【文章內容簡介】 費一年的優(yōu)惠?；顒用Q：置業(yè)大利是活動目的：借助新春長假，加快銷售速度活動地點：長城●中豪大廈活動時間：新春前后21 / 64具體執(zhí)行方法：凡在新春買房的客戶，可獲得新春大利是一封，內有不同的優(yōu)惠券或現(xiàn)金券。活動名稱：劃一低價買豪宅活動目的：把銷售余下的樓房以比均價便宜一點的價格出售余下的樓房?；顒拥攸c：長城●中豪大廈及登報紙活動時間：A 座：大約在 2022 年 6 月 1日開始 B 座：大約在 2022 年 8月 1 日開始具體執(zhí)行方法：刊登報紙發(fā)放有關消息，再吸引目標客群到售樓處再作講解。以上這些活動的唯一目的，都是配合產品推廣最終達到銷售目的。因此，在每次主題活動的過程中，都應伴隨一些相應具體的促銷舉措。例如一定形式的返點、禮品贈送、免除一定時段的物業(yè)管理費等。22 / 64 總結分析通過以上各種媒體和營銷推廣策略的組合，力求在項目的各個不同階段為銷售做好最優(yōu)化的媒體資源整合。樹立項目在市場上形象鮮明的良好形象，增強目標客戶對本項目的購買信心。各種媒體和營銷推廣策略的組合，是為了開拓和贏得市場，從而提高樓盤銷售業(yè)績，按照本項目的開發(fā)經營計劃，完成銷售目標，從而在較短時間內實現(xiàn)產品利潤最大化的目標。 推售單位策略實現(xiàn)項目各單位銷售的均好性，根據實踐操作經驗，在銷售中必須實行人為的控制，才能使項目所有的單位以相對來說較為平均的速度被需求市場消化，避免采光、格局、景觀等因素良好的單位以過快的速度消化，我公司建議在 A﹑B 棟中抽出一棟進行推廣，避免造成產品相對較差或無景觀優(yōu)勢的單位出現(xiàn)滯銷，23 / 64進而影響項目的整體銷售進度和開發(fā)商的資金回籠。 價格策略價格策略是整個房地產運作過程中最為重要的步驟，它是開發(fā)商資金回收快慢及投資回報高低的直接體現(xiàn)，合理、可行的價格策略將直接影響項目總體銷售，因此合理可行的價格策略的制定就尤顯重要。 項目價格制定原則● 利潤最大化，風險最小化險為根本原則● 從項目各個單位的實際權重點出發(fā)；● 充分考慮開發(fā)商的利潤回報；● 緊密聯(lián)系項目工程進度；● 結合項目銷售策略和項目的銷售預期； 項目價格的制定原理畢節(jié)民生地產依據畢節(jié)房地產消費市24 / 64場的消費習慣，以及消費者的消費心理，結合項目自身實際情況，確定項目價格的影響因素。對本項目的不同單位價格的影響因素，進行加權比例的劃分，以確定每一影響因素在不同單位對價格的影響力的大小。針對本項目，由于本項目為中心城區(qū)，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，因此位置因素的權重所占比例最大，其次為景觀、戶型、朝向、私密性等。在每一個影響因素之下，對不同單位，進行評分。將評分的結果，通過數學模型計算出不同單位之間的差異，并將這種差異結合銷售策略和銷售控制表現(xiàn)為價格方面的差異。畢節(jié)民生地產根據消費者的偏好和長期以來項目銷售進度總結分析，對于不同單位用一定的價格比例差表現(xiàn)，這樣得出了不同單位的不同價格。 低開高走價格策略從目前畢節(jié)房地產市場的走勢和貴司的實際情況出發(fā)，鑒于本項目在同區(qū)位的競爭對手的數量不大，項目的價格參照性25 / 64較差，如果定價太高則存在的風險較大，畢節(jié)民生地產建議本項目以低開高走的價格策略，避免較大市場風險，在實際操作過程中循序漸進的拉升項目均價。 項目案名建議項目名稱作為項目包裝、推廣的一個重要組成部分，具有舉足輕重的作用。項目的名稱，就是對項目的提煉與升華，命名的好壞，往往會影響到個案的成敗。由于長城公司開發(fā)長城花園，已在畢節(jié)形成了一定的知名度，因此建議應保留長城公司的品牌，即長城●中豪大廈。案名一般應具備以下幾個特點：? 表現(xiàn)產品的風格與最大特性、 ? 對銷售推廣起到促進作用、? 易于識別、理解、瑯瑯上口、容易書寫。由于長城公司開發(fā)長城花園，已在畢節(jié)形成了26 / 64一定的知名度，因此建議應保留長城公司的品牌，即長城●中豪大廈。從形象包裝和市場推廣方面讓長城●中豪大廈體現(xiàn)本案的最大優(yōu)勢，在推廣項目的同時，一定要連企業(yè)的品牌一同推廣。 地盤包裝建議銷售中心作為客戶與本案的第一次親密接觸，給客戶留下的印象深刻且長遠。目標客群從接近售樓現(xiàn)場，參觀樣板房，再到從售樓現(xiàn)場出來的整個過程中，任何一個細微之處無不體現(xiàn)項目的品質和建設者的風格?？蛻襞c項目親密接觸的順序遵循以下原則：從抽象到具象；從印象到本質；從概括到具體；即客戶在廣告牌、路牌、路旗、圍墻及售樓處外觀等方方面面，可以看到和體會項目的理念、產品輪廓、推廣概念，滿足客戶心理與感觀上的需要，讓他們從心理上產生認同感；從客戶走入售樓處的那一刻起，就開始了深刻27 / 64認識項目的經歷，此時，需要通過模型、展板、銷講等對項目的詳細介紹，進一步推動客戶群的認同感，直至他們做出購買的決定。 圍墻根據本案特征，鑒于目前現(xiàn)場在施的客觀條件，應充分發(fā)揮大幅圍墻的優(yōu)勢，規(guī)避不利因素，展示項目特色。圍墻廣告具有瞬時性，為了給參觀項目人群一個鮮明、準確的項目形象。一般圍墻有兩種表現(xiàn)風格：理性、感性。理性風格簡潔而主題鮮明，適用于寫字樓圍墻。感性風格韻味悠長，體現(xiàn)項目所倡導的一種生活哲學，適用于住宅項目。根據敝司經驗，建議本案的圍墻的顏色與樓體顏色相契合，以感性的風格迎接客戶，體現(xiàn)一種嫻靜，幽雅的社區(qū)生活環(huán)境（下附順馳領海和境界的圍墻圖例） 。28 / 64 建筑主體包裝項目售樓處及樣板區(qū)緊鄰施工現(xiàn)場，而施工過程中由于施工組織和工程進度安排,現(xiàn)場一般不能保持整齊的施工環(huán)境,建議項目開盤時，A 座別墅的外立面能如期完工，看房路線中應對視線范圍之內未完工的工程主體進行圍檔,力求使項目整體干凈整潔,給客戶展現(xiàn)景觀優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境和規(guī)范的施工形象?？紤]到將來的準現(xiàn)房銷售，客戶會要求到自己要買的戶型內參觀，樣板區(qū)與工地之間應預留通道。 樣板間的裝修建議隨著市場的發(fā)展，一方面各種項目營銷手段不斷翻新，另一方面客戶購房逐漸趨于理性。樣板間作為最重要的銷售工具之一，在房地產銷售中起到的作用越來越重要。好的樣板間可以展示戶型，給客戶良好心理暗示，增加客戶購房信心。而高層住宅樣板間的作用尤為重要，樣板間的設計建議邀請知名設計公司設29 / 64計施工，樣板區(qū)應與工地現(xiàn)房明確分區(qū)，保證其不受工地施工影響，樣板區(qū)內的環(huán)境景觀應與室內裝修同時完成。樣板區(qū)建議在正式認購前能夠對客戶開放。 項目售樓處建議采用可拆卸的外立面裝飾材質，以保證將來不影響社區(qū)統(tǒng)一形象，也可待 A 座轉換層完成后利用一層來做，但應考慮對推廣時間的影響。 主入口設置及包裝建議為保證看房路線的順暢，項目主入口建議設在小區(qū)的北側。同時主入口也應具備項目形象展示的功能，可在入口處設計部分小品，如項目 LOGO,或能代表項目內涵的建筑小品，如：浮雕、假山等。主入口處設置指示牌，主題：案名 +方向箭頭。同時從入口行至售樓處的過程中，建議沿途設計園林景觀，以美化客戶的視覺效果并體現(xiàn)項目整體景觀設計思想及風格。30 / 64 參觀路線包裝項目戶外及內部小環(huán)境的包裝與廣告宣傳處在同等重要的位置。如果項目內部小環(huán)境的布置與戶外宣傳包裝能夠達到和諧的統(tǒng)一，可以通過細節(jié)的處理進一步美化項目形象，營造出良好的賣場形象。從而達到使來訪客戶對于本項目的市場形象更加認同的目的。參觀路線包裝包括廣告牌、沿街指示牌、圍墻、路旗的設計、設置，其作用是初步宣傳項目的形象和概念，并起到指引客戶的作用。31 / 64 32 / 64 A．看房通道及工地包裝包裝目的：營造良好的銷售氣氛及項目形象，讓客戶產生濃烈的購買欲望。 主要內容：案名、本案 Logo，發(fā)展商名稱、發(fā)展商公司 Logo，售樓熱線，廣告語。33 / 64包裝要求：工地內部應保持干凈整潔、安全的環(huán)境。清除看房通道內所有雜物，保持通道干凈整潔；沿途設置標志牌，通道鋪設方磚；懸掛路旗。B．沿街指示牌為使更多過路人注意本項目，同時也為前來看樓的客戶作指引之用，應在項目附近的主要路口設指示牌。主要內容：用最簡單的符號和文字表示項目位置，指引客戶前來即可。位置選擇：麻園路、清畢路沿線道路兩旁路燈頂部設置。其它建議：部分指示牌可與廣告牌結合在一起，既展示樓盤形象，又作指引之用。34 / 64C．彩旗彩旗的作用與廣告牌、條幅等類似，主要營造地盤熱烈的銷售氣氛，為前來參觀的客戶制造項目熱銷的心理暗示。其位置可設置在小區(qū)主入口至售樓處的沿線。 售樓處功能布局建議銷售中心是業(yè)務員向客戶深入介紹項目各方面情況，闡述項目優(yōu)勢，促進其最終成交之所在。對于房地產項目來說，一個好的銷售中心規(guī)劃設計可充分體現(xiàn)其自身價值。人們認識事物往往有種先入為主的感覺，客戶通過銷售中心最先直接感觸并了解到項目情況。故此，銷售中心留給客戶的第一印象將直接影響到下一步銷售工作的開展。故在裝修設計上應首先突出項目風格，同時應大力渲染賣場氣氛，烘托熱烈場面，以達到促進成交之目的。同時，銷售中心應具備有如下功能：接待購35 / 64房者、項目展示、辦理購房手續(xù)、提供與購房相關的配套服務。依據上述銷售中心應具有的功能，把銷售中心內部的功能區(qū)劃分為：項目