【正文】 第二部分 嘉年華項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、小結(jié) 對于當前的市場 形勢 ，我們建議一分為二的看： （一）在政策的作用下，投資性物業(yè)市場處于一個盤整期，市場 壓力比較大，這是任何一個投資性物業(yè)必須尊重和面對的客觀事實，在這樣的背景下，項目的操作思路和決策應(yīng)該適度保守。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 二）簡要分析 國家種種政策表明國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，并且加強對商業(yè)用房的管理力度，政策的目的 在于 穩(wěn)定房價，打擊投機者，控制房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，而一系列政策在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時也在某種程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這些政策的出臺對整個房地產(chǎn)市場帶來巨大的影響，并且對投資性物業(yè)市場也造成極大的沖擊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 個人信貸政策再緊縮 ， 2021 年 5月 1日，國有銀行已對投資性項目貸款和個人貸款調(diào)高了放貸門檻，嚴格了審批條件。 1. 中國人民銀行銀發(fā)〔 2021〕 121 號文件和銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，切實加強房地產(chǎn)貸款風險管理。前者是投資戶無力改變的，他們需要對政策緊密關(guān)注并及時迎合，以降低可能導致的沖擊或損失，后者是一些現(xiàn)實的事例，對他們的思考和決策有非常直觀的影響。因此對于消費者來說，一直在不停的思考和嘗試著利用手上的閑錢投資，以獲得高于銀行存款利息的收益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 賽博項目營銷 策劃報告 目 錄 第一部分……………………………………市場相關(guān)背景簡述 一、政策調(diào)控力度不斷加強 （一）國家相關(guān)重點政策： （二）簡要分析： 二、投資戶趨于保守 三、小結(jié) 第二部分……………………………………江北嘉年華物業(yè)定位 一、定位背景 二、項目業(yè)種定位方向分析 （一）數(shù)碼市場 （二）輔助業(yè)種定位 第三部分……………………………………項目定價 一、項目銷售條件 二、關(guān)于嘉年華項目銷售條件的補充建議 （一）關(guān)于銷售條件的補充建議 （二）關(guān)于嘉年華項目經(jīng)營的補充意見 三、定價方法 四、項目 定價 （一）定價 （二）關(guān)于項目銷售過程中的價格修正意見 第四部分……………………………………關(guān)于項目的競爭力評估及提升辦法 一、與其他投資性物業(yè)競爭力對比分析 （一）其他投資性物業(yè)調(diào)查 （二）賽博項目與其他投資性物業(yè)的競爭力對比 二、項目競爭力的提升辦法 （一）設(shè)定租賃責任主體 （二）引入擔保企業(yè) （三）其他 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （四）小結(jié) 第五部分……………………………………項目營銷推廣思路建議 一、關(guān)于項目營銷推廣的幾點建議 （一）價格策略的有效運用 （二）注重對經(jīng)營戶的挖掘 （三）注重形象包裝的差異化 （四）注重銷售控 制 二、項目賣點提煉及推廣主題設(shè)計 （一）項目賣點 （二）廣告主題設(shè)計 （三）前期廣告宣傳思路 （四）銷售成本控制 （五）項目營銷相關(guān)工作執(zhí)行計劃 前 言 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 前期我司就賽博項目提出了一些初步的看法和操作意見，并至深圳與貴司進行了提案溝通，其后收到貴司的傳真函件，告知我方初選入圍，對于貴司的信任和肯定，在此表示感謝。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因此我們認為，在目前社會個人游資數(shù)額巨大的背景下，投資性物業(yè)不存在購買力不足的問題。 一 .政策調(diào)控力度不斷加強 （一）國家相關(guān)重點政策 房地產(chǎn)市場存在泡沫成分，現(xiàn)在已經(jīng)基本上成了社會共識，而形成泡沫的重要原因就是買方市場投資行為過熱，以及開發(fā)企業(yè)本身的不成熟。借款人申請個人商業(yè)營業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10 年，所購商業(yè)營業(yè)用房為竣工驗收的房屋。規(guī)定對購買第三套房貸款利率在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 原有 %的基礎(chǔ)利率上上浮 20%70%，而且，銀行均對多套房屋貸款降低成數(shù)或達到一定數(shù)目的購買者不予放貸。 二 .投資戶趨于保守 1999 年 — 2021 年，在重慶房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的大背景下，眾多的投資散戶在對投資性物業(yè)市場認識較為模糊的情況下，盲目而感性的進行投資，重慶多個項目創(chuàng)造了數(shù)天告罄的銷售盛況，其后投資 回報情況卻并不理想，在一定程度上，打擊了投資戶的熱情和信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）對投資者 來說 ，關(guān)心的問題是永遠不變的：安全性和收益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）從商圈格局看，目前最繁華的地段是陽光城一帶，在方寸之地云集了包括茂業(yè)、華聯(lián)、遠東百貨在內(nèi)的眾多商家，人流和商氣最旺；而本項目與金源酒店正對，面前是觀音橋商圈最具形象效果的中心廣場，口岸條件也非常優(yōu)越，在商圈內(nèi)絕對不可復制。 因此，我們認為以精品定位在競爭中實現(xiàn)差異化應(yīng)該是有效的市場策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 關(guān)于輔助業(yè)種的選擇標準 （ 1）與數(shù)碼產(chǎn)品針對同一目標消費市場，以便在經(jīng)營過程中能夠?qū)崿F(xiàn)良性互動。 名牌及運動休閑服裝折扣店 （ 4F） （ 1）項目周邊環(huán)境及物業(yè)自身形象非常適宜定位業(yè)種的經(jīng)營。 （ 5）從商家的角度看，將換季、下架，或是缺碼并且該款式不計劃再生產(chǎn)的服裝打折銷售，可以有效降低庫存并加快資金流通速度，安排在專門的折扣店銷售又可以維護品牌形象，也是一種理想的經(jīng)營方式。 量販式 KTV（ 5F） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 1）目前觀音橋商圈的 KTV 經(jīng)營水平不高，對于其他品牌商家來說，預留出了比較明顯的搶灘空間。在前期的討論中，貴司表示可以考慮與小業(yè)主協(xié)調(diào)、獲取該樓面經(jīng)營權(quán)，并將其功能改造為美食城，使整個商業(yè)部分功能更加協(xié)調(diào)。 其他 通過討論貴司及我方均認為對項目形象、命名及推廣主題都有再定位的必要性，由于時間原因，目前考慮尚不成熟，如能正式建立合作關(guān)系，我方將與廣告單位配合系統(tǒng)的提出相關(guān)建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、四樓業(yè)態(tài)定位初步考慮為折扣店及其他相關(guān)業(yè)種經(jīng)營，通過包裝應(yīng)該可以讓投資戶感受到比較好的經(jīng)營前景，但是其對安全性的顧慮仍然存在，因此建議提供一定年限的租約承諾，初步考慮以 5年、 8%較為適宜。 管理公司通過向經(jīng)營商家收取較高標準經(jīng)營（物業(yè)）管理費的方式獲利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 以沙坪壩某物業(yè)為例，整體出租給一個商家，每平方米月租金 35 元、年租金 420 元，如果以年