【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 前 言 本方案是基于 益陽(yáng) 天霸 置業(yè)有限 公司主要高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì) 溫州嘉業(yè)投資咨詢有限公司前期 提供的《益陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目行銷(xiāo)策劃綱要》基本框架認(rèn)可的情況下 ，經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查分析，就 益陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目在益陽(yáng)推廣的各個(gè)環(huán)節(jié) 做出詳細(xì)的、可操作的推廣、 銷(xiāo)售方案。 本 方案主要針對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售政策、銷(xiāo)售價(jià)格、廣告計(jì)劃、推廣步驟等實(shí)際推廣、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)進(jìn)行了可行性論證和可操作性細(xì)化；并明確提出 “先銷(xiāo)住宅，積累客戶，招商先行，后推商鋪” 的銷(xiāo)售總方針和“新聞、公關(guān)、廣告并舉” 的推廣策略，力求在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的順利進(jìn)行，為 本項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)提供基礎(chǔ)性保證。 本方案是按照項(xiàng)目預(yù)計(jì)工程進(jìn)度推進(jìn)銷(xiāo)售、推廣計(jì)劃，各階段在實(shí)際操作過(guò)程中可以在把握總體原則和方針的前提下，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展、財(cái)務(wù)狀況、銷(xiāo)售進(jìn)度、客戶反饋信息等情況 做 作出相應(yīng)的調(diào)整。 本方案提請(qǐng)?zhí)彀怨绢I(lǐng)導(dǎo)討論會(huì)商，懇請(qǐng)?zhí)岢鲂拚庖?jiàn)，確定后原則上即按此執(zhí)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，帶動(dòng)住宅需求量上升 。 近幾年，益陽(yáng) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。初步核算，2020 年 全年生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長(zhǎng) 11%。 從 2020年至 2020 年，五年來(lái)全市 GDP 累計(jì)增長(zhǎng) %，年平均增長(zhǎng) 9%。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 8291 元，增長(zhǎng) %。人均家庭總收入中，工薪收入 6950 元，增加 674 元；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為 6692 元，增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)向交通 、 通信、醫(yī)療保健和家庭設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)傾斜 ，并對(duì)改變居住環(huán)境有了更現(xiàn)實(shí)的要求 。 城市人口膨脹，為益陽(yáng)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更大空間 。 2020 年末 ，益陽(yáng) 全市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人， 益陽(yáng)市區(qū)人口 42萬(wàn)人。 計(jì)劃到 2020年益陽(yáng)將有 130— 150 萬(wàn)農(nóng) 村人口實(shí)現(xiàn)向市區(qū)轉(zhuǎn)移，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，大量農(nóng)村人口涌進(jìn)城市后必將帶來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，也必將拉動(dòng)益陽(yáng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。 政府對(duì)土地控制的加強(qiáng)，直接推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 。 隨著土地供應(yīng)無(wú)序狀況的逐步改善，小塊土地供給逐漸淡出土地市場(chǎng)。以麗景雅苑、華盛花園（公務(wù)員小區(qū)）為代表的大盤(pán)開(kāi)發(fā)的誕生，拉動(dòng)了整個(gè)益陽(yáng)房地產(chǎn)品位的提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 小塊土地供給的限制，也意外地造成了住宅開(kāi)發(fā)量的下降。加上益陽(yáng)高檔樓盤(pán)的稀缺，兩者結(jié)合，造成了住宅供應(yīng)尤其是高檔住宅供應(yīng)的不足。因此，也使得益陽(yáng)高檔物業(yè)價(jià)值猛增。 住宅消 費(fèi)觀念 開(kāi)始走向品質(zhì)需求。 住宅消費(fèi)已經(jīng)由原來(lái)的單純的居住需求，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)環(huán)境、品質(zhì)等生活質(zhì)量的追求?！爸v究環(huán)境、規(guī)劃和居住品質(zhì)”已經(jīng)成為住宅消費(fèi)的重要標(biāo)準(zhǔn)。目前，小高層住宅在益陽(yáng)剛剛興起，并成為高端購(gòu)房客戶追捧的熱點(diǎn)即是很好的說(shuō)明。 二、住宅和商業(yè)現(xiàn)狀分析： 益陽(yáng) 商業(yè)價(jià)格比較： 區(qū) 域 康富南路 朝陽(yáng)中路 資水會(huì)龍 桃花侖 大海塘 平均 租金元 /月 ．㎡ 3060 3080 未定 70120 4060 沿街售價(jià) 元 /㎡ 8000 12020 8000 12020 8000 15000 10000 15000 7000 11000 小結(jié)：① 租賃價(jià)格偏低，與銷(xiāo)售價(jià)格不成比例； ② 朝陽(yáng)路、 康富南路正在形成益陽(yáng)新的商業(yè)中心； ③ 繁華商圈店鋪緊俏（如朝陽(yáng)路、康富南路、桃花侖）；二級(jí)商圈大量空置，且租金低廉（如龍洲路、秀峰路）。 益陽(yáng)小高層 住宅價(jià)格比較： 項(xiàng) 目 資水會(huì)龍 麗景雅苑 新和 香江城 華盛 家 園 陽(yáng)光馨庭院 均 價(jià) 2020 元 1500 元 1700 元 1350 元 1600 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 樓層加價(jià) 每層加 30 頂層躍 1800 每層加 3080 每層加 2050 每層加 50100 銷(xiāo)售狀況 認(rèn)購(gòu) 50% 多層交付 認(rèn)購(gòu)不足20% 剩余少量住宅未公開(kāi)發(fā)售。 銷(xiāo)售不足 60%，基本陷入停滯。 三 、 主要 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析： 項(xiàng) 目 資水會(huì)龍 新和 香江城 麗景雅苑 華盛 家 園 位 置 金山路秀峰公園對(duì)面 火車(chē)站迎賓西路與金山南路交匯處 龍洲路與玉蘭路交匯口，奧林匹克公園對(duì)面 康富南路人行住宅區(qū)附近 規(guī) 模 住宅 ： 2 萬(wàn)平米， 商業(yè)街 ： 500 米縱深 總建： 48318 住宅： 28717 商鋪： 13350 多層： 32 幢 別墅： 49 戶 排屋： 12 幢 200 多畝 總建： 21 萬(wàn)平米，其中小高層 4 幢 戶 數(shù) 76 210 約 800 約 1200 主力戶型 3 室 2 廳 4 室 2 廳 164 ㎡ 、 178 ㎡ 、206 ㎡ 3 室 2 廳， 133145 ㎡ ，錯(cuò)層結(jié)構(gòu)， 120158 ㎡ 多層： 100140 小高層： 130150 優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn) 依山傍水好風(fēng)景 ； 7 成按揭 ； 階梯式步行街設(shè)計(jì) 。 架空層園林設(shè)計(jì)； 香港概念 ； 戶型動(dòng)靜分區(qū) ； 起價(jià)低。 規(guī)模； 小區(qū)規(guī)劃； 周邊設(shè)施； 升值。 內(nèi)部發(fā)售； 價(jià)格 ； 規(guī)模大、規(guī)劃好。 主要劣勢(shì) 戶型太大 ； 單價(jià)總價(jià)較高 商業(yè)的前景暗淡 離市區(qū)太遠(yuǎn)， 市內(nèi)交通不便 缺乏方便的公 共配套設(shè)施 商業(yè)招商難度大，中短期內(nèi)不具備繁榮的條件 定 位 住宅： 依山傍水的電梯洋房； 商業(yè)：現(xiàn)代商業(yè)；街區(qū)、投資自用兩便。 益陽(yáng)第一居 五星級(jí)的家 富貴階層專(zhuān)屬領(lǐng)地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 廣 告 電視欄目贊助 ； 活動(dòng)贊助； 報(bào)紙。 電視專(zhuān)題 ； 電視劇插播 ； 傳單、路牌 。 路牌、針對(duì)性傳播 銷(xiāo)售政策 按揭 98 折 ； 一次付款 97 折 。 認(rèn)購(gòu) 比開(kāi)盤(pán)價(jià) 低 60 元 /㎡ ；按揭 98 折 ； 一次付款 94 折 。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 11 月 預(yù)計(jì) 12 月 04 年 5 月 預(yù)計(jì) 11 月 銷(xiāo)售狀況 認(rèn)購(gòu)近 50% 認(rèn)購(gòu)不足 20%， 多層 ： 少量頂層 住宅待售 ，其余 正在辦理入住 手續(xù) 別墅：待售。 小高層 5 層以下等待對(duì)外發(fā)售 ；其余預(yù)定達(dá) 85% 價(jià) 格 4F 起價(jià)東 1986，西 1956，每層加價(jià) 20 30 元 ； 頂層 2386。 3 層起價(jià) 1557， 每層加價(jià) 3050 元； 頂層 2047。 均價(jià) 1580， 頂層躍層送露臺(tái) 1800 多層均價(jià) 980； 小高均價(jià) 1350； 起價(jià) 1020； 頂層 1600； 內(nèi)部發(fā)售，少數(shù)對(duì)外 。 四、分析總結(jié)： ① 未來(lái) 12 年內(nèi)，小高層項(xiàng)目、大盤(pán)景觀項(xiàng)目將繼續(xù)引領(lǐng)益陽(yáng)住宅品質(zhì)提升； ② 商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展缺乏足夠的消費(fèi)基礎(chǔ)，總體低迷的狀況短時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變，但主要商業(yè)中心供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間； ③ 小高層住宅目前在益陽(yáng)屬于剛剛新起的稀缺產(chǎn)品，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)需求空間，雖然有部分項(xiàng)目在陸續(xù)開(kāi)盤(pán)、認(rèn)購(gòu)，但由 于總體品質(zhì)不高，存在明顯的缺陷和不足，因此部分樓盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不是十分看好； ④ 在目前開(kāi)始認(rèn)購(gòu)的幾個(gè)小高層住宅中，都存在明顯的缺陷和不足。因此，好地段、高品質(zhì)的住宅供 應(yīng)量存在不足； 從 麗景雅苑 的旺中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 銷(xiāo) 、 華盛家園（公務(wù)員小區(qū)）小高層內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的良好效果來(lái)看，規(guī)劃合理、價(jià)格合理、具有升值潛力的住宅能夠成為市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。 第二部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況： 【益陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)】位于益陽(yáng)市中心區(qū)的中南部，西起街坊路，南至柴油機(jī)廠，東靠龍洲路街心花園，北臨益陽(yáng)城市主干道 —— 朝陽(yáng)路，與梓山湖高爾夫球場(chǎng)和奧林匹克公園相鄰。周邊政府、學(xué)校、醫(yī)療、郵政、圖書(shū)、電力、酒店、餐飲、超市等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全；街心花園以及項(xiàng)目本身的廣場(chǎng)等休閑設(shè)施齊備。 本案處于完善的生活圈中，規(guī)劃總占地 12156 米 178。，規(guī)劃總建筑面積 44737 米 178