【正文】 ............................................................................................................................................. 50 11． 2 主題 ....................................................................................................................................................... 50 11． 3 邀請人員 ............................................................................................................................................... 50 4 11． 4 日程安排 ............................................................................................................................................... 50 11． 5 媒體計劃及現(xiàn)場包裝 ........................................................................................................................... 50 第十二部分 結(jié)語 50 5 第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 青島市國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況 “九五”以來，青島市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢， 2020年青島市國民生產(chǎn)總值比 2002 年增長 %。 2020年 1～ 5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價） ，累計增長 %，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 906 億元，利稅總額達(dá) 億元，社會商品零售總額為 億元，累計增長 13%，固定資產(chǎn)投資 億元，增長%，外貿(mào)出口額達(dá) 億元，增長 %。 青島市計劃總投資 780 億元全面改造和建設(shè)青島市的旅游基礎(chǔ)設(shè)施、交通、比賽場館等設(shè)施。奧運(yùn)會將為促進(jìn)青島市的入境旅游市場提供良好機(jī)遇。同時 2020 年奧運(yùn)會預(yù)計會為青島市增加 2 萬個全日制就業(yè)機(jī)會。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實現(xiàn)向自由 貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒有哪個保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準(zhǔn)備。 在充滿希望的新世紀(jì)里，青島將圍繞建設(shè)區(qū)域性航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目標(biāo)，加快建設(shè)現(xiàn)代化、國際化城市的步伐。 不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力、日益發(fā)展的北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢的海洋科研，奠定了青島在中國的經(jīng) 濟(jì)與文化地位。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃發(fā)展的象征。 上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入 WTO、奧運(yùn)會的籌備建設(shè)、對外開放力度的加大等都將會對青島的發(fā)展起到新的刺激作用。社會、文化環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境均對房地 8 產(chǎn)開發(fā)十分有利，本項目面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。 青島市歷年商品房銷售面積 4 7 3 . 15 2 3 . 8 23 8 3 . 9 65382 5 9 . 23 5 1 . 74 0 . 12 6 . 89 . 28 2 . 53 4 . 6 4 8 . 91 0 001002003004005006001998 1999 2000 2001 2002 2020竣工面積增長幅度( % ) 10 青島市商品房銷售面積 99 年 ～ 2020 年呈穩(wěn)定增長勢頭，從 99 年的 236 萬平方米增長到 2020 年的 453 萬平方米；增幅 99 年 ～ 2001年基本保持不變，為 28%左右 ； 2001 年 ～ 2002 年、 2020 年增幅較小，為 %，增幅下降較明顯。 價格 受供求關(guān)系影響， 2020 年 1～ 4 月份，青島房屋價格與 2002 年同期相比上漲 %，僅市內(nèi)四區(qū)商品房的平均成交價格便達(dá)到 元／平方米，同比上漲 %。 2363 8 7 . 0 24 2 9 . 14533 0 0 . 75 . 65 . 63 2 . 5 2 7 . 4 2 8 . 70501001502002503003504004505001999 2000 2001 2002 2020銷售面積增長幅度( % ) 11 近期市場重點(diǎn)及未來發(fā)展預(yù)測 2002 年及 2020 年青島的土地市場空前活躍，土地拍賣市場更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個 “天價 ”。土地價格的攀高勢必強(qiáng)烈拉動青島房價的繼續(xù)攀升。 從 2002 年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度 的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場增量發(fā)展。 13 第三部分 項目周邊項目及可類比項目調(diào)查結(jié)果 物業(yè)名稱 數(shù)碼港 開發(fā)商 新世界（青島）置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島雅園物業(yè)管理有限公司 地理位置 香港中路和南京路交匯處 總建筑面積 10 萬平方米 竣工時間 2020 年底 銷售率 95%以上 銷售價格 均價 9500 元；現(xiàn)二手房市場均價 11000 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價格 綜合服務(wù)費(fèi) 5 元 /月；電梯費(fèi) 元 /月；空調(diào)費(fèi) 元/月；熱水 元 /噸 租金水平 酒店式公寓 — 元 /平方米日 二手市場掛牌情況 很多 項目賣點(diǎn) 地理位置優(yōu)越， CBD 核心位置；在青島首推酒店式公寓概念 備注 其中酒店式公寓總建筑面積 13000 平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）； 14 主力戶型 52 平方米（ 80%）、 109 平方米（ 15%） 15 物業(yè)名稱 百盛大廈 開發(fā)商 青島第一百盛有限公司 物業(yè)管理公司 百盛物業(yè) 地理位置 中山路和曲阜路交匯處 總建筑面積 13 萬平方米 竣工時間 1998 年 目前銷售價格 1326 層均價 6000 元 /平方米； 2837 層均價 7300 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價格 1326 層包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 元 /平方米日； 2837 平均 元 /平方米月 17 租金水平 平均 2 元 /平方米日（含物業(yè)管理費(fèi)） 二手市場掛牌情況 \ 備注 不對外銷售；目前只剩二樓 230 平方一套 19 物業(yè)名稱 如意大廈 開發(fā)商 青島悅海置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島凱會物業(yè)管理公司 地理位置 火車站廣場北側(cè) 主力戶型 120—140 平方米 竣工日期 2002 年 銷售率 90% 目前銷售價格 二手市場 25 層以下均價 5500 元 /平方米； 29 層復(fù)式7900 元 /平方米（新房） 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價格 2 元 /平方米天 項目賣點(diǎn) 項目銷售時老城區(qū)的高層住宅市場空白（金田公寓售罄，雙星月 21 容及價格 租金水平 元 /平方米 二手市場掛牌情況 有 備注 開發(fā)商 是美國貝蒙特 (青島 )油業(yè)有限公司旗下的子公司 ，項目主要為自用，未做正式市場推廣 其它信息： 項目名稱 開發(fā)商 二手市場均價 租金 備注 海富樓 雙星地產(chǎn) 51005300 元 /平方米 元 /平方米金色海岸 雙星地產(chǎn) 起價 5280 元 /平方米（網(wǎng)上 1樓） 8~9 層平均 5650 元 /平方米 新項目 金田公寓 金田城建 5900 元 /平方米（ 2 層）、 6500元 /平方米（ 20 層） 22 魯邦酒店經(jīng)營旺季為 4 月至 11 月，淡季為 12 月至次年 3 月。 24 第四部分 項目所在地板塊市場分析 版塊綜述 項目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢和特征，又在地理位置上偏于西部。 該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟(jì)中心 黃島的連接跳板，同時由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸， 板塊所在地的升值空間較大。 目前調(diào)查現(xiàn)狀簡析 ? 單純的大戶型住宅在周邊的銷售價格平均在 50006500 元左右，商住樓價格在 6000— 7500 元 /平方米左右，總價均在 50萬以上，銷售情況不理想，競爭對手較多。 25 ? 結(jié)合目前周圍項目的情況來分析，該地塊距離火車站僅 100米距離，在動靜分區(qū)性能上講，屬于動區(qū)，不利于營造大戶型高檔的住宅項目。 地塊價值發(fā)現(xiàn) 樹立開發(fā)商品牌：進(jìn)出青島重要門戶，人流量大，順利打造開發(fā)商強(qiáng)勢品牌；地塊獨(dú)特，社會關(guān)注率高，容易塑造開發(fā)商高端品牌。 社會效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個獨(dú)特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項目，一方面獲得了較大的社會效益，更重要的是可以促進(jìn)開發(fā)商品牌的樹立。同時通過項目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計和物業(yè)服務(wù)等方面的提升，售價可以達(dá)到 8000—10000 元 /平方米，投資回報率可以達(dá)到 60%100%。 商業(yè)優(yōu)勢：位于傳 統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價值高；特別是中山路改造工程的啟動，中山路將建成 以旅游為核心， 其它輔助功能相結(jié)合的 多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū) ，同時具備 旅游相關(guān)的信息服務(wù) 、 餐飲娛樂和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海的土地和旅游資源。 行業(yè)優(yōu)勢：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)施上局限很大。 27 劣勢分析 市場對該地塊的熟悉程度 此項目擱置已久，會有部分市場成見和顧慮存在，在項目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。 噪音劣勢，靠近火車站，噪音 污染比較嚴(yán)重，不適合開發(fā)高檔住宅； 規(guī)模劣勢，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益； 市場機(jī)會分析 市場空白點(diǎn) ? 縱觀青島房地產(chǎn)市場，如果在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于 50 萬元人民幣，因此 低于 50 萬元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場空白，更是海景公寓的市場空白。因此，從版塊市場來講， 小戶型的酒店式公寓是市場空白點(diǎn)，機(jī)會較多。另外，由于中山路改造工程龐大，估計需要較長時間，因此，由于 中山路改造形成的拆遷戶客戶以及暫時撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項目正好可以彌補(bǔ)這個空白點(diǎn)，搶占市場制高點(diǎn)。特別是青島的戶型設(shè)計，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項目。 ? 建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土 29 等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項目所存在劣勢，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。 ? 隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)。 中山路改造 ? 百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項目提供了無限的增值空間和想象力。 垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2020 年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。爭取用兩年時間完成渤海天然氣的引進(jìn)項目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。 威脅分析 競爭