【正文】 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 三次置業(yè)。 C、一次性付款客戶： ⑴ 、 折購買本項目住宅； ⑵ 、 折購買本項目商鋪； ⑶ 、優(yōu)先選購推出的房屋或商鋪； ⑷ 、免交 1 年物業(yè)管理費； ⑸ 、內部認購客戶不再享受其他優(yōu)惠； ⑹ 、特殊認購客戶折扣除外。 C 開盤日期（ ） 開盤系列廣告； 開盤公關活動 。 四、 認購手續(xù)： 客戶攜帶身份證明（或營業(yè)執(zhí)照）、定金（住宅 2 萬元，商鋪 5 萬元）到時代廣場銷售中心交納定金，并簽定《時代廣場預約書》和領取定金收 款收據 ； 客戶保管好 《時代廣場預約書》、定金收據 ，在 簽定《商品房 買賣合同》時， 一并出具。 B 認購期：（ － ） ， 此階段完成 40%的住宅認購率。 認購客戶享受優(yōu)惠： 正式開盤前的預約認購，可以享受以下權利： A、銀行按揭客戶： ⑴ 、 折購買本項目住宅； 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 ⑵ 、 折購買本項目商鋪； ⑶ 、優(yōu)先選購推出的房屋或商鋪； ⑷ 、 內部認購客戶不再享受其他優(yōu)惠； ⑸ 、 特殊 認購客戶折扣除外。而 益陽的房價相對他們生活的大城市明顯偏低，在外地成功創(chuàng)業(yè)的益陽人回鄉(xiāng)置業(yè)，必然會購買地段較好、景觀較好的、又能承受的起的高檔住宅。 本案商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位需要考慮的兩個問題： ① 現代人的多方位消費需求 現代人的消費需求已逐漸呈現多元化。 產品優(yōu)勢： 外觀：三段式設計，色彩明亮大方，頂部造型現代感強； 戶型：坐北朝南、方正戶型；設計的 7 種戶型，變化出 38 種面積分割，選擇空間大。 本案處于完善的生活圈中，規(guī)劃總占地 12156 米 178。 規(guī)模； 小區(qū)規(guī)劃； 周邊設施； 升值。以麗景雅苑、華盛花園（公務員小區(qū)）為代表的大盤開發(fā)的誕生，拉動了整個益陽房地產品位的提高。時代廣場 項目在益陽推廣的各個環(huán)節(jié) 做出詳細的、可操作的推廣、 銷售方案。 城市人口膨脹，為益陽住宅產業(yè)發(fā)展提供更大空間 。馨庭院 均 價 2020 元 1500 元 1700 元 1350 元 1600 元 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 樓層加價 每層加 30 頂層躍 1800 每層加 3080 每層加 2050 每層加 50100 銷售狀況 認購 50% 多層交付 認購不足20% 剩余少量住宅未公開發(fā)售。 四、分析總結： ① 未來 12 年內，小高層項目、大盤景觀項目將繼續(xù)引領益陽住宅品質提升； ② 商業(yè)房產發(fā)展缺乏足夠的消費基礎，總體低迷的狀況短時期內不會改變，但主要商業(yè)中心供應緊張的局面仍將持續(xù)相當長的時間； ③ 小高層住宅目前在益陽屬于剛剛新起的稀缺產品，具有相當的市場需求空間，雖然有部分項目在陸續(xù)開盤、認購，但由 于總體品質不高，存在明顯的缺陷和不足，因此部分樓盤銷售業(yè)績不是十分看好； ④ 在目前開始認購的幾個小高層住宅中，都存在明顯的缺陷和不足。 步行 10 分鐘，可達位于項目 南側奧林匹克公園和項目東側高爾夫球場 —— 益陽 兩大主題公園近在咫尺。高端客戶爭奪戰(zhàn)必然會越來越激烈； 益陽二級商圈（龍洲路、秀峰路等）商業(yè)開發(fā)供大于求，商業(yè) 大量空置， 勢必影響投資者 投資 本項目 商業(yè)的信心； 益陽缺乏一定數量的投資型客戶，給本項目商業(yè)部分的銷售帶來很大壓力。他們購買小高層住宅一是追求生活品質、注重景觀、服務和小區(qū)質量；二是將好地段的好房子作為身份象征；三是攀比心理較為盛行，以此滿足虛榮心理。 通過住宅 低價格啟動，并階段性上調，控制不同階段跟進的客戶，實現開盤后迅速旺銷的局面，并促進后續(xù)旺銷和拉動商鋪銷售。 B、 商鋪 營銷策略和 營銷 階段計劃 B商鋪 營銷思路： 先招商后銷售，確定 13 樓主要經營戶，根據引進的經營戶的面積需要，確定 23 樓銷售面積劃分，力求做到帶著長期房東找房客。 B 認購期：（ － ） ， 完成住宅 4050%認購目標 。 G 清盤銷售期（ － ） 住宅、商鋪進入最后銷售階段； 物業(yè)公司接管小區(qū)； 陸續(xù)辦理入住手續(xù)； 結案工作。 躍層價格促銷： 送露臺 特殊層（有空中花園戶型）促銷： 送花園 優(yōu)惠重復： 當優(yōu)惠重復時，以最大優(yōu)惠幅度為準，不重復累加 （促銷活動除外） 。 益陽 商業(yè)價格比較： 區(qū) 域 康富南路 朝陽中路 資水會龍 桃花侖 大海塘 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 平均 租金元 /月 ．㎡ 3060 3080 未定 70120 4060 沿街售價 元 /㎡ 8000 12020 8000 12020 8000 15000 10000 15000 6000 11000 益陽小高層 住宅價格比較： 項 目 資水會龍 麗景雅苑 香江城 華盛花園 陽光 中餐 5001000 ㎡， 1 家 娛樂 10002020 ㎡， 1 家 B、 住宅部分 B 小高層住宅價格需求： 總價（元） 1520 萬 2025 萬 2530 萬 3035 萬 35 萬以上 比 例 22． 4% 32． 8% 26． 1% 11． 5% 7． 2% 單 價 （元 /㎡ ） 1300 以內 1300 1400 1400 1500 1500 1600 1600 1700 1700 1800 1800 2020 2020 以上 比 例 10． 2% 10． 8% 15． 9% 20． 5% 18． 5% 16． 4% 6． 2% 1． 7% B 小結： ① 二次換 房客戶是 支撐 小高層住宅需求 上升 的主要力量 ， 初次置業(yè) 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 客戶選擇小高層住宅的不足 18%，而且對面積需求以實用為主； ② 二次換房客戶承受總價集中在 2030 萬之間，希望通過住宅的選 擇提高生活品質和個人身份，具有明顯的“炫耀”情結； ③ 在實際購買過程中，客戶在確定自己總價承受能力之后，會追求 包括單價、地段、服務、配套、環(huán)境、質量等不同的利益組合，如“地 段－價格”取向型、“地段－質量”取向型、“質量－服務”取向型等 多種演化類型。香江城”、“陽光益陽市政府大力改造的朝陽路，竣工后將成為 名副其實的益陽第一路；龍洲路也將因市政府的搬遷而成為“府前大道”。 開盤時間 預計 11 月 預計 12 月 04 年 5 月 預計 11 月 銷售狀況 認購近 50% 認購不足 20%， 多層 ： 少量頂層 住宅待售 ，其余 正在辦理入住 手續(xù) 別墅：待售。目前，小高層住宅在益陽剛剛興起，并成為高端購房客戶追捧的熱點即是很好的說明。 從 2020年至 2020 年，五年來全市 GDP 累計增長 %，年平均增長 9%。 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 第一部分 市場調查分析 一、宏觀經濟環(huán)境 經濟增長迅速，帶動住宅需求量上升 。 住宅消 費觀念 開始走向品質需求。 電視專題 ； 電視劇插播 ； 傳單、路牌 。；車庫 141 個 。本案處于城市南移的中心地帶，隱藏巨大升值空間； 朝陽路改造后，以朝陽中路、康富南路為核心的街區(qū)將成為益陽新的商業(yè)中心。改造后的朝陽路將會加速這一街區(qū)商業(yè)規(guī)模的形成，使該街區(qū)無論在業(yè)態(tài)種類、消費環(huán)境等方面成為益陽新的商業(yè)坐標。 因此我 們 根據市 場行情，判斷本案 銷售目標 客 戶 定位如下： A、商業(yè)部分： 目 標 客 戶 目 標 范 圍 用 途 比例 擴張經營企業(yè)主 市區(qū)現有餐飲、娛樂、休閑商戶 自用 20% 其他私營企業(yè)主 市區(qū)、安化、 沅 江等地 投資 25% 個體工商業(yè)主 現有的店鋪經營老板 自用、投資 40% 浙江投資客戶 溫州、臺州等地 投資 10% 其他 有一定居住條件、經濟條件的公務員、企業(yè)中高層管理人員 投資 5% B、住宅部分： 目 標 客 戶 目 標 范 圍 用 途 比例 政府 公務員 、金融、電信部門 職員 等 各主要政 府機構（主要是經濟較好的機構） 自用 30% 大企業(yè)管理人員 市區(qū)、安化、 沅 江等地 自用 10% 集團購買 益陽大型企業(yè)、重要壟斷性企業(yè) 自用、投資 10% 私營企業(yè)老板、 個體業(yè)主 益陽本地、周邊縣市 自用、投資 30% 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價