【正文】 單位） 43 1— 2 層：時裝、珠寶、化妝等生活時尚精品 3 層： 超市、兒童天地 4 層：數碼科技城 5 層：美食城 6— 12 層：高級酒店、寫字樓 新華書店于 1— 4 層平均分布 經營模式： 統(tǒng)一經營管理及敞開式經營 銷售模式： 五年返租，分三種形式。 銷售樓層： 現在銷售首層及二層。 需提供資料： 廠家營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證復印件、形象店圖片畫冊。 注： 好世界購物中心地處肇慶市商業(yè)中心，具有完善的配套設施及功能，并且采用了先出租，后銷售的營銷模式。目前該商場的出租率達到 60%，銷 45 售率也達到了 40%。好 世界是先租后售，資金回收慢，但有利于后期經營。 五、 優(yōu)越的地理位置 本項目位于城市主要商業(yè)中心區(qū)的天寧北路與端州五路交匯處，上述兩條道路均為城市主干道，交通暢順，人流的匯聚性和出行的可達性兼而有之，有較成熟的商業(yè)氛圍，加上背靠星湖，毗鄰牌坊，有機會吸納眾多的旅游消費者，這是其他處于同一商業(yè)區(qū)域的大型商業(yè)物業(yè)所不具備的。 二、 本項目的設計有所不足 主要是柱網間距過小，部分扶梯及升降梯擺放位置不妥，地下停車位不足以及前廣場不夠大等，后面會有專門敘述。 三、 運用極具誘惑力的租售 手法，最大限度地吸引買家，投資者和經營者。本項目的資金籌措，除自有資金及銀行貸款外，相當部分要依賴預售預租。 ■ 肇慶轄下各衛(wèi)星市鎮(zhèn)具有中等以上收入的居民。 以大型超市、零售業(yè)為主，有利于盡快回收資金；以休閑娛樂、餐飲服務帶動零售有利于增加和積聚人氣、擴大知名度。 一、 銷售 72 ■ 銀行、金融證券機構。 ■ 小商家、個體經營者。手中擁有富余資金，買一兩個鋪返租或轉租出去，期望有較高的回報。 ■ 品牌店。 ■ 中、西餐飲經營店。 ■ 個體經營者。 主要租賃條件。 B、 營造一個時尚的生活中心，融購物、享受與方便生活于一體的特色主題商場。 （冷飲、熟食、糖果、零食、鮮榨果汁） D、娛樂（增加夜間吸引） d. 桑拿、沐足 e. 夜總會或 DISSCO E、便利生活： a. 銀行 b. 郵局 c. 旅行社 d. 美發(fā)、美容 e. 藥店 f. 禮品包裝 83 g. 服務代理 h. 結婚用品及服務 i. 中介代理 F、知識廣場 G、數碼高科技 、形象包裝設計 、婚紗設計 H、運動館 c. 保健用品 、運動鞋 、遠足用品 84 j. 獵魚用品及水上用品 I、觀賞類 、園藝用品 、養(yǎng)魚用品 三、各層功能分布 ■ 負一 層：設備層及停車場，共有 300個車位 ■ A、 B 區(qū)首層：時代名店城（中高檔服裝、皮具、化裝品、珠寶店、銀行、金融證券、品牌專賣店、精品、禮品、醫(yī)藥旅游產品和用品等分區(qū)租售。 ■ C、 D 區(qū)首層：兒童天地、高科技數碼城、觀賞類（按其租值 85 分布） ■ C、 D 區(qū)二層：運動用品、家具城、名牌特價場。 C、 D 區(qū)首層中廊。 一、銷售分區(qū) 銷售的分區(qū)有利于商業(yè)運作公司的經營運作，為買家提供合適的鋪位。通過價格杠桿，引導購買意向，達到均衡出貨。貳仟元押金可退。 例：某商鋪成交價 100 萬元，按四年返還 30%計算。 計算：成交價 100 萬元，首期款 50 萬元，按揭 50萬元，在首期款中一次性扣除成交價的 30%，即首期付 20 萬元，按揭 50萬元。 以上各種銷售方式無論是即返或期返均由發(fā)展商統(tǒng)一經營，通常會采用兩種方式： A、打破銷售時的間隔格局，以地磚的顏色識別原間隔，然后由發(fā)展商統(tǒng)一經營。其形式是時代廣場的業(yè)主，每戶可擁有一張主卡和五張副卡，業(yè)主持主卡，將五張副卡分別推薦給有意向購買時代廣場的朋友、親戚等。 三、合作經營 營業(yè)額分成（含保底分成） A、 營業(yè)額分成有利于引入品牌店（ U G20佐丹奴、班尼路等） B、 營業(yè)額分成：即從每月總營業(yè)額中提取 12%18%作為租金，營業(yè)員、貨源、商場管理費由各店自負。 間接銷售 —— 通過傳媒及互聯(lián)網宣傳吸引商家及投資者。 （以上三種方式均必須遵照商場管理條例執(zhí)行，準時開門、關門。 （以上幾 種模式在銷售中交錯使用） 一、自主經營 —— 業(yè)主購買后自行經營或自行租賃。 五、客戶聯(lián)誼模式 —— 借勢發(fā)掘潛在客戶擴大宣傳效果。 例：某商鋪成交價 100 萬元，按四年返還 40%計算。 即返 B 根據發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在首期款中扣除。 由于競爭的激烈，在推售過程中商 家們各出其謀，以其吸引買家的注意力，“保租回報”是 2020 年推售手法的一大熱點，但現階段的買家日趨成熟，靠“保租回報”的銷售手法已經陳舊，但“保租回報”依然是一個重要的推售手法，現時買家最為看重的始終都是商場的前景，因此，各商家利用“保租回報”統(tǒng)一經營，以低租金將品牌經營者直接引入經營，建立主題式的商場。 1） 集中銷售必須有足夠準客戶的前提下實施，主要在每期首推階段使用。 B、自主經營區(qū) —— 客戶購買后自行經營或租賃 二、價格策略 —— “低開高走，差別定價”并舉 針對項目現狀，需迅速回籠資金，價格通過低開高走，吸納首批買家，保證資金到位，然后逐步上調，使樓盤升溫、增值，從而達到一種宣傳效果（注意：定價必須準確 一步到位）。 91 租售推廣策略 經過調研、考察，肇慶市現階段的商業(yè)物業(yè)存在各種不同程度的面問題，時代廣場項目在設計上也存在不足之處，必須揚長避短，充分發(fā)揮自 身優(yōu)勢，才能適應市場，占領市場的制高點。 ■ 產品出租展示區(qū)域： A、 B 區(qū)主入口前廣場。 ■ A、 B 區(qū)二、三層：大型百貨、超市（打出大型超市本身品牌例如好又多、吉之島、百佳），按層或縱向分割租售（縱向分割亦可以按一至三層分割，應視乎實際而定）。 D、 裝修設計以特色，多變煥發(fā)魅力， 表露出層次感，形成不同的千變萬化的吸引力。租金單價每兩年遞增 5％。 一、 租賃價格 經發(fā)展商確定，本項目月租均價（按建筑面積計算 ）如下： ■ 百貨超市 40元 /㎡ ■ 風味食街 20元 /㎡ ■ 其他專賣店，品牌店另行定價 發(fā)展商提供滿足使用功能的電力、空調，消防、供水、排水總管至租售物業(yè)自然層設備井位置，場地設備配置及二次裝修均由租戶負責。 73 ■ 各類零售與批發(fā)的廠家。 ■ 著名快餐連鎖店。以租為主，通常面積過萬平方米，一般選擇自行裝修、自行管理 ■ 連鎖店。一個場在引入了知名商企后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪經營，托起整個市。 ■ 民營生產廠家。走高檔路線則與肇慶現時的整體消費水平不一致。 ■ 來自珠三角的經商人士、大中小企業(yè)員工。上述情況如遇到某些環(huán)節(jié)上的阻滯 ，就會給開發(fā)投入帶來資金壓力。項目在設計上的不足有可能產生建成后是否適應市場，是否適應經營者需求的問題，或者縱然能按經營者的需求進行調整改動，也不得不承受降低租金、售價的損失。 53 一、 本項目剛投入開發(fā)，尚有時間考察廣州乃至全國知名大商場，總結其開發(fā)經營的經驗與教訓，可以少走彎路，避免重大失誤。 52 七、 操作手段 我們將引進一站式服務的經營理念（集購物、休閑、娛樂、飲食于一體）通過項目的合理設計，優(yōu)良的物業(yè)管理，引進有實力的龍頭商戶，持續(xù)合理的有效推廣，為廣大的投資者、經營者提供一個理想的操作平臺。 三、 就總體而言，上述兩大商場的經營布局仍未脫離傳統(tǒng)模式，管理亦未能跟上，效果不盡人意 51 項目競爭力分析 四、 良好的開發(fā)時機 中國在 2020年 11 月加入世貿（ WTO），從此中國將進入一個與國際自由貿易體制相接軌的新經濟發(fā)展時期。若按西方城市每 20 萬人口配置一個大型商業(yè)中心的規(guī)劃理論，則肇慶城區(qū)僅 萬人口，最多只需配置兩個大型商業(yè)中心，可見市場供求對本項目是有較大壓力的。聚集人流，待時機成熟時才公開發(fā)售。 合作期限： 暫定兩年。 銷售價格： 首層均價：￥ 萬 /m2 （已打 8 折 ） 二層均價：￥ 萬 / m2（已打 8 折） 管理費： 約 元 / m2，根據不同位置收取。 季返：每年返還樓價 8%，且每年遞增 5%，三個月返還一次。 注： 該項目在預 售階段用返租回報方式把商場全部售出，但在銷售過程中未對商鋪經營業(yè)態(tài)加以分區(qū)和引導，在開業(yè)經營后對持續(xù)旺場組織不力，導致客流不集中、場面較冷清，租戶難以為繼，租金下滑。正門大堂設大型投影電視。 招商模式： 租期： 1 年 租金：天貿南大（ 40— 35元 / m2 36 二、 1999 年端州區(qū)全社會消費品零售總額 億元，如果按平均增長率 8%計算，則到 2020 年應超過 20億元，這就 是我們看得見的大旦糕，開發(fā)大型商場目的也是要瓜分這個旦糕。 交通基礎設施建設方面， 有三茂鐵路由廣州經端州至茂名；有肇慶至香港九龍直通火車； 32 324 等高級公路通達四方；廣肇高速公路已近完工；西江水道上行可達廣西梧州，下行可達廣州、香港；再加肇慶大橋等各處橋梁的連接，以端州區(qū)為中心點，已形成一個完善優(yōu)良的水陸交通網絡。 32 房地產開發(fā)完成商品房投資總額 億元，建筑面積 萬平方米，同比分別增長 ％和 ％；銷售額為 億元，銷售面積 萬平方米，同比分別增長 ％和 ％；實現稅利 5070 萬元，同比增長 ％。 1999年端州區(qū)人口總戶數有 78333 戶，人口 萬，其中非農業(yè)人口 萬，人口自然增長率 ％，民族構成以漢族為主。該地段屬于市內主要的商業(yè)中心區(qū)，其繁華程度，居全市之首。場情況預測????????競爭力分析????資金籌措投資估算效益分析白國周班組學習 .經濟管理市場分析國內外市場情況預測????????競爭力分析????資金籌措投資估算效益分析銷售提成制度 01. 經濟管理市場分析國 內外市場情況預測????????競爭力分析????資金籌措投資估算效益分析試論煤炭企業(yè)的人力資源 . 經濟管理市場分析國內外市場情況預測????????競爭力分析????資金籌措投資估算效益分析十三：網店經營秘籍 .經濟管理市場分析國內外市場情況預測????????競爭力分析????資金籌措投資估算效益分析設計師薪金福利體系 .經濟管理市場分析國內外市場情況預測????????競爭力分析????資金籌措投資估算效益分析百善糧油倉儲規(guī)范化管理先進企業(yè)材料 . 經濟管理市場分析國內外市場情況預測????????競爭力分析? 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