【正文】 目 錄1. 0導(dǎo)言…………………………………………………………112. 0項(xiàng)目概況……………………………………………………212. 1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下……………………………………212. 2裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………213. 0肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況………………………………313. 1地理位置、自然環(huán)境、人口……………………………………313. 2主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢強(qiáng)勁…………………………………………31…………………………………………………………354. 0肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場概況……………………414. 1天寧廣場…………………………………………………………414. 2好世界購物中心…………………………………………………42 …………………………………………………………455. 0項(xiàng)目競爭力分析……………………………………………51 ……………………………………………515. 2項(xiàng)目的主要競爭劣勢……………………………………………525. 3項(xiàng)目主要機(jī)會……………………………………………………535. 4項(xiàng)目的主要風(fēng)險…………………………………………………536. 0項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群…………………………………………617. 0項(xiàng)目的市場定位……………………………………………717. 1功能定位…………………………………………………………717. 2檔次定位…………………………………………………………71 …………………………………………………………717. 4價格定位…………………………………………………………738. 0項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合及分布………………………………………819. 0租售推廣策略………………………………………………919. 1經(jīng)營主題與布局主題……………………………………………919. 2經(jīng)營模式…………………………………………………………949. 3招租模式…………………………………………………………959. 4銷售資料…………………………………………………………959. 5銷售人員…………………………………………………………95……………………………………………101……………………………………………101…………………………………………………101（賣點(diǎn)）………………………………………102………………………………………10210. 5廣告宣傳實(shí)施及媒介選擇……………………………………103………………………………………105…………………………………111…………………………121………………………………………………………121………………………………………………………122……………………………………………………………12B區(qū)的塔樓…………………………………………………123………………………………131…………………………………………………131………………………………………………………131…………………………………………………132……………………………………………………………132……………………………………………132………………………………………133…………………………141…………………………………………141………………………………………1433 / 53肇慶時代廣場商場營銷策劃報告（廣州山河地產(chǎn)顧問有限公司）二十一世紀(jì)的中國，商業(yè)零售業(yè)正在發(fā)生巨大的變革，首先從沿海開放較早的省分及城市開始，人們的消費(fèi)意識及消費(fèi)觀念逐漸在轉(zhuǎn)變，從單純的購物型消費(fèi)發(fā)展到購物與休閑、娛樂、飲食相結(jié)合的享受型消費(fèi)，并且已成為時尚，大型一站式綜合商場及大型超市由此應(yīng)運(yùn)而生，在短短的時間內(nèi)取代傳統(tǒng)百貨商場一躍而成為新興商業(yè)形態(tài)的主體。 時代廣場即將崛起于肇慶，一個大型的商業(yè)物業(yè)將以非凡的恣態(tài)出現(xiàn)在粵西，出現(xiàn)在西江流域。我們的目標(biāo)和宗旨是：讓時代廣場在本地區(qū)開創(chuàng)全新的消費(fèi)潮流，與中國同步，與世界同步。時代廣場（商場）位于肇慶市端州區(qū)，端州五路與天寧路交匯點(diǎn)北側(cè)朝龍里地段，北靠星湖，東鄰牌坊廣場。該地段屬于市內(nèi)主要的商業(yè)中心區(qū)，其繁華程度，居全市之首。：總用地面積：21200㎡建筑物底層面積：約16500㎡塔樓（住宅）面積：75870㎡裙樓（商場）面積：64230㎡地下室面積：21200㎡總建筑面積：140100㎡建筑總高：建筑密度：45％容積率：綠地率：25％（待發(fā)展商提供）時代廣場由肇慶市建設(shè)實(shí)業(yè)總公司開發(fā)，創(chuàng)億實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司實(shí)施，現(xiàn)時工程進(jìn)度為大開挖樁基工程。、自然環(huán)境、人口肇慶市區(qū)（端州區(qū)）位于廣東省中西部西江中下游北岸，屬于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)范圍；南臨西江，北靠北嶺山，東鄰鼎湖區(qū)，西與高要小湘鎮(zhèn)接壤；處于東經(jīng)112023′—34′，北緯2302′——11′之間；距廣州90公里，距香港140海里；。端州區(qū)地勢北高南低，中部為沖積平原，地勢較平坦，大小湖塘呈半珠狀分布，石山巖溶構(gòu)成具有特色的星湖風(fēng)景名勝區(qū)。1999年端州區(qū)人口總戶數(shù)有78333戶，，％，民族構(gòu)成以漢族為主。根據(jù)最新的地方年鑒統(tǒng)計，同比增長12％，三大產(chǎn)業(yè)的比重依次為4：：。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值18020元，％。城市居民人均可支配收入6495元，％，％。，％％；，％％；實(shí)現(xiàn)稅利5070萬元，％。商業(yè)方面，同比增長8％。旅游業(yè)方面，端州旅游公司擁有各種旅游路線85條，同比增長79％。另據(jù)統(tǒng)計，作為旅游大市，星湖景區(qū)成為全國首家榮獲ISO1400國家示范區(qū)稱號的重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，有三茂鐵路由廣州經(jīng)端州至茂名；有肇慶至香港九龍直通火車；32324等高級公路通達(dá)四方；廣肇高速公路已近完工；西江水道上行可達(dá)廣西梧州，下行可達(dá)廣州、香港；再加肇慶大橋等各處橋梁的連接，以端州區(qū)為中心點(diǎn)，已形成一個完善優(yōu)良的水陸交通網(wǎng)絡(luò)。肇慶市區(qū)國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)說明：1987年作為基期年。肇慶市區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）（當(dāng)年價格） 單位：萬元 肇慶市區(qū)社會消費(fèi)品零售總額單位：萬元一、 投資開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)，在全國經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的前提下，對本地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長狀況的了解就顯得很重要，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使市民消費(fèi)力及消費(fèi)需求不斷提高，是大型商業(yè)物業(yè)得以生存及發(fā)展的前提。近年肇慶的城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，是大家有目共睹的，這就為本項(xiàng)目的開發(fā)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。二、 ，如果按平均增長率8%計算，則到2002年應(yīng)超過20億元，這就是我們看得見的大旦糕，開發(fā)大型商場目的也是要瓜分這個旦糕。此外，每年四百多萬人次的游客，也是極寶貴的商業(yè)客源。主要考察了城市中心區(qū)現(xiàn)時最有代表性的兩個大型商場——天寧廣場和好世界購物中心，基本情況如下：位置：天寧北路與建設(shè)路交匯處面積：首期工程面積達(dá)10萬平方米（商場約占13500 m2，其中天貿(mào)南大約占2000 m2）發(fā)展商：肇慶市新長江房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)營范圍：首層天貿(mào)南大百貨（服裝、精品、家私、電器、皮具等） 二層京華美食（約占1500 m2）其它有大商家落訂，具體經(jīng)營項(xiàng)目暫不透露。 負(fù)一層經(jīng)營電腦及配件。招商模式：租期：1年 租金：天貿(mào)南大（40—35元/ m2月） 其它約110元/ m