【正文】 投資回報(bào)。Weakness(劣勢(shì)分析)W位于新城區(qū)，地塊周圍環(huán)境較差，偏離歷史形成的商業(yè)中心。W因?yàn)樯啼佷N售產(chǎn)生的壓力，可能導(dǎo)致的業(yè)態(tài)的混亂，從而增加經(jīng)營(yíng)的難點(diǎn)。W德源實(shí)業(yè)在渦陽(yáng)的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。Opportunity(機(jī)會(huì)分析)O渦陽(yáng)縣城市發(fā)展速度、城市建設(shè)和招商引資力度不斷加快，居民消費(fèi)水平提高迅速。O為優(yōu)化渦陽(yáng)大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資環(huán)境，支持渦陽(yáng)大市場(chǎng)的發(fā)展，工商、稅務(wù)等政府部門給予優(yōu)惠政策，實(shí)行三年零稅費(fèi)起步。O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競(jìng)爭(zhēng)力薄弱，老市場(chǎng)服務(wù)不能充分滿足市場(chǎng)消費(fèi)需求。O公交交換站、停車場(chǎng)、貨運(yùn)站的新建，s202路及s307公路的交匯將會(huì)帶來(lái)更多的商機(jī)。T本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競(jìng)爭(zhēng)力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育和發(fā)展。T投資者因高額投資而對(duì)預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高，需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營(yíng)保障措施來(lái)提升吸引力。T渦陽(yáng)大市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)投資者市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性資源構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量增加，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，主力客戶群資源有限。只要通過(guò)合理定價(jià)、以高規(guī)劃、高起點(diǎn)設(shè)計(jì)來(lái)挖掘市場(chǎng)的目標(biāo)客戶。因此，安徽渦陽(yáng)農(nóng)副產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)的建設(shè)，對(duì)于健全農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，搭建交易平臺(tái)，推動(dòng)皖北農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)化、規(guī)?；袌?chǎng)建設(shè)，帶動(dòng)皖北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展是十分必要的。 總占地面積： 項(xiàng)目總建筑面積：226113平方米 以渦陽(yáng)市城市總規(guī)劃為依據(jù)，以建設(shè)西城大市場(chǎng)為目標(biāo)，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，著眼于區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的均衡發(fā)展，形成布局合理、功能區(qū)劃明確、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)；在設(shè)計(jì)中，充分考慮用地范圍內(nèi)各功能的合理布置；在交通功能上，盡量避免外部過(guò)境性交通對(duì)內(nèi)部的干擾，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部自成體系、人車分流和地面集中布置；在配套服務(wù)上，即考慮內(nèi)部需要，又要與外圍城市需要相聯(lián)接；強(qiáng)化城市景觀和綠化空間環(huán)境設(shè)計(jì)；在建筑造型上，力求現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔明快的風(fēng)格。設(shè)計(jì)妥善處理了省道S20S307等主要干道主立面，在造型上以挺拔的形體、堅(jiān)實(shí)的基座，體現(xiàn)造型新穎、簡(jiǎn)潔明快的特點(diǎn)，將功能與形式完美地統(tǒng)一，力求使其成為渦陽(yáng)城市建設(shè)設(shè)施中的標(biāo)志性建筑群。平面布置緊湊流暢，功能分區(qū)明確。住宅部分沿S307線，既要保證住宅的獨(dú)立性，居住的私密性空間，又要與市場(chǎng)相融合，體現(xiàn)與商業(yè)相互呼映的原則。該項(xiàng)目建成后將集農(nóng)貿(mào)、農(nóng)資、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、保鮮、批零為一體，通訊、停車、餐飲、住宿等配套設(shè)施齊全，立足渦陽(yáng)，輻射皖北乃至周邊省份，全力打造皖北乃至全省一流的農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)副產(chǎn)品及其配套產(chǎn)品交易品牌大市場(chǎng)。北側(cè)規(guī)劃為的商業(yè)市場(chǎng)配套設(shè)施區(qū)（Ⅱ區(qū)），采用四周三層店鋪圍繞中心商業(yè)街的布置方式。整個(gè)市場(chǎng)各區(qū)中心以幾個(gè)休閑綠化廣場(chǎng)串聯(lián)起來(lái)，功能布局合理，整體有機(jī)，形成渦陽(yáng)縣氣勢(shì)雄偉的商業(yè)建筑群體。建筑按控制線后退城市道路8米，而市場(chǎng)步行街是由地主特色廣場(chǎng)磚鋪砌而成的街道。充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)內(nèi)車載交易所帶來(lái)的沖擊，尤其是住宅地區(qū)私車量和市場(chǎng)交易車輛，對(duì)于人們生活和市場(chǎng)的影響。市場(chǎng)內(nèi)道路主干道24米，次主干道18米，并突破渦陽(yáng)市有關(guān)商業(yè)建筑停車泊位的指標(biāo)要求，本方案采用地面停車方式，共有停車泊位2000個(gè)，小區(qū)車泊位300個(gè)，市場(chǎng)500個(gè)，其它1000個(gè)。本設(shè)計(jì)借鑒傳統(tǒng)園林景觀組織手法，與西環(huán)路寬綠化帶可成統(tǒng)一的綠化景觀。本方案以中間的商業(yè)街為交通中心之一，結(jié)合功能結(jié)構(gòu)，作為一種現(xiàn)代手段與傳統(tǒng)氛圍的結(jié)合處理，使購(gòu)物變得輕松舒適。為了進(jìn)一步美化城市景觀，提高環(huán)境質(zhì)量和水平，體現(xiàn)渦陽(yáng)城市建設(shè)的“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平”，規(guī)劃提出了“緩沖帶”的概念。此外也可建設(shè)小型設(shè)施為指示牌、旗桿、燈柱，小型變配電房及垃圾箱等，其它用途一概不準(zhǔn)設(shè)置。廣場(chǎng)配置尺度適當(dāng)，市場(chǎng)中心大道配置喬木綠化和輔助通道。 本計(jì)劃區(qū)建筑造型語(yǔ)言特殊區(qū)分如下： 整合性的基座乃用以圍塑本街區(qū)人行尺度下的道路空間品質(zhì)，藉此形成各不相同開(kāi)發(fā)建筑間一個(gè)整合與和諧的場(chǎng)所意象。 背景性的主體在于形塑本計(jì)劃區(qū)城市尺度下沿街道視角的空間背景，即以促使各個(gè)開(kāi)發(fā)建筑在正常視角范圍內(nèi)，達(dá)成彼此協(xié)調(diào)與相互尊重的都市地景。 用以回應(yīng)本街區(qū)內(nèi)重要道路端景或中心、門戶意象，創(chuàng)造區(qū)內(nèi)視覺(jué)焦點(diǎn)與多元的都市地景。 通過(guò)對(duì)現(xiàn)有環(huán)境和周圍規(guī)劃情況的綜合考慮及對(duì)商住區(qū)的人性化考慮，在此注重一下理念： ，豐富多彩的人性化空間序列：在現(xiàn)代城市建設(shè)中，天際線扮演著越來(lái)越重要的角色。我們通過(guò)對(duì)周邊的規(guī)劃情況，在一定的地段里分布一些大型市場(chǎng)區(qū)域，既符合了與基地的結(jié)合，又增加了層次和變化，自然形成了S30S202省道兩側(cè)建筑的門的概念。我們創(chuàng)造了高低起伏前后錯(cuò)落、大空間與小空間的聯(lián)系對(duì)比、點(diǎn)與線相互結(jié)合的豐富多彩的空間氛圍，以期望形成舒適、健康、愉悅、休閑的現(xiàn)代商業(yè)街。 單體思想：追求純粹，體現(xiàn)本質(zhì)，站在人性的角度對(duì)市場(chǎng)的功能性深入挖掘，通過(guò)豐富人們行為習(xí)慣過(guò)程中的細(xì)節(jié)，來(lái)表現(xiàn)出建筑的品質(zhì)。力求達(dá)到清新，健康，雅致的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場(chǎng)概念。通過(guò)形體的穿插，大塊的石墻體和純凈的玻璃面的虛實(shí)對(duì)比，整個(gè)廣場(chǎng)和建筑的進(jìn)退縮放的空間關(guān)系以及大型廣告牌的設(shè)置來(lái)營(yíng)造市場(chǎng)的品質(zhì)和氣勢(shì)，給人耳目一新的感覺(jué)，形成渦陽(yáng)縣獨(dú)特的建筑群體，為渦陽(yáng)縣增添一幅優(yōu)美的畫(huà)卷。低層店鋪立面統(tǒng)一中富于變化，各式各色的招牌活躍了市場(chǎng)營(yíng)業(yè)區(qū)的氣氛，豐富了市場(chǎng)的生活內(nèi)容，使得整個(gè)市場(chǎng)的生活氣氛在充滿浪漫、閑適的情調(diào)下又不失便利，貼近現(xiàn)代社會(huì)生活。 。 ：期段 商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，掌握項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)間和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間、目標(biāo)群體和競(jìng)爭(zhēng)者，即掌握項(xiàng)目定位的依據(jù)。定位包括項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營(yíng)定位、功能定位、目標(biāo)客定位以及幅射目標(biāo)區(qū)域定位。尤其是義門苔干堪稱食苑珍品、天下之最，因此渦陽(yáng)又被命名為“中國(guó)苔干之鄉(xiāng)”。具有先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和發(fā)展空間。 渦陽(yáng)縣現(xiàn)有的城市人口、GDP總量、居民收入及消費(fèi)力，能夠提供本項(xiàng)目發(fā)展所需的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)條件，從市場(chǎng)基礎(chǔ)條件方面保證了開(kāi)發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目一舉開(kāi)發(fā)成功，為開(kāi)發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎(chǔ)。 較高的知名度。 大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)是在中國(guó)改革開(kāi)放的大背景下，農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)生變革的必然結(jié)果。渦陽(yáng)縣這一文化古城，是道家思想的發(fā)源地，具有悠久的歷史，城市商業(yè)氣氛濃厚，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，城市經(jīng)濟(jì)正處在快速發(fā)展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費(fèi)能力不斷提高?！? 皖北大型農(nóng)副產(chǎn)品集散地　　 本項(xiàng)目地處渦陽(yáng)縣市兩條城市主干道S202和S307的交叉處，本縣完善的城市公交系統(tǒng)，使城鄉(xiāng)消費(fèi)者能從城市的每一個(gè)角落都很方便到達(dá)本項(xiàng)目，同時(shí)本項(xiàng)目距高速40分鐘車程之內(nèi)，項(xiàng)目選址位置的交通條件極為便利。 農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)的發(fā)展必將帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品深加工、包裝、儲(chǔ)運(yùn)和餐飲、旅店等二、三產(chǎn)業(yè)的興旺。 德源實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)理念超前，從根本上保障了本項(xiàng)目能夠建設(shè)并成功運(yùn)營(yíng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的皖北大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。包括運(yùn)營(yíng)的每一細(xì)節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時(shí)尚、潮流的項(xiàng)目形象；通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng)保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過(guò)時(shí)尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的文化氣息；通過(guò)文化滲透保證對(duì)商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理；通過(guò)質(zhì)量和服務(wù)的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升。 商業(yè)新業(yè)態(tài)——網(wǎng)上交易、管理新典范——電子結(jié)算。城市新形象。 隨著全國(guó)新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，國(guó)家不斷加大對(duì)農(nóng)村投入力度，各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策不斷出臺(tái)和落實(shí)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)將全面快速發(fā)展。渦陽(yáng)縣屬農(nóng)業(yè)大縣，總?cè)丝?47萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口124萬(wàn)人，%，全年糧食產(chǎn)量100余萬(wàn)噸，棉花產(chǎn)量1萬(wàn)余噸，油料產(chǎn)量3萬(wàn)余噸。做為皖北地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐，完善農(nóng)產(chǎn)品“供產(chǎn)銷”產(chǎn)業(yè)鏈，充分發(fā)揮市場(chǎng)潛力，推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，建設(shè)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)尤為重要。 項(xiàng)目整體主題定位：皖北大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)大市場(chǎng)因此，安徽渦陽(yáng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)大市場(chǎng)的建設(shè)，對(duì)于建立健全農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，搭建交易平臺(tái)，推動(dòng)皖北農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)化、規(guī)?；袌?chǎng)建設(shè)，帶動(dòng)皖北經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展是十分必要的。與縣城內(nèi)其它商業(yè)配套設(shè)施形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，提升本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目的整體風(fēng)格主要體現(xiàn)，針對(duì)項(xiàng)目的體量而言，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)，項(xiàng)目整體的空間環(huán)境和營(yíng)銷環(huán)境。 皖北農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)的核心功能：規(guī)模化、規(guī)范化、電子化、品牌化、特色化。 規(guī)范化：無(wú)論是在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)，還是在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，緊緊圍繞目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個(gè)經(jīng)營(yíng)因素都要求新，遵循市場(chǎng)規(guī)律，規(guī)范市場(chǎng)、強(qiáng)化管理、合理經(jīng)營(yíng)、引導(dǎo)消費(fèi)。 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂(lè)店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項(xiàng)目的品牌經(jīng)營(yíng)特色。 特色化：是指項(xiàng)目總體的經(jīng)營(yíng)要體現(xiàn)出核心競(jìng)爭(zhēng)力和特色優(yōu)勢(shì)。 緊扣項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購(gòu)物中心的特征確定本項(xiàng)目的功能定位，滿足新型集批發(fā)、配送、冷藏保鮮、電子結(jié)算、網(wǎng)上交易、餐飲、休閑商務(wù)等功能于一體的“一站式”服務(wù)需求，融現(xiàn)代化、多功能，商貿(mào)、信息、辦公、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、賓館、娛樂(lè)、休閑、住房為一體，集批零兼營(yíng)于一身的一流綜合性批發(fā)大市場(chǎng)。 批發(fā)、配送、冷藏保鮮是項(xiàng)目的主體部分，%。 餐飲功能作為購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購(gòu)物的便利與樂(lè)趣。 休閑是指本項(xiàng)目的購(gòu)物環(huán)境、營(yíng)銷等各個(gè)方面，都為顧客營(yíng)造一個(gè)輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺(jué)隨意，體會(huì)休閑。 娛樂(lè)商務(wù)功能作為本項(xiàng)目的配套功能之一，與項(xiàng)目休閑功能有機(jī)結(jié)合，為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動(dòng)平臺(tái)合理配置，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目室內(nèi)主題公園的設(shè)計(jì)風(fēng)格，使其成為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色之一。 項(xiàng)目整體目標(biāo)客戶定位：從事農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者和市場(chǎng)商鋪的投資者 渦陽(yáng)西城大市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶，可以成為第一批目標(biāo)客戶和經(jīng)營(yíng)商戶。 本市轄三縣一區(qū)及外來(lái)人口來(lái)渦陽(yáng)市做生意兼投資者。 　　本項(xiàng)目以設(shè)施配套、功能齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本縣大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面老市場(chǎng)的薄弱環(huán)節(jié)，從根本上贏得項(xiàng)目的生存、競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展的空間。本項(xiàng)目運(yùn)作的目的，除收回項(xiàng)目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報(bào)外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的社會(huì)價(jià)值。 　　主力商圈：本城區(qū)5公里范圍內(nèi)。輻射商圈：皖北地區(qū)100公里范圍內(nèi)?！　∽畲笙薅鹊匕l(fā)揮地源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要。　　以其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、德源實(shí)業(yè)強(qiáng)大的實(shí)力和超前的戰(zhàn)略意識(shí)、運(yùn)作理念，在皖北地區(qū)未來(lái)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)出巨大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 但也應(yīng)注意，入市價(jià)格太低并非好事，這樣會(huì)使購(gòu)買者認(rèn)為發(fā)展商對(duì)物業(yè)沒(méi)有足夠的信心，所以定價(jià)適當(dāng)與否是影響銷售至關(guān)重要的因素。 通過(guò)我們市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，反復(fù)比較周邊項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格銷售政策，本著“順利啟動(dòng)，逐月提升”的價(jià)格策略，考慮到項(xiàng)目成本又考慮項(xiàng)目市場(chǎng)接受能力，擬定項(xiàng)目銷售定價(jià)。 渦陽(yáng)大市場(chǎng)入市價(jià)格意見(jiàn)：“生物鏈”喻意商業(yè)地產(chǎn)的五方相關(guān)利益主體：投資者——開(kāi)發(fā)商——營(yíng)運(yùn)商（含商鋪小投資商）——經(jīng)營(yíng)者——終端消費(fèi)者，五方有各自不同的利益點(diǎn)及利益源。這就要求德源實(shí)業(yè)的決策層——管理層——執(zhí)行層作好項(xiàng)目的運(yùn)籌和各項(xiàng)工作，從做企業(yè)，做市場(chǎng)入手，創(chuàng)造需求、引領(lǐng)消費(fèi)，全新全意全程服務(wù)，打造皖北地區(qū)最大的綜合性批發(fā)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開(kāi)發(fā)投資價(jià)值和社會(huì)效益。 　　緊密圍繞定位，實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高水平服務(wù)，釋放“現(xiàn)代化、高起點(diǎn)、綜合性，大市場(chǎng)、大流通、多功能”這一內(nèi)在特質(zhì)，采用全新的市場(chǎng)交易概念，現(xiàn)代化電腦管理與現(xiàn)代化、高起點(diǎn)的“綜合大市場(chǎng)”形象完美融合，塑造物業(yè)的獨(dú)特個(gè)性。 ：整合大市場(chǎng)成熟資源，占領(lǐng)西城區(qū)繁華中心制高點(diǎn)。 a、良好的大市場(chǎng)品牌效應(yīng)——皖北地區(qū)最大的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 c、超前的大市場(chǎng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷——全員營(yíng)銷、全程營(yíng)銷、公關(guān)營(yíng)銷及一站式服務(wù)。 我們將從以下幾個(gè)方面著手： 增加對(duì)市場(chǎng)附加值的投入，是提升市場(chǎng)素質(zhì)的重要手段?！　?chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式是本項(xiàng)目產(chǎn)品正確定位之后最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。　　坐銷是目前房地產(chǎn)銷售中最普遍最主要的方式，即所有售樓員都坐在售樓部里等待客戶上門，然后向客戶介紹和推銷樓盤。　　房地產(chǎn)坐銷與直銷的特點(diǎn)如下表：形式區(qū)別坐銷直銷主動(dòng)性售樓員較主動(dòng)，能在售樓部這個(gè)專門的環(huán)境里進(jìn)行推銷?？蛻舭盐諏?duì)客戶把握的準(zhǔn)確率較高，而且能及時(shí)知道客戶一些看法和要求，成交率也較高。 作用詳細(xì)介紹，促成簽約。成功的關(guān)鍵少而精多而專培訓(xùn)要點(diǎn)多進(jìn)行專業(yè)技巧培訓(xùn)多進(jìn)行激勵(lì)性培訓(xùn)配合投入廣告投入較多廣告投入較小綜合特點(diǎn)能有效成交能廣泛尋找目標(biāo)客戶組織管理重在管理重在組織 　　直銷效果好壞的關(guān)鍵既然是如何找到目標(biāo)客戶，那么必須對(duì)直銷對(duì)象、直銷區(qū)域和直銷環(huán)境進(jìn)行充分的調(diào)查、研究和分析。我們認(rèn)為可以選擇以下直銷區(qū)域： a、項(xiàng)目附近：周邊幾大市場(chǎng)業(yè)主或客戶；老城區(qū)，業(yè)主戀舊情結(jié)，是本市場(chǎng)客戶的重點(diǎn)區(qū)域，也是我們首先要攻克的戰(zhàn)場(chǎng)。 c、向陽(yáng)路、勝利路、建設(shè)路：是本縣中心繁