【正文】 就是，尋找名門晟地內(nèi)在的戲劇性，在此基礎 上，給她嵌入一個偉大的靈魂，是王后還是村婦，是秦淮八艷還是坐臺小姐，從此定格。 蘇北的歷史生成 今天在平坦的蘇北平原上有一條北起阜寧，南至呂四鎮(zhèn)全長 300 公里的崗地，地理上稱之為范公堤，是南宋以前蘇北海岸線。 在海岸線不斷東擴的同時，范公堤以西以瀉湖、沼澤、灘涂為主的地區(qū)也不斷淤成陸地，整個蘇北大平原在近 700 多年的時間里逐漸形成。 平米浙江蘇嘉項目錢江方洲處于鹽城老城區(qū)、鹽都新區(qū)、鹽城開發(fā)區(qū)之間，恰位于即將形成的大鹽城城市格局的地理重心之地，（根據(jù)城市人口突破 40 萬后就會逐漸形成商業(yè)副中心的城市發(fā)展規(guī)律）鹽城的商業(yè)副中心必將在此誕生，或者是我們與蘇嘉二者居其一，或者是二者之和。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、項目成功運營的兩大支撐要素 三種企業(yè)運營模式： 偶然性運作：給你一塊地，種下一粒大樹的種子，能否長成參天大樹受許多客觀因素的制約，成功是偶然的，稱之為偶然性運作。湖南路、夫子廟是南京商業(yè)乃至城市的眼睛與靈魂，是新街口無論如何肌肉發(fā)達都替代不了的，新街口不過是南京的大嘴巴而已。因此我們考慮的主要是兩大高度： 鹽城商業(yè)文化第一高；鹽 城城市文化第一高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。上面的住宅也就由南北朝向變成東西朝向。但主旋律并不是商業(yè)而是商務，既是青年路的臉面與形象，也是本案的臉面與形象，故以 “ 宮區(qū) ” 命名。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。意為 “ 正在震翅的鹽城 ” 。解決的途徑有二，一是地下隧道，一是過街天橋。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 音之意，清角即 “ 升 3” ，也就是 “4” ，清羽（又稱閏 ）即 “ 升 6” ，也就是 “ 降7” 。此廣告語 “ 黃海少女 ”既代表案名又有新奇性， “ 欲嫁溫州商人 ” 既有新奇性又有具體指向，包含了廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 價格鋪差：視具體情況而定 入市起售價格： 2888 元 /㎡ 由于投資客戶麋集于溫臺地區(qū)，因此溫臺地區(qū)的專門的商業(yè)地產(chǎn)展會最為成熟也最為頻繁，達到每地區(qū)至少每月一次的程度，甚至連溫嶺等縣一級的城市也舉辦專門的商業(yè)地產(chǎn)展會。 八、廣告活動 公共場所廣告活動 DM 定向派發(fā) 茶社、咖啡店贈品 九、泛營銷計劃 所謂泛營銷計劃，即讓客戶帶客戶，讓更多的客戶成為無薪有利的兼職銷售人員。 進行性測評 商業(yè)部分主要是大型超市與大型品牌餐飲店，去化模式是出售而后招商，超市針對普通大型超市，類似于蘇果級別的，餐飲店因處于餐飲一條街的南出口，有旗艦店性質(zhì)，檔次以中等名連鎖店為招商對象，像重慶的巴國布衣等，向內(nèi)在布置一家大眾餐飲連鎖店，像鹽城玉米人之類。我們相信，廣大高水平經(jīng)營戶的商業(yè)智慧一定高于幾個策劃人的商業(yè)智慧，他們敏銳的商業(yè)目光比我們更能準確地判斷出哪個位置該適合做什么。 既然招商、經(jīng)營對項目的成功運作如此重要，就必須投入足量的成本去運作，至少不應少于銷售去化所投入的最低限 1個點的廣告?zhèn)鞑コ杀?，即把招商成本打入項目銷售總 收入的成本中去，作為項目可變成本的一部分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 八、優(yōu)惠政策及泛招商計劃 優(yōu)惠政策 對經(jīng)營面積較大的客戶及非常有影響的客戶要給予足夠的優(yōu)惠政策，以強化對他們的吸引力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以我們必須一手指天，與歷史的久遠與未來的無限對語；一手指地，與此時此刻的蕓蕓眾生微笑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 六、中小客戶招商區(qū)域的界定 招商對象雖然在全國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)都比較集中，而不再像投資客戶那樣主要集中在溫臺、浙北、上海、珠三角這些民間資本比較雄厚的地區(qū)，因此， 招商不再以溫州為主要舞臺，而是以項目所在地即鹽城為中心，向中國四大經(jīng)濟區(qū)及中西部一些重要城市漸次拓展。 四、招商的成本意識 雖然前面我們一再強調(diào)，項目運作的重中之重是銷售即資金回籠，因為沒有資金回籠，項目甚至不可能繼續(xù)運作下去，就更談不上成功。本區(qū)以迎賓南路為界分為東西二區(qū)，西區(qū)是 “7” 字步行街的北端盡頭，以交易為主，特色、休閑為輔，南側(cè)建筑引入世界級著名超市，諸如沃爾瑪?shù)?，西?cè)建筑引入著名百貨商場運營商，北側(cè)建筑形成品牌、特色招商經(jīng)營為主的百貨商城，東區(qū)是 “7” 字步行街的北端拐點，以特色、休閑為主，交易為輔，南側(cè)及西側(cè)建筑形成品牌、特色、流行、時尚戶招商經(jīng)營為主的百貨商城，北側(cè)建筑引入著名百貨商場運營商。規(guī)劃設計上三個商業(yè)波峰及其商務、主題或?qū)I(yè)、高檔與特色三大商業(yè)形態(tài)定位，也已為我們的商業(yè)形態(tài)組團分布確立了一個宏觀框架，剩下的就是細化的布局方案。三年應該是投資人比較歡迎的期限，因而對該項投資不會有更大的顧慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 入市時機的確定及安排 對于本案來說，想在 2020 年入市已不太可能，但還是要盡可能搶在 06 年初春 3月份入市。相信這也不是像國飛綠色置業(yè)這樣認認真真做事的商人所愿意看到的結(jié)果。 一層門面均價： 12020 元 /㎡ 對于一個女人來說，如果一個男人不可信，那么他任何美麗的承諾都沒有意義。其字面意義表示鹽城 7 街流金淌銀的商業(yè)價值；其深層意義，黃金代表世界第一大經(jīng)濟要素海洋，白銀代表世界第二大經(jīng)濟要素溫潤的平原，以此闡明鹽城不可輕易逾越的商業(yè)投資潛力。 “ 變 ” 是降低半音之意，變徵即 “ 降 5” ，也就是 “ 升 4” ，變宮即 “ 降 1” ，也就是 “7” ， “ 清 ” 乃升高半 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 延展部分 （略） 二、理念識別系統(tǒng)（ MI） 理念識別系統(tǒng)（ MI）是項目營銷運作的核心，它由案名、營銷總概念及主廣告語三大部分組成。地面部隊未投入之前其實戰(zhàn)爭已定勝負。 本案的主題雕塑共有八組，每組由一個大的主題雕塑和數(shù)個小的分 題雕塑構成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，要想讓這定位活靈活現(xiàn)地展現(xiàn)在世人面前，就需要將意識物化，通常的物化手段是：景點、建筑、雕塑等，其中最典型的最直截了當?shù)氖侄尉褪堑袼堋? 再看軟規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 如此，其實就成了兩條半商街。 海華廣場偏偏就沒有去做。因此開發(fā)商在定位、規(guī)劃方面只提出了做修改建議的要求。 隨著商業(yè)街的發(fā)展，服務性、娛樂性的項目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營主題的選擇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。一條好的商街 首先有大的人流，小的車流，因為呼嘯的車流影響人的逛街心態(tài)，因此，一條好的商街必然在城市主干道旁邊，受主干道的保護與屏蔽：提供人流，屏蔽車流。本案與南面即將誕生的近百萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 沿海、平原的溫帶、濕潤半溫潤地區(qū)，無論東方還是西方都成為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。 ——————————————————————————————————————— 我相信人與人之間的最大差別不是肉體，而是靈魂。國飛公司于 8 月13 日在鹽城鹽阜賓館按事先公開的平分標準現(xiàn)場依序評標，并于次日晨公布了競標結(jié)果，金立威公司中標。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 南宋時大海在鹽城縣東半公里。 鹽城地勢南北狹長， 7 縣中有 5 縣濱海，盡擁蘇北地利優(yōu)勢。 海華廣場外，怡景花園城商業(yè)街也靠迎賓路。 小商大住是市場風險最低的定位模式，因為臨街門面與住宅都容易去化，只要價位合理就行了，但也是利潤最低化的定位模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 海華廣場地塊東西長度不算短，理應在地塊內(nèi)部創(chuàng)造一條東西向步行街。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于最后一個波谷有分成南北不連接的兩部分，因此第三波谷又分為兩個組團，合為七個組 團片區(qū)。 變徵區(qū)：第三波谷北，靠近大慶路的一幢建筑。因此， “ 一個新生命 ” 還不足以描述鹽城，準確的描述是：一個充滿生機活力的新生命 ——濱海新鹽城！ 這就是鹽城獨特的海洋文化差異化定位。我們就以這幅世界名畫為題材，將其立體化為雕塑作品，形成東方的維納斯 —— 黃海少女 ——鹽城。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三流程 銷售第一跳 產(chǎn)品、項目運營在營銷學上分三大流程：上游產(chǎn)品力、中游形象力、下游銷售力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這樣可使本商街產(chǎn)生深度感與別致感，就像一個人有了別名就會給人一種深度感與別致感一樣。這就使商業(yè)地產(chǎn)操作形成遠比住宅地產(chǎn)操作復雜得多的流程與環(huán)節(jié)，如下表所示： 本地市場 異地市場 本地市場 +異 地市場 投資客戶 經(jīng)營客戶 消費客戶 顯然，項目成功運作的第一重心是資金回籠，即銷售去化，即針對的是投資客戶；雖然鹽城本地的投資傾向也比較強勁，但如此大的項目決不可能在本地迅速去化，因此銷售主戰(zhàn)場仍然在異地。 （ 2）著名品牌廠商加盟 任何成功經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)都有一批核心名牌廠商的支持，這不僅有利于強化現(xiàn)在投資客戶的信任度，也有利于后續(xù)經(jīng)營。 第二部分傳播推廣（商業(yè)部分） 一、價格策略 價格策略 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 媒體選擇 報媒選擇：鹽城鹽城晚報、揚子晚報、鹽城廣播電視報、 溫州溫州日報、溫州晚報、溫州都市報、溫州商報。 回報計劃 回報率 812%，由商管公司統(tǒng)一租賃，無論是否成功租賃，均定期返還。 如此大的商業(yè)項目，將涵蓋很寬的商業(yè)范圍，因此招商就變得比較復雜，因此，理出一個邏輯思路將是整個招商工作的基礎。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商管公司盡可能及早確立，因為商管公司同時也要承擔招商職能。 數(shù)據(jù)的收集 如果 只針對有限的幾家客戶招商，成功的概率并不大，如果能夠收集到足夠多的同類客戶資料，就有可能招商的偶然性導向或然性在導向必然性。 前文說過，這里是鹽城的未來潛力與項目現(xiàn) 下的人氣并重，即鹽城與項目同時出售，廣告主題增加了，即在原來市場定位的基礎上加上了產(chǎn)品定位： a、黃金與白銀之子鹽城 7 街 或 黃海少女，欲嫁 溫州 商人 b、鹽城商業(yè)的世界高度 或 締造浪漫鹽城 由于 “ 鹽城商業(yè)第一高 ” 產(chǎn)品定位中的 “ 第一 ” 違反廣告法，可能會在傳播推廣中帶來許多麻煩，因此，這里將 “ 第一高 ” 改成 “ 世界高度 ” ，如此更動之后，不僅更高度地強化了原來的氣勢，同時也與我們界定的鹽城海洋化、國際化的文化傾向相吻合。 第五流程 經(jīng)營第三跳（略） ——————————————————————————————————————— 結(jié)束語 高度與深度 —— 千古紅樓 客有歌于郢中者，其始，曰《下里》、《巴人》，國中屬而和者數(shù)千人；其為《陽陵》、《采薇》，國中屬而和者數(shù)百人；其為《陽春》、《白雪》，國中屬而和者不 過數(shù)十人；引商刻羽，雜以流徵，國中屬而和者，不過數(shù)人而已；是其曲彌高，其和彌寡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 九、招商會 在招商客戶比較集中的城市，在廣告?zhèn)鞑ゼ暗孛嫠阉鞴ぷ饔辛艘欢ǔ尚У幕A上，舉辦招商說明會，夯實并擴大招商戰(zhàn)績。 同銷售相反，銷售以投資客戶為主，招商以自營客戶為主。但了有足夠的資金加上正確的方法，商業(yè)項目就變成了不指望任何偶然性、或然性因素的必然性運作。 二、招商團隊（商管公司）的確立 高水平的商業(yè)經(jīng)營管理公司是商街的靈魂，甚至可以左右商街的興衰，尤其是對于一個新的商業(yè)區(qū)來說，尤為重要。本區(qū)計有臨開元路兩側(cè)的六幢建筑，由西向東布置家電商城、家具及家居飾品商城；男人商城、超市；女人商城、青少年兒童商城。