【正文】 是別墅的靈魂。那種千人一面兵營式農(nóng)民樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。一邊提純、一邊融合，再不斷地有新品面市，以專門品牌的經(jīng)營服務(wù)來發(fā)展專業(yè)化的高檔別墅，似乎有點(diǎn)難度，困難在于巨大的反差和平和的表面。道理很簡單，因?yàn)樵诩兠赖哪甏铮粩嘤兄碌陌l(fā)現(xiàn)和收獲，是生活的享受，也是創(chuàng)造的享受，又是純美的享受。就象同行們做的蛋糕和火鍋，鳳城龍園如同佳釀，有一個(gè)純美麗香的好的年份，讓愛她的人好好享受吧。規(guī)劃依山形水勢，變化錯(cuò)落，參差成景。社區(qū)內(nèi)預(yù)留大量空間作花園綠化之用，使每家每戶都有花園景致，與大自然融為一體。前區(qū)中心廣場及九龍池水景花占地近1萬平方米，地勢錯(cuò)落有致，配有草坪、鋪地、噴水池、棕桐樹和休息椅、主題雕塑等多種小品，平面以幾何圖形為構(gòu)成元素，綠化以規(guī)則的草坪，行列的棕相和自然的花林配村，兩側(cè)設(shè)有社區(qū)巴士站、弧型長廊及長坪，方便住戶等候車輛時(shí)休憩，入口加設(shè)洪閘及保安亭，以確保社區(qū)之私隱性，免被外界滋擾，形成充滿大自然環(huán)境之北美式社區(qū)休想?yún)^(qū)域。步驟E：別墅項(xiàng)目環(huán)境與配套設(shè)計(jì)“騰龍?jiān)贰保舷蚨鄬咏ㄖ海荷鐓^(qū)內(nèi)最大的小區(qū)，16幢多層建筑錯(cuò)落有致，環(huán)繞組成一個(gè)組團(tuán)，上百棵大樹迎風(fēng)而立；綠化特點(diǎn)：成片樹木、果木；設(shè)施：綠地迷宮、兒童游樂場、小飛龍雙語幼兒園。綠化特點(diǎn)：種植超過十種的林木，形成一個(gè)青翠悅目的庭院式園林景觀。龍城花園廣場：正對大門，位于社區(qū)景觀中軸線上的別具特色的大型水景廣場，周圍是綠樹環(huán)繞，鳥語花香，中心是喻意深刻的五龍主題雕塑，而九龍池沿山勢奔流而下，麗江白水臺(tái)的旖旎風(fēng)光令你流連忘返，由景觀組成的6朵色彩鮮艷的歡樂花，令整個(gè)廣場充滿歡樂的氛圍；設(shè)施：草地滾球場、網(wǎng)球場、社區(qū)服務(wù)中心、業(yè)主食堂。 保姆生活區(qū)及保安亭，以確保社區(qū)之私隱性，免被外界滋擾，形成充滿大自然環(huán)境之北美式社區(qū)休想?yún)^(qū)域。綠化特點(diǎn)：修剪整齊的針葉喬林及灌木，歐陸宮庭式園林。尋求項(xiàng)目開發(fā)模式的突破，要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，達(dá)到將旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競爭靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項(xiàng)目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。靈感曾經(jīng)是詩人和文學(xué)家的專利，初唐的著名詩人王勃曾經(jīng)在27歲以前寫出千古名句：落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特色，哈利波特的成功就是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的成功案例。第二節(jié)新式別墅結(jié)構(gòu)先進(jìn)，款式多樣，結(jié)構(gòu)簡易，裝修現(xiàn)代齊全，面積在250－400平方左右。木結(jié)構(gòu)別墅木結(jié)構(gòu)是美式別墅中歷史最悠久的結(jié)構(gòu)方式。木結(jié)構(gòu)別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，而這些木材制品在生產(chǎn)過程中，經(jīng)過不同的生產(chǎn)程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲、耐高溫等特點(diǎn)一與普通的磚混結(jié)構(gòu)房屋相比，木結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點(diǎn)更是顯而易見的。可見、木結(jié)構(gòu)別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好的選擇。輕鋼結(jié)構(gòu)別墅外形新潮、豪華，深得時(shí)尚人士的青睞。別墅居民的高指數(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)下，健康無疑為最重要，所以健身運(yùn)動(dòng)場所是物業(yè)配套中的重要環(huán)節(jié)，從近年別墅項(xiàng)目可見一斑，在會(huì)所設(shè)立更加設(shè)豐富的健身運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，如高爾夫球練習(xí)場、壁球場等。別墅項(xiàng)目致勝的五大支柱l支柱A：套造別墅物業(yè)的建筑藝術(shù)風(fēng)格別墅物業(yè)對建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求超過其它一般住宅對建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求，這是由別墅物業(yè)本身特征和對環(huán)境的要求造成的。建筑藝術(shù)風(fēng)格對于物業(yè)的價(jià)值影響程度在別墅物業(yè)上的表現(xiàn)，超過其它各種物業(yè)。別墅，正是因其獨(dú)特的建筑藝術(shù)風(fēng)格，使其單價(jià)高于關(guān)外風(fēng)格一般的別墅一倍左右。反之，建筑風(fēng)格，越缺少獨(dú)異性，審美價(jià)值隨著時(shí)間而落伍，其保值性也越弱，我們之所以稱某些別墅為農(nóng)民房，也正因其建筑風(fēng)格與農(nóng)民自建房毫無分別。對于別墅物業(yè)來講，其對私密性的要求也較高。首先回答兩個(gè)問題：問題一：消費(fèi)者憑什么不選擇位置好、環(huán)境好的大戶型復(fù)式住宅？問題二：消費(fèi)者為什么寧愿買別墅而不去住度假屋？回答好這兩個(gè)問題再來做別墅私密性差的別墅物業(yè)。在這三種結(jié)構(gòu)中，從私密角度考慮價(jià)值由高到低依次為：獨(dú)立式＞連體獨(dú)立式＞連體復(fù)式。按山地的自然走向?qū)⒌貕K分割成相同大小出售，規(guī)定別墅由業(yè)主自行設(shè)計(jì)，但設(shè)計(jì)方案必須經(jīng)過開發(fā)公司嚴(yán)格審查，必須具有本國建筑藝術(shù)的典型風(fēng)格，而且開發(fā)公司云集了當(dāng)時(shí)世界上最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師。設(shè)計(jì)精美典雅的別墅與秀麗清新的大自然和諧地交融在一起，相互媲美，成為廬山的一大景觀。支柱C：完善別墅物業(yè)的配套會(huì)所配套會(huì)所是專供別墅物業(yè)居住人員休閑娛樂的場所，它延展節(jié)別墅物業(yè)本身的功能，彌補(bǔ)其由于選址上的要求所造成的不足和人們除居家生活之外的娛樂需求。居家型別墅，其配套會(huì)所設(shè)施更側(cè)重度假休閑目的，具有特別性、獨(dú)一性。而中、西餐廳，俱樂部，則多為消閑度假型常備。其服務(wù)和需求群體層次越高，別墅物業(yè)價(jià)值也越大。人文資源指人造景觀和人文環(huán)境。支柱F：注重別墅物業(yè)自身的市場性別墅物業(yè)的市場因其特殊性而具有一定的獨(dú)立性，從某一角度講是游離于整個(gè)房地產(chǎn)市場之外的。對于一般居家住宅物業(yè)來講顯得很重要的影響價(jià)值的因素，如：生活上的配套、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、交通等，對別墅物業(yè)的價(jià)值影響并不顯得重要。別墅物業(yè)永遠(yuǎn)只是某一部分人才能享有的繁華。優(yōu)質(zhì)別墅物業(yè)具良好的保值增值性，使其在任何時(shí)期都為富人階層追捧的對象?！扒吆凸选保教厥獾臇|西，其個(gè)別性越突出，其可比較性也越少。 第三節(jié)在這里引入中華國際健康養(yǎng)生園部分成果，結(jié)合師宗實(shí)際情況，我們策劃鳳城龍園定位為健康運(yùn)動(dòng)型特色泛會(huì)所。l 泛會(huì)所理念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實(shí)例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而且在其它項(xiàng)目博采歐美文化之所長。本地塊屬于師宗北中心片區(qū)，周邊是農(nóng)民房屋與小型工廠，需要通過創(chuàng)新的策劃才能脫瑩而出。以“追求自然 ，貼近自然，擁有可持續(xù)發(fā)展的健康人生”，“生命加油站 健康儲(chǔ)蓄所”，“邁著自信的腳步走入鳳城龍園健康社區(qū) ，體驗(yàn)健康快樂生活”取悅客戶。鳳城龍園社區(qū)健康會(huì)所是現(xiàn)代科技與傳統(tǒng)健康文化、現(xiàn)代會(huì)所經(jīng)營相結(jié)合的產(chǎn)物，是業(yè)主人生的第二課堂，是業(yè)主的生活港灣和知識(shí)更新、觀念更新的加油站。項(xiàng)目注重電腦技術(shù)應(yīng)用，方便人們使用。 鳳城龍園社區(qū)健康養(yǎng)生園的小型水療中心獨(dú)具特色，集運(yùn)動(dòng)、健身、水療、養(yǎng)生、美容、塑身、餐飲、休息及戲水之全方位頂級功能設(shè)施于一體的小型健康水療中心。球類運(yùn)動(dòng)：網(wǎng)球、籃球、羽毛球場等設(shè)置在室外運(yùn)動(dòng)區(qū)，讓人們在自然環(huán)境中享受鍛煉身體，增強(qiáng)人的免疫力。德國醫(yī)學(xué)專家在癌癥治療的研究過程中，發(fā)現(xiàn)中國綠茶對于癌癥預(yù)防具有重要作用，導(dǎo)致中國綠茶在德國出口量急劇上升。大量的事例證明，茶的確具有養(yǎng)生保健、延年益壽、強(qiáng)身美容、防治疾病等等功效，但飲茶不當(dāng)也會(huì)損害健康。攀巖運(yùn)動(dòng)場：利用現(xiàn)有的后山水泥廠開采礦石后形成的斷巖，建成云南東部獨(dú)具特色的的攀巖運(yùn)動(dòng)場。減肥美容中心：l在引進(jìn)人才和商家的基礎(chǔ)上，從中選出重點(diǎn)中藥美容配方，針對常見美容問題，提供美容服務(wù)。數(shù)字化圖書館與書吧：l博覽群書可以陶冶心靈，體育鍛煉可以強(qiáng)身，健康養(yǎng)生可以延緩衰老，恢復(fù)疲勞。 建議鳳城龍園開展知識(shí)型社區(qū)服務(wù)，引進(jìn)酒店服務(wù)與社區(qū)物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，建立充滿愛心和歡樂的社區(qū)。結(jié)合一流的物業(yè)服務(wù)，塑造優(yōu)秀的社區(qū)文化。第四節(jié)如果規(guī)劃設(shè)計(jì)許可，建議幼兒園建成雙語幼兒園。可以容納200名以上兒童就學(xué)，每人建筑面積9 平方米以上。每年幼兒園收入為200萬元，成本預(yù)計(jì)為130萬元，利潤為70萬元，預(yù)計(jì)8年可以收回投資。第五節(jié)知識(shí)型物業(yè)管理公司的出現(xiàn)是物業(yè)管理的新生事物，它的核心競爭力突出以家庭消費(fèi)為核心知識(shí)型社區(qū)綜合服務(wù)，以客戶營銷理論為指導(dǎo)，重點(diǎn)在做好基本物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，與保險(xiǎn)、銀行、電信、醫(yī)療保健體系建立密切業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系，在不增加客戶物業(yè)管理費(fèi)的前提下為客戶提供超值服務(wù)，針對白領(lǐng)高尚社區(qū)市場，突出物業(yè)管理的創(chuàng)新經(jīng)營，通過在社區(qū)文化活動(dòng)中靈活運(yùn)用客戶營銷理論，首先從感情上爭取業(yè)主成為忠誠客戶，而后提供金融證券、保險(xiǎn)、電信、電子商務(wù)配送等配套服務(wù)。高品味社區(qū)服務(wù)是高價(jià)位銷售的保證，現(xiàn)代高尚社區(qū)的重要標(biāo)準(zhǔn)是居民的綜合文明素質(zhì)。綠色裝修l綠色裝修是高尚社區(qū)的一個(gè)重要標(biāo)志，是鳳城龍園項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一。在鋼筋水泥構(gòu)建的都市中，人們感覺冰冷、機(jī)械、缺少人情，人們渴望溫暖，渴望四歸自然，渴望自由，舒適，健康的生活。綠色裝修，是以人為本，在環(huán)保、生態(tài)的基礎(chǔ)上追求的高品質(zhì)生存、生活空間的活動(dòng)。 第三章第一節(jié)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)概述師宗縣商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)始于2004年年底。從2006年開始，文華商貿(mào)廣場在丹東路中段（老324國道東段）動(dòng)工修建，總占地面積約12000平米，建筑面積約28800平米。（2）現(xiàn)有樓盤除尚未開盤的“文華商貿(mào)廣場”，其余樓盤已基本銷售結(jié)束，基本上沒有空置商品房。（3）（4）少數(shù)工礦企業(yè)主要經(jīng)營者以及市內(nèi)的高收入群體、二次置業(yè)者，購買意向調(diào)查基本上傾向于獨(dú)立別墅、連排別墅，在收回的調(diào)查表中，隨機(jī)抽取100多位被調(diào)查者中，趨向十分明顯。所以師宗的商鋪十分搶手，市中心商鋪單位面積售價(jià)基本保持在30005000元左右，成為師宗樓市的一大特點(diǎn)。預(yù)計(jì)師宗縣工商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展每年將以10%以上的的速度遞增，因此商鋪熱將會(huì)持續(xù)升溫。師宗縣購房潛在客戶預(yù)測及房價(jià)承受能力預(yù)測師宗工商業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速增長，大量工礦企業(yè)的興建，高收入群體逐漸“涌現(xiàn)”，因此，高檔住宅區(qū)市場需求量會(huì)逐漸增大。據(jù)調(diào)查，公務(wù)員對房價(jià)的承受力為11001200元/㎡左右，其他則在1000元/㎡—1100元/㎡左右。項(xiàng)目所在區(qū)域的樓盤狀況及競爭性物業(yè)發(fā)展情況l從2006年6月8日至6月14日，市調(diào)人員用6天的時(shí)間，對師宗2006年開發(fā)和銷售的4個(gè)樓盤進(jìn)行了調(diào)查，內(nèi)容涉及樓盤規(guī)模、特色、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)配套、銷售狀況、售樓人員素質(zhì)、宣傳推廣手法等多個(gè)層面100多個(gè)選項(xiàng)調(diào)查。一、競爭性樓盤現(xiàn)狀樓盤名稱： 項(xiàng)目公開日期：2005 月 ) 商鋪( 其他( 址： 師宗縣鳳竹路樓盤現(xiàn)狀：已售完環(huán)境評估：位于鳳竹路中段臨街半坡連排別墅，周邊環(huán)境較雜亂。前排臨街20套，房屋結(jié)構(gòu)為下商上住4層半帶屋頂露臺(tái)商住樓，屋后帶約20平米后院，一樓商鋪面積約為95平米，單位建筑面積約400450平米，開盤售價(jià)約5660萬元／套，平均房價(jià)13501400元／平米。 雄業(yè)商業(yè)步行街 年 日市場類別：單一住宅( 綜合商住 ( ● ) ) )地總占地面積約5600平米，建筑面積約20000平米，其中商鋪約4000平米，銷售總額約48，000，000元。 綠?；▓@ 年 日市場類別：單一住宅( 綜合商住 ( ● ) ) )地由于離324國道較近，噪音和粉塵污染影響較大，總占地面積約10000平米，建筑面積約25000平米，其中商鋪約2300平米，銷售總額約38，000，000元。 文華商貿(mào)廣場 項(xiàng)目公開日期：2006 月 ) 商鋪( 其他( 址：樓盤現(xiàn)狀：在建，尚未正式發(fā)售環(huán)境評估：位于丹東路中段（老324國道東段）位于城市出口，具有一定的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿?。樓盤沿街房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓，14樓單位建筑面積約570平米／套，預(yù)售價(jià)臨街120150萬／套，均價(jià)約2500元／平米；內(nèi)部建筑面積及結(jié)構(gòu)基本相同，價(jià)格不詳，尚未確定。售樓處分析l師宗縣房地產(chǎn)企業(yè)的售樓處，基本上都不太注重形象，只有文化商貿(mào)廣場一家在現(xiàn)場售樓部制作了樓盤模型，張貼了戶型圖，整潔、明亮，售樓人員形象也較好，熱情程度較高。樓書和DM宣傳從未見到。售樓人員對樓盤了解有所欠缺，大部分問題均無法回答，實(shí)際上大部分樓盤并不是有售樓人員完成銷售，而是由老板和老板的朋友完成了銷售。商住樓盤住房價(jià)格在10001200元/㎡左右，均價(jià)在1100元/㎡左右（不含規(guī)費(fèi)）；商鋪600011000元元/㎡左右；如通源廣場、雄業(yè)商業(yè)步行街。一般別墅價(jià)位在22002300元/㎡左右，連排別墅價(jià)位在12001400元/㎡左右，多層住宅價(jià)位在9001100元/㎡左右，商鋪價(jià)格4000—6000元/㎡左右，如東林花苑、綠?；▓@。東西基本無差價(jià)。（3）付款方式分析在付款方式上，通常有按揭和一次性付款兩種方式。有幾個(gè)樓盤沒有折扣，如通源廣場、雄業(yè)商業(yè)步行街。一般按揭的樓盤以6成20年居多。戶型分析l 在戶型設(shè)計(jì)上，各大樓盤普遍傾向大戶型，銷售也較好。面積在100—140之間較多。（2）最大戶型分析最大戶型在300—500平方米左右，以下商上住的14層／戶結(jié)構(gòu)居多。（4）最暢銷戶型分析基本和目前師宗的主流戶型吻合，面積在100—140之間，三房二廳一廚一衛(wèi)較多。綠化分析l（1）綠化率較低，基本上沒有景觀設(shè)計(jì)師宗市內(nèi)山很少，水資源又極其豐富。一、二地段的高檔樓盤綠化率都非常低，景觀設(shè)計(jì)基本上見不到。A、一般的樓盤都沒有庭前地面綠化。C、其它樓盤幾乎都沒有景觀設(shè)計(jì)和綠化帶。配套分析l（1）基本配套一般高、中、低檔次的樓盤，基本配套有水、電表、有線電視，稍有檔次的多配備防盜對講機(jī)、寬帶。 （3）地方特色值得注意的是，一般認(rèn)為基本配套所必需的液化煤氣，在師宗幾乎沒有樓盤有這方面配套，大多數(shù)樓盤基本上是賣毛房。業(yè)主分析l（1）業(yè)主職業(yè)構(gòu)成師宗城市不大，外地人并不多，所以一般樓盤也多是本地人消化。（2）業(yè)主年齡構(gòu)成從年齡結(jié)構(gòu)分析，最多的一類為3545歲左右的高收入群體，有一定的消費(fèi)積累，消費(fèi)能力較強(qiáng)，為改善居住環(huán)境而購房。另一類為2530歲左右