重慶賽博項目營銷策劃報告-wenkub
2023-04-26 23:03:48 本頁面
【正文】 人從嚴審查其資信狀況以及其所購房屋的檔次、面積、用途、位置等等，如果該套住房是用來投資的，銀行則不予貸款。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。這已經(jīng)形成了一些明顯的后遺惡果，比如在重慶，2004年底商業(yè)營業(yè)用房空置246萬平方米，空置率達到43%，居全國第一。一個投資性物業(yè)能否取得銷售的成功，關(guān)鍵消費者對其是否具備投資信心和投資欲望。此次通過貴司領(lǐng)導(dǎo)層來渝后的進一步溝通，按照貴司的工作要求，我司賽博項目專案組進行了新一輪的資料收集和整理工作，在此基礎(chǔ)上，由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，公司策劃部全體就項目價格及推廣策略問題進行了集體討論，其后形成了本方案，供貴司參考。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。第一部分 市場相關(guān)背景簡述在全國范圍內(nèi)總體來看，最近幾年居民收入增長速度大于消費支出增長速度，個人儲蓄余額居高不下，國家不斷降低銀行存款利息刺激消費。在本方案中，首先從兩個層面著手，分析目前重慶投資性物業(yè)面臨的市場環(huán)境：一是國家的政策，二是投資戶自身或從其他渠道獲取的物業(yè)投資經(jīng)驗（教訓(xùn)）。在這種形勢下，政府開始出臺相關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和控制力度。對商業(yè)營業(yè)用房占商品房比重過大或空置面積上升過快的城市，應(yīng)適應(yīng)控制發(fā)放商業(yè)營業(yè)用房項目貸款。3. 國務(wù)院出臺的《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，要求地方政府及相關(guān)部門抑制價格過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，并對此提出了八條意見：——高度重視穩(wěn)定住房價格；——切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制， 省政府負總責，對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)責任人責任； ——大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；——嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；——正確引導(dǎo)居民合理消費需求；——全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；——積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；——認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。再如帶租約銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪，相當部分目前經(jīng)營狀況不甚理想，投資者普遍擔心在開發(fā)商承諾的返租年限內(nèi)，能否按時足額獲得回報。因此，真正優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)，仍然可以做到逆市飄紅，畢竟正如前文提及的，對于如何使手里的閑錢增值，消費者從來沒有停止過思考和嘗試。二、項目業(yè)種定位方向分析（一）數(shù)碼市場（2F）依托觀音橋商圈的平臺和江北區(qū)的消費力，數(shù)碼產(chǎn)品的經(jīng)營前景不容置疑，我們認為，項目適當控制規(guī)模，定位為數(shù)碼精品市場比較客觀：目前江北已經(jīng)開業(yè)的數(shù)碼賣場是中環(huán)電腦城，規(guī)模、經(jīng)營水平及效果都非常一般，規(guī)劃中的萬鵬電腦城估計也基本上與其在同一水平線上，不會構(gòu)成大的競爭沖擊。而通過我們觀察，這也是數(shù)碼市場上最具有經(jīng)營價值的部分。（3）經(jīng)營單位易于小面積分零、或是經(jīng)營穩(wěn)定性強，便于物業(yè)銷售變現(xiàn)的業(yè)種優(yōu)先考慮。（3）以折扣店作為主題，項目經(jīng)營過程中形象及功能定位非常鮮明，應(yīng)該可以吸引相當數(shù)量年輕時尚一族，在淘寶心態(tài)的驅(qū)使下向本項目聚集，在經(jīng)營競爭中居于一個比較主動的地位。（6）名牌服裝和休閑運動服飾在目標消費群環(huán)節(jié)并不完全重疊，但相互之間不沖突，考慮將其組合在項目內(nèi)主要目的是更多的消化物業(yè)面積，并使折扣店的商品種類更加豐富，增強經(jīng)營中的競爭力。（3）我們認為，根據(jù)項目目標消費群的年齡水平和收入狀況，類似好樂迪檔次的品牌較為適宜。項目整體功能描述在上述的業(yè)種組合條件下，項目將成為一個屬于城市年輕一族的時尚地帶，有吃、有玩，有良好的氛圍，還有大量超值的商品帶來的驚喜。嘉年華項目計劃不承諾返租，只與投資戶簽定代理經(jīng)營協(xié)議，并收取一定比例的管理費。因此建議在適當調(diào)低回報率、設(shè)定長年限租約承諾，比如6%、10年。三、定價方法對于在經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)而言，根據(jù)租金水平計算售價比較客觀：在目前的投資市場上，大部分投資性物業(yè)回報在8%左右，高于銀行存款利息三倍，事實證明這一回報比例投資者是能夠接受的，他們將在13年左右收回所投入的全部資金并獲得物業(yè)資產(chǎn)，從而正常講，物業(yè)售價應(yīng)該是年租金的13倍左右。在定價過程中，專柜建筑面積暫以5平方米計算，鋪面建筑面積暫以30平方米計算，公攤按40%計算。（2）進一步考慮，如果由于市場競爭的需要，商場格局需要進行一定的調(diào)整以改善購物環(huán)境，那么投資戶高價購買的專柜可能一夜之間變成了過道，其心理落差必將非常巨大。舉例說，一個鋪位月租金為400元/平方米、年租金為4800元/平方米，正常來說售價應(yīng)該達到62000元/平方米左右。第四部分 關(guān)于項目的競爭力評估及提升辦法一、與其他投資性物業(yè)競爭力對比分析（一）其他投資性物業(yè)調(diào)查其它投資性物業(yè)調(diào)查列表（見后附）小結(jié)（1）總體來看，入市較早的幾個項目（比如金沙國際、鉆酷等）銷售業(yè)績好于后期入市的幾個項目，從另一個側(cè)面反映了市場整體形勢在近兩年趨向嚴峻。（二）賽博項目與其它投資性物業(yè)的競爭力對比對比要素對于投資戶來說，關(guān)心的問題主要有兩個：安全性和收益能力，后者又包括租金收益能力和物業(yè)增值能力。（2）增值能力修正后的銷售價格實際上是低于項目當前實際價值的，并且在前期提交的合作建議書中我方分析認為，數(shù)碼市場發(fā)展趨勢是強者愈強，因此項目的經(jīng)營前景和增值能力應(yīng)該比其他物業(yè)要明朗一些，在這個環(huán)節(jié)有一定的優(yōu)勢。同時，這家本身必須具備比較強的實力背景，或是旗下有相當價值的不動產(chǎn)，同時針對賽博項目本身有極強租金收益能力的狀況，我們認為如果將物業(yè)的經(jīng)營收益權(quán)過渡給該責任主體，將在很大程度上增加投資戶對其的置信度。也就是說，其介入不會增加太多成本，但是對項目的銷售將起到非常
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1