【正文】 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。前者是投資戶無力改變的，他們需要對(duì)政策緊密關(guān)注并及時(shí)迎合，以降低可能導(dǎo)致的沖擊或損失，后者是一些現(xiàn)實(shí)的事例，對(duì)他們的思考和決策有非常直觀的影響。 （ 二）簡(jiǎn)要分析 國家種種政策表明國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，并且加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房的管理力度，政策的目的 在于 穩(wěn)定房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)者，控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而一系列政策在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也在某種程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這些政策的出臺(tái)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的影響，并且對(duì)投資性物業(yè)市場(chǎng)也造成極大的沖擊。 一、定位背景 （一）觀音橋步行街改造完成后，目標(biāo)是成為僅次于解放碑的 重慶第二大商圈，從商業(yè)物業(yè)體量、進(jìn)場(chǎng)商家數(shù)量及實(shí)力，乃至江北區(qū)居民本身具有的消費(fèi)力等角度看，應(yīng)該完全具備實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的基礎(chǔ)條件。 （ 4）對(duì)聚集人氣有較強(qiáng)作用的業(yè)種優(yōu)先考慮。 關(guān)于負(fù)一樓的操作意見 負(fù)一樓當(dāng)前定位為女人街，已經(jīng)分零銷售給投資戶，由于進(jìn)場(chǎng)商家缺乏號(hào)召力，經(jīng)營(yíng)管理水平也非常有限，目前經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想。 （二）關(guān)于嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的補(bǔ)充意見 項(xiàng)目業(yè)態(tài)比較多，經(jīng)營(yíng)管理水平對(duì)項(xiàng)目整體 的市場(chǎng)前景有非常明顯的影響，建議聘請(qǐng)其他城市有類似經(jīng)驗(yàn)（管理年輕時(shí)尚消費(fèi)綜合性商業(yè)物業(yè)）的商業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 三層 專柜 平均租金 套面 300400元 /月 /㎡ 建筑面積： /㎡ 承諾 12年 8%/年回報(bào) 建面 180240元 /月 /㎡ 售價(jià) 套面 /㎡ 建面 /㎡ 鋪面 平均租金 套面 150270元 /月 /㎡ 建面 90160元 /月 /㎡ 售價(jià) 套面 /㎡ 建面 /㎡ 二層總金額： 萬 —— 萬 4737＝ 萬 —— 萬 三層總金額： 萬 —— 萬 4365＝ 萬 —— 萬 總銷金額： 27492 萬 —— 36594 萬 12 層電腦城目前并未開業(yè) ，因此其定價(jià)參照石橋鋪賽博 A館的價(jià)格體系來定，但因其不承諾回報(bào)的銷售方式，建議其銷售價(jià)格略低于石橋鋪賽博 A館可比樓層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）安全性 目前項(xiàng)目能夠保障投資安全的只有賽博本身的品牌，而作為一個(gè)商家，經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整甚至換址經(jīng)營(yíng)是非常正常的，而一旦賽博這個(gè)主體出現(xiàn)變化，物業(yè)價(jià)值必然將大打折扣，因此我們認(rèn)為，在投資安全性這個(gè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力還非常單薄。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廣告主題需要在廣告 合作 單位確定后，多方深度溝通方可確定，在此提出初步建議，供參考。 促銷活動(dòng) 開盤活動(dòng) 1 次， 8 萬元；小型促銷活動(dòng)（如房交會(huì)、展銷會(huì)等） 5 次，每次20210 元，促銷活動(dòng)費(fèi)用合計(jì)支出為 18萬元。 不可預(yù)見費(fèi)用 整個(gè)營(yíng)銷期設(shè)不可預(yù)見費(fèi)用為 5 萬元。 在客戶積累到位的條件下再推出二期，再次形成旺銷，從而使整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。 （二）廣告主題設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。只要投資戶能按時(shí)獲取應(yīng)有回報(bào)，首付款的余額部分他們是愿意交納的。 （三）其它 賽博是重慶數(shù)碼市場(chǎng)絕對(duì)的龍頭，近年來經(jīng)營(yíng)利好不斷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如果我們以 4 萬元 /平方米的價(jià)格銷售，按照 8%的回報(bào)比例，所收取的租金在支付完投資戶的應(yīng)得回報(bào)后，還有相當(dāng)部分剩余，這部分剩余資金將是賽博在經(jīng)營(yíng)中的收益。 A 館 23層 石橋鋪賽博 A館 建議修正價(jià)格 二層 專柜 平均租金 套面 400600元 /月 /㎡ 建筑面積： /㎡ 承諾 12年 8%/年回報(bào) 建面 240360元 /月 /㎡ 售價(jià) 套面 /㎡ 建面 /㎡ 鋪面 平均租金 套面 200350元 /月 /㎡ 建面 120210元 /月 /㎡ 售價(jià) 套面 /㎡ 建面 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、關(guān)于嘉年華項(xiàng)目銷售條件的補(bǔ)充建議 （一）關(guān)于銷售條件的補(bǔ)充建議 我們建議，對(duì)嘉年華項(xiàng)目各樓層應(yīng)分別給予不同的銷售政策： 二樓為賽博經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目口岸優(yōu)勢(shì)比較突出，賽博的品牌實(shí)力應(yīng)該可以取得客戶的信任，僅簽定較為長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)合同、不承諾返租銷售應(yīng)該也可以推進(jìn)，并且石橋鋪賽 博 B 區(qū)也有過成功經(jīng)驗(yàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分 嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此對(duì)于消費(fèi)者來說，一直在不停的思考和嘗試著利用手上的閑錢投資，以獲得高于銀行存款利息的收益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 前期我司就賽博項(xiàng)目提出了一些初步的看法和操作意見，并至深圳與貴司進(jìn)行了提案溝通，其后收到貴司的傳真函件，告知我方初選入圍，對(duì)于貴司的信任和肯定，在此表示感謝。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)營(yíng)業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過 10 年，所購商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 因此，我們認(rèn)為以精品定位在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)差異化應(yīng)該是有效的市場(chǎng)策略。 （ 5）從商家的角度看，將換季、下架，或是缺碼并且該款式不計(jì)劃再生產(chǎn)的服裝打折銷售，可以有效降低庫存并加快資金流通速度，安排在專門的折扣店銷售又可以維護(hù)品牌形象，也是一種理想的經(jīng)營(yíng)方式。 其他 通過討論貴司及我方均認(rèn)為對(duì)項(xiàng)目形象、命名及推廣主題都有再定位的必要性，由于時(shí)間原因，目前考慮尚不成熟，如能正式建立合作關(guān)系，我方將與廣告單位配合系統(tǒng)的提出相關(guān)建議。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而一些分零經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，比如浪高凱悅的時(shí)尚街，投資戶普遍認(rèn)為經(jīng)營(yíng)前景不明朗，從而缺乏投資信心。憑借項(xiàng)目的品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉及推廣主題設(shè)計(jì) （一）項(xiàng)目賣點(diǎn) 石橋鋪數(shù)碼賣場(chǎng)為發(fā)展 已經(jīng)成熟的專業(yè)市場(chǎng)，較高的租金水平?jīng)Q定了其收益能力相對(duì)其他投資性物業(yè)較高。 舉行投資說明會(huì)，在前期關(guān)注客戶和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 戶的支撐下，應(yīng)該可以達(dá)到非常旺盛的人氣，在 10 年按揭 投資說明會(huì)上介紹項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)保障體系，打消客戶的風(fēng)險(xiǎn)顧慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 江北嘉年華 售樓部 建議在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè) 200 平方米銷售場(chǎng)地，以每平方米裝修成本 800 元（含辦公設(shè)施）計(jì)算，為 16萬元。 第三階段；公布價(jià)格，開盤銷售 在價(jià)格公布后，實(shí)際執(zhí)行價(jià)格及付款方式的輕松程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于客戶預(yù)期，造成買方驚喜，推出單位爭(zhēng)取在數(shù)天