【正文】 其西臨昆明至羅平的在建新公路，規(guī)劃采用2—5個單元為一排的布置方式，以公路成45度左右角布設(shè)，這樣不僅和現(xiàn)狀職工居住區(qū)有一定的聯(lián)系和過渡，還能使整個片區(qū)有空間上的隔離，同時可借此向過往車輛乘客展示小區(qū)的氣度與風(fēng)采。l 景觀設(shè)計(jì)美侖美奐鳳城龍園的建筑和景觀設(shè)計(jì)分別由昆明理工大商曉明教授和川崎雅子環(huán)藝設(shè)計(jì)公司這樣的名家擔(dān)綱，在建筑設(shè)計(jì)上其不僅開創(chuàng)性地賦予建筑以法式唯美上流階層情愫。本案有新324國道和縣府前街、鳳竹路三個路口可以自由出入，交通十分方便。重重保護(hù)，確保您安心居家。絕對經(jīng)典的戶型設(shè)計(jì)l俗話說：買不買房看建筑及園林，掏不掏錢看戶型。二、機(jī)會opportunityl，與南來北往的新324國道為鄰；更因?yàn)槭准以谛^(qū)外道路設(shè)置了電子監(jiān)控系統(tǒng)，具備一卡通門禁管理系統(tǒng)；周界紅外對射及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；智能化停車場管理系統(tǒng)，24小時監(jiān)控出入車輛；配置閉路電視監(jiān)控、紅外線報(bào)警、緊急廣播、背景音樂、可視對講、自動道閘等高科技系統(tǒng)。大部分住宅均采用坐北向南，使住戶不僅能夠充分地享受陽光和新鮮的空氣，更因日照充足和空氣流暢而能夠在庭院里種植奇花異草，享受一份遠(yuǎn)離塵囂的安寧與快樂。目標(biāo)客戶追求時尚的品味生活l隨著人們生活水平的提高，居住由保障型、安居型向舒適型、享受型轉(zhuǎn)變。 從物質(zhì)上講，他們是一群物質(zhì)上的富有者； 從價值觀講，這一類消費(fèi)群體持有較強(qiáng)的文化觀念，推崇高品位居住文化； 注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活； 主要心理特征 他們期望居住地能離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)，減少奔波；同時樓價實(shí)惠，滿足其工作生活的共同需要。 誘因的理由消費(fèi)者對居住環(huán)境需求（1）容積率較低 、綠地面積較大、高品質(zhì)的居住環(huán)境：107人，％（2）有比較好的安全保障 ：65人，％％（3）有比較完善的公共配套設(shè)施 ：40人，★ 項(xiàng)目的賣點(diǎn)整合橫山的雨后彩虹，九龍池湖畔的暗香浮動，通玄公園的流泉樹影，都時時刻刻彰顯了這個地方的靈氣。 在2006年的師宗樓市，真正絕無僅有的活水水景樓盤卻只有一個，就是“鳳城龍園”。 （三）、綠色之地走近“鳳城龍園”，就走近了一個綠色的世界。 正當(dāng)城市化聲調(diào)在高歌猛進(jìn)的時候，被都市高壓圍困中的人們已經(jīng)厭倦了‘‘鋼筋混泥土建筑”的居 (七)自由之地 (八)、暢通之地生活在師宗，距離的意義，就是省下盡量多的時間，來享受生活。這對于在工作中心累的人們來說，無疑是“人間天堂”?，在這里，人們摘下面具，自然而然地放松下來，和家人朋友傾心娓娓而談，在平和的心態(tài)中重新梳理價值觀。 (五)活氧之地其實(shí)，從福瑞達(dá)地產(chǎn)打造“鳳城龍園”的那一天開始，“鳳城龍園”就已經(jīng)在發(fā)布和諧宣言?！傍P城龍園”把兩種好房子的精華集合在一起，超越了三維空間評判標(biāo)準(zhǔn)，注重建筑與環(huán)境，與自然和人文的完美結(jié)合。將一個美侖美奐的風(fēng)水寶地命名為“鳳城龍園”，將活水山泉形成的湖泊命名為“九龍池”，將社區(qū)公園命名為“龍城花園廣場”，將社區(qū)幼兒園命名為“小飛龍雙語幼兒園”；并根據(jù)風(fēng)水學(xué)說及五行向生相克的通玄學(xué)說，用“青龍?jiān)贰保|向連排別墅群）、“騰龍?jiān)贰保舷蚨鄬咏ㄖ海?、“神龍?jiān)贰保ū毕螂p拼別墅、及多層建筑群）、“金龍莊園”（中心獨(dú)立別墅群）來命名鳳城龍園的四個生活社區(qū)。營銷推廣策略第一節(jié) 購買決策動因該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不只一處物業(yè)。 對于“成長”中的中產(chǎn)階級來說，單純追求經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不大，而應(yīng)鎖定他們與眾不同的需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時也能讓家人享受家庭幸福的生活之地?！俺砷L”中的中產(chǎn)階級，小資情調(diào)十分濃厚；距離師宗市中心只有1000多米，但森林覆蓋率達(dá)到80%以上，年平均濕度60%以上。l 首創(chuàng)全新生活理念：盡情享受生活本案地處淺丘陵緩坡地帶。大部分住宅均采用坐北向南，使住戶不僅能夠充分地享受陽光和新鮮的空氣，更因日照充足和空氣流暢而能夠在庭院里種植奇花異草，享受一份遠(yuǎn)離塵囂的安寧與快樂。由于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，商業(yè)交流較少，比較閉塞，外來人口較少，本地人獲取居住房屋的渠道較多，所以，對商業(yè)地產(chǎn)的購買力和經(jīng)濟(jì)承受能力較差。園區(qū)燈光自動控制，機(jī)電設(shè)備集中檢測控制，保安24小時巡更。 交通：緊臨新324國道，位于群山環(huán)抱的城市入口處，到達(dá)市中心約10分鐘步程。l 湖景與山景構(gòu)成的完美景觀沿主軸線展開的多層次景觀帶，將占地7000多平方米的九龍池瀑布群與遍布“鳳城龍園”的自然景觀和森林融為一體，再現(xiàn)麗江白水臺讓人流連忘返的旖旎風(fēng)光?？紤]在建筑臨水區(qū)域種植米蘭、曼陀羅等防蟲植物，減少水域較易滋生蚊蟲而帶來的不利因奉。 所有建筑間距在滿足規(guī)范的前提下，充分考慮其建筑形態(tài)、位置和朝向的差異，從采光、通風(fēng)、私密性和景觀均好性著手給予充分的考慮。 地方文化——把地方文化通過建筑符號、景觀小品營造等方式展現(xiàn)出來。 一環(huán)：主要是片區(qū)內(nèi)7米寬的環(huán)狀道路構(gòu)成，在方便內(nèi)部交通組織的同時，能有效的分隔區(qū)域空間。放眼遠(yuǎn)眺，綠海無邊，每一棵樹都是一朵綠色的浪花，多少樹才匯成這海一樣無邊無際的森林!每天從清晨到黃昏，當(dāng)人們在快意游玩時，這片城市西北部綿延不斷的森林帶，源源不斷地將數(shù)十億粒鮮氧分子從這里輸送到城區(qū)。整體建筑風(fēng)格參照法式上流階層專屬樓盤做法，并融入中國現(xiàn)代文明建筑工藝，建筑線條粗放中透出細(xì)膩，凹凸中透出統(tǒng)一；建筑色調(diào)則冷中有暖，暖中有冷，舒展、奔放而又穩(wěn)定內(nèi)斂；戶型設(shè)計(jì)則不滿足于多種結(jié)構(gòu)、3米層高、底層花園，頂層閣樓，以及大面寬、短進(jìn)深和“動靜分離，干濕分離”等常規(guī)動作，而是一反常規(guī)地把觀景陽臺納入客廳的“視力范圍”，通過通透時尚大弧形全落地外飄玻璃配置，保證了客廳在空間上更顯氣派。本案有新324國道和縣府前街、鳳竹路三個路口可以自由出入，交通十分方便。東與羅平縣接壤，東南部與廣西壯族自治區(qū)西林縣隔江相望，南鄰文山州邱北縣，西南與紅河州瀘西縣毗鄰，北倚陸良縣。園區(qū)燈光自動控制，機(jī)電設(shè)備集中檢測控制，保安24小時巡更，在這里，你可以切身體會到高科技帶來的全新文明生活方式。重重保護(hù)，確保業(yè)主安心居家。社區(qū)綠化率高達(dá)49．5％，景觀既借鑒了異國流水花園體系又融合了中國園林布局，引進(jìn)多種熱帶植物，使整個社區(qū)的建筑看起來恢弘壯觀，且在莊嚴(yán)之中靈動舒展，全部隱現(xiàn)于綠色景致之中。在造景上既借鑒異國流水花園體系又融合中國園林布局，充分考慮景觀的均好性，特別注重人的參與性，所有樹林及溪流水景均能讓人深入其中散步嬉水，小區(qū)內(nèi)全部用高檔綠化地面磚鋪設(shè)，沒有一寸爛泥地面，這就是鳳城龍園最大的特色。第二節(jié)（1）開發(fā)商知名度A項(xiàng)調(diào)查顯示，能準(zhǔn)確說出開發(fā)公司名稱，并知道公司地址，電話、老板姓名的不到5％。比較好的是通源廣場、雄業(yè)商業(yè)步行街，基本上是開盤即清盤，綠?；▓@至調(diào)查時只剩2套。（2）樓層、朝向價格換算分析在朝向、樓層換算方面，師宗的大多樓盤并沒有固定的換算標(biāo)準(zhǔn)，少數(shù)換算的樓盤標(biāo)準(zhǔn)也很不一致。售樓人員相關(guān)專業(yè)知識、對樓盤了解程度、對待客戶熱情程度等都相對較差。 綜合商住 ( ● ) 址：師宗縣鳳竹路與文筆路交叉路口樓盤現(xiàn)狀：商鋪已售完，僅余一套別墅和一套躍層環(huán)境評估：位于師宗縣鳳竹路與文筆路交叉路口，東臨新324國道，位于城市入口，具有一定的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿Α?項(xiàng)目公開日期：2005樓盤前后貫通，結(jié)構(gòu)為Y型排列，房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓，一樓商鋪單位面積約為1040平米／間，共有商鋪120間左右，均價約7500元／平米（其中10間單層商鋪10平米／間，開盤售價的約11000元／平米）；住房120220平米／套，平均房價約1150元／平米。 商鋪( 月 )地 日市場類別：單一住宅(國家公務(wù)員、事業(yè)單位人員、中小個體私營者、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者等中等收入群體是購房的主要潛在客戶，但房價承受能力有限。目標(biāo)消費(fèi)群購房人群主要為國家公務(wù)員和事業(yè)單位人員，其次是工企業(yè)主、高層管理人員、中小企業(yè)主、拆遷戶及鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者等中等收入群體為購房的主要潛在客戶，其中國家公務(wù)員所占比例最大,他們依舊是多層商住樓的主要購買者。樓盤沿街房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓，14樓單位建筑面積約570平米／套，預(yù)售價臨街120150萬／套，喊價均價約2500元／平米；正式發(fā)售價格尚未確定，內(nèi)部建筑面積及結(jié)構(gòu)與臨街商住樓基本相同，價格不詳，尚未確定。 競爭環(huán)境分析人們對居室環(huán)境的身心感受主要有視覺環(huán)境、聽覺環(huán)境、觸覺環(huán)境、即人們對環(huán)境的生理和心理上的感受。也可以一次性賣斷該給投資人，由投資人自己經(jīng)營。一個成功的小區(qū)不僅僅是將住宅銷售出去，而且要銷售給指定的客戶人群，將客戶組織起來，建立文明的高尚生活環(huán)境，這是更重要的風(fēng)景，也是現(xiàn)代高尚社區(qū)生活質(zhì)量的重要保障。茶文化中心：茶文化是中國的專利，日本對中國的茶文化進(jìn)行深入研究并改進(jìn)為茶道。（三） 鳳城龍園社區(qū)健康養(yǎng)生園的項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的一致性，注重不同項(xiàng)目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競爭靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項(xiàng)目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。別墅物業(yè)市場是一個充滿個性化的特殊市場。主要體現(xiàn)在：（1）別墅物業(yè)外在環(huán)境要求的特殊性。如：網(wǎng)球場、壁球場、泳池為居家型常備。一百多年前，英國人獲得廬山別墅的開發(fā)權(quán)后，首先是對別墅區(qū)域進(jìn)行周密的規(guī)劃。建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價值越恒久，其保值性也越強(qiáng)。別墅生活配套設(shè)施逐步提高標(biāo)準(zhǔn)、全面完善。一樓為公共活動空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國人生活方式的主流類型。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實(shí)例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而且在其它項(xiàng)目博采歐美文化之所長。為增加環(huán)保意識，鼓勵住宅采用單車、高爾夫球車代替汽車。但鳳城龍園的人們似乎樂此不疲、就象他們既喜歡重型車，又愛小轎車，既愛聽鄉(xiāng)村音樂，又看棒球壘球。具體可示范單位及輕鋼結(jié)構(gòu)別墅的裝修、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)保、健康方面之特點(diǎn)列舉部分融合，將先進(jìn)的技術(shù)融入精致的建筑風(fēng)格，將建筑融入環(huán)境中，再將風(fēng)景引入住宅。所謂別墅，根據(jù)現(xiàn)代漢語詞典之解釋，同時參照北美及其它發(fā)達(dá)地區(qū)的情況，只有在郊外和風(fēng)景區(qū)營造的獨(dú)立式住宅才有資格稱為別墅，在城區(qū)內(nèi)開發(fā)的再漂亮再豪華，無非有一個較為古老的名字——花園洋房，或者一個比較時尚的稱呼——都市豪宅。而龍園更進(jìn)一步，別墅群容積率為 0．3左右，約150 多畝土地，僅建了 50余幢別墅。鳳城龍園之出現(xiàn)，似是一個樓盤的入市，但更重要在于代表了高檔物業(yè)賣展的一個必然方向。第一節(jié)其中公務(wù)員總數(shù)量12千人，事業(yè)單位人員近萬人。提出用5年時間大力建設(shè)，城市人口達(dá)6萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到30%以上。 人文文化因素被瀘西阿廬古洞、陸良彩色沙林和羅平菜花節(jié)、九龍瀑布幾個炒得十分火爆旅游景區(qū)緊緊包裹，擠得喘不過氣的師宗，近年雖然加大了旅游招商和開發(fā)的力度，但一直缺乏比較有力的市場推廣和傳播的策劃，豐富的旅游資源“一直處于養(yǎng)在深閨無人知”的狀態(tài)。其中尤以煤和石灰石（水泥生產(chǎn)原料）儲量豐富、質(zhì)地優(yōu)良。 120平方米(120套) 雙聯(lián)住宅C—1： 0．74％ 28878平方米 1078平方米 雙聯(lián)住宅： 建筑總面積：140686平方米特別適合于開發(fā)別墅，連排別墅及多層高尚住宅。 “鳳城龍園”體現(xiàn)了師宗房地產(chǎn)開發(fā)的未來方向，將成為師宗一道靚麗的風(fēng)景。另外，相對于市區(qū)開發(fā)的別墅等高檔物業(yè)，項(xiàng)目具有較好的私密性和居住質(zhì)量。 點(diǎn)式住宅： 32490．8平方米 275平方米(10套) 多層建筑D—1： 多層住宅D—5：師宗縣礦產(chǎn)資源十分豐富，師宗縣現(xiàn)已探明的礦藏有煤、鐵、銻、銅、鉬、汞、錳、辰砂、石膏、石灰石、陶瓷土、砷、鈷等。 師宗縣委、政府把縣城建設(shè)定位為“山水園林城市”， 圍繞“擴(kuò)大規(guī)模、完善功能、改變形象”三個重點(diǎn)，依托“三大通道”改造，抓規(guī)劃、重建設(shè)、強(qiáng)管理，全力打造“山水園林城市”。 隨著城市化建設(shè)加速，拆鄉(xiāng)并鎮(zhèn)，部分有條件的農(nóng)業(yè)人口將落戶市區(qū)，預(yù)計(jì)至2007年，師宗縣本地常住人口加上外來經(jīng)商務(wù)工流動人口，市區(qū)人口將達(dá)6萬以上。項(xiàng)目規(guī)劃思路：“山水園林生態(tài)純美園地”l 整體上突出伊甸園式的純美感覺，給人清新脫俗的感覺，具體還有另一種含義：純：指鳳城龍園規(guī)劃上采用純別墅的概念，不含洋房和公寓等，保證項(xiàng)目的檔次超美：指鳳城龍園以北美式湖泊別墅為藍(lán)本，突出美加風(fēng)情。而愛玩別墅的朋友也有一個喜愛的指標(biāo)，在三級市場容積率0．9以下可以做出較好的別墅區(qū)，否則環(huán)境和密度都不理想?！耙恍囊灰獍l(fā)展優(yōu)秀別墅”這就是唯一的目標(biāo)。別墅的建筑標(biāo)準(zhǔn)：1）在設(shè)計(jì)上要有獨(dú)特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能2）要有必要的配置和多方位的功能服務(wù)；3）應(yīng)采用先進(jìn)的建筑工藝、技術(shù)和材料。一邊提純、一邊融合，再不斷地有新品面市，以專門品牌的經(jīng)營服務(wù)來發(fā)展專業(yè)化的高檔別墅，似乎有點(diǎn)難度，困難在于巨大的反差和平和的表面。社區(qū)內(nèi)預(yù)留大量空間作花園綠化之用，使每家每戶都有花園景致，與大自然融為一體。龍城花園廣場：正對大門，位于社區(qū)景觀中軸線上的別具特色的大型水景廣場，周圍是綠樹環(huán)繞，鳥語花香，中心是喻意深刻的五龍主題雕塑，而九龍池沿山勢奔流而下，麗江白水臺的旖旎風(fēng)光令你流連忘返，由景觀組成的6朵色彩鮮艷的歡樂花，令整個廣場充滿歡樂的氛圍；設(shè)施：草地滾球場、網(wǎng)球場、社區(qū)服務(wù)中心、業(yè)主食堂。戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競爭靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項(xiàng)目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。新式別墅結(jié)構(gòu)先進(jìn)，款式多樣，結(jié)構(gòu)簡易，裝修現(xiàn)代齊全，面積在250－400平方左右。輕鋼結(jié)構(gòu)別墅外形新潮、豪華，深得時尚人士的青睞。