【正文】 ......... 44 ............................................................................................................................................ 47 第八部分 營銷策劃 48 8． 1 獨特銷售主張 ......................................................................................................................................... 48 8． 2 廣告策劃 ................................................................................................................................................. 49 8． 3 展會 ......................................................................................................................................................... 49 第九部分 銷售方案 49 9． 1 定價策略 ................................................................................................................................................. 49 9． 2 銷售控制 ................................................................................................................................................. 49 9． 3 銷售管理 ................................................................................................................................................. 49 第十部分 售樓處及售后服務中心 50 10． 1 售樓處設計及裝修 ............................................................................................................................... 50 10． 2 售樓處銷售物料準備 ........................................................................................................................... 50 10． 3 售后服務中心設置 ............................................................................................................................... 50 10． 4 售樓處管 理制度 ................................................................................................................................... 50 第十一部分 開盤 50 11． 1 日期 ....................................................................................................................................................... 50 11． 2 主題 ....................................................................................................................................................... 50 11． 3 邀請人員 ............................................................................................................................................... 50 4 11． 4 日程安排 ............................................................................................................................................... 50 11． 5 媒體計劃及現(xiàn)場包裝 ........................................................................................................................... 50 第十二部分 結語 50 5 第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 青島市國民經(jīng)濟整體運行狀況 “九五”以來，青島市國民經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢， 2020年青島市國民生產(chǎn)總值比 2002 年增長 %。同時 2020 年奧運會預計會為青島市增加 2 萬個全日制就業(yè)機會。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃發(fā)展的象征。 價格 受供求關系影響， 2020 年 1～ 4 月份，青島房屋價格與 2002 年同期相比上漲 %，僅市內(nèi)四區(qū)商品房的平均成交價格便達到 元／平方米，同比上漲 %。 13 第三部分 項目周邊項目及可類比項目調(diào)查結果 物業(yè)名稱 數(shù)碼港 開發(fā)商 新世界（青島）置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島雅園物業(yè)管理有限公司 地理位置 香港中路和南京路交匯處 總建筑面積 10 萬平方米 竣工時間 2020 年底 銷售率 95%以上 銷售價格 均價 9500 元；現(xiàn)二手房市場均價 11000 元 /平方米 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 綜合服務費 5 元 /月；電梯費 元 /月；空調(diào)費 元/月；熱水 元 /噸 租金水平 酒店式公寓 — 元 /平方米日（含物業(yè)管理費） 二手市場掛牌情況 \ 備注 不對外銷售；目前只剩二樓 230 平方一套 19 物業(yè)名稱 如意大廈 開發(fā)商 青島悅海置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島凱會物業(yè)管理公司 地理位置 火車站廣場北側(cè) 主力戶型 120—140 平方米 竣工日期 2002 年 銷售率 90% 目前銷售價格 二手市場 25 層以下均價 5500 元 /平方米； 29 層復式7900 元 /平方米（新房） 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 2 元 /平方米酒店經(jīng)營旺季為 4 月至 11 月，淡季為 12 月至次年 3 月。 25 ? 結合目前周圍項目的情況來分析，該地塊距離火車站僅 100米距離，在動靜分區(qū)性能上講，屬于動區(qū)，不利于營造大戶型高檔的住宅項目。 商業(yè)優(yōu)勢：位于傳 統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價值高；特別是中山路改造工程的啟動，中山路將建成 以旅游為核心， 其它輔助功能相結合的 多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū) ，同時具備 旅游相關的信息服務 、 餐飲娛樂和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海的土地和旅游資源。因此，從版塊市場來講， 小戶型的酒店式公寓是市場空白點，機會較多。 ? 隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢將進一步顯現(xiàn)。 威脅分析 競爭者的威脅：青島市各大開發(fā)商開發(fā)的各種住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)都會稀釋整個市場的消費總量，給項目帶來一定的威脅。 并且在國際上，酒店式公寓又逐漸向著更高層次的住宅形式 CONDO 轉(zhuǎn)移。 首先，硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊， 甚至向 CONDO看齊， 配置中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶， 整體精裝修，用料考究，舒適豪華，高檔家用設施應有盡有；從外墻磚到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都會選用高級產(chǎn)品，這些表面上看不到的東西對于業(yè)主入住之后的生活來說發(fā)揮著重要作用，而且將 33 對物業(yè)維護費高低產(chǎn)生巨大影響，在這些部件上使用國際知名品牌可使住戶真 正享受到星級酒店的硬件設施 ，是開發(fā)商對業(yè)主負責的良苦用心 ；其次， 軟件即服務 管理方面聘請境外知名管理公司實現(xiàn) 體貼入微 的酒店式管理 ，提供包括 24 小時保安、 24 小時便利店 、 24 小時自助型洗衣店， 24 小時自助式健身房等；五類線入戶，集寬帶、傳真、電話、閉路電視電影為一體； 商務中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數(shù)十種專項服務，更設有室內(nèi)游泳池、桑那浴、健身中心、酒吧、桌球室、中西餐飲等會員制場所，全面滿足海內(nèi)外成功人士居住、商務、社交、休閑的需求。這種方式一般要定向生產(chǎn)建設，根據(jù)買家的需求，進行規(guī)劃和設計，然后建設。如果前期招商經(jīng)營不善，會對整個物業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營造成嚴重傷害，因此有一定的風險。 36 綜合以上五種運作方式，對于該項目地段來說，最好的運作方式應該是采取第 第 第 5 種方式比較理想。 3. “資產(chǎn)階級” 在青島投資及置業(yè)的本地外地甚至外籍之二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者。這也是我們商業(yè)部分的主要目標客戶群體。在其發(fā)展歷程中， Condo 還表現(xiàn)出一種 41 地域上的自然取向， Condo 主要集中在風景優(yōu)美、自然環(huán) 境良好、交通方便、距離城市中心較近的地方。 戶型建議 1. 宜家宜商 43 ? 多面采光，明亮大方?？稍O置玄關、書房、吧臺、儲物間等。 ? 立面設計突出青島海洋文化特色，使之成為名副其實的城市名片。 ? 電梯間：分層以不同主題（音樂、繪畫、雕塑）裝飾公共空間，使電梯間變成 Condo 的立體藝術長廊。所以在設定風格上，一方面要與周邊的大海、火車站、中山路協(xié)調(diào)一致；另一方面要設法改造環(huán)境，比如假山、噴泉、燈光、雕塑等。餐廳內(nèi)所有的餐具一律經(jīng)過高溫消毒，并且由多位高級廚師制作各款中西菜式，并提供送餐服務?？臻g ] condo 公寓 現(xiàn)實中的夢想家園！ 49 8． 2 廣告策劃 8． 2． 1 廣告表現(xiàn)形式 8． 2． 2 廣告媒體選擇 8． 2． 3 廣告主題 8． 2． 4 廣告計劃 8． 3 展會 第九部分 銷售方案 9． 1 定價策略 9． 2 銷售控制 9． 3 銷售 管理 9． 3． 1 人員要求及結構 9． 3． 2 培訓 9． 3． 3 管理制度 9． 3． 4 考核辦法及激勵措施 50 第十部分 售樓處及售后服務中心 10． 1 售樓處設計及裝修 10． 2 售樓處銷售物料準備 10． 3 售后服務中心設置 10． 4 售樓處管理制度 第十一部分 開盤 11． 1 日期 11． 2 主題 11． 3 邀請人員 11． 4 日程安排 11． 5 媒體計劃及現(xiàn)場包裝 第十二部分 結語 被譽為 “東方瑞士 ”的青島地處山東半島東南、膠州灣畔，是中國重要的沿海開放城市之一和華東地區(qū)僅次 于上海的第二大經(jīng)濟中心城市 。 項目所在地塊的絕版位置，必將助我們打造一副屬于自己的絕版品牌！這是一種挑戰(zhàn)，更是一種機遇！也希望貴公司能夠乘上這艘帆船，順利駛向美好的未來！收獲名譽的同時收獲財富！