【正文】 目的就是選擇一處海景房，由于我項目的獨特的地理位置，可以說是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的中山路，選擇我們的項目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！個體旅行社經(jīng)營者 本項目無可替代的位置優(yōu)勢及獨有的星級酒店服務(wù)體系，為私營旅行社的經(jīng)營者提供了一個可投資購買用于酒店接待，將原本交給酒店的費用變?yōu)樽约旱睦麧櫟拇蠛脵C(jī)會。青島得天獨厚的地理及氣候優(yōu)勢、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。2. “中產(chǎn)階級”外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。同時不管是塔樓部分的CONDO還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的投資回報率和低風(fēng)險尤為重要。而第5種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營，對于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。但是由于第一種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營者三方面來說，風(fēng)險都比較小，能夠形成共贏的局面。 產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營：將物業(yè)從空間上分割開，每一部分都有獨立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時簽訂統(tǒng)一經(jīng)營的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營，必須要專門的經(jīng)營公司進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營或者招商。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營，沒有統(tǒng)一性，很難將整個物業(yè)價值充分利用起來，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。 分割出售，自主經(jīng)營：將物業(yè)分割成為獨立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營，或者出租。這種操作方式回報期比較長，同時也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴(yán)重考驗。這種操作方式風(fēng)險不大，但是對于整個商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會有一定的影響。 整體出租：開發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進(jìn)行設(shè)計、建設(shè)、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營或者進(jìn)行二次招商。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風(fēng)險較小，項目操作周期較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤相對也較低。：結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進(jìn)行經(jīng)營。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國內(nèi)各地。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（供參考）東陶衛(wèi)浴設(shè)備圣象木地板奧迪斯電梯特靈中央空調(diào)有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)每戶25吋海信電視美的微波爐喬吉抽油煙機(jī)該項目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項目，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項目。目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國際精英公寓”在內(nèi)，還沒有一個達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓。從國內(nèi)幾個已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。本案公寓的人群與普通公寓的市場輻射是完全不同的。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)。所謂酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級商圈。在整體規(guī)劃設(shè)計、局部細(xì)節(jié)設(shè)計、設(shè)備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項目的整體優(yōu)勢，在具有可能出現(xiàn)的共性競爭優(yōu)勢之外，賦予項目決勝千里的個性化優(yōu)勢，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競爭風(fēng)險，差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價值所在。選擇運營公司的威脅：如果開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運營公司非常重要，否則很容易做成簡單的小戶型住宅項目，失去其原有的投資價值。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項目帶來了福音。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。以奧運為契機(jī)的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運會，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、29條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。l 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級不高，服務(wù)不佳，由于未來火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個高檔次的接待酒店，如果我項目引入星級酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場空白點?；疖囂崴賚 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項目位置的預(yù)期商業(yè)價值將大大提升。如果我項目能夠從戶型設(shè)計采用復(fù)式、躍式、三錯層、入戶花園等設(shè)計上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場機(jī)會點。l 戶型設(shè)計上的空白點：青島的房地產(chǎn)項目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計，造成了許多項目的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島。l 投資空白點：由于青島房地產(chǎn)市場中，真正提出來酒店式公寓概念的應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項目的后期管理空白，使該項目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢，使得這種在市場上低投資高回報的酒店式公寓整體稀缺。l 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項目包括百盛大廈、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時，也使其項目在市場中難于立腳。 未來市場放量的競爭由于青島市2003年開工總量和正在施工總量共2200多萬平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約20%，共計430多萬平方米，再加上今年即將開工的經(jīng)濟(jì)適用房，2004年和2005年的竣工總量預(yù)計要比2003年有大幅增長，給房地產(chǎn)市場帶來一定的銷售壓力。本項目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計做到盡善盡美，從周邊項目中脫穎而出。 人流優(yōu)勢：緊靠火車站，是進(jìn)出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價值高； 交通優(yōu)勢：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。 第五部分 項目SWOT分析及總體開發(fā)思路擬定（優(yōu)劣勢）分析 景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店式公寓；同時由于項目緊鄰青島市標(biāo)志性景點—棧橋，其景觀優(yōu)勢更加突出。 經(jīng)濟(jì)效益：銷售價格按保守估計7000元/平方米就可以創(chuàng)造接近40%的投資回報率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。該項目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個項目，給進(jìn)駐青島市場打下堅實的基礎(chǔ)。從如意大廈（主力戶型120—140平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出，所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項目。因此我們要避開大戶型純住宅的市場風(fēng)險，必須采取小戶型、精設(shè)計。由于目前該板塊各項目的定位和建筑設(shè)計等存在著各種缺陷，造成了許多項目的銷售不力，同時也為市場化運作留下了機(jī)會和空白。從未來發(fā)展來看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢可見一斑。測算地塊周邊年平均酒店消費價格在126元/天/間，酒店消費總量超過6000萬元。新天地魯邦地產(chǎn) 9樓 5200元/平方米 15樓 5680元/平方米主力戶型 ~140平方米 火車站周圍飯店標(biāo)準(zhǔn)件價格及折扣率酒店名稱星級掛牌價格當(dāng)前折扣率總間數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)金海大酒店400；2888折168三星鐵道大廈二星460；260；680130貝蒙特酒店220；2605折三星碧海賓館280；300；220五星賓館680；3805折全海景泛海名人