【導讀】xx公公公司司司項項項目目目全全全程程程營營營銷銷銷策策策劃劃劃方方方案案案。xxxxxx投投投資資資顧顧顧問問問有有有限限限公公公司司司。第一部分青島市宏觀經濟環(huán)境分析5. 第二部分青島市房地產市場狀況分析9. 第三部分項目周邊項目及可類比項目調查結果13. 第四部分項目所在地板塊市場分析24. 第五部分項目SWOT分析及總體開發(fā)思路擬定26

　　

【正文】 Condominiums，中文可譯為“共管式獨立產權公寓”， 專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配備生活必備的全套家具 電 器 及 住 戶 可 共 享 的 完 備 的 酒 店 式 配 套 和 休 閑 設施，并由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務的公寓式住房。 Condo 產權一般歸個人所有，但其內外設施的維護、維修及管理則由專門的公司統(tǒng)一負責，公寓所有者按月交納一定的管理費。 Condo 的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設施，包括運動健身、養(yǎng)生體檢、娛樂休閑、商務交流等項目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服務，從而使住客享受到一種簡易方便、輕松自如的生活。 作為一種房屋形態(tài)， Condo 起源于上 世 紀 八 十 年 代 的 美 國 。 如 今 作 為 一 種 高 檔 物 業(yè) ，Condo 普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級換代產品。在其發(fā)展歷程中， Condo 還表現(xiàn)出一種 41 地域上的自然取向， Condo 主要集中在風景優(yōu)美、自然環(huán) 境良好、交通方便、距離城市中心較近的地方。 Condo 的出現(xiàn)，從產業(yè)經濟發(fā)展的角度來考慮，是由于第三產業(yè)服務業(yè)的高度發(fā)展帶來的必然。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進一步細分市場，細分目標客戶，對未來房地產開發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。 7． 2 整體設計建議 規(guī)劃設計 規(guī) 劃是房地產項目的第一生產力，只有做到這一點，才能充分發(fā)掘土地價值，把房地產價值最大化；規(guī)劃設計的重要性一方面是供給推動的結果，另一方面更是需求拉動的產物。 具體規(guī)劃上講求如下幾點： 1．標志性： 項目所在地的獨特位置優(yōu)勢，必將成為島城內外關注的建筑項目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對整個青島中心西區(qū)的地標性，樹立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。 2．人文性 ：建筑除了其藝術性以外，更重要的是其功能，只有被高效率的使用才能體現(xiàn)其最根本的價值，在人居、時間上要具有兼容性，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性，具有前瞻性，充 分考慮住戶的長遠要求。充分利用所有公共空間進行景觀建設，彌補項目受面積限制外圍環(huán)境建設 42 不足的缺憾。 3．和諧性 ：由于地處火車站和青島標志性景點棧橋，另外，考慮緊靠中山路，我們在規(guī)劃過程中要參考所在地塊的這些特點，做到和周圍環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一而又能夠獨立成景。 戶型建議 1. 宜家宜商 CONDO 國際公寓 戶型是公寓的核心組成部分，包括標準層、復式、躍層式等，其中內部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場歡迎；挑高兩層，凈內空 米層高的客廳；大角度、寬視野的觀景陽臺；解決小戶型黑走廊的樓層空間花園等關鍵要 素。 （ 1）戶型設計上要講究功能分區(qū) ? 公私分區(qū)：公共活動空間（廳、廚房）和個人活動空間（臥室等）分開、不交叉。 ? 干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）和常常被水浸潤的空間（廚房、衛(wèi)生間、浴室等）分開，不混雜。 ? 動靜分區(qū)：動區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥室、書房）隔離，不干擾。 ? 潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開，不沖突。 當然，一套房特別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)十分嚴格、十全十美也是不可能的，關鍵是總體格局要合理。 （ 2）當前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在： ? 廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更 應十分注意這一點。 43 ? 多面采光，明亮大方。 ? 整個戶型間隔顯得流暢、通透，空間領域感強。 （ 3）注重舒適性： ? 每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實用率，增強采光通風效果。 因為高層公寓往往采取一梯 8～ 10 戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風效果都大受局限。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實用率不高。本案可調整平面布局形式，改變房間的位置，滿足最需要采光、通風，觀景的房間（廳、主臥）的需要。 ? 輔助用 功能間 的種類應多一些，設計也應更加人性化，使公寓的功 能 更加完備 ，如儲藏 間 、 走 入式衣柜等 。 廚房在位置上傾向于放置在外側靠進門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室?？稍O置玄關、書房、吧臺、儲物間等。 ? 看景戶型作為本案設計的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠眺小青島，近觀棧橋！ 為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“ T”型，或錯開的“風車”型。其二，房間內部間隔上，往往是有一定進深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開，前者在外側，后者在內側，充分考慮主要房的采光、通風及觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。 ? 戶型面積 因受本案的功能檔次定位，及 特 定 消費 群 的家庭人口數(shù)量和人員結構、購買目的和消費偏好等不同，可設置多種面積， 44 以滿足不同消費者的需要。但總面積應該集中在 25—80 平方米之間。 ? 立體戶型，簡單生活：戶型面積雖小，但是通過合理的設計可以做出躍層甚至復式，不僅僅在市場是屬于空白，也會增加生活的便利性。 2. 商業(yè) ? 商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結合經營定位，設置相應的配套設施設計。如果作為產權式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體 / 建筑風格 立面 作為表現(xiàn)外部形象的立面，在表現(xiàn)風格方面起著 至關重要作用。 ? 立面設計突出青島海洋文化特色，使之成為名副其實的城市名片。 ? 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。 ? 除在陽臺上做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開青島生態(tài)大樓的先河。 ? 同一立面上施以不同色彩，形成對比，增強動態(tài)感。 ? 將立面從直線變?yōu)榍€。 重點和細部處理 ? 窗：設外飄凸窗、角窗或落地窗。 45 ? 陽臺：采取隱蔽式或外露式，應從封閉走向通透，與觀景緊密結合。 ? 屋頂：設坡屋頂、挑板或鋼柱等。 ? 電梯間：分層以不同主題（音樂、繪畫、雕塑）裝飾公共空間，使電梯間變成 Condo 的立體藝術長廊。 ? 墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動物、植物、器物等）、浮雕。 ? 形狀：如角形、 V 字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。 材質 在表現(xiàn)風格時，主要用到下面一些建筑材料，如：各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）、塑料、鋼材、鋁型（管）材、石材、木材以及混凝土格柵等。 色彩 顏色是表現(xiàn)風格的重要輔助手段，尤其在調動人的情感方面它具有重要作用，可以彌補建筑材料原始質感和自然肌理在調動人的感官方面的不足。當然，在青島這種海濱城市，顏色不 能隨意涂抹，而是大有講究的。 空間及其組合 本案在風格的設定上，應處理好各部件空間位置及其組合關系，無論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應產生最佳的視覺效果。 46 外部環(huán)境 建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協(xié)調相處。所以在設定風格上，一方面要與周邊的大海、火車站、中山路協(xié)調一致；另一方面要設法改造環(huán)境，比如假山、噴泉、燈光、雕塑等。 配套 人們對生活配套的關心不亞于對價格、位置和交通等因素的關心。人們不但要求住得安全、舒適，也要求過得有家的情調、居住品位和一定的文化內涵。 當前許多發(fā)展商大打“會所牌”，爭相把“豪華會所”、“五星級會所”、“多功能會所”等作為賣點之一，但經營大多存在華而不實的問題。我們建議，本案會所重在配套完善且實用、 不重 形 式 、 室內外結合的“泛會所”概念 ，除 健身房、桑拿室、臺球室、游泳池、美容美發(fā)室、 影音室 、 閱覽室、洗熨衣物、代購票物等 常規(guī)室內 設施， 還 有空中花園的 觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥籠等， 另外 可考慮 保健、旅游等概念 ， 例 如 深圳新浩城花園，其會所號稱“中會保健園”，為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享優(yōu)惠享受藥浴、推拿、運動健身，美容及心理咨詢等服務項目 ，現(xiàn)在人們的工作生活壓力較大，易產生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無異為健康創(chuàng)造成了后勤保障 ；再如深圳中港旅集團在期開發(fā)的項目中提出了 “ 旅游房地產 ” 這一概念 ，業(yè)主可以享受定期的免費旅游，業(yè)主子女還可參加 國際夏令營等旅游活動服務 。這 些 做法推出后，引起不少人士關注，據(jù)說一些購樓者就是沖著這 些 特色服務買了樓。我們認為這 些 概念可作為本案參考借 47 鑒 。 另外，由于辦公一族的存在，每日為大廈內所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐。餐廳內所有的餐具一律經過高溫消毒，并且由多位高級廚師制作各款中西菜式，并提供送餐服務。 以上服務內容及經營可以有機的融合于 本項目商業(yè)部分的銷售與經營規(guī)劃，由我們在招商過程中控制經營種類與檔次，在滿足業(yè)主高品質要求的前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。 大廈還需從多方面考慮節(jié)能與環(huán)保措施，如生活給水的二次消毒、中水系統(tǒng)的采用、空調制冷煤質采用對大氣無污染的溴化鋰等 。 物業(yè)管理 建議物業(yè)除傳統(tǒng)服務項目外，提供以下服務： 商務服務項目 ： ? 郵件處理 ? 打字、翻譯服務 ? 影印及傳真服務 ? 代訂飯店、機票 酒店式服務項目： ? 換洗床單 ? 代理經營 ? 公共餐廳 48 第八部分 營銷策劃 維多利亞廣場位于青島火車站廣場對面，是一座 360 度全景觀建筑。俯首看去，她南望青島市標志性旅游景點棧橋和美麗的黃海海濱，第六海水浴場和海上皇宮近在咫尺；東南向波光粼粼，匯泉灣和第一海水浴場盡收眼底；美麗的青島山在東面和她遙相呼應；改造后的中山路休閑商貿旅游區(qū)靜靜的環(huán)繞在維多利亞廣場的周圍；西邊就是膠州灣和與其隔海相望的青島的浦東 —青島經濟技術開發(fā)區(qū)。 建成后的維多利亞廣場總計 30 層，造型時尚、空間布局合理，通過科學的規(guī)劃、應用空間蒙太奇手法，將青島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。戶型設計采用超現(xiàn)實主義的印象派手法，將不可能實現(xiàn)的空間布局，在幾十個平方的一室內 發(fā)揮得淋漓盡致。 維多利亞廣場定位于 CONDO 高級時尚公寓，定將成為青島市一座標志性建筑！ 8． 1 獨特銷售主張（ USP） 360 度無敵海景！ 361 度滿意服務！ [印象空間 ] condo 公寓 現(xiàn)實中的夢想家園！ 49 8． 2 廣告策劃 8． 2． 1 廣告表現(xiàn)形式 8． 2． 2 廣告媒體選擇 8． 2． 3 廣告主題 8． 2． 4 廣告計劃 8． 3 展會 第九部分 銷售方案 9． 1 定價策略 9． 2 銷售控制 9． 3 銷售 管理 9． 3． 1 人員要求及結構 9． 3． 2 培訓 9． 3． 3 管理制度 9． 3． 4 考核辦法及激勵措施 50 第十部分 售樓處及售后服務中心 10． 1 售樓處設計及裝修 10． 2 售樓處銷售物料準備 10． 3 售后服務中心設置 10． 4 售樓處管理制度 第十一部分 開盤 11． 1 日期 11． 2 主題 11． 3 邀請人員 11． 4 日程安排 11． 5 媒體計劃及現(xiàn)場包裝 第十二部分 結語 被譽為 “東方瑞士 ”的青島地處山東半島東南、膠州灣畔，是中國重要的沿海開放城市之一和華東地區(qū)僅次 于上海的第二大經濟中心城市 。 青島依山傍海，風光秀麗，氣候宜人。紅瓦、綠樹、碧海、藍天交相映出青島美麗的身姿；赤礁、細浪、彩帆、金色沙灘構成青島 51 美麗的風景線；歷史、宗教、民俗、風土人情、節(jié)日慶典賦予了青島旅游豐富的文化內涵。濃縮近代歷史文化的名人故居；具有典型歐式風格的各國建筑，形成了 中西合璧 的特色 。 美麗的青島將乘著奧運的帆船，踏上更加輝煌的征程。為青島留下百年不變的記憶，是每個有歷史使命感的個人和企業(yè)共有的心愿，而建筑卻是藝術和使用價值的完美結合。這使我們作為城市雕塑者中的一員，深感肩上擔子的重量，同時， 也為能夠參與城市的運營而感到興奮和激動。 作為商人我們又必須保證在社會利益得到實現(xiàn)的同時，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結合市場實際，用前瞻的、唯美的眼光去認真耕耘。 項目所在地塊的絕版位置，必將助我們打造一副屬于自己的絕版品牌！這是一種挑戰(zhàn)，更是一種機遇！也希望貴公司能夠乘上這艘帆船，順利駛向美好的未來！收獲名譽的同時收獲財富！