【文章內(nèi)容簡介】 白城市引進(jìn)資金(億元)0510152025303540452 0 0 7 年上半年 2 0 0 8 年上半年白城市固定資金投資(億元)56610860200400600800100012002 0 0 7 年上半年 2 0 0 8 年上半年白城市實(shí)際利用資金(萬美元)5100615268099407112510202340006000800010000120232023年 2023年 2023年 2023年 2023年白城市人均G D P ( 元)按行業(yè)分 :批發(fā)業(yè)零售額 ；零售業(yè)零售額 ；住宿和餐飲業(yè)零售額 。 01020304050607080901002023年 2023年白城市社會(huì)消費(fèi)品零售額(億元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 20 546054845445545054555460546554705475548054852023年 2023年白城市居民人均儲(chǔ)蓄余額(元)%%%%%%%%%%%%2023年 2023年白城市居民恩格爾系數(shù)(億元)9604115350202340006000800010000120232023年 2023年白城市居民可支配收入(元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 21 白城市共有星級賓館 14家，旅行社 10家， AAAA級景區(qū)2處， AA級景區(qū) 4處。 012345672023年 2023年白城市旅游收入(億元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 22 白城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢： ?國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持強(qiáng)勢增長。 ?投資規(guī)模擴(kuò)張拉動(dòng)建筑業(yè)增長。 ?投資規(guī)模擴(kuò)大，大項(xiàng)目強(qiáng)勁支撐作用繼續(xù)顯現(xiàn)。 ?消費(fèi)品市場繁榮活躍，消費(fèi)需求持續(xù)較快增長。 ?城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)得到改善。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 23 房產(chǎn)市場分析： 近年來，新建住宅樓 638棟、 344萬平方米，住宅建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)綜合開發(fā)、連片改造、配套建設(shè)的新階段，以吉鶴苑、陽光嘉園、百?；▓@等為代表的住宅建設(shè)，在結(jié)構(gòu)、造型、色調(diào)、風(fēng)格等方面都提高了檔次和品位，市民的居住條件得到了明顯改善；新建了新世紀(jì)購物廣場、瑞光商貿(mào)城、開發(fā)區(qū)批發(fā)大世界、中興家居城、吉鶴商都、巴黎商業(yè)街等一大批商場和批發(fā)市場，增強(qiáng)了白城的輻射力和吸引力； 全市棚戶區(qū)改造完成拆遷 30萬平方米，拆遷 3773戶，現(xiàn)已全面開工建設(shè)。 2023年，省政府下達(dá)白城農(nóng)村泥草房改造任務(wù) 2萬戶，現(xiàn)已改造完成 12315戶，正在施工和已備料的戶數(shù)以達(dá) 8099戶，預(yù)計(jì)到年底全市將超額完成 1000戶左右。 2023年，白城著力加強(qiáng)市區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)。實(shí)施綠化工程，對市區(qū) 25條街路、 8處綠地、 10條街路分車島以及公園、廣場等進(jìn)行了全面綠化，栽植喬灌木 36個(gè)品種 14616株，翻整綠地 12300平方米。市區(qū)綠化面積增加到 817萬平方米，綠化率達(dá)到 %。實(shí)施環(huán)路和廣場維修改造工程，對市區(qū)內(nèi)環(huán)路路面和外環(huán)路路面進(jìn)行了維護(hù)改造鋪裝，共計(jì)完成 ，地下鋪設(shè)各種管線 4000延長米；改造轉(zhuǎn)盤廣場 5個(gè)，重新設(shè)臵了廣場 1個(gè)。除環(huán)路外還對兩條路面進(jìn)行了維修，這是白城市區(qū)環(huán)路 8年來第一次進(jìn)行全面改造鋪裝。實(shí)施造紙廠立交橋維修加固工程，總投資 400萬元對造紙廠立交橋進(jìn)行全面維修加固。實(shí)施白城熱電廠供熱管網(wǎng)改造配套工程，完成鋪裝供熱管線，恢復(fù)改造路面 3000米。 實(shí)施市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)范化建設(shè)工程，對市區(qū) 8條專業(yè)街、 6個(gè)重點(diǎn)商品交易市場、 1個(gè)商業(yè)中心進(jìn)行了規(guī)劃建設(shè)。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 24 1051062023年 2023年白城市公共建筑面積(萬平方米) 05101520252023年 2023年 2023年 2023年白城市人均居住面積(平方米)2023年 2023年白城市公共建筑竣工面積(萬平方米)2023年白城市房地產(chǎn)新開工面積 棚戶區(qū)改造工程完成拆遷面積 102萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)和新開工面積 。 0608年，白城市共完成拆遷面積 290萬平方米，開工建設(shè)面積 308萬平方米，使 3萬多戶城市居民居住條件得到了徹底改善， 5280戶低保家庭享受到住房租金補(bǔ)貼。 09年，計(jì)劃改造棚戶區(qū) (危舊房 )150萬平方米以上，建設(shè)城市廉租房 ，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼 33802戶。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 25 2023年房屋建筑施工面積 ，竣工房屋面積 。 0123456782023年 2023年白城市房地產(chǎn)投資(億元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 26 白城市房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢： 1. 居民住房需求潛力巨大。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)起步晚，整體水平較低。 3. 棚戶區(qū)改造，增加了商品房的剛性需求。 4. 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展將帶來房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速擴(kuò)張。 5. 城鎮(zhèn)化加快將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 6. 房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在明顯的滯后性。 7. 房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平。 8. 房地產(chǎn)市場正處于上升的波動(dòng)周期。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 27 開發(fā)商應(yīng)對策略建議： 1. 有效整合資源，增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力。 2. 調(diào)整優(yōu)化開發(fā)結(jié)構(gòu)。 3. 立足創(chuàng)新，形成企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源泉。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第三部分：連城項(xiàng)目 商業(yè)模式概念建議 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 29 總體策略 商業(yè)平臺(tái) 項(xiàng)目優(yōu)化建議 業(yè)態(tài)定位建議 市場機(jī)會(huì) 本案地下商城客觀條件 站前廣場商圈特征 優(yōu)勢 策略 我們需要充分利用項(xiàng)目的地段優(yōu)勢，通過自身的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，吸引更多的消費(fèi)者前來消費(fèi)。 交通的便利性、通暢性和停車的便利性是本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 30 ? Department store 百貨公司 ? Super market 超市 ? Shopping Mall 銷品茂 ? 精品購物步行街 ? 專業(yè)性市場 ? 大賣場 以上模式均有延伸及變化類型、均以特色主力店、主題商業(yè)帶動(dòng)。 目前市場上普遍存在的幾種典型商業(yè)模式： 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 31 建議，本案商業(yè)部分采用模式： 一站式復(fù)合型休閑購物街區(qū) +特色商業(yè)（奧特萊斯） 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 32 營銷 IDEA “白城 奧特萊斯城市廣場” 特色 復(fù)合型休閑購物街區(qū) ? 項(xiàng)目緊鄰站前廣場，地段優(yōu)勢明顯，堪稱白城地王。 ?“一站式復(fù)合型休閑購物街區(qū)” 填補(bǔ)了白城目前商業(yè)模式的空白，有利于形成差異化競爭。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 33 ?定位： “特色品牌” 消費(fèi)場所。 ?規(guī)模： 體量并不算大 ?選址： 以品質(zhì)特色支撐 ?模式： 管理與經(jīng)營分離 ?效益： 以主力主題來帶動(dòng)商業(yè) 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 34 帶租約銷售 產(chǎn)權(quán)式銷售 常規(guī) 三種商鋪銷售方式 直接銷售 多用于獨(dú)立商鋪或街鋪的銷售，法律關(guān)系簡單，易于操作，無后患，缺點(diǎn)是較難控制業(yè)態(tài)品質(zhì)。 一般的租售組合策略： 適用于較成熟的商圈，優(yōu)點(diǎn)是有利于在租約內(nèi)控制業(yè)態(tài)品質(zhì)，缺點(diǎn)是發(fā)展商要承擔(dān)較為沉重的租金貼補(bǔ)，而且一旦招商不成功將直接影響項(xiàng)目的整體形象。 在引入大型商家的前提下將商鋪分割成小單位出售，優(yōu)點(diǎn)是可以將商鋪面積控制在小規(guī)模，有利于銷售，缺點(diǎn)是缺乏必要的法律依據(jù)，雖一度風(fēng)靡，現(xiàn)卻成為政府明令禁止的操作模式。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 35 分析：本項(xiàng)目周邊居民人口相對較多 ， 其商業(yè)價(jià)值較大 ， 在此前提下 ， 不建議以招商為主要工作方向 ， 而應(yīng)炒作一個(gè)主題 ， 引發(fā)投資者對項(xiàng)目升值前景的無限想象 ， 通過直接銷售的方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利預(yù)期 。 若要完全考慮商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營 ， 則唯獨(dú)通過純招商租賃的形式方可確保 ， 但這與現(xiàn)階段的銷售需求矛盾 ！ 本項(xiàng)目的租售思路 —— 仍以直接銷售為主！ 商業(yè)采用