)項目的檔次，有一定的藝術性； （ 3）符合目標客戶的潛在心智需求，有獨特性，易留下深刻印象； （ 4）輕松上口，兼顧區(qū)域的整體素質，朗朗上口； （ 5）便于理解； 命名 案名的整合 、概念的賦予 是一個項目從平庸走向 高貴 關鍵的第一步， 我們公司經(jīng)過區(qū)域市 場研究， 對于項目形象定位及文化理念的挖掘， 針對區(qū)域市場的主要特征，建議 本項目的案名為： （ 1）主推案名 ： “青春驛站 —— 激揚的青春、永恒的驛站” “青春驛站 ” —— youth posthouse 末刃作品 ３０ （ 2）備選案名： “ 精英公寓 ”“ 青春公寓 ”“ 精英星座 ” “ 驛站 ” 追尋 “一驛過一驛，驛騎如流星；平明發(fā)咸陽，暮及隴山頭；??”這是唐代詩人岑參的《初過隴山途中呈宇文判官》。 1420 年（永樂十八年），烏茲別克斯坦一帶的沙哈魯王遣使節(jié)，沿絲綢之路東行，赴北京朝覲永樂皇帝。各驛內有馬驢四百五十匹，皆華飾，以備旅客之用。一些大型驛站似乎集中了海關、道班、政府招待所、郵電所等多種功能。 政府機構人員 經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對下一代的教育，生活忙碌，收入高且穩(wěn)定，積蓄豐厚，希望為下一代創(chuàng)造良好的居住生活條件或者留下價值較高的實體。這些人對本區(qū)域的認同感較強，有改善居住檔次的強烈要求，尤其是為他們的下一代。 D： 5 人， 3 口之家加 上 一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。 項目 周邊居民 （ 1） 文化程度：一般 （ 2） 年齡層次： 2345 歲 （ 3） 經(jīng)濟狀況：實力雄厚，購買力強 （ 4） 購房動機： A： 房，告別過去生活方 式 B： 二次 或者多次 置業(yè)，有投資傾向 C： 年輕一輩安家 、置業(yè) 需要 （ 5） 購買習慣：就近購買，對自己居住區(qū)域有感情，不遠求，所需 求 戶型偏大。 D： 還可能有其它結構，但不是主力。 （ 3）面積主要還是以 110130㎡（三房）， 80110㎡（二房）、 130150㎡（四房）為主，五房主要考慮面積 150160㎡。 （一）價格定位因素 根據(jù)目前市場的環(huán)境和區(qū)域內其它幾個項目的在售價格對本項目的市場價格進行定位，決定樓盤質素的 8 大綜合因素，通過加權平均得出項目的平均價格。 【理由二】 末刃作品 ３４ 項目戶型安排，規(guī)劃設計，材料設備，外立面風格，物業(yè)管理等總體設計較當?shù)馗偁帢潜P要更具亮點，公開發(fā)售時，通過工地包裝、營銷中心、樣板房和廣告宣傳等方式將項目優(yōu)勢予以有效展示，可使客戶較為充分地感受此優(yōu)勢，直接有助于物業(yè)入市價值的實現(xiàn)。 【理由一】 工程按期推進，物業(yè)形象依照規(guī)劃概念實現(xiàn) 工程進度如約展開并按期完成。以本項目營造的優(yōu)勢特點，應具有較理想的市場接受度。同時大規(guī)模社區(qū)也可以從側面體現(xiàn)發(fā)展商的實力； 營銷策劃：主力客戶群定位、價格策略、入市時機、形象包裝、廣告訴求等。 五、 項目 市場 價格定位決策 市場價格都是由買方和賣方雙方共同確定的。 對應的產(chǎn) 品特征 （ 1）以高檔時尚、舒適寬敞為主要衡量點，對住宅的形象、文化和環(huán)境塑造要求較高。 B： 4 口之家是一對夫婦有兩個孩子或 3 口之家有一位老人。如對 2 人世界，重點展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛巢。 B： 3 人，為 3 口之家 、 有相當注意力放在下一代培養(yǎng)上，資金投入也會傾斜。 自由職業(yè)者 外來人士，生活忙碌，文化層次較高，高收入，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性。 （一）目標客戶類型 企業(yè)精英人士 有一定的事業(yè)基礎，收入高，有一定的積蓄，基本上都是首次置業(yè)，文化層次較高，對住宅的品質和檔次，樓盤營造的氛圍，安靜無干擾的居家環(huán)境，物業(yè)的配套完善，地域發(fā)展前景等有較高的要求?！? 那些使節(jié)給我們留下了這樣的信息：古代驛站是一個綜合性機構。 他對中國的驛站非常滿意，詳細記述了一些驛站的情況，他的記述中我們能看到古代驛站的大致情況。 驛站在中國歷史上曾起著重要作用，可以說是一個國家的生命線，古代時傳遞消息和發(fā)放官文都用快馬 ，后因馬的體力和奔跑的距離都很有限，要完成 數(shù)百公里的傳遞不得不中途換馬，所以就在沿途建立許多馬站，后來這種馬站 又演變成接待過往官員、商人的臨時驛站，同時完成傳遞信息和郵件，也起著 軍事城堡的功能。 （二）項目案名的詮釋 本項目 位于 寧波 市 北高教園區(qū) ， 因為這里孕育著國家未來的希望、因為這里是造就國家人才的基地，因為這里有一批熱愛青春的年輕人，到處散發(fā)著人文氣息，整個區(qū)域都顯青春、朝氣，到處沖滿了活力和動力。 █ 品位 “修身養(yǎng)性” “修身 養(yǎng)性” 值得品位，她可以帶給人們無限的遐思： ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是浪漫的象征； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是品位的體現(xiàn)； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是藍色的夢幻； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是心靈的旅行； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是音樂的圣典； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是澎湃的激情； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是征服的喜悅； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是文化的精典； 當我們想潛心去營造 “修身養(yǎng)性生活理念” 時，我們會發(fā)現(xiàn) “修身養(yǎng)性生活理念” 已經(jīng)成為了社會的主流，得到了許多人的追捧和向往，而對我們的物業(yè)來說，她不在是一個符號、一個象征，而是我們的追求目標和奮斗的方 向。 末刃作品 ２８ █ 本項目主題形象定位力圖在消費者心目中建立 “激情使人青春、文化使人美麗” 的形象風格，提出全新的 “修身養(yǎng)性生活理念” 居家理念，引發(fā)和刺激客戶的購買欲望，倡導 “‘ 7 2’生活方式” ，并和項目區(qū)位發(fā)展趨勢及情景相結合，勾勒出 “修身養(yǎng)性浪漫風情社區(qū)” 的鮮明形象，迅速成為市場關注的焦點。青春是一部狂響曲，她以熱情奔放、積極向上為主旋曲，以歡歌笑語、永不言敗為音符，快樂歌唱。 將本項目打造成區(qū)域內首家真正意義上的“ 7 2”生活模式的人性化生活居住空間。 精英白領 —— 高教園區(qū)、高工業(yè)區(qū)、高科技卵化區(qū)是區(qū)域的真實特征，精英、白領隨處可見。因為塔樓內的電梯井、候梯廳、變配電 機房等公共設施面積較大，都將攤到每個業(yè)主的頭上。 （ 2） 板 式 樓 盤 均好性強 目前， 一梯兩戶的 高層 板 式 樓 盤在區(qū)域內 非常受寵，正是因為整棟板樓中各套戶型的優(yōu)劣差距很小。 科技智能 —— 建筑人性化的內涵，還在在于它為居住群體提供了一個以高科技為支持的領先平臺，使其在自然、舒適、便捷、現(xiàn)代的居住環(huán)境中享受。 提供給 消費者 真正需要的房子 ， 另一方面可以建立起開發(fā)企業(yè)品牌的知名度和美譽度，在激烈的市場競爭中保持自己的競爭優(yōu)勢。一切都圍繞著市場轉，從而找出產(chǎn)品進入市場最佳切入點，在消費群中引起共鳴，產(chǎn)生強烈的購房欲望。有的房子其本身價值并不高，單由于開發(fā)商對其潛在價值進行 了大力的挖掘，使其最終實現(xiàn)了市場價值的最大化，利潤最大化，有挖掘出項目的潛在價值并使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷。人無我有，而“我有”若為 市場所需，“我”就占領了市場。這說明，消費者并不是沒有購房的需求，而是商品房的供應與消費者的需求類型發(fā)生了嚴重的錯位。但是，在這種大規(guī)模的開發(fā)行為中，真正賣得好的項目卻只是少數(shù)。 （四）威脅分析（ threats） 市場環(huán)境的威脅 主要的還是當前 房產(chǎn)大環(huán)境 不好 ，特別國家宏觀 政策的調控和 央行加息而且可能再次加息的情況可能導致的市場大環(huán)境變化是本項目面臨的 最大 威脅。規(guī)模小，在規(guī)劃上和配套上很難達到一定的高度 （三）機會分析（ opportunity） 項目定位 另一方面是商品房有效供應嚴重不足，消費者買不到自己所需的房子。 消費者觀望心理嚴重 “好房子越來越多”這是眾多客戶 的潛在心理，由于大學城內開發(fā)的進度加快和項目選擇面大，造成消費者購房較遲疑。本項目可從區(qū)域環(huán)境設計方面著手，請專業(yè)設計公司設計制作，營造出“獨特、細致”的環(huán)境風格。 發(fā)展優(yōu)勢 本項目所在地處的地理位置，周邊的市政配套和社區(qū)配套趨于完善，作為大學城的重點發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)社區(qū)環(huán)境及人文環(huán)境的配套成熟是有目共睹的。如果結合政府對該區(qū)域進行整治，更是從宏觀高度上給予了良好的支持，使本地段優(yōu)勢得以更佳的發(fā)揮。主要以學生為主、自然環(huán)境比較幽雅。 容積率： 建筑密度： 27% 車位： 159 個 其中：地下： 99 個 地上： 60 個 二、項目環(huán)境分析 （一）項目位置：寧波市東北面，大學城內。 本案正處于 城鄉(xiāng) 發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便， 出入便捷，區(qū)域 地段的升值潛力巨大。該項目總占地面積為 7724 ㎡，總建筑面積為 20785㎡。 項目研究 是整個項目組合管理過程的重要階段。 區(qū)域市場價格水平總體呈上升趨勢。全年累計實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。目前， 到該園區(qū)落戶的院校已經(jīng)有寧波大學職業(yè)技術學院、省紡織職業(yè)技術學院、寧波大學藝術學院等大專院校。 經(jīng)過近兩年的前期建設，寧波 高教園區(qū)北區(qū) 逐漸凸現(xiàn)雛形。 （二）區(qū)域功能定位 寧波