重慶賽博項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-wenkub
2023-04-26 23:03:48 本頁面
【正文】 人從嚴(yán)審查其資信狀況以及其所購(gòu)房屋的檔次、面積、用途、位置等等，如果該套住房是用來投資的，銀行則不予貸款。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。這已經(jīng)形成了一些明顯的后遺惡果，比如在重慶，2004年底商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置246萬平方米，空置率達(dá)到43%，居全國(guó)第一。一個(gè)投資性物業(yè)能否取得銷售的成功，關(guān)鍵消費(fèi)者對(duì)其是否具備投資信心和投資欲望。此次通過貴司領(lǐng)導(dǎo)層來渝后的進(jìn)一步溝通，按照貴司的工作要求，我司賽博項(xiàng)目專案組進(jìn)行了新一輪的資料收集和整理工作，在此基礎(chǔ)上，由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，公司策劃部全體就項(xiàng)目?jī)r(jià)格及推廣策略問題進(jìn)行了集體討論，其后形成了本方案，供貴司參考。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。第一部分 市場(chǎng)相關(guān)背景簡(jiǎn)述在全國(guó)范圍內(nèi)總體來看，最近幾年居民收入增長(zhǎng)速度大于消費(fèi)支出增長(zhǎng)速度，個(gè)人儲(chǔ)蓄余額居高不下，國(guó)家不斷降低銀行存款利息刺激消費(fèi)。在本方案中，首先從兩個(gè)層面著手，分析目前重慶投資性物業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境：一是國(guó)家的政策，二是投資戶自身或從其他渠道獲取的物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)（教訓(xùn)）。在這種形勢(shì)下，政府開始出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和控制力度。對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占商品房比重過大或空置面積上升過快的城市，應(yīng)適應(yīng)控制發(fā)放商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目貸款。3. 國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，要求地方政府及相關(guān)部門抑制價(jià)格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，并對(duì)此提出了八條意見：——高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；——切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制， 省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任； ——大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；——嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；——正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；——全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；——積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；——認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。再如帶租約銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪，相當(dāng)部分目前經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，投資者普遍擔(dān)心在開發(fā)商承諾的返租年限內(nèi)，能否按時(shí)足額獲得回報(bào)。因此，真正優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)，仍然可以做到逆市飄紅，畢竟正如前文提及的，對(duì)于如何使手里的閑錢增值，消費(fèi)者從來沒有停止過思考和嘗試。二、項(xiàng)目業(yè)種定位方向分析（一）數(shù)碼市場(chǎng)（2F）依托觀音橋商圈的平臺(tái)和江北區(qū)的消費(fèi)力，數(shù)碼產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)前景不容置疑，我們認(rèn)為，項(xiàng)目適當(dāng)控制規(guī)模，定位為數(shù)碼精品市場(chǎng)比較客觀：目前江北已經(jīng)開業(yè)的數(shù)碼賣場(chǎng)是中環(huán)電腦城，規(guī)模、經(jīng)營(yíng)水平及效果都非常一般，規(guī)劃中的萬鵬電腦城估計(jì)也基本上與其在同一水平線上，不會(huì)構(gòu)成大的競(jìng)爭(zhēng)沖擊。而通過我們觀察，這也是數(shù)碼市場(chǎng)上最具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的部分。（3）經(jīng)營(yíng)單位易于小面積分零、或是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性強(qiáng)，便于物業(yè)銷售變現(xiàn)的業(yè)種優(yōu)先考慮。（3）以折扣店作為主題，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中形象及功能定位非常鮮明，應(yīng)該可以吸引相當(dāng)數(shù)量年輕時(shí)尚一族，在淘寶心態(tài)的驅(qū)使下向本項(xiàng)目聚集，在經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)中居于一個(gè)比較主動(dòng)的地位。（6）名牌服裝和休閑運(yùn)動(dòng)服飾在目標(biāo)消費(fèi)群環(huán)節(jié)并不完全重疊，但相互之間不沖突，考慮將其組合在項(xiàng)目?jī)?nèi)主要目的是更多的消化物業(yè)面積，并使折扣店的商品種類更加豐富，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。（3）我們認(rèn)為，根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的年齡水平和收入狀況，類似好樂迪檔次的品牌較為適宜。項(xiàng)目整體功能描述在上述的業(yè)種組合條件下，項(xiàng)目將成為一個(gè)屬于城市年輕一族的時(shí)尚地帶，有吃、有玩，有良好的氛圍，還有大量超值的商品帶來的驚喜。嘉年華項(xiàng)目計(jì)劃不承諾返租，只與投資戶簽定代理經(jīng)營(yíng)協(xié)議，并收取一定比例的管理費(fèi)。因此建議在適當(dāng)調(diào)低回報(bào)率、設(shè)定長(zhǎng)年限租約承諾，比如6%、10年。三、定價(jià)方法對(duì)于在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)而言，根據(jù)租金水平計(jì)算售價(jià)比較客觀：在目前的投資市場(chǎng)上，大部分投資性物業(yè)回報(bào)在8%左右，高于銀行存款利息三倍，事實(shí)證明這一回報(bào)比例投資者是能夠接受的，他們將在13年左右收回所投入的全部資金并獲得物業(yè)資產(chǎn)，從而正常講，物業(yè)售價(jià)應(yīng)該是年租金的13倍左右。在定價(jià)過程中，專柜建筑面積暫以5平方米計(jì)算，鋪面建筑面積暫以30平方米計(jì)算，公攤按40%計(jì)算。（2）進(jìn)一步考慮，如果由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，商場(chǎng)格局需要進(jìn)行一定的調(diào)整以改善購(gòu)物環(huán)境，那么投資戶高價(jià)購(gòu)買的專柜可能一夜之間變成了過道，其心理落差必將非常巨大。舉例說，一個(gè)鋪位月租金為400元/平方米、年租金為4800元/平方米，正常來說售價(jià)應(yīng)該達(dá)到62000元/平方米左右。第四部分 關(guān)于項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估及提升辦法一、與其他投資性物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析（一）其他投資性物業(yè)調(diào)查其它投資性物業(yè)調(diào)查列表（見后附）小結(jié)（1）總體來看，入市較早的幾個(gè)項(xiàng)目（比如金沙國(guó)際、鉆酷等）銷售業(yè)績(jī)好于后期入市的幾個(gè)項(xiàng)目，從另一個(gè)側(cè)面反映了市場(chǎng)整體形勢(shì)在近兩年趨向嚴(yán)峻。（二）賽博項(xiàng)目與其它投資性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比對(duì)比要素對(duì)于投資戶來說，關(guān)心的問題主要有兩個(gè)：安全性和收益能力，后者又包括租金收益能力和物業(yè)增值能力。（2）增值能力修正后的銷售價(jià)格實(shí)際上是低于項(xiàng)目當(dāng)前實(shí)際價(jià)值的，并且在前期提交的合作建議書中我方分析認(rèn)為，數(shù)碼市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是強(qiáng)者愈強(qiáng)，因此項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景和增值能力應(yīng)該比其他物業(yè)要明朗一些，在這個(gè)環(huán)節(jié)有一定的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，這家本身必須具備比較強(qiáng)的實(shí)力背景，或是旗下有相當(dāng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)針對(duì)賽博項(xiàng)目本身有極強(qiáng)租金收益能力的狀況，我們認(rèn)為如果將物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)過渡給該責(zé)任主體，將在很大程度上增加投資戶對(duì)其的置信度。也就是說，其介入不會(huì)增加太多成本，但是對(duì)項(xiàng)目的銷售將起到非常
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