【正文】 陶衛(wèi)浴設(shè)備 圣 象木地板 奧迪斯電梯 特靈中央空調(diào) 有線衛(wèi)星電視系統(tǒng) 每戶 25 吋海信電視 美的微波爐 喬吉抽油煙機(jī) 關(guān)于商業(yè) 該項(xiàng)目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè) 34 和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。 本案公寓的人群與普通公寓的市場(chǎng)輻射是完全不同的。 選擇運(yùn)營(yíng)公司的威脅：如果開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)公司非常重要，否則很容易做成簡(jiǎn)單的小戶型住宅項(xiàng)目，失去其原有的投資價(jià)值。 ? 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級(jí)不高，服務(wù)不佳，由于未來(lái)火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費(fèi)群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個(gè)高檔次的接待酒店，如果我項(xiàng)目引入星級(jí)酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 ? 投資空白點(diǎn)：由于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真正提出來(lái)酒店式公寓概念的應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項(xiàng)目的后期管理空白，使該項(xiàng)目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢(shì)，使得這種在市場(chǎng)上低投資高回報(bào)的酒店式公寓整體稀缺。 人流優(yōu)勢(shì)：緊靠火車站，是進(jìn)出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價(jià)值高； 交通優(yōu)勢(shì)：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。從如意大廈（主力戶型 120— 140 平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出， 所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項(xiàng)目。測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在 126 元 /天 /間，酒店消費(fèi)總量超過 6000 萬(wàn)元。月（含電梯費(fèi)） 租金水平 元 /平方米日；寫字樓 —元 /平方米 青島市商品房銷售額從 99年 ～ 2020年逐年增長(zhǎng)，從 99年的 億元增長(zhǎng)至 2002 年的 92 億元，增幅超過 100%；各年增幅從 99 年 ～2002 年穩(wěn)定增長(zhǎng)，分別是 %、 %和 %； 2001 年 ～ 2002 年增幅有所回落，為 %， 2020 年的增幅為 %。近年來(lái)，青島市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴(kuò)大對(duì)外開放，已有 95 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財(cái)團(tuán)、大公司在青島投資的項(xiàng)目已投產(chǎn)或已開工運(yùn)營(yíng)，并獲得成功。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向 青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶的主要中心城市，青島市對(duì)外貿(mào)易情況 （億元）123. 92 82. 678571. 26144. 6338. 2733. 8528. 7124. 513. 355652. 40. 814732. 9331. 2218. 3417. 4813. 130 50 100 150 200 2501990199519961997199819992000200120022020出口總額 進(jìn)口總額 7 通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進(jìn)技術(shù)合作。 1 xx 公公公 司司司 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 全全全 程程程 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 銷銷銷 策策策 劃劃劃 方方方 案案案 xx xx xx 投投投 資資資 顧顧顧 問問問 有有有 限限限 公公公 司司司 目 錄 目 錄 1 第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 5 青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn) 行狀況 ................................................................................................................... 5 承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給青島帶來(lái)的影響 ............................................................................................................... 5 區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向 ................................................................................................................................... 6 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 9 供應(yīng)量與需求量 ........................................................................................................................................... 9 6 年商品房屋竣工面積 ....................................................................................................... 9 ............................................................................................................... 9 2 價(jià)格 ............................................................................................................................................................ 10 近期市場(chǎng)重點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) ..................................................................................................................11 第三部分 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果 13 第四部分 項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 24 版塊綜述 .................................................................................................................................................... 24 目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 ..................................................................................................................................... 24 地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn) ............................................................................................................................................ 25 第五部分 項(xiàng)目 SWOT 分析及總體開發(fā)思路擬定 26 項(xiàng)目 SWOT（優(yōu)劣勢(shì)）分析 ..................................................................................................................... 26 ............................................................................................................................................ 26 ............................................................................................................................................ 27 ..................................................................................................................................... 27 ............................................................................................................................................ 30 總體策劃思路及核心價(jià)值體系 ................................................................................................................ 30 ............................................................................................................................................ 31 ............................................................................................................................................ 33 ： ......................................................................................................... 34 ..................................................................................................................................... 36 目標(biāo)客戶群定位 ........................................................................................................................... 37 商業(yè)客戶群定位 ......................................................................................................................................... 38 第七部分 項(xiàng)目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議 39 7． 1 開發(fā)主題定位 .......................................................................................................................................... 39 3 7． 2 整體設(shè)計(jì)建議 .......................................................................................................................................... 41 ............................................................................................................................................ 41 ............................................................................................................................................ 42 ...................................................................................................................................