【正文】 ，文化、環(huán)保、衛(wèi)生、民政、民兵預(yù)備役等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)也得到了長足發(fā)展。 1996 年，在全國科技實(shí)力百強(qiáng)縣評(píng)比中列第 12 位； 1997 年，被原國家科委確定為全國兩個(gè)“全國科技進(jìn)步示范區(qū)”之一； 1998 年，被確定為山東省唯一的“全國持續(xù)高效農(nóng)業(yè)技術(shù)研究與示范項(xiàng)目示范區(qū)”； 20xx 年，獲得“全國科技進(jìn)步市”稱號(hào)。圍繞推進(jìn)城市綠化，實(shí)施了一大批精品工 程， 20xx 年新增城鎮(zhèn)綠化面積 381 萬平方米，森林覆蓋率達(dá)到 50%。年出口創(chuàng)匯過 1000 萬美元的企業(yè)達(dá)到 15 家，其中最高的東海貿(mào)易公司出口額達(dá)到 。 20xx 年，全市初步核實(shí)第三產(chǎn)業(yè)增加值 121 億元，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元。 全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近 4000 家，其中規(guī)模以上企業(yè) 339 家，形成了能源、鋁制品、汽車零部件、食品、紡織皮革、化工建材等六大產(chǎn)業(yè)集群，培育出一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的骨干企業(yè)。20xx 年 6 月，獲得“全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)單位”稱號(hào)。沿海大陸架儲(chǔ)藏著豐富的石油和天然氣，屬“富集型”油區(qū)，在渤海灣中部發(fā)現(xiàn)的 PL193 油田屬于特大型整裝油田，距龍口僅 48 海里，已探明地質(zhì)儲(chǔ)量為 10 億噸，可開采儲(chǔ)量約為 6 億噸；距龍口 海里的渤南油氣田位于渤海 灣南部，已探明天然氣儲(chǔ)量 225 億立方米，可開采儲(chǔ)量為 108 億立方米。全市總面積 893 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)（區(qū)、街），海岸線長 公里， 62 萬人口。 龍口市地勢(shì)南高北低，東南部為低山丘陵，西北部為濱海平原，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。南部山區(qū)盛產(chǎn)黃金，花崗巖、石灰石、鉛鋅、螢石、石英砂等礦產(chǎn)資源的儲(chǔ)量也相當(dāng)豐富。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略順利實(shí)施，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，有效拓寬了農(nóng)民增收渠道。 20xx 年，全市年銷售收入過億元的企業(yè)達(dá)到 90家；納稅過千萬元的企業(yè)達(dá)到 19家，最高的南山集團(tuán)達(dá)到 億元。個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。 龍口市城鎮(zhèn)發(fā)展 堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，按照“東城西城相融、南山北海呼應(yīng)、新區(qū)居中、組團(tuán)式發(fā)展”的思路，全面加快城市建設(shè)步伐，城市功能進(jìn)一步完善。加快鎮(zhèn)駐地改造，重點(diǎn)抓好北馬、諸由觀、石良等 3 個(gè)中心鎮(zhèn)建設(shè)。目前，全市已累計(jì)實(shí)施省級(jí)以上“火炬”計(jì)劃 121 項(xiàng)，申報(bào)專利 3374 件，創(chuàng)省級(jí)高新技術(shù)企業(yè) 57 家 ，開發(fā)國家級(jí)新產(chǎn)品 133 個(gè)。先后獲得全國教育、文化、科技進(jìn)步先進(jìn)市等榮譽(yù)稱號(hào)。 20xx 年末，全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)到 億元，比年初增加 億元，人均 萬元。 業(yè)務(wù) 種類 繁多 港口經(jīng)營 水泥、煤炭、黃沙、原鹽、糧食、木材、雜貨、干鮮水果、蔬菜等貨物運(yùn)輸及國際集裝箱的裝卸、倉儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)運(yùn)輸業(yè)務(wù)。 合資合作領(lǐng)域 以 BOT方式開發(fā)、建設(shè)港口、碼頭； 以其他合資、合作方式進(jìn)行航線開通、泊位、碼頭建設(shè)等業(yè)務(wù)； 利用港口優(yōu)勢(shì)搞“大進(jìn)大出”的工程和項(xiàng)目。目前該板塊內(nèi)可供開發(fā)的沿海土地已經(jīng)呈現(xiàn)稀缺態(tài)勢(shì)。從目前調(diào)研反映情況來看，龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給在 90㎡以下中小戶型存在較大的缺口，因此本案在市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品規(guī)劃方面可以 充分抓住這部分市場(chǎng)空間，一舉占領(lǐng)市場(chǎng)。市民消費(fèi)觀念正處于調(diào)整階段 ? 市民消費(fèi)觀念正處于調(diào)整階段，從以往的單純追求居住功能過渡到對(duì)房屋的環(huán)境配套品質(zhì)及升值潛質(zhì)的追求。 商品房?jī)r(jià)格飛漲 ? 價(jià)格飛漲，主導(dǎo)樓盤平均價(jià)格從近幾年的 1300 元～ 1600 元左右上升到了 1800 元～ 2500 元，個(gè)別樓盤有繼續(xù)攀升的跡象。 ? 但是新區(qū)周圍地塊以農(nóng)地為主，現(xiàn)階段仍比較偏僻，政府對(duì)新城區(qū)進(jìn)行了周詳細(xì)致的規(guī)劃，但實(shí)施期限為二十一年，能否按照規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行發(fā)展和實(shí)際開發(fā)水平需觀望。 項(xiàng)目宗地四至： 項(xiàng)目向東：龍港路 項(xiàng)目向西：逄牟路 項(xiàng)目向南：漁港路 項(xiàng)目向北：步行街 地塊形狀： 基本呈正方形，地勢(shì)較為平坦。 ? 教育配套優(yōu)勢(shì)：周邊分布中小學(xué)、幼兒園，既方便學(xué)生上學(xué)，又方便學(xué)生家長接送； ? 產(chǎn)品 優(yōu)勢(shì)： 1) 倡導(dǎo)歐陸風(fēng)格，張揚(yáng)奢華主義 小區(qū)整體采用歐陸建筑風(fēng)格，輔助歐式主題園林，極力展現(xiàn)奢華的貴族氣質(zhì)，充分迎合現(xiàn)代人對(duì)美好生活的要求； 2) 戶型設(shè)計(jì)合理，符合市場(chǎng)主流消費(fèi)需求 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)四明（明臥、明廳、明廚、明衛(wèi)）陽光戶型，以 70100 ㎡中小戶型為主，布局合理，舒適精致，功能齊備。 ? 地塊面臨拆遷、會(huì)前問題，給項(xiàng)目帶來一定的不確定因素 ? 市區(qū)上半年推盤量上升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大 龍口開發(fā)區(qū) 4 月份會(huì)有陽光康城等項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入銷售階段，將會(huì)對(duì)我們形成最直接的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)本案的客源將會(huì)有很大的截流，對(duì)后期銷售會(huì)構(gòu)成一定的壓力。 ? 以歐陸風(fēng)格，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化 目前龍口開發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目的建筑形式依然是傳統(tǒng)的中式建筑，不過通過新型建材、大 視野外窗的使用，增加了建筑的現(xiàn)代感，但是卻沒有任何一個(gè)項(xiàng)目采用歐陸建筑風(fēng)格，所以在本案的產(chǎn)品規(guī)劃中，我們將采用歐陸建筑風(fēng)格，呈現(xiàn)給龍口市民一個(gè)極具歐陸色彩、機(jī)具現(xiàn)代感的高檔樓盤。 收入構(gòu)成：顯然，這一人群在 整個(gè)社會(huì)的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，而是中堅(jiān)層，因?yàn)?2030 萬左右的房款，也“要求”他們有每年有一定的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的 經(jīng)濟(jì)底線 ，是剛性要求。 目標(biāo)客戶群構(gòu)成情況 目標(biāo)一：私營企業(yè)主 群體特征：不注重價(jià)格，但注 重品牌消費(fèi)，部分人文化較高，由于工作壓力大，向往健康生活，熱愛運(yùn)動(dòng)，但苦于沒有時(shí)間；虛榮心重，攀比心理極強(qiáng)，較顯性化、講求尊貴感，但同時(shí)非常精明；購買行為屬于個(gè)人購買，二次置業(yè)為主，主要目的為享受生活、為父母置業(yè)（怡養(yǎng)天年）、為子女置業(yè)。購買行為多數(shù)屬于首次置業(yè)或二次置業(yè)，目的為了改善居住環(huán)境，享受生活；購買方向上注重樓盤的性價(jià)比，對(duì)區(qū)位選擇的敏感度不強(qiáng)，主要是想離所經(jīng)營的鋪面近一點(diǎn)。 目標(biāo)四：政府工作人員 欲改善居住條件，但對(duì)價(jià)格和區(qū)位較為注重，希望取得兩者的平衡，文化水平中等或以上；心理行為較為保守，表現(xiàn)在置業(yè)上的慎重，貨比三家；購買行為多數(shù)為個(gè)人置業(yè)，二次或首次置業(yè)，會(huì)選擇按揭付款，其首次置業(yè)指已有一套福利分房；在購買方向上講求實(shí)用性，注重性價(jià)比，希望價(jià)格實(shí)惠，其關(guān)注更多的住宅單位的實(shí)用與質(zhì)量；對(duì)區(qū)位選擇上，希望置業(yè)地點(diǎn)離上班地點(diǎn)不太遠(yuǎn)，要求高效價(jià)廉的交通配套；關(guān)注兒女升學(xué)問 題和生活配套齊備與否。 目標(biāo)八：外地潛在購買人群 消費(fèi)心理和行為特征分析：近年來，龍口開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，政府招商引資工作穩(wěn)步進(jìn)行，目前已經(jīng)確定在未來兩年內(nèi)將會(huì)有造船、石化、天然氣等大型企業(yè)進(jìn)駐，將會(huì)給龍口市開發(fā)區(qū)帶來近 60 萬的外來人口。 目標(biāo)九：投資人群 該類人群選擇置業(yè)目的主要是為了投資，或者將原有物業(yè)作為投資。 第四部分 項(xiàng)目定位與項(xiàng)目規(guī)劃 準(zhǔn)確的定位是指導(dǎo)整個(gè)營銷成功的關(guān)鍵?！边@是項(xiàng)目定位的鑰匙。 綜合以上所述，本案的開發(fā)思路定為： ①高品質(zhì)的中高檔樓盤為其市場(chǎng)定位； ②以優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)新的建筑、園林設(shè)計(jì)為其主力訴求點(diǎn) ,以居住的舒適性與方便性為其輔訴求 ,以周邊配套設(shè)施為其支撐； ③同時(shí)提高產(chǎn)品品質(zhì) ,以品質(zhì)優(yōu)勢(shì)提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力； 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 樓市的整體發(fā)展趨勢(shì)是具有潮流性、時(shí)尚性和突破性的。 敝人認(rèn)為 ： 唯有品質(zhì)獨(dú)特而且真正迎合、倡導(dǎo)和引領(lǐng)市場(chǎng)消費(fèi)需求的樓盤才能在競(jìng)爭(zhēng)中引爆市場(chǎng)。 按照馬斯洛的“需求理論” ,現(xiàn)在的龍口市開發(fā)區(qū)大部分房地產(chǎn)社區(qū) ,實(shí)際上是滿足人們最基本的第一層需求 ,充其量是跨出缺乏性需求向?qū)ψ陨戆踩谋Ｗo(hù)、身體健康和豐富性需求發(fā)展。本地塊開發(fā)不僅具有得天獨(dú)厚的區(qū)位、配套優(yōu)勢(shì)，建筑、園林優(yōu)勢(shì)，軟硬兼施，無疑代表了新都市、新生活的新方向。作為城市人生活載體的都市，原來可以使生活更加豐盛多彩、更加繁華便利，我們根本不必逃離都市，而更應(yīng)該投入都市的懷抱，感受新興城市生活。陽光 這種生活方式適度超前的 研究、升華和提煉，將其融合、演繹到房地產(chǎn)開發(fā)之中形成一種全方位的生活方式，旨在倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、時(shí)尚的生活。高尚 生活特區(qū) ” 的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場(chǎng)差異性明顯。陽光 購買群體：政府公務(wù)員、具有時(shí)代氣息的六安市市民等，塑造的產(chǎn)品品質(zhì)和引領(lǐng)六安的生活方式與之匹配。 ? 整個(gè)小區(qū)規(guī)劃全為多層，有利于小 區(qū)概念的支撐 — 產(chǎn)品賣點(diǎn) 歐陸 小區(qū)景觀及建筑效果圖 小區(qū)建筑立面效果圖 小 區(qū) 東 側(cè) 正 門 小區(qū)中心花園示范 戶型分析 面積范圍（㎡） 戶型 戶型配比 6090 兩室一廳 40% 兩室兩廳 兩室一書兩廳 90120 兩室兩廳 40% 兩室一書兩廳 三室兩廳 120160 三室兩廳 20% 三室一書兩廳 以上分析可以看出，本項(xiàng)目主力戶型 面積分布集中，如果將近期面市和即將面市的項(xiàng)目主力戶型進(jìn)行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為 90120 平方米之間，而本項(xiàng)目主