【正文】 ，通常事業(yè)初成，開始考慮住房問題。銷售現(xiàn)狀分析l在師宗，一類地段的樓盤賣得非?；鸨?，基本上開盤前已經賣出大半，開盤即清盤。（2）主要媒體宣傳媒體主要以橫幅為主。DM及傳單、以及像昆明在報紙上登大版面廣告的宣傳方式，在師宗根本沒有，電視也幾乎沒有當?shù)胤慨a廣告。當?shù)貥潜P知名度分析l注：對本項調查分市民隨機調查（以下稱A項）和售樓處有強烈購房意向人士調查（以下稱B項）兩部分。（2）樓盤知名度A項調查表明，對樓盤有所了解的被調查者，80%知道雄業(yè)商業(yè)步行街，其次為綠?；▓@42%和東林花苑占32%。師宗各大樓盤狀況綜述l （1）根據樓盤調查可知：A、同一檔次的樓盤，其配套設施、綠化程度、戶型面積、推廣營銷手段等水平差距不大。（2）通過分析，我們認為：總體而言，師宗房產尚處于發(fā)展初期，其樓盤檔次差距不大，樓盤的開發(fā)面積及體量都不大，市民房產消費觀念比較傳統(tǒng)。師宗縣民普遍收入不高，又缺乏外來人口的購房潛力，受整個消費水平的限制，對開發(fā)商來講，投資需從整體效益上慎重把關。 項目優(yōu)勢分析通過市場調查我們可以看到：師宗的樓市由于地理環(huán)境和地方經濟發(fā)展的影響，最終形成規(guī)模小、居住環(huán)境差、分散零亂的局面。因為鳳城龍園所帶來的不僅僅是一棟房子，一個景觀的變化，而是一種全新的生活觀念和生活方式。首創(chuàng)全新的生活理念和生活享受l一年四季花不斷，時時刻刻春滿園。步入園區(qū)，沿緩緩的坡地走過鳳城龍園呼吸清新的空氣，你會把城市的喧囂和都市的浮躁忘得一干二凈，也把一天的疲勞全部消除，盡情享受美景，盡情享受生活。 鳳城龍園為解決來自家庭瑣事的壓力，將率先推出“保姆公寓、公共客房、業(yè)主食堂”，有效擴大業(yè)主居住面積，降低客人、保姆與主人生活細節(jié)的交叉，充分滿足自由空間的獨享與私密，減少購房時的支出。完美的細節(jié) 鳳城龍園建筑風格源于古典民居與現(xiàn)代豪宅水乳交融的上流階層的唯美情愫，旨在構建一個反映時代文明特征、讓現(xiàn)代人徹底放松享受生活的高尚美景社區(qū)。規(guī)劃前衛(wèi)科學，建筑上以較強現(xiàn)代暖色調為外觀色，多種結構任你隨意組建功能布局，建筑結構上既有獨立別墅、連排別墅、雙拼別墅等豪宅，也有多層普通高品質建筑，適應不同的消費需求；戶型上兼顧平層、錯層、躍層，完全實現(xiàn)“居寢分離、食寢分離”的現(xiàn)代文明生活方式；所有空間寬大通透，超大觀景陽臺與通透氣派大弧形落地玻璃窗全面舒展你的視野，保證270’室內室外的全面觀景且步移景異；在這里，連來自歐洲的坡屋頂都可以為你舒緩壓力；社區(qū)流水繞園，鮮花滿圃，生命在雅園的綠色中盡情延伸……鳳城龍園是唯一的，也是唯美的，她的每一個細節(jié)，均科學的讓你煩累的心情得如陽光般燦爛，讓你舒解壓力，享受一份久違的現(xiàn)代舒適與從容優(yōu)雅文明生活。開發(fā)商舍利追求盡善盡美，建筑面積從28萬平米減至15萬平米，美侖美華的景觀設計以及大面積的綠地、超寬的樓距，在營造人與自然和諧共處的生態(tài)環(huán)境的同時，人性化的設計更保證了業(yè)主居住的私密性和安全性。充分體現(xiàn)了人居環(huán)境天地合一、天人合一的至高境界。園區(qū)燈光自動控制，機電設備集中檢測控制，保安24小時巡更，在這里，你可以切身體會到高科技帶來的全新文明生活方式。 鳳城龍園全面啟動科技工程，首家在小區(qū)內外道路設置了電子監(jiān)控系統(tǒng)，除此之外，小區(qū)還提供了100M寬帶網接入，100M／10M到戶，領先e時代；配置閉路電視監(jiān)控、紅外線報警、緊急廣播、背景音樂、可視對講、自動道閘等高科技系統(tǒng)。 網球場、棋牌室、健身房、圖書館、音樂茶吧、嬉水沙灘、連廊水景、疊瀑小橋、雕塑廣場、花園樓閣......這是一個連鳥兒都想棲憩的地方。地段得天獨厚，配套零距離l 交通區(qū)位優(yōu)勢明顯：師宗縣位于云南省東部，滇桂兩省結合部?？h委、縣政府所在地丹鳳鎮(zhèn)，海拔1850米，西經石林至省會昆明198公里，北距曲靖市政府130公里。鳳城龍園周圍的山林形如一把太師椅，位于師宗西北部，山勢起伏綿延百里，山腳下的活水不息，這里人們被譽為師宗的福地。距離師宗市中心只有1000多米，但森林覆蓋率達到80%以上，年平均濕度60%以上，這里的秀美景色是鳳城龍園成為“師宗后花園”的最有力證據。 （2）地理：淺丘陵緩坡地帶，擁有豐富的自然植被，山水交融，空氣清新。 （3）交通方便：多條公交線均可到達，10分鐘步程內休閑、娛樂、學校、農貿、商場超市、醫(yī)療、銀行等一應俱全。有2路公共車直達本案。 緊鄰師宗一中，10分鐘路程內，學校、商場、公園、醫(yī)院等公共設施應有盡有。 l 一是建筑設計具有超前性和恒久性。二是建筑用材極盡高檔和高標準。野生植物資源有較為名貴的禿杉、桫羅、銀杏、水杉、杜仲、木棉、蘇鐵、董棕、櫸樹、紅花木蓮、紅椿等珍稀樹種。穿透綠色的屏障，這片森林感受天地的祝福，山水間蘊藏已久的智慧與感悟，正因“鳳城龍園”而日見清晰。城市與森林的息息相通，讓鳳城龍園成為上天特別厚愛的地方。獨具特色的規(guī)劃設計體現(xiàn)“以人為本”現(xiàn)代人文精神l和諧與享受生活，是現(xiàn)代人居環(huán)境的本質。l 地方文化與現(xiàn)代文明相結合的設計特色片區(qū)內的建筑采用灰瓦白墻外觀，采用中性色彩線條豐富。A、多層經典組團本組團位于規(guī)劃片區(qū)西南角，其東面是現(xiàn)狀水泥廠建筑質量相對較好的職工住宿樓(均為四或五層)。B、聯(lián)排時尚組團組團位于規(guī)劃區(qū)域的東北則，背山面水，環(huán)境清幽。設計強調庭院景觀的營造，通過變化的拼接組合達到變化的景觀效果。規(guī)劃在此片區(qū)內設置小區(qū)配套的會所、公共活動場等公共設施，從而形成小區(qū)的中心區(qū)域。D、雙拼靚麗組團l 綠地與空間環(huán)境的創(chuàng)造規(guī)劃片區(qū)內的綠化以帶狀為主，以面狀綠化來表現(xiàn)，用點狀綠化來豐富，點、線、面相滲透，用高矮不等的喬木、灌木、草坪營造空間立體效果。l 流暢的內部交通設計整個片區(qū)設置兩出入口(主入口：布置在通往縣城方向的現(xiàn)狀道路通達處。小區(qū)內部以7米寬的環(huán)形主路為骨架，根據建筑布置需要和地形條件開辟小區(qū)5米路，因受地形限制，小區(qū)局部道路不能形成小環(huán)，設計以在道路盡端設置回車場來解決。樓盤外立面采用紅、黃、白三色互為掩映的“大段式”做法，不僅客廳配以通透氣派圓弧型全落地觀景大玻（使客廳同時具備會客、觀景、品茗、讀書等多重功能），而且臥室也配以全落地觀景外飄窗，頂層坡屋頂設計并開有威盧克斯透天窗，可謂真正意義上的純住宅社區(qū)；在景觀設計上，其不僅是把景觀的富有和均好性作為首要考慮因素，在小區(qū)內共營建了幾十處美侖美奐的景觀，包括疊瀑小橋、花園廣場、亭臺雕榭、親子樂園、大樹成林等，還結合其所處地段為自然緩坡地、其項目定位為“山水園林美景高尚生態(tài)社區(qū)”的特點，在造景上既借鑒異國流水花園體系又融合中國園林布局，并分外注重建筑與景觀相得益彰，使整個園區(qū)的建筑看起來僅僅是園林景觀的點綴而非主體。有2路公共車直達本案。 緊鄰師宗一中，10分鐘路程內，學校、商場、公園、醫(yī)院等公共設施應有盡有。 ● 出于全方位服務業(yè)主的考慮，鳳城龍園不僅在新區(qū)內廣泛設置了包括網球場、棋牌室、健身室、圖書館、乒乓球室、音樂茶吧等在內的泛會所，還在社區(qū)內首創(chuàng)了保姆公寓，業(yè)主食堂和公共客房，嬉水沙灘、連廊水景、疊瀑小橋、雕塑廣場、花園樓閣.......這是一個連鳥兒都想棲憩的地方。 自動道閘等高科技系統(tǒng)。在這里，你可以切身體會到高科技帶來的全新文明生活方式。 ● 電力：配備了具有自主產權的獨立“開關站”，可全天候保證業(yè)主或租戶的用電需要。 ● 網絡：采用EDMAX網絡交換設備和超市五類布線系統(tǒng)，實現(xiàn)數(shù)據寬帶傳輸，告訴接入INTERNET100M寬帶網接入，100M／10M到戶。確保業(yè)主享受一流的服務。由此可見戶型在住宅中的重要性。如不細算，似乎相差不大，但實際浪費了１０％左右有效使用面積的房子不在少數(shù)。 第三節(jié)一、劣勢weaknessl，周邊公共配套設施不完善； ，周邊難以形成上規(guī)模的可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)社區(qū)； 、衛(wèi)生及治安環(huán)境度比較差； 、市中心區(qū)區(qū)位較好，配套比較完善的樓盤相比，房價過高，升值潛力不大，競爭優(yōu)勢不明顯；5．師宗是一個產業(yè)結構比較單一的農業(yè)縣，農業(yè)人口占到總人口90％以上，城鎮(zhèn)居民3萬多人，城鎮(zhèn)人口人均可支配的年收入不到8000元。6．對高品質住宅及享受型生活方式的了解、理解比較少，生活觀念比較保守 ，美侖美華的景觀設計以及大面積的綠地、超寬的樓距，在營造人與自然和諧共處的生態(tài)環(huán)境的同時，人性化的設計更保證了業(yè)主居住的私密性和安全性。充分體現(xiàn)了人居環(huán)境天地合一、天人合一的至高境界。園區(qū)燈光自動控制，機電設備集中檢測控制，保安24小時巡更，為高檔物業(yè)業(yè)主的生活居住提供了非常高的私密性保證。重重保護，確保您安心居家。 ，山水交融，空氣清新。 4. 鳳城龍園所處的核心區(qū)位決定了她將具有一定的升值潛力；5．高質量的施工和開發(fā)商極具人性化的服務理念；第三節(jié) 項目的核心價值開發(fā)商舍利追求盡善盡美，建筑面積從28萬平米減至15萬平米，美侖美華的景觀設計以及大面積的綠地、超寬的樓距，在營造人與自然和諧共處的生態(tài)環(huán)境的同時，人性化的設計更保證了業(yè)主居住的私密性和安全性。充分體現(xiàn)了人居環(huán)境天地合一、天人合一的至高境界。鳳城龍園周圍的山林形如一把太師椅，位于師宗西北部，山勢起伏綿延百里，山腳下的活水不息，這里被人們譽為師宗的福地，從橫山西望，幾乎將整個師宗城納入視野，城市的脈絡盡收眼底。l ：在鳳城龍園前期規(guī)劃設計時，眾多專家評審，方案多次修改，把最時尚，最先進的規(guī)劃設計理念貫穿整個樓盤的規(guī)劃設計，使鳳城龍園的規(guī)劃設計及建筑設計做到了盡善盡美。引進多種名貴熱帶植物，使整個園區(qū)的建筑處處洋溢著靈秀之氣。目標客戶群體分析鳳城龍園毗鄰縣委、縣政府片區(qū)，與主城區(qū)唇齒相依。隨著政府對新324國道沿線的投資與宣傳，這里的人氣將會驟然升溫。 居所的精神內涵和文化格調是他們的追求！ 職業(yè)： ●企業(yè)的中高層管理者25－55歲左右，本地居民和未來經商者； 收入十分豐厚； 經常出入消費場所。 需求：選擇高質素、成熟便利、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)。 ●私營企業(yè)主、個體工商戶 該類居民主要以私營業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊，生活條件寬裕，消費能力強。 目標消費群購買動機素描ll、居住現(xiàn)狀多數(shù)已經擁有一套住房，但由于收入的增長和家庭人口的增加，對目前的居住狀況不滿意，希望通過改變居住環(huán)境來為自己的中高端社會地位定位。 家庭結構 三口之家或三代同堂。 生活形態(tài) 具備足夠的提高生活品質的財富積累。 具有高學歷、見識廣博，有敏銳的洞察能力和極強的投資能力。他們的共性是擁有一份較穩(wěn)定的工作和收入，他們在購房時除考慮房價、出入交通、社區(qū)服務配套設施、房屋房型、有效使用面積外，尤其重視樓盤小區(qū)的環(huán)境建設。 居住環(huán)境期望 原則上由客戶的個性傾向與需求來決定，朋友及專家的建議、項目的人性化設計與廣告形象會在一定程度上影響購買決策動因，但關鍵是對項目的實質內容的認同。 購買動機 改善居住環(huán)境與質量，通過社區(qū)的良好環(huán)境提高自身生活質量。 消費者對高品質商業(yè)住宅的心理需求l市調結果顯示——隨機抽取的115名被調查者中：★地段（1）主城區(qū) ：35人，％（2）有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危?2人，％（3）都可以，無所謂：18人，％★表示價格應在1000元以下11人。小區(qū)商鋪：A、2500－2800元／平方米□：83人，％消費者對現(xiàn)有商品房的評價：設計欠佳，環(huán)境不好、噪音大，綠化面積小、安全保障差第五章 鳳城龍園：“十大地”“八個亮點”逐鹿師宗樓市福瑞達地產開發(fā)的鳳城龍園，是2006年師宗樓市的一個非常重要的產品。 這10大亮點又稱為“10大地”：活水之地、人文之地、綠色之地、暢通之地、康樂之地、精英之地、富貴之地、活氧之地、生態(tài)之地、和諧之地。 “10大地”，是“鳳城龍園”的品牌旗幟，它標志著福瑞達地產在房地產市場的競爭中不斷走向成熟。前無古人的“10大地” (一）人文之地l “鳳城龍園”與橫山和通玄公園為鄰，龍園是一個具有鮮明中國特色的名稱，而區(qū)內建筑以北美式湖泊別墅為藍本，乍看起來似乎矛盾，實則蘊含著深厚的文化底蘊。鳳城龍園的發(fā)展商——云南富瑞達房地產開發(fā)有限公司正是秉承這種精神，將現(xiàn)代西方建筑藝術的精華——北美式別墅加以消化，與中國江南古典民居融為一體，與中國的傳統(tǒng)“龍”文化融合在一起，追求天地合一、天人合一的至高境界，在師宗建造起一個里程碑式的山水園林生態(tài)純美園地。 真正的好房子有兩種——一種是建筑藝術的產品，另一種應是與自然的完美結合。 （二）、活水之地橫山山脈萬畝森林形成的水源，流進“鳳城龍園”社區(qū)，構建了“鳳城龍園”獨一無二的活水生態(tài)系統(tǒng)。鳳城龍園，借活水造宅，把最活躍的因素融入到最生硬的建筑中去，通過水的點撥來反映建筑的生動。 橫山山脈萬畝森林，是“鳳城龍園”的外圍綠色大環(huán)境。而在“鳳城龍園”社區(qū)內，大面積的綠化率，構建了“鳳城龍園”綠色的社區(qū)環(huán)境。遠處的橫山山脈森林，近處的青草綠樹花叢，悄悄譜寫著一首激越的綠色交響樂。(四)和諧之地 住生活?！傍P城龍園’’處處體現(xiàn)的都是和諧：建筑機構的和諧，生態(tài)景觀的和諧，戶型的和諧，生活的這是“鳳城龍園”的和諧宣言。 住在“鳳城龍園”，橫山山脈萬畝森林吹來綠色的春意，吹皺一池春水，春意中飽含住戶需要的這一切再加上“四季鮮花開不敗”的原生態(tài)景觀，構建了“ 鳳城龍園，和諧發(fā)展”的“夢里水鄉(xiāng)”，營造了最適合人類居住的房子。因此，有分析人士指出：“鳳城龍園”至少承擔了三個方面的角色：體驗自然之地，身心休息之所，思考決策之地。住在“鳳城龍園”社區(qū)，在晴朗的日子，站在綠色的草坪上，可以看到各種美麗的風箏在藍天上高高飛舞，而就在此時，社區(qū)湖泊旁邊的禽鳥尤其喜歡這種熱鬧的聚會。在這樣的社區(qū)里，在這樣的藍天下，在這樣闊大的天地里，心兒真的會自由狂舞。從而體驗到把別人耗在路上的