【正文】 ......................................................................................................................................... 50 11． 5 媒體計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝 ........................................................................................................................... 50 第十二部分 結(jié)語(yǔ) 50 5 第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況 “九五”以來(lái)，青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢(shì)， 2020年青島市國(guó)民生產(chǎn)總值比 2002 年增長(zhǎng) %。 青島市計(jì)劃總投資 780 億元全面改造和建設(shè)青島市的旅游基礎(chǔ)設(shè)施、交通、比賽場(chǎng)館等設(shè)施。同時(shí) 2020 年奧運(yùn)會(huì)預(yù)計(jì)會(huì)為青島市增加 2 萬(wàn)個(gè)全日制就業(yè)機(jī)會(huì)。 在充滿希望的新世紀(jì)里，青島將圍繞建設(shè)區(qū)域性航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目標(biāo)，加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化城市的步伐。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒?guó)內(nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃發(fā)展的象征。社會(huì)、文化環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境均對(duì)房地 8 產(chǎn)開(kāi)發(fā)十分有利，本項(xiàng)目面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。 價(jià)格 受供求關(guān)系影響， 2020 年 1～ 4 月份，青島房屋價(jià)格與 2002 年同期相比上漲 %，僅市內(nèi)四區(qū)商品房的平均成交價(jià)格便達(dá)到 元／平方米，同比上漲 %。土地價(jià)格的攀高勢(shì)必強(qiáng)烈拉動(dòng)青島房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升。 13 第三部分 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果 物業(yè)名稱 數(shù)碼港 開(kāi)發(fā)商 新世界（青島）置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島雅園物業(yè)管理有限公司 地理位置 香港中路和南京路交匯處 總建筑面積 10 萬(wàn)平方米 竣工時(shí)間 2020 年底 銷售率 95%以上 銷售價(jià)格 均價(jià) 9500 元；現(xiàn)二手房市場(chǎng)均價(jià) 11000 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 綜合服務(wù)費(fèi) 5 元 /月；電梯費(fèi) 元 /月；空調(diào)費(fèi) 元/月；熱水 元 /噸 租金水平 酒店式公寓 — 元 /平方米日； 2837 平均 元 /平方米日（含物業(yè)管理費(fèi)） 二手市場(chǎng)掛牌情況 \ 備注 不對(duì)外銷售；目前只剩二樓 230 平方一套 19 物業(yè)名稱 如意大廈 開(kāi)發(fā)商 青島悅海置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島凱會(huì)物業(yè)管理公司 地理位置 火車站廣場(chǎng)北側(cè) 主力戶型 120—140 平方米 竣工日期 2002 年 銷售率 90% 目前銷售價(jià)格 二手市場(chǎng) 25 層以下均價(jià) 5500 元 /平方米； 29 層復(fù)式7900 元 /平方米（新房） 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 2 元 /平方米月 21 容及價(jià)格 租金水平 元 /平方米 二手市場(chǎng)掛牌情況 有 備注 開(kāi)發(fā)商 是美國(guó)貝蒙特 (青島 )油業(yè)有限公司旗下的子公司 ，項(xiàng)目主要為自用，未做正式市場(chǎng)推廣 其它信息： 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 二手市場(chǎng)均價(jià) 租金 備注 海富樓 雙星地產(chǎn) 51005300 元 /平方米 元 /平方米酒店經(jīng)營(yíng)旺季為 4 月至 11 月，淡季為 12 月至次年 3 月。 該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過(guò)程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟(jì)中心 黃島的連接跳板，同時(shí)由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸， 板塊所在地的升值空間較大。 25 ? 結(jié)合目前周圍項(xiàng)目的情況來(lái)分析，該地塊距離火車站僅 100米距離，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營(yíng)造大戶型高檔的住宅項(xiàng)目。 社會(huì)效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個(gè)獨(dú)特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項(xiàng)目，一方面獲得了較大的社會(huì)效益，更重要的是可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商品牌的樹立。 商業(yè)優(yōu)勢(shì)：位于傳 統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值高；特別是中山路改造工程的啟動(dòng)，中山路將建成 以旅游為核心， 其它輔助功能相結(jié)合的 多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū) ，同時(shí)具備 旅游相關(guān)的信息服務(wù) 、 餐飲娛樂(lè)和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海的土地和旅游資源。 27 劣勢(shì)分析 市場(chǎng)對(duì)該地塊的熟悉程度 此項(xiàng)目擱置已久，會(huì)有部分市場(chǎng)成見(jiàn)和顧慮存在，在項(xiàng)目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。因此，從版塊市場(chǎng)來(lái)講， 小戶型的酒店式公寓是市場(chǎng)空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)較多。特別是青島的戶型設(shè)計(jì)，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項(xiàng)目。 ? 隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。 垃圾全部無(wú)害處理、加速開(kāi)發(fā)清潔能源；到 2020 年，全市基本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。 威脅分析 競(jìng)爭(zhēng)者的威脅：青島市各大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的各種住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)都會(huì)稀釋整個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)總量，給項(xiàng)目帶來(lái)一定的威脅。 關(guān)于公寓 隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，國(guó) 際及區(qū)域型的經(jīng)濟(jì)以及商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越頻繁，越來(lái)越多的境內(nèi)外駐青機(jī)構(gòu)傾向購(gòu)置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)格僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房的出租率基本在 90%以上。 并且在國(guó)際上，酒店式公寓又逐漸向著更高層次的住宅形式 CONDO 轉(zhuǎn)移。酒店式公寓因其獨(dú)特 的優(yōu)點(diǎn)，符合了市場(chǎng)的需求，相信在不久的將來(lái)，這一概念必將在青島的房地產(chǎn)舞臺(tái)占據(jù)非常重要的位置。 首先，硬件方面朝國(guó)際上流行的酒店公寓看齊， 甚至向 CONDO看齊， 配置中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶， 整體精裝修，用料考究，舒適豪華，高檔家用設(shè)施應(yīng)有盡有；從外墻磚到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都會(huì)選用高級(jí)產(chǎn)品，這些表面上看不到的東西對(duì)于業(yè)主入住之后的生活來(lái)說(shuō)發(fā)揮著重要作用，而且將 33 對(duì)物業(yè)維護(hù)費(fèi)高低產(chǎn)生巨大影響，在這些部件上使用國(guó)際知名品牌可使住戶真 正享受到星級(jí)酒店的硬件設(shè)施 ，是開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的良苦用心 ；其次， 軟件即服務(wù) 管理方面聘請(qǐng)境外知名管理公司實(shí)現(xiàn) 體貼入微 的酒店式管理 ，提供包括 24 小時(shí)保安、 24 小時(shí)便利店 、 24 小時(shí)自助型洗衣店， 24 小時(shí)自助式健身房等；五類線入戶，集寬帶、傳真、電話、閉路電視電影為一體； 商務(wù)中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數(shù)十種專項(xiàng)服務(wù)，更設(shè)有室內(nèi)游泳池、桑那浴、健身中心、酒吧、桌球室、中西餐飲等會(huì)員制場(chǎng)所，全面滿足海內(nèi)外成功人士居住、商務(wù)、社交、休閑的需求。 通過(guò)上述分析，由于該地的獨(dú)特地理位置，其商業(yè)應(yīng)該是獨(dú)立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的 一種更高形態(tài)的商圈形式。這種方式一般要定向生產(chǎn)建設(shè)，根據(jù)買家的需求，進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，然后建設(shè)。該操作方式要求開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)物 35 業(yè)有一定的操作經(jīng)驗(yàn)，并且這種方式開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)有長(zhǎng)期的收益，屬于回報(bào)速度慢，但是比較持久的方式。如果前期招商經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)對(duì)整個(gè)物業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重傷害，因此有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，這種方式雖然對(duì)開(kāi)發(fā)商而言風(fēng)險(xiǎn)不大，但對(duì)于該物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。 36 綜合以上五種運(yùn)作方式，對(duì)于該項(xiàng)目地段來(lái)說(shuō)，最好的運(yùn)作方式應(yīng)該是采取第 第 第 5 種方式比較理想。 項(xiàng)目總體定位 關(guān)鍵詞： 投資、 CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪 要點(diǎn)： 為了避開(kāi)由于數(shù)碼港可能給酒店式公寓帶來(lái)的不良影響，我們提出 CONDO 概念，避而不談酒店式公寓，從概念上造成區(qū)隔 。 3. “資產(chǎn)階級(jí)” 在青島投資及置業(yè)的本地外地甚至外籍之二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者。此類人群將成為我們一個(gè)特殊的購(gòu)買群體，同時(shí)可為 酒店式公寓的后期運(yùn)作經(jīng)營(yíng)帶來(lái)廣闊的商業(yè)機(jī)會(huì)。這也是我們商業(yè)部分的主要目標(biāo)客戶群體。 Condo 產(chǎn)權(quán)一般歸個(gè)人所有，但其內(nèi)外設(shè)施的維護(hù)、維修及管理則由專門的公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，公寓所有者按月交納一定的管理費(fèi)。在其發(fā)展歷程中， Condo 還表現(xiàn)出一種 41 地域上的自然取向， Condo 主要集中在風(fēng)景優(yōu)美、自然環(huán) 境良好、交通方便、距離城市中心較近的地方。 具體規(guī)劃上講求如下幾點(diǎn)： 1．標(biāo)志性： 項(xiàng)目所在地的獨(dú)特位置優(yōu)勢(shì)，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項(xiàng)目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對(duì)整個(gè)青島中心西區(qū)的地標(biāo)性，樹立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。 戶型建議 1. 宜家宜商 ? 動(dòng)靜分區(qū)：動(dòng)區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥室、書房）隔離，不干擾。 43 ? 多面采光，明亮大方。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實(shí)用率不高。可設(shè)置玄關(guān)、書房、吧臺(tái)、儲(chǔ)物間等。但總面積應(yīng)該集中在 25—80 平方米之間。 ? 立面設(shè)計(jì)突出青島海洋文化特色，使之成為名副其實(shí)的城市名片。 ? 將立面從直線變?yōu)榍€。 ? 電梯間：分層以不同主題（音樂(lè)、繪畫、雕塑）裝飾公共空間，使電梯間變成 Condo 的立體藝術(shù)長(zhǎng)廊。 色彩 顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動(dòng)人的情感方面它具有重要作用，可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足。所以在設(shè)定風(fēng)格上，一方面要與周邊的大海、火車站、中山路協(xié)調(diào)一致；另一方面要設(shè)法改造環(huán)境，比如假山、噴泉、燈光、雕塑等。我們建議，本案會(huì)所重在配套完善且實(shí)用、 不重 形 式 、 室內(nèi)外結(jié)合的“泛會(huì)所”概念 ，除 健身房、桑拿室、臺(tái)球室、游泳池、美容美發(fā)室、 影音室 、 閱覽室、洗熨衣物、代購(gòu)票物等 常規(guī)室內(nèi) 設(shè)施， 還 有空中花園的 觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥籠等， 另外 可考慮 保健、旅游等概念 ， 例 如 深圳新浩城花園，其會(huì)所號(hào)稱“中會(huì)保健園”，為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享優(yōu)惠享受藥浴、推拿、運(yùn)動(dòng)健身，美容及心理咨詢等服務(wù)項(xiàng)目 ，現(xiàn)在人們的工作生活壓力較大，易產(chǎn)生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無(wú)異為健康創(chuàng)造成了后勤保障 ；再如深圳中港旅集團(tuán)在期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中提出了 “ 旅游房地產(chǎn) ” 這一概念 ，業(yè)主可以享受定期的免費(fèi)旅游，業(yè)主子女還可參加 國(guó)際夏令營(yíng)等旅游活動(dòng)服務(wù) 。餐廳內(nèi)所有的餐具一律經(jīng)過(guò)高溫消毒，并且由多位高級(jí)廚師制作各款中西菜式，并提供送餐服務(wù)。俯首看去，她南望青島市標(biāo)志性旅游景點(diǎn)棧橋和美麗的黃海海濱，第六海水浴場(chǎng)和海上皇宮近在咫尺；東南向波光粼粼，匯泉灣和第一海水浴場(chǎng)盡收眼底；美麗的青島山在東面和她遙相呼應(yīng)；改造后的中山路休閑商貿(mào)旅游區(qū)靜靜的環(huán)繞在維多利亞廣場(chǎng)的周圍；西邊就是膠州灣和與其隔海相望的青島的浦東 —青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。空間 ] condo 公寓 現(xiàn)實(shí)中的夢(mèng)想家園！ 49 8． 2 廣告策劃 8． 2． 1 廣告表現(xiàn)形式 8． 2． 2 廣告媒體選擇 8． 2． 3 廣告主題 8． 2． 4 廣告計(jì)劃 8． 3 展會(huì) 第九部分 銷售方案 9． 1 定價(jià)策略 9． 2 銷售控制 9． 3 銷售 管理 9． 3． 1 人員要求及結(jié)構(gòu) 9． 3． 2 培訓(xùn) 9． 3． 3 管理制度 9． 3． 4 考核辦法及激勵(lì)措施 50 第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心 10． 1 售樓處設(shè)計(jì)及裝修 10． 2 售樓處銷售物料準(zhǔn)備 10． 3 售后服務(wù)中心設(shè)置 10． 4 售樓處管理制度 第十一部分 開(kāi)盤 11． 1 日期 11． 2 主題 11． 3 邀請(qǐng)人員 11． 4 日程安排 11． 5 媒體計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝 第十二部分 結(jié)語(yǔ) 被譽(yù)為 “東方瑞士 ”的青島地處山東半島東南、膠州灣畔，是中國(guó)重要的沿海開(kāi)放城市之一和華東地區(qū)僅次 于上海的第二大經(jīng)濟(jì)中心城市 。 美麗的青島將乘著奧運(yùn)的帆船，踏上更加輝煌的征程。 項(xiàng)目所在地塊的絕版位置，必將助我們打造一副屬于自己的絕版品牌！這是一種挑戰(zhàn)，更是一種機(jī)遇！也希望貴公司能夠乘上這艘帆船，順利駛向美好的未來(lái)！收獲名譽(yù)的同時(shí)收獲財(cái)富！