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正文內(nèi)容

青島市房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案-文庫(kù)吧資料

2025-05-08 08:40本頁(yè)面
  

【正文】 目的就是選擇一處海景房,由于我項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位置,可以說(shuō)是戶戶有景,東、南、西可以觀海聽濤,北面可以看到改造后的中山路,選擇我們的項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路,也就是等于選擇青島!個(gè)體旅行社經(jīng)營(yíng)者 本項(xiàng)目無(wú)可替代的位置優(yōu)勢(shì)及獨(dú)有的星級(jí)酒店服務(wù)體系,為私營(yíng)旅行社的經(jīng)營(yíng)者提供了一個(gè)可投資購(gòu)買用于酒店接待,將原本交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧?rùn)的大好機(jī)會(huì)。青島得天獨(dú)厚的地理及氣候優(yōu)勢(shì)、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件,其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。2. “中產(chǎn)階級(jí)”外企高管、企業(yè)主、歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人員。同時(shí)不管是塔樓部分的CONDO還是裙樓的商業(yè)部分,其主要的購(gòu)買群體應(yīng)該集中于投資性客戶,因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的投資回報(bào)率和低風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。而第5種方式投資的回收速度較快,另外由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),對(duì)于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。但是由于第一種方式,需要開發(fā)商有較大的前期投入,另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄,因此這種方式雖好,但很難操作成功(即:難于成交)。這種方式對(duì)于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者三方面來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)都比較小,能夠形成共贏的局面。 產(chǎn)權(quán)商鋪,分割出售,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng):將物業(yè)從空間上分割開,每一部分都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán),銷售的同時(shí)簽訂統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的協(xié)議,業(yè)主不可以自主經(jīng)營(yíng),必須要專門的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)或者招商。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng),沒有統(tǒng)一性,很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來(lái),很容易造成物業(yè)的后期頹廢。 分割出售,自主經(jīng)營(yíng):將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪,進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售,銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營(yíng),或者出租。這種操作方式回報(bào)期比較長(zhǎng),同時(shí)也是對(duì)開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。這種操作方式風(fēng)險(xiǎn)不大,但是對(duì)于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會(huì)有一定的影響。 整體出租:開發(fā)商建設(shè)完成后,將物業(yè)整體出租給一家專營(yíng)公司,這樣一般不需要定向建設(shè),開發(fā)商主要考慮該地段功能定位,通過專家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開發(fā),完成后整體出租,承租方自主經(jīng)營(yíng)或者進(jìn)行二次招商。該方式操作屬于短平快的操作方式,開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小,項(xiàng)目操作周期較短,資金回收速度較快,當(dāng)然利潤(rùn)相對(duì)也較低。:結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國(guó)內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來(lái)看,商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式: 整體出售:開發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè),后期將物業(yè)整體銷售給一家專營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國(guó)內(nèi)各地。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì),目前該項(xiàng)目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。附:數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(供參考)東陶衛(wèi)浴設(shè)備圣象木地板奧迪斯電梯特靈中央空調(diào)有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)每戶25吋海信電視美的微波爐喬吉抽油煙機(jī)該項(xiàng)目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋,其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。就青島而言,除建筑本身的缺陷外,目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題,業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù),如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù),使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺,加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件,則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目,扮演國(guó)際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。目前,酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然屬于一種新的概念,包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國(guó)際精英公寓”在內(nèi),還沒有一個(gè)達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓。從國(guó)內(nèi)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來(lái)看,這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。本案公寓的人群與普通公寓的市場(chǎng)輻射是完全不同的。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比,它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處,酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色,而服務(wù)更勝一籌:除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)。所謂酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài),是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓,酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級(jí)商圈。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營(yíng)銷與后期物業(yè)管理等各方面,突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì),在具有可能出現(xiàn)的共性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之外,賦予項(xiàng)目決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢(shì),能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè),成為市場(chǎng)標(biāo)桿,以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn),差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價(jià)值所在。選擇運(yùn)營(yíng)公司的威脅:如果開發(fā)酒店式公寓,后期的物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)公司非常重要,否則很容易做成簡(jiǎn)單的小戶型住宅項(xiàng)目,失去其原有的投資價(jià)值。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格控制,都為本項(xiàng)目帶來(lái)了福音。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上,將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢(shì),嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè),以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ),補(bǔ)充完善配套設(shè)施。以?shī)W運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運(yùn)會(huì),濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、29條沙土路改造等等,整個(gè)城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。l 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低,星級(jí)不高,服務(wù)不佳,由于未來(lái)火車提速,必將產(chǎn)生一批高層次消費(fèi)群體乘坐火車,而該板塊缺乏一個(gè)高檔次的接待酒店,如果我項(xiàng)目引入星級(jí)酒店的物業(yè)管理,必將可以搶占該板塊的市場(chǎng)空白點(diǎn)?;疖囂崴賚 火車提速帶來(lái)的影響是巨大的,隨著火車提速,將有大批原來(lái)選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車,因此,該項(xiàng)目位置的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。如果我項(xiàng)目能夠從戶型設(shè)計(jì)采用復(fù)式、躍式、三錯(cuò)層、入戶花園等設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新,則存在著較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。l 戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn):青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì),造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗,完全無(wú)法融入美麗的海濱城市青島。l 投資空白點(diǎn):由于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中,真正提出來(lái)酒店式公寓概念的應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間,但是由于該項(xiàng)目的后期管理空白,使該項(xiàng)目大打折扣,失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢(shì),使得這種在市場(chǎng)上低投資高回報(bào)的酒店式公寓整體稀缺。l 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確,一直在住宅和寫字樓之間徘徊,以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售,給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響,同時(shí),也使其項(xiàng)目在市場(chǎng)中難于立腳。 未來(lái)市場(chǎng)放量的競(jìng)爭(zhēng)由于青島市2003年開工總量和正在施工總量共2200多萬(wàn)平方米,其中市內(nèi)四區(qū)共占約20%,共計(jì)430多萬(wàn)平方米,再加上今年即將開工的經(jīng)濟(jì)適用房,2004年和2005年的竣工總量預(yù)計(jì)要比2003年有大幅增長(zhǎng),給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的銷售壓力。本項(xiàng)目新開發(fā)的優(yōu)勢(shì)讓我們有無(wú)限的空間,將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善盡美,從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。 人流優(yōu)勢(shì):緊靠火車站,是進(jìn)出青島的重要通道,人流量大,人氣旺,商業(yè)價(jià)值高; 交通優(yōu)勢(shì):交通樞紐,適合推廣站前物業(yè)。 第五部分 項(xiàng)目SWOT分析及總體開發(fā)思路擬定(優(yōu)劣勢(shì))分析 景觀優(yōu)勢(shì):三面環(huán)海,一面觀中山路,擁有360度無(wú)障礙的景觀,適合推廣海景休閑度假高級(jí)酒店式公寓;同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn)—棧橋,其景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。 經(jīng)濟(jì)效益:銷售價(jià)格按保守估計(jì)7000元/平方米就可以創(chuàng)造接近40%的投資回報(bào)率,買家輕松置業(yè),開發(fā)商順利掙錢。該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個(gè)項(xiàng)目,給進(jìn)駐青島市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從如意大廈(主力戶型120—140平方米)目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房,但其租金收益率就非常低,也可以看出,所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項(xiàng)目。因此我們要避開大戶型純住宅的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),必須采取小戶型、精設(shè)計(jì)。由于目前該板塊各項(xiàng)目的定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著各種缺陷,造成了許多項(xiàng)目的銷售不力,同時(shí)也為市場(chǎng)化運(yùn)作留下了機(jī)會(huì)和空白。從未來(lái)發(fā)展來(lái)看,隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型,青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體,環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心,東為中央商務(wù)區(qū),西為旅游休閑勝地,其位置優(yōu)勢(shì)可見一斑。測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在126元/天/間,酒店消費(fèi)總量超過6000萬(wàn)元。新天地魯邦地產(chǎn) 9樓 5200元/平方米 15樓 5680元/平方米主力戶型 ~140平方米 火車站周圍飯店標(biāo)準(zhǔn)件價(jià)格及折扣率酒店名稱星級(jí)掛牌價(jià)格當(dāng)前折扣率總間數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)金海大酒店400;2888折168三星鐵道大廈二星460;260;680130貝蒙特酒店220;2605折三星碧海賓館280;300;220五星賓館680;3805折全海景泛海名人
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