【正文】 況的逐步改善，小塊土地供給逐漸淡出土地市場。 城市人口膨脹，為益陽住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更大空間 。 從 2020年至 2020 年，五年來全市 GDP 累計增長 %，年平均增長 9%。 本方案提請?zhí)彀怨绢I(lǐng)導(dǎo)討論會商，懇請?zhí)岢鲂拚庖姡_定后原則上即按此執(zhí)行。時代廣場項目行銷策劃綱要》基本框架認(rèn)可的情況下 ，經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)查分析，就 益陽時代廣場 項目在益陽推廣的各個環(huán)節(jié) 做出詳細(xì)的、可操作的推廣、 銷售方案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 第一部分 市場調(diào)查分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)增長迅速，帶動住宅需求量上升 。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 8291 元，增長 %。 2020 年末 ，益陽 全市總?cè)丝跒? 萬人， 益陽市區(qū)人口 42萬人。以麗景雅苑、華盛花園（公務(wù)員小區(qū)）為代表的大盤開發(fā)的誕生，拉動了整個益陽房地產(chǎn)品位的提高。 住宅消 費觀念 開始走向品質(zhì)需求。 二、住宅和商業(yè)現(xiàn)狀分析： 益陽 商業(yè)價格比較： 區(qū) 域 康富南路 朝陽中路 資水會龍 桃花侖 大海塘 平均 租金元 /月 ．㎡ 3060 3080 未定 70120 4060 沿街售價 元 /㎡ 8000 12020 8000 12020 8000 15000 10000 15000 7000 11000 小結(jié)：① 租賃價格偏低，與銷售價格不成比例； ② 朝陽路、 康富南路正在形成益陽新的商業(yè)中心； ③ 繁華商圈店鋪緊俏（如朝陽路、康富南路、桃花侖）；二級商圈大量空置，且租金低廉（如龍洲路、秀峰路）。 銷售不足 60%，基本陷入停滯。 規(guī)模； 小區(qū)規(guī)劃； 周邊設(shè)施； 升值。 電視專題 ； 電視劇插播 ； 傳單、路牌 。 小高層 5 層以下等待對外發(fā)售 ；其余預(yù)定達(dá) 85% 價 格 4F 起價東 1986，西 1956，每層加價 20 30 元 ； 頂層 2386。因此，好地段、高品質(zhì)的住宅供 應(yīng)量存在不足； 從 麗景雅苑 的旺中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 銷 、 華盛家園（公務(wù)員小區(qū)）小高層內(nèi)部認(rèn)購的良好效果來看，規(guī)劃合理、價格合理、具有升值潛力的住宅能夠成為市場追捧的熱點。 本案處于完善的生活圈中，規(guī)劃總占地 12156 米 178。；車庫 141 個 。 環(huán)境優(yōu)勢： 項目所處的十字路口規(guī)劃的四個街心花園總面積約 10 萬平方米，成為本項目得天獨厚的城市公園。 由香港佳寧娜集團(tuán)投資 28 億元的梓山湖公園旅游開發(fā)項目已經(jīng)簽約。 產(chǎn)品優(yōu)勢： 外觀：三段式設(shè)計，色彩明亮大方，頂部造型現(xiàn)代感強(qiáng)； 戶型：坐北朝南、方正戶型；設(shè)計的 7 種戶型，變化出 38 種面積分割，選擇空間大。本案處于城市南移的中心地帶，隱藏巨大升值空間； 朝陽路改造后，以朝陽中路、康富南路為核心的街區(qū)將成為益陽新的商業(yè)中心。馨庭院”等小高層樓盤與本項目相比較，沒有明顯的優(yōu)勢可言，這為本項目的客戶累積提供了難得的機(jī)遇。 分析總結(jié)： 區(qū)位優(yōu)勢和可以預(yù)見的城市發(fā)展前景，成為本案最有說服力的賣點； 抓住本案優(yōu)勢，特別是明顯優(yōu) 于 主要競爭樓盤的優(yōu)勢，應(yīng)在推廣中著重渲染； 在高端客戶爭奪戰(zhàn)中，有效的針對性的推廣手段應(yīng)該更具殺傷力； 其他高檔樓盤的相繼動工、認(rèn)購，逼迫我們 必須掌握好時機(jī)， 在有限的高端客戶爭奪 中搶占先機(jī)； 朝陽路改造完成后，將會為商業(yè)部分帶來大幅度升值，建議商業(yè)部分在銷售過程中控制性保留部分，等待商業(yè)機(jī)會較為成熟的時候集中出售，以實現(xiàn)項目利潤的最大化； 商業(yè)部分最好能夠適當(dāng)引進(jìn)外地知名品牌商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，以快速形成商業(yè)氛圍，并提升商業(yè)檔次。 本案商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位需要考慮的兩個問題： ① 現(xiàn)代人的多方位消費需求 現(xiàn)代人的消費需求已逐漸呈現(xiàn)多元化。改造后的朝陽路將會加速這一街區(qū)商業(yè)規(guī)模的形成，使該街區(qū)無論在業(yè)態(tài)種類、消費環(huán)境等方面成為益陽新的商業(yè)坐標(biāo)。 B 住宅定位分析： 根據(jù)分析，我們認(rèn)為 地段、環(huán)境、周邊公建配套 、項目未來前景等因素會成為吸引客戶、擊退競爭對手的重要賣點；同時也是本項目大多數(shù)客戶追求的目標(biāo)。 集 團(tuán)購房： 一些經(jīng)濟(jì)實力雄厚的大公司出于穩(wěn)定團(tuán)隊的需要，會通過補(bǔ)貼購房的形式為員工謀取福利，主要為初次置業(yè)，但由于這些人見識廣泛 ，又有現(xiàn)代人的超前消費思想，因此，對住宅品質(zhì)要求較高。而 益陽的房價相對他們生活的大城市明顯偏低，在外地成功創(chuàng)業(yè)的益陽人回鄉(xiāng)置業(yè)，必然會購買地段較好、景觀較好的、又能承受的起的高檔住宅。 因此我 們 根據(jù)市 場行情，判斷本案 銷售目標(biāo) 客 戶 定位如下： A、商業(yè)部分： 目 標(biāo) 客 戶 目 標(biāo) 范 圍 用 途 比例 擴(kuò)張經(jīng)營企業(yè)主 市區(qū)現(xiàn)有餐飲、娛樂、休閑商戶 自用 20% 其他私營企業(yè)主 市區(qū)、安化、 沅 江等地 投資 25% 個體工商業(yè)主 現(xiàn)有的店鋪經(jīng)營老板 自用、投資 40% 浙江投資客戶 溫州、臺州等地 投資 10% 其他 有一定居住條件、經(jīng)濟(jì)條件的公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員 投資 5% B、住宅部分： 目 標(biāo) 客 戶 目 標(biāo) 范 圍 用 途 比例 政府 公務(wù)員 、金融、電信部門 職員 等 各主要政 府機(jī)構(gòu)（主要是經(jīng)濟(jì)較好的機(jī)構(gòu)） 自用 30% 大企業(yè)管理人員 市區(qū)、安化、 沅 江等地 自用 10% 集團(tuán)購買 益陽大型企業(yè)、重要壟斷性企業(yè) 自用、投資 10% 私營企業(yè)老板、 個體業(yè)主 益陽本地、周邊縣市 自用、投資 30% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 外地益陽人 廣東、長沙等地 自用、投資 8% 浙江投資者 溫州、臺州等地 投資 10% 其他 其他地區(qū)在益陽有所牽掛的人士 投資、他用 2% 根據(jù) 以上 對于項目本身的分析和對于目標(biāo)客戶的研究，制定下一部分關(guān)于本案銷售、推廣的等營銷環(huán)節(jié)的步驟和策略。馨庭院 均 價 2020 元 1500 元 1780 元 1350 元 1600 元 樓層加價 每層加 30 頂層躍1800 每層加 3080 每層加 3080 每層加 50100 （二）影響定價主要因素 ： 升值因素、競爭樓盤品質(zhì)因素、同區(qū)域租金因素、同區(qū)域價格因素。 （二）基本銷售政策： 內(nèi)部認(rèn)購： 認(rèn)購時間： 12 月 15 日 — 開盤； 推廣目標(biāo)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 ① 完成 4050%的住宅認(rèn) 購率 ，即 80100 套的認(rèn)購量； ② 項目優(yōu)勢、整體認(rèn)知度全面?zhèn)鞑ィ? ③ 為開盤準(zhǔn)備足夠的認(rèn)購群體，形成開盤旺銷的局面； ④ 深入、詳細(xì)地開展針對性傳播、促銷，使目標(biāo)客戶進(jìn)一步了解項目優(yōu)勢和促銷內(nèi)容； ⑤ 確定主力商戶入駐意向。 認(rèn)購客戶享受優(yōu)惠： 正式開盤前的預(yù)約認(rèn)購，可以享受以下權(quán)利： A、銀行按揭客戶： ⑴ 、 折購買本項目住宅； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 ⑵ 、 折購買本項目商鋪； ⑶ 、優(yōu)先選購?fù)瞥龅姆课莼蛏啼仯? ⑷ 、 內(nèi)部認(rèn)購客戶不再享受其他優(yōu)惠； ⑸ 、 特殊 認(rèn)購客戶折扣除外。 付款方式及優(yōu)惠（住宅、店鋪一致）： 一次性付款： 享受開盤價 折優(yōu)惠，免一年物業(yè)管理費，； 1 年分期付款： 享受開盤價 折優(yōu)惠。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 購房綜合費用： 名 稱 費 用 說 明 交易契稅 住宅 2%，商鋪 4% 交易 轉(zhuǎn)讓手續(xù) 費 3 元 /米178。 B商鋪 銷售周期 ： 住宅內(nèi)部認(rèn)購期 ，就是 13 樓商鋪主力商戶招商期，在 正式開盤前，同步完成主力經(jīng)營戶招商。 B 認(rèn)購期：（ － ） ， 此階段完成 40%的住宅認(rèn)購率。 銷售期間廣告強(qiáng)化； 銷售過程中的新聞公關(guān)。 第四部分 開盤前 的具體工作安排 根據(jù)貴公司 “ 時代廣場 ” 工程進(jìn)展計劃，按照 2020 年 5 月 1 日正式開盤銷售的要求，將正式開盤銷售階段前的工作進(jìn)行分階段（ 準(zhǔn)備期 、 認(rèn)購期 ）安排，具體執(zhí)行計劃如下： A、 準(zhǔn)備期（ — .15）： 一、 基礎(chǔ)工作 ： 銷售資料： 住宅樓書、 戶型 單張 銷售表格： 房號價格表、 置業(yè)計算表、 來電客戶登記表 、 來訪客中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 0256869