【正文】 島）置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島雅園物業(yè)管理有限公司地理位置香港中路和南京路交匯處總建筑面積10萬(wàn)平方米竣工時(shí)間2003年底銷(xiāo)售率95%以上銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)9500元；現(xiàn)二手房市場(chǎng)均價(jià)11000元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格綜合服務(wù)費(fèi)5元/月；；；租金水平—另外由于青島作為北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光，作為投資型的物業(yè)，將會(huì)吸引大量本地和外來(lái)投資者的眼球。青島市商品房銷(xiāo)售額從99年～2003年逐年增長(zhǎng)，增幅超過(guò)100%；各年增幅從99年～2002年穩(wěn)定增長(zhǎng)，%、%%；2001年～2002年增幅有所回落，%，%。 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 青島市商品房竣工面積從98年開(kāi)始呈現(xiàn)出隔年大幅增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是98年、2000年、2002年構(gòu)成的上升線，一條是99年、2001年、2003年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢(shì)。上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入WTO、奧運(yùn)會(huì)的籌備建設(shè)、對(duì)外開(kāi)放力度的加大等都將會(huì)對(duì)青島的發(fā)展起到新的刺激作用。不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、日益發(fā)展的北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的海洋科研，奠定了青島在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與文化地位。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實(shí)現(xiàn)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車(chē)，還沒(méi)有哪個(gè)保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準(zhǔn)備。奧運(yùn)會(huì)將為促進(jìn)青島市的入境旅游市場(chǎng)提供良好機(jī)遇。2003年1～5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)），%，工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入906億元，累計(jì)增長(zhǎng)13%，%，%。49 / 51xx公司項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案xxx投資顧問(wèn)有限公司 作為2008年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場(chǎng)，奧運(yùn)會(huì)將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的活力和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。到2008年，屆時(shí)將在全國(guó)重點(diǎn)旅游城市中位次居前。青島港即將建成北方國(guó)際航運(yùn)中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)格局。20多年的改革開(kāi)放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機(jī)和活力。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的發(fā)展空間。青島市商品房銷(xiāo)售面積99年～2003年呈穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，從99年的236萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2003年的453萬(wàn)平方米；增幅99年～2001年基本保持不變，為28%左右；2001年～2002年、2003年增幅較小，%，增幅下降較明顯。青島市歷年商品房銷(xiāo)售額（億元） 2002年及2003年青島的土地市場(chǎng)空前活躍，土地拍賣(mài)市場(chǎng)更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個(gè)“天價(jià)”。從2002年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開(kāi)發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)增量發(fā)展。日；—日項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋二手市場(chǎng)掛牌情況少備注共49層，其中18層購(gòu)物中心；911層集團(tuán)辦公；1326國(guó)際商務(wù)中心；2837天下君臨（以辦公為主）；3848美食城；其余為設(shè)備層物業(yè)名稱發(fā)達(dá)商廈開(kāi)發(fā)商山東發(fā)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)達(dá)公司保安部代管地理位置中山路和蘭山路交匯處總建筑面積55000平方米竣工時(shí)間1996年底銷(xiāo)售率目前銷(xiāo)售價(jià)格商住6100元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格包括中央空調(diào)，月（含電梯費(fèi)）租金水平日雙星測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在126元/天/間，酒店消費(fèi)總量超過(guò)6000萬(wàn)元。該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過(guò)程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟(jì)中心黃島的連接跳板，同時(shí)由于緊靠火車(chē)站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。l 結(jié)合目前周?chē)?xiàng)目的情況來(lái)分析，該地塊距離火車(chē)站僅100米距離，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營(yíng)造大戶型高檔的住宅項(xiàng)目。 社會(huì)效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個(gè)獨(dú)特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項(xiàng)目，一方面獲得了較大的社會(huì)效益，更重要的是可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立。 第五部分 項(xiàng)目SWOT分析及總體開(kāi)發(fā)思路擬定（優(yōu)劣勢(shì)）分析 景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無(wú)障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級(jí)酒店式公寓；同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn)—棧橋，其景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。本項(xiàng)目新開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)讓我們有無(wú)限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善盡美，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。l 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫(xiě)字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷(xiāo)售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時(shí)，也使其項(xiàng)目在市場(chǎng)中難于立腳。l 戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無(wú)法融入美麗的海濱城市青島。火車(chē)提速l 火車(chē)提速帶來(lái)的影響是巨大的，隨著火車(chē)提速，將有大批原來(lái)選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車(chē)，因此，該項(xiàng)目位置的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。以?shī)W運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、29條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來(lái)了福音。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營(yíng)銷(xiāo)與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)，在具有可能出現(xiàn)的共性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之外，賦予項(xiàng)目決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢(shì)，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場(chǎng)標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價(jià)值所在。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)。從國(guó)內(nèi)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來(lái)看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺(jué)，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，扮演國(guó)際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周?chē)娜A聯(lián)商廈就屬于該類(lèi)物業(yè)。：結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國(guó)內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來(lái)看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷(xiāo)售給一家專(zhuān)營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 整體出租：開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專(zhuān)營(yíng)公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開(kāi)發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過(guò)專(zhuān)家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開(kāi)發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營(yíng)或者進(jìn)行二次招商。這種操作方式回報(bào)期比較長(zhǎng)，同時(shí)也是對(duì)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有統(tǒng)一性，很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來(lái)，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。這種方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者三方面來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，能夠形成共贏的局面。而第5種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。2. “中產(chǎn)階級(jí)”外企高管、企業(yè)主、歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人員。據(jù)青島統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房?jī)r(jià)近兩年的漲幅以30%左右的速度遞增！4. 外來(lái)置業(yè)者許多外地置業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位置，可以說(shuō)是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽(tīng)濤，北面可以看到改造后的中山路，選擇我們的項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！個(gè)體旅行社經(jīng)營(yíng)者 本項(xiàng)目無(wú)可替代的位置優(yōu)勢(shì)及獨(dú)有的星級(jí)酒店服務(wù)體系，為私營(yíng)旅行社的經(jīng)營(yíng)者提供了一個(gè)可投資購(gòu)買(mǎi)用于酒店接待，將原本交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧?rùn)的大好機(jī)會(huì)。 投資者主要是一些中小投資者，其投資總額度在50—300萬(wàn)元之間。CONDO國(guó)際公寓附一：CONDO八大生活準(zhǔn)則都市的一定是繁華都市，城