【正文】 者的威脅：青島市各大開發(fā)商開發(fā)的各種住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)都會稀釋整個市場的消費總量，給項目帶來一定的威脅。 規(guī)劃限定本項目為住宅、商業(yè)型項目，如何在市場上以差異化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，綜合各種內(nèi)外部資源條件， 我們的總體策劃思路定位于以酒店式公 寓為主體，突出星級酒店服務內(nèi)涵、全新錯、躍層小戶型設計內(nèi)涵、青島首個全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、 31 公共交通）的投資內(nèi)涵、青島首個全方位海洋物業(yè)的文化內(nèi)涵 。 關(guān)于公寓 隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，國 際及區(qū)域型的經(jīng)濟以及商務活動越來越頻繁，越來越多的境內(nèi)外駐青機構(gòu)傾向購置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價格僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務套房的出租率基本在 90%以上。 酒店式 公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有 “自用 ”和 “投資 ”兩大功效。 并且在國際上，酒店式公寓又逐漸向著更高層次的住宅形式 CONDO 轉(zhuǎn)移。我們的目 32 標客戶群體，他們受過高等的教育，擁有不菲的收入和超前的觀念，他們追求高品質(zhì)的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時推出，正好滿足了這部分人的需求。酒店式公寓因其獨特 的優(yōu)點，符合了市場的需求，相信在不久的將來，這一概念必將在青島的房地產(chǎn)舞臺占據(jù)非常重要的位置。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進行炒作；亦或本著酒店式公寓的想法運營，最后卻做成了商住兩用樓或SOLO。 首先，硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊， 甚至向 CONDO看齊， 配置中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶， 整體精裝修，用料考究，舒適豪華，高檔家用設施應有盡有；從外墻磚到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都會選用高級產(chǎn)品，這些表面上看不到的東西對于業(yè)主入住之后的生活來說發(fā)揮著重要作用，而且將 33 對物業(yè)維護費高低產(chǎn)生巨大影響，在這些部件上使用國際知名品牌可使住戶真 正享受到星級酒店的硬件設施 ，是開發(fā)商對業(yè)主負責的良苦用心 ；其次， 軟件即服務 管理方面聘請境外知名管理公司實現(xiàn) 體貼入微 的酒店式管理 ，提供包括 24 小時保安、 24 小時便利店 、 24 小時自助型洗衣店， 24 小時自助式健身房等；五類線入戶，集寬帶、傳真、電話、閉路電視電影為一體； 商務中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數(shù)十種專項服務，更設有室內(nèi)游泳池、桑那浴、健身中心、酒吧、桌球室、中西餐飲等會員制場所，全面滿足海內(nèi)外成功人士居住、商務、社交、休閑的需求。旅游商業(yè)主要指的是結(jié)合當?shù)芈糜问袌鎏厣瞥龅膶ｉT針對外地游客采購本地或世界各地相關(guān)的旅游特色產(chǎn)品的一種商業(yè)形態(tài)。 通過上述分析，由于該地的獨特地理位置，其商業(yè)應該是獨立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的 一種更高形態(tài)的商圈形式。因此，市場機會增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進行運作。這種方式一般要定向生產(chǎn)建設，根據(jù)買家的需求，進行規(guī)劃和設計，然后建設。這種操作一 般能夠比較成功地進行后期經(jīng)營。該操作方式要求開發(fā)商對商業(yè)物 35 業(yè)有一定的操作經(jīng)驗，并且這種方式開發(fā)商對物業(yè)有長期的收益，屬于回報速度慢，但是比較持久的方式。 自主招商經(jīng)營：一般是開發(fā)商建設完成后，成立專門的經(jīng)營公司或部門對物業(yè)進行經(jīng)營。如果前期招商經(jīng)營不善，會對整個物業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營造成嚴重傷害，因此有一定的風險。這種方式的資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營中比較重要。因此，這種方式雖然對開發(fā)商而言風險不大，但對于該物業(yè)的長遠發(fā)展來看存在著較大的風險。這種方式一方面可以使購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務對投資回報放心，另一方面也可以使經(jīng)營者不用投入太多資金（如果購買商鋪，投資額將會大增）既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時由于統(tǒng)一經(jīng)營，容易形成統(tǒng)一的品牌力。 36 綜合以上五種運作方式，對于該項目地段來說，最好的運作方式應該是采取第 第 第 5 種方式比較理想。對于第 2 種方式，投資回收周期較長，并且需要選擇一家比較理想、志同道合的專營公司介入，也存在著一定的不可預見性。 項目總體定位 關(guān)鍵詞： 投資、 CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪 要點： 為了避開由于數(shù)碼港可能給酒店式公寓帶來的不良影響，我們提出 CONDO 概念，避而不談酒店式公寓，從概念上造成區(qū)隔 。 37 第六部分 項目目標客戶群分析 目標客戶群定位 1. “金領(lǐng)階級” 比如外國金融保險貿(mào)易機構(gòu)、跨國公司駐青公司高管等；對于來自于另外的文化的這一群體，與異域文化融合的最佳結(jié)合點就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購物、休閑方便，則他們在任何國家都會首選頂級物業(yè)，這里有他們相對熟悉的文化小環(huán)境和社交圈，有助于其生意的順利開展和對市場的逐步了解和 接軌。 3. “資產(chǎn)階級” 在青島投資及置業(yè)的本地外地甚至外籍之二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者。而隨著沿海地段開發(fā)和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價格提升之間的不同步，許多青島本地二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效利用，而物業(yè)在二級市場的接受程度，決定其投資導向。此類人群將成為我們一個特殊的購買群體，同時可為 酒店式公寓的后期運作經(jīng)營帶來廣闊的商業(yè)機會。 商業(yè)客戶群定位 根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應當采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應當如下界定： 大買家 也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者，他們一般對各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨特的認識，一般情況下針對這類買家應當采取按單定做比較切實可行。這也是我們商業(yè)部分的主要目標客戶群體。 第七部分 項目開發(fā)主題定位及整體概念設計建議 7． 1 開發(fā)主題定位 宜家宜商 Condo 產(chǎn)權(quán)一般歸個人所有，但其內(nèi)外設施的維護、維修及管理則由專門的公司統(tǒng)一負責，公寓所有者按月交納一定的管理費。 作為一種房屋形態(tài)， Condo 起源于上 世 紀 八 十 年 代 的 美 國 。在其發(fā)展歷程中， Condo 還表現(xiàn)出一種 41 地域上的自然取向， Condo 主要集中在風景優(yōu)美、自然環(huán) 境良好、交通方便、距離城市中心較近的地方。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進一步細分市場，細分目標客戶，對未來房地產(chǎn)開發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。 具體規(guī)劃上講求如下幾點： 1．標志性： 項目所在地的獨特位置優(yōu)勢，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對整個青島中心西區(qū)的地標性，樹立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。充分利用所有公共空間進行景觀建設，彌補項目受面積限制外圍環(huán)境建設 42 不足的缺憾。 戶型建議 1. 宜家宜商 （ 1）戶型設計上要講究功能分區(qū) ? 公私分區(qū)：公共活動空間（廳、廚房）和個人活動空間（臥室等）分開、不交叉。 ? 動靜分區(qū)：動區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥室、書房）隔離，不干擾。 當然，一套房特別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)十分嚴格、十全十美也是不可能的，關(guān)鍵是總體格局要合理。 43 ? 多面采光，明亮大方。 （ 3）注重舒適性： ? 每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實用率，增強采光通風效果。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實用率不高。 ? 輔助用 功能間 的種類應多一些，設計也應更加人性化，使公寓的功 能 更加完備 ，如儲藏 間 、 走 入式衣柜等 ?？稍O置玄關(guān)、書房、吧臺、儲物間等。其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分考慮主要房的采光、通風及觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。但總面積應該集中在 25—80 平方米之間。 2. 商業(yè) ? 商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合經(jīng)營定位，設置相應的配套設施設計。 ? 立面設計突出青島海洋文化特色，使之成為名副其實的城市名片。 ? 除在陽臺上做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開青島生態(tài)大樓的先河。 ? 將立面從直線變?yōu)榍€。 45 ? 陽臺：采取隱蔽式或外露式，應從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。 ? 電梯間：分層以不同主題（音樂、繪畫、雕塑）裝飾公共空間，使電梯間變成 Condo 的立體藝術(shù)長廊。 ? 形狀：如角形、 V 字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。 色彩 顏色是表現(xiàn)風格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動人的情感方面它具有重要作用，可以彌補建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動人的感官方面的不足。 空間及其組合 本案在風格的設定上，應處理好各部件空間位置及其組合關(guān)系，無論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應產(chǎn)生最佳的視覺效果。所以在設定風格上，一方面要與周邊的大海、火車站、中山路協(xié)調(diào)一致；另一方面要設法改造環(huán)境，比如假山、噴泉、燈光、雕塑等。人們不但要求住得安全、舒適，也要求過得有家的情調(diào)、居住品位和一定的文化內(nèi)涵。我們建議，本案會所重在配套完善且實用、 不重 形 式 、 室內(nèi)外結(jié)合的“泛會所”概念 ，除 健身房、桑拿室、臺球室、游泳池、美容美發(fā)室、 影音室 、 閱覽室、洗熨衣物、代購票物等 常規(guī)室內(nèi) 設施， 還 有空中花園的 觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥籠等， 另外 可考慮 保健、旅游等概念 ， 例 如 深圳新浩城花園，其會所號稱“中會保健園”，為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享優(yōu)惠享受藥浴、推拿、運動健身，美容及心理咨詢等服務項目 ，現(xiàn)在人們的工作生活壓力較大，易產(chǎn)生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無異為健康創(chuàng)造成了后勤保障 ；再如深圳中港旅集團在期開發(fā)的項目中提出了 “ 旅游房地產(chǎn) ” 這一概念 ，業(yè)主可以享受定期的免費旅游，業(yè)主子女還可參加 國際夏令營等旅游活動服務 。我們認為這 些 概念可作為本案參考借 47 鑒 。餐廳內(nèi)所有的餐具一律經(jīng)過高溫消毒，并且由多位高級廚師制作各款中西菜式，并提供送餐服務。 大廈還需從多方面考慮節(jié)能與環(huán)保措施，如生活給水的二次消毒、中水系統(tǒng)的采用、空調(diào)制冷煤質(zhì)采用對大氣無污染的溴化鋰等 。俯首看去，她南望青島市標志性旅游景點棧橋和美麗的黃海海濱，第六海水浴場和海上皇宮近在咫尺；東南向波光粼粼，匯泉灣和第一海水浴場盡收眼底；美麗的青島山在東面和她遙相呼應；改造后的中山路休閑商貿(mào)旅游區(qū)靜靜的環(huán)繞在維多利亞廣場的周圍；西邊就是膠州灣和與其隔海相望的青島的浦東 —青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。戶型設計采用超現(xiàn)實主義的印象派手法，將不可能實現(xiàn)的空間布局，在幾十個平方的一室內(nèi) 發(fā)揮得淋漓盡致?？臻g ] condo 公寓 現(xiàn)實中的夢想家園！ 49 8． 2 廣告策劃 8． 2． 1 廣告表現(xiàn)形式 8． 2． 2 廣告媒體選擇 8． 2． 3 廣告主題 8． 2． 4 廣告計劃 8． 3 展會 第九部分 銷售方案 9． 1 定價策略 9． 2 銷售控制 9． 3 銷售 管理 9． 3． 1 人員要求及結(jié)構(gòu) 9． 3． 2 培訓 9． 3． 3 管理制度 9． 3． 4 考核辦法及激勵措施 50 第十部分 售樓處及售后服務中心 10． 1 售樓處設計及裝修 10． 2 售樓處銷售物料準備 10． 3 售后服務中心設置 10． 4 售樓處管理制度 第十一部分 開盤 11． 1 日期 11． 2 主題 11． 3 邀請人員 11． 4 日程安排 11． 5 媒體計劃及現(xiàn)場包裝 第十二部分 結(jié)語 被譽為 “東方瑞士 ”的青島地處山東半島東南、膠州灣畔，是中國重要的沿海開放城市之一和華東地區(qū)僅次 于上海的第二大經(jīng)濟中心城市 。紅瓦、綠樹、碧海、藍天交相映出青島美麗的身姿；赤礁、細浪、彩帆、金色沙灘構(gòu)成青島 51 美麗的風景線；歷史、宗教、民俗、風土人情、節(jié)日慶典賦予了青島旅游豐富的文化內(nèi)涵。 美麗的青島將乘著奧運的帆船，踏上更加輝煌的征程。這使我們作為城市雕塑者中的一員，深感肩上擔子的重量，同時， 也為能夠參與城市的運營而感到興奮和激動。 項目所在地塊的絕版位置，必將助我們打造一副屬于自己的絕版品牌！這是一種挑戰(zhàn)，更是一種機遇！也希望貴公司能夠乘上這艘帆船，順利駛向美好的未來！收獲名譽的同時收獲財富！