【正文】 風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目操作周期較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤相對(duì)也較低。 分割出售，自主經(jīng)營：將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營，或者出租。但是由于第一種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。青島得天獨(dú)厚的地理及氣候優(yōu)勢(shì)、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。 具體經(jīng)營者 購買后用于自主經(jīng)營的投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營業(yè)的物業(yè)。 Condo的出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來考慮，是由于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的高度發(fā)展帶來的必然。CONDO國際公寓戶型是公寓的核心組成部分，包括標(biāo)準(zhǔn)層、復(fù)式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場歡迎；挑高兩層，；大角度、寬視野的觀景陽臺(tái)；解決小戶型黑走廊的樓層空間花園等關(guān)鍵要素。l 整個(gè)戶型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強(qiáng)。l 看景戶型作為本案設(shè)計(jì)的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠(yuǎn)眺小青島，近觀棧橋！為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“T”型，或錯(cuò)開的“風(fēng)車”型。n 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。n 墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動(dòng)物、植物、器物等）、浮雕。配套人們對(duì)生活配套的關(guān)心不亞于對(duì)價(jià)格、位置和交通等因素的關(guān)心。以上服務(wù)內(nèi)容及經(jīng)營可以有機(jī)的融合于本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售與經(jīng)營規(guī)劃，由我們?cè)谡猩踢^程中控制經(jīng)營種類與檔次，在滿足業(yè)主高品質(zhì)要求的前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。 代理經(jīng)營紅瓦、綠樹、碧海、藍(lán)天交相映出青島美麗的身姿；赤礁、細(xì)浪、彩帆、金色沙灘構(gòu)成青島美麗的風(fēng)景線；歷史、宗教、民俗、風(fēng)土人情、節(jié)日慶典賦予了青島旅游豐富的文化內(nèi)涵。項(xiàng)目所在地塊的絕版位置，必將助我們打造一副屬于自己的絕版品牌！這是一種挑戰(zhàn)，更是一種機(jī)遇！也希望貴公司能夠乘上這艘帆船，順利駛向美好的未來！收獲名譽(yù)的同時(shí)收獲財(cái)富！52 / 53?？臻g] condo公寓 現(xiàn)實(shí)中的夢(mèng)想家園！8．2 廣告策劃 8．2．1 廣告表現(xiàn)形式 8．2．2 廣告媒體選擇 8．2．3 廣告主題 8．2．4 廣告計(jì)劃8．3 展會(huì)第九部分 銷售方案9．1 定價(jià)策略9．2 銷售控制9．3 銷售管理 9．3．1 人員要求及結(jié)構(gòu) 9．3．2 培訓(xùn) 9．3．3管理制度 9．3．4考核辦法及激勵(lì)措施第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心10．1 售樓處設(shè)計(jì)及裝修10．2 售樓處銷售物料準(zhǔn)備10．3 售后服務(wù)中心設(shè)置10．4 售樓處管理制度第十一部分 開盤11．1 日期11．2 主題11．3 邀請(qǐng)人員11．4 日程安排11．5 媒體計(jì)劃及現(xiàn)場包裝第十二部分 結(jié)語被譽(yù)為“東方瑞士”的青島地處山東半島東南、膠州灣畔，是中國重要的沿海開放城市之一和華東地區(qū)僅次于上海的第二大經(jīng)濟(jì)中心城市。 代訂飯店、機(jī)票酒店式服務(wù)項(xiàng)目：另外，由于辦公一族的存在，每日為大廈內(nèi)所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐。外部環(huán)境建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。n 屋頂：設(shè)坡屋頂、挑板或鋼柱等。如果作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體/立面作為表現(xiàn)外部形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要作用。廚房在位置上傾向于放置在外側(cè)靠進(jìn)門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室。（2）當(dāng)前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在：l 廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更應(yīng)十分注意這一點(diǎn)。3．和諧性：由于地處火車站和青島標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋，另外，考慮緊靠中山路，我們?cè)谝?guī)劃過程中要參考所在地塊的這些特點(diǎn)，做到和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一而又能夠獨(dú)立成景。如今作為一種高檔物業(yè)，Condo普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級(jí)換代產(chǎn)品。 投資者主要是一些中小投資者，其投資總額度在50—300萬元之間。2. “中產(chǎn)階級(jí)”外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。這種方式對(duì)于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營者三方面來說，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，能夠形成共贏的局面。這種操作方式回報(bào)期比較長，同時(shí)也是對(duì)開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。：結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進(jìn)行經(jīng)營。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來了福音?；疖囂崴賚 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項(xiàng)目位置的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。l 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項(xiàng)目包括百盛大廈、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時(shí)，也使其項(xiàng)目在市場中難于立腳。 第五部分 項(xiàng)目SWOT分析及總體開發(fā)思路擬定（優(yōu)劣勢(shì)）分析 景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級(jí)酒店式公寓；同時(shí)由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn)—棧橋，其景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。l 結(jié)合目前周圍項(xiàng)目的情況來分析，該地塊距離火車站僅100米距離，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營造大戶型高檔的住宅項(xiàng)目。測算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在126元/天/間，酒店消費(fèi)總量超過6000萬元。月（含電梯費(fèi)）租金水平日；— 2002年及2003年青島的土地市場空前活躍，土地拍賣市場更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個(gè)“天價(jià)”。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。青島港即將建成北方國際航運(yùn)中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放型經(jīng)濟(jì)格局。 作為2008年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場，奧運(yùn)會(huì)將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來巨大的活力和競爭力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。2003年1～5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)），%，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入906億元，累計(jì)增長13%，%，%。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實(shí)現(xiàn)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒有哪個(gè)保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準(zhǔn)備。上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入WTO、奧運(yùn)會(huì)的籌備建設(shè)、對(duì)外開放力度的加大等都將會(huì)對(duì)青島的發(fā)展起到新的刺激作用。青島市商品房銷售額從99年～2003年逐年增長，增幅超過100%；各年增幅從99年～2002年穩(wěn)定增長，%、%%；2001年～2002年增幅有所回落，%，%。 第三部分 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果物業(yè)名稱數(shù)碼港開發(fā)商新世界（青島）置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島雅園物業(yè)管理有限公司地理位置香港中路和南京路交匯處總建筑面積10萬平方米竣工時(shí)間2003年底銷售率95%以上銷售價(jià)格均價(jià)9500元；現(xiàn)二手房市場均價(jià)11000元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格綜合服務(wù)費(fèi)5元/月；；；租金水平—日（含物業(yè)管理費(fèi)）二手市場掛牌情況\備注不對(duì)外銷售；目前只剩二樓230平方一套