【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 前 言 本方案是基于 益陽 天霸 置業(yè)有限 公司主要高層領(lǐng)導(dǎo)對 溫州嘉業(yè)投資咨詢有限公司前期 提供的《益陽時代廣場項目行銷策劃綱要》基本框架認(rèn)可的情況下 ，經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)查分析，就 益陽時代廣場 項目在益陽推廣的各個環(huán)節(jié) 做出詳細(xì)的、可操作的推廣、 銷售方案。 本 方案主要針對項目銷售政策、銷售價格、廣告計劃、推廣步驟等實(shí)際推廣、銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行了可行性論證和可操作性細(xì)化；并明確提出 “先銷住宅，積累客戶，招商先行，后推商鋪” 的銷售總方針和“新聞、公關(guān)、廣告并舉” 的推廣策略，力求在最短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售的順利進(jìn)行，為 本項目二期開發(fā)提供基礎(chǔ)性保證。 本方案是按照項目預(yù)計工程進(jìn)度推進(jìn)銷售、推廣計劃，各階段在實(shí)際操作過程中可以在把握總體原則和方針的前提下，根據(jù)項目進(jìn)展、財務(wù)狀況、銷售進(jìn)度、客戶反饋信息等情況 做 作出相應(yīng)的調(diào)整。 本方案提請?zhí)彀怨绢I(lǐng)導(dǎo)討論會商，懇請?zhí)岢鲂拚庖?，確定后原則上即按此執(zhí)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 第一部分 市場調(diào)查分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)增長迅速，帶動住宅需求量上升 。 近幾年，益陽 國民經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。初步核算，2020 年 全年生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 11%。 從 2020年至 2020 年，五年來全市 GDP 累計增長 %，年平均增長 9%。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 8291 元，增長 %。人均家庭總收入中，工薪收入 6950 元，增加 674 元；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為 6692 元，增長 %。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)向交通 、 通信、醫(yī)療保健和家庭設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)傾斜 ，并對改變居住環(huán)境有了更現(xiàn)實(shí)的要求 。 城市人口膨脹，為益陽住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更大空間 。 2020 年末 ，益陽 全市總?cè)丝跒? 萬人， 益陽市區(qū)人口 42萬人。 計劃到 2020年益陽將有 130— 150 萬農(nóng) 村人口實(shí)現(xiàn)向市區(qū)轉(zhuǎn)移，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，大量農(nóng)村人口涌進(jìn)城市后必將帶來住宅產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，也必將拉動益陽整個房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。 政府對土地控制的加強(qiáng)，直接推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 。 隨著土地供應(yīng)無序狀況的逐步改善，小塊土地供給逐漸淡出土地市場。以麗景雅苑、華盛花園（公務(wù)員小區(qū)）為代表的大盤開發(fā)的誕生，拉動了整個益陽房地產(chǎn)品位的提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 小塊土地供給的限制，也意外地造成了住宅開發(fā)量的下降。加上益陽高檔樓盤的稀缺，兩者結(jié)合，造成了住宅供應(yīng)尤其是高檔住宅供應(yīng)的不足。因此，也使得益陽高檔物業(yè)價值猛增。 住宅消 費(fèi)觀念 開始走向品質(zhì)需求。 住宅消費(fèi)已經(jīng)由原來的單純的居住需求，轉(zhuǎn)變?yōu)閷Νh(huán)境、品質(zhì)等生活質(zhì)量的追求?！爸v究環(huán)境、規(guī)劃和居住品質(zhì)”已經(jīng)成為住宅消費(fèi)的重要標(biāo)準(zhǔn)。目前，小高層住宅在益陽剛剛興起，并成為高端購房客戶追捧的熱點(diǎn)即是很好的說明。 二、住宅和商業(yè)現(xiàn)狀分析： 益陽 商業(yè)價格比較： 區(qū) 域 康富南路 朝陽中路 資水會龍 桃花侖 大海塘 平均 租金元 /月 ．㎡ 3060 3080 未定 70120 4060 沿街售價 元 /㎡ 8000 12020 8000 12020 8000 15000 10000 15000 7000 11000 小結(jié)：① 租賃價格偏低，與銷售價格不成比例； ② 朝陽路、 康富南路正在形成益陽新的商業(yè)中心； ③ 繁華商圈店鋪緊俏（如朝陽路、康富南路、桃花侖）；二級商圈大量空置，且租金低廉（如龍洲路、秀峰路）。 益陽小高層 住宅價格比較： 項 目 資水會龍 麗景雅苑 新和 香江城 華盛 家 園 陽光馨庭院 均 價 2020 元 1500 元 1700 元 1350 元 1600 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 樓層加價 每層加 30 頂層躍 1800 每層加 3080 每層加 2050 每層加 50100 銷售狀況 認(rèn)購 50% 多層交付 認(rèn)購不足20% 剩余少量住宅未公開發(fā)售。 銷售不足 60%，基本陷入停滯。 三 、 主要 競爭樓盤分析： 項 目 資水會龍 新和 香江城 麗景雅苑 華盛 家 園 位 置 金山路秀峰公園對面 火車站迎賓西路與金山南路交匯處 龍洲路與玉蘭路交匯口，奧林匹克公園對面 康富南路人行住宅區(qū)附近 規(guī) 模 住宅 ： 2 萬平米， 商業(yè)街 ： 500 米縱深 總建： 48318 住宅： 28717 商鋪： 13350 多層： 32 幢 別墅： 49 戶 排屋： 12 幢 200 多畝 總建： 21 萬平米，其中小高層 4 幢 戶 數(shù) 76 210 約 800 約 1200 主力戶型 3 室 2 廳 4 室 2 廳 164 ㎡ 、 178 ㎡ 、206 ㎡ 3 室 2 廳， 133145 ㎡ ，錯層結(jié)構(gòu)， 120158 ㎡ 多層： 100140 小高層： 130150 優(yōu)勢賣點(diǎn) 依山傍水好風(fēng)景 ； 7 成按揭 ； 階梯式步行街設(shè)計 。 架空層園林設(shè)計； 香港概念 ； 戶型動靜分區(qū) ； 起價低。 規(guī)模； 小區(qū)規(guī)劃； 周邊設(shè)施； 升值。 內(nèi)部發(fā)售； 價格 ； 規(guī)模大、規(guī)劃好。 主要劣勢 戶型太大 ； 單價總價較高 商業(yè)的前景暗淡 離市區(qū)太遠(yuǎn)， 市內(nèi)交通不便 缺乏方便的公 共配套設(shè)施 商業(yè)招商難度大，中短期內(nèi)不具備繁榮的條件 定 位 住宅： 依山傍水的電梯洋房； 商業(yè)：現(xiàn)代商業(yè)；街區(qū)、投資自用兩便。 益陽第一居 五星級的家 富貴階層專屬領(lǐng)地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 廣 告 電視欄目贊助 ； 活動贊助； 報紙。 電視專題 ； 電視劇插播 ； 傳單、路牌 。 路牌、針對性傳播 銷售政策 按揭 98 折 ； 一次付款 97 折 。 認(rèn)購 比開盤價 低 60 元 /㎡ ；按揭 98 折 ； 一次付款 94 折 。 開盤時間 預(yù)計 11 月 預(yù)計 12 月 04 年 5 月 預(yù)計 11 月 銷售狀況 認(rèn)購近 50% 認(rèn)購不足 20%， 多層 ： 少量頂層 住宅待售 ，其余 正在辦理入住 手續(xù) 別墅：待售。 小高層 5 層以下等待對外發(fā)售 ；其余預(yù)定達(dá) 85% 價 格 4F 起價東 1986，西 1956，每層加價 20 30 元 ； 頂層 2386。 3 層起價 1557， 每層加價 3050 元； 頂層 2047。 均價 1580， 頂層躍層送露臺 1800 多層均價 980； 小高均價 1350； 起價 1020； 頂層 1600； 內(nèi)部發(fā)售，少數(shù)對外 。 四、分析總結(jié)： ① 未來 12 年內(nèi)，小高層項目、大盤景觀項目將繼續(xù)引領(lǐng)益陽住宅品質(zhì)提升； ② 商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展缺乏足夠的消費(fèi)基礎(chǔ)，總體低迷的狀況短時期內(nèi)不會改變，但主要商業(yè)中心供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)相當(dāng)長的時間； ③ 小高層住宅目前在益陽屬于剛剛新起的稀缺產(chǎn)品，具有相當(dāng)?shù)氖袌鲂枨罂臻g，雖然有部分項目在陸續(xù)開盤、認(rèn)購，但由 于總體品質(zhì)不高，存在明顯的缺陷和不足，因此部分樓盤銷售業(yè)績不是十分看好； ④ 在目前開始認(rèn)購的幾個小高層住宅中，都存在明顯的缺陷和不足。因此，好地段、高品質(zhì)的住宅供 應(yīng)量存在不足； 從 麗景雅苑 的旺中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 銷 、 華盛家園（公務(wù)員小區(qū)）小高層內(nèi)部認(rèn)購的良好效果來看，規(guī)劃合理、價格合理、具有升值潛力的住宅能夠成為市場追捧的熱點(diǎn)。 第二部分 項目分析 一、項目概況： 【益陽時代廣場】位于益陽市中心區(qū)的中南部，西起街坊路，南至柴油機(jī)廠，東靠龍洲路街心花園，北臨益陽城市主干道 —— 朝陽路，與梓山湖高爾夫球場和奧林匹克公園相鄰。周邊政府、學(xué)校、醫(yī)療、郵政、圖書、電力、酒店、餐飲、超市等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全；街心花園以及項目本身的廣場等休閑設(shè)施齊備。 本案處于完善的生活圈中，規(guī)劃總占地 12156 米 178。，規(guī)劃總建筑面積 44737 米 178