重慶賽博項(xiàng)目營銷策劃報告(參考版)
2025-02-28 02:09本頁面
【正文】 銷售成本總計為 155 萬元 整體營銷成本為 342 萬元 （五）項(xiàng)目營銷相關(guān)工作執(zhí)行計劃 由于項(xiàng)目營銷起動時間待定，在此不作具體闡述。 報媒廣告 整個營銷期以 15個整版發(fā)布量，每次 5萬元計算（含設(shè)計費(fèi)），為 75 萬 元；新聞炒作以 7 萬元計算；報媒廣告合計支出為 82萬元。 戶外廣告費(fèi)用 大型廣告牌：建議設(shè)置 2 塊，租賃使用時間為半年，以 20 萬 /塊 /年計算，為 20 萬元（含設(shè)計費(fèi)）。 江北嘉年華 售樓部 建議在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè) 200 平方米銷售場地，以每平方米裝修成本 800 元（含辦公設(shè)施）計算，為 16萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售成本總計為 187 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 報媒廣告 整個營銷期以 15個整版發(fā)布量，每次 5萬元計算（含設(shè)計費(fèi)），為 75 萬元；新聞炒作以 7 萬元計算；報媒廣告合計支出為 82萬元。 戶外廣告費(fèi)用 大型廣告牌：建議設(shè)置 2 塊，租賃使用時間為半年，以 20 萬 /塊 /年計算，為 20 萬元 （含設(shè)計費(fèi)）。 （四）銷售成本控制 石 橋鋪賽博 A 館 售樓部： 建議租賃 200 平方米售樓場地，以 200 元 /平方米 /月、租賃期 8 個月計算，租金總額為 32 萬元；以每平方米裝修成本 800 元（含辦公設(shè)施）計算，為 16萬元；合計為 48 萬元。 進(jìn)的媒體炒作樹立良好的市場形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三階段；公布價格，開盤銷售 在價格公布后，實(shí)際執(zhí)行價格及付款方式的輕松程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于客戶預(yù)期，造成買方驚喜，推出單位爭取在數(shù)天內(nèi)售罄，并為二期開盤積累大量客戶，結(jié)合跟 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 舉行投資說明會，在前期關(guān)注客戶和市場經(jīng)營 戶的支撐下，應(yīng)該可以達(dá)到非常旺盛的人氣，在 10 年按揭 投資說明會上介紹項(xiàng)目的風(fēng)險保障體系，打消客戶的風(fēng)險顧慮。 第二階段：與消費(fèi)者直接對話，形成銷售勢能 售樓處開放，接待客戶登記并發(fā)放 VIP 卡，同時我方將深度挖掘自身儲備的豐富投資戶資源。 項(xiàng)目 產(chǎn)品 主題 —— 重慶 數(shù)碼經(jīng)濟(jì) 旗艦 原始 股 項(xiàng)目 主廣告語 —— 每個人，都可以向數(shù)碼經(jīng)濟(jì)掘金 （三）前期廣告宣傳思路 對于投資性物業(yè)而言，做好開局至關(guān)重要，因此這也是本方案的宣傳推廣思路闡述的重點(diǎn)，我們 建議 前期廣告宣傳分成三個階段： 第一階段：戶外形 象廣告和新聞造勢 選擇 3— 5 個重慶最好的戶外口岸，設(shè)立大型戶外廣告牌，告知賽博即將推出銷售，憑借賽博的知名度和影響力，應(yīng)該可以獲得較大的社會關(guān)注度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 說明：由于時間原因，嘉年華項(xiàng)目的賣點(diǎn)提煉及推廣策略暫時還沒有思考成熟，如果建立合作關(guān)系，將在后期整理提交。 賽博企業(yè)實(shí)力：賽博在全國其他地區(qū)賣場良好的經(jīng)營狀況，企業(yè)強(qiáng)大的實(shí)力有能力承擔(dān) 投資 戶的收益返款，最大限度保障投資戶的 收益權(quán)。 有 擔(dān)保 公司簽約擔(dān)保、部分資產(chǎn)進(jìn)行抵押以及專業(yè)商業(yè)管理公司的介入使得本項(xiàng)目的 安全性 大大增加。 二、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉及推廣主題設(shè)計 （一）項(xiàng)目賣點(diǎn) 石橋鋪數(shù)碼賣場為發(fā)展 已經(jīng)成熟的專業(yè)市場，較高的租金水平?jīng)Q定了其收益能力相對其他投資性物業(yè)較高。以此在市場上形成視覺形象的差異化，搶奪眼球，推廣效果也將事半功倍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）注重對經(jīng)營戶的挖掘 在這樣的銷售條件下，對經(jīng)營戶是極其具有誘惑力的：只需要繳納首付，他們每個月的租金就將大幅度降低，并且擁有了一個黃金旺鋪的產(chǎn)權(quán)，因此，對市場經(jīng)營戶的挖掘力度對項(xiàng)目業(yè)績將產(chǎn)生非常大的影響。（貸款 1萬元 10年按揭月供為 元） 首付 10萬元簽定合同， 月租金 = 60 * 8% / 12 = 4000 元 月供 = * 30 = 3257 月收益 = 4000 — 3257 = 743 元 年收益 = 743 * 12 =8916 元 通過計算可以看出，投資戶每年收益減去月供后還有贏余，而每半年 10 萬元的付款壓力相對比較小，這樣的價格策略還可以從另一個角度體現(xiàn)商家對物業(yè)經(jīng)營前景的信心。 以一個總價 60 萬的鋪位為例。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 雖然市場大環(huán)境較為嚴(yán)峻，但本項(xiàng)目在充分保證投資戶投資安全性的條件下，完全具備吸引投資者的能力，具備熱銷的基礎(chǔ)條件。同時本項(xiàng)目每年應(yīng)該付給投資戶的租金明顯小于實(shí)際租金收益，經(jīng)營過程中的租金收入在按時足額支付投資戶應(yīng)得回報后還有相當(dāng)比例贏余，和其它租金收入不足、開發(fā)商每年 補(bǔ)貼投資戶回報的項(xiàng)目相比，安全保障性要大得多。也就是說，其介入不會增加太多成本，但是對項(xiàng)目的銷售將起到非常積極的作用。 牌優(yōu)勢和經(jīng)營狀況，在合理的售價水平上，擔(dān)保企業(yè)應(yīng)該是樂于介入的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。憑借項(xiàng)目的品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時，這家本身必須具備比較強(qiáng)的實(shí)力背景，或是旗下有相當(dāng)價值的不動產(chǎn)，同時針對賽博項(xiàng)目本 身有極強(qiáng)租金收益能力的狀況，我們認(rèn)為如果將物業(yè)的經(jīng)營收益權(quán)過渡給該責(zé)任主體，將在很大程度上增加投資戶對其的置信度。 二、項(xiàng)目競爭力的提升辦法 由于在投資決策中，安全性對投資者行為的影響作用最為明顯，于是就項(xiàng)目競爭力的提升問題，我們建議主 要從建立投資保障體系的角度入手，具體意見包括以下幾個方面： （一）設(shè)定租賃經(jīng)營責(zé)任主體 對于消費(fèi)者來說，他們不可能自行出租購置的商鋪，必須由某個責(zé)任主體負(fù)責(zé)按時足額的支付其回報，該主體是否具備足夠的實(shí)力承擔(dān)返租義務(wù)，也是他們在購房前必須得到準(zhǔn)確回答的問題。 （ 2）增值能力 修正后的銷售價格實(shí)際上是低于項(xiàng)目當(dāng)前實(shí)際價值的 ，并且在前期提交的合作建議書中我方分析認(rèn)為，數(shù)碼市場發(fā)展趨勢是強(qiáng)者愈強(qiáng)，因此項(xiàng)目的經(jīng)營前景和增值能力應(yīng)該比其他物業(yè)要明朗一些，在這個環(huán)節(jié)有一定的優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 對比分析 （ 1）租金收益能力 石橋鋪賽博數(shù)碼賣場按 12年 8%左右的年回報率對投資戶進(jìn)行銷售，在當(dāng)前比較嚴(yán)峻的市場形勢下，建議這 8%的回報率為投資戶的稅后收入，這樣從租金收益能力上看，項(xiàng)目應(yīng)該處于市場中等偏上的水平。 （二）賽博項(xiàng)目與其它投資性物業(yè)的競爭力對比 對比要素 對于投資戶來說，關(guān)心的問題主要有兩個：安全性和收益能力，后者又包括租金收益能力和物業(yè)增值能力。而一些分零經(jīng)營的項(xiàng)目，比如浪高凱悅的時尚街，投資戶普遍認(rèn)為經(jīng)營前景不明朗，從而缺乏投資信心。 第四部分 關(guān)于項(xiàng)目的競爭力評估及提升辦法 一、與其他投資性物業(yè)競爭力對比分析 （一）其他投資性物業(yè)調(diào)查 其它投資性物業(yè)調(diào)查列表（見后附） 小結(jié) （ 1）總體來看，入市較早的幾個項(xiàng)目（比如金沙國際、鉆酷等）銷售業(yè)績好于
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