【文章內(nèi)容簡介】 較高，購買群體也強于其它城市，至2002年4季度，住宅商品房平均價位在2500元/平方米的幅度，為第一層次；桂林市的平均價位達2000元/平方米，為第二層次；而柳州、梧州、北海三城市為第三層次，基本在1300—1500元/平方米之間浮動。廣西主要城市的房價與西部地區(qū)主要城市比，屬于中等水平。2) 廣西主要城市居民的收入水平 據(jù)住戶調(diào)查資料表明，1998年—2002年間，廣西城市居民家庭收入水平逐年提高，平均以 %的幅度遞增，至2002年，廣西城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達 ，根據(jù)收入水平的高低排序，五城市先后為南寧、柳州、桂林、北海、梧州。根據(jù)此資料結(jié)合各城市的戶均人口數(shù)計算的戶均收入為：、。 3) 主要城市房價收入比： 據(jù)以上資料，我們以80平方米/套的住房按不同的城市房價來計算得出各城市的房價收入比：：1，：1，：1，：1，：1?？梢钥闯?，南寧和桂林的房價收入比相對較高，這是因為其較高檔住宅建筑面積在商品房住宅建筑面積中所占比例較大，加之南寧作為首府，是廣西政治、經(jīng)濟和文化中心，桂林作為旅游城市的地理優(yōu)勢，對外來人口投資購房需求吸引力是其他城市不可比擬的。對這兩個城市的房價有一定的拉動。但是都沒有超出專家預計的房價收入5：1至8：1的合理比值。 2. 購房能力分析 目前，以一般居民家庭的收入水平一次性付清購房款的能力是有限的，絕大多數(shù)家庭只能靠“分期付款，月供買房”的方式。多數(shù)人比較推崇“銀行貸款買房，首付越少越好，付款時間15至20年為宜”的經(jīng)濟原則，同時，家庭每年的購房支出占收入的比重應控制在40%以內(nèi)（公認理想值），因為如果超過這個值，家庭的日常生活水平將會受到影響。下面我們通過計算來分析廣西城鎮(zhèn)居民家庭的購房能力。我們知道，一個家庭可用于購房的款項主要有兩項（公積金和住房補貼暫不計入），即當年可支配收入中扣除消費支出的余額和原有的儲蓄存款。（據(jù)居民家庭抽樣調(diào)查顯示，因此我們就以一家三口人的收入水平來進行分析。） 1) 當年支出余額：當年可支配收入中扣除消費支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。2002年廣西城鎮(zhèn)居民當年可支配收入扣除消費支出（不含住房支出）。 2) 儲蓄存款：我們以2002年初廣西主要五城市城鎮(zhèn)人均儲蓄存款為準，約為15770元，平均一個三口之家儲蓄存款為47310元。我們構(gòu)造一個簡單易行的模型來計算一個居民家庭的購房能力，假設：（購房總額儲蓄存款）/當年總收入中扣除消費支出的余額=購房年限 然后，根據(jù)回歸方程，我們可得未來20年（以2003年為第一年，下同），（以一家三口人為標準，下同），%。其中第五年（即2007年），%。 同理，%。分城市看，%，%，%，%?？梢姡@些比重均未超出理想值（40%）。 3. 廣西房地產(chǎn)發(fā)展勢態(tài)%，低于全國平均水平（26%）。加上廣西房地產(chǎn)開發(fā)的起動時間比全國大多數(shù)省市來得晚，這一空置率還是可以接受的。2002年底，：1，：1，基本上是平衡的。從今年上半年廣西房地產(chǎn)開發(fā)購銷兩旺的宏觀層面來看，也證明這一點。上半年廣西商品房施工、新開工面積出現(xiàn)大幅增長。，%，%。在商品房施工面積中，。與此同時，商品房銷售較旺，今年以來，廣西商品房銷售保持旺銷勢頭，%，%。，%，%。 受商品房銷售較旺刺激，空置商品房面積減少。截止今年6月底，%，%。在全部空置面積中，%，%。 綜上所述，目前廣西商品房價位沒有超出城市居民的承受能力，廣西房地產(chǎn)發(fā)展不存在過熱現(xiàn)象，還是發(fā)展比較健康的。三. 2002年廣西社會消費品市場分析2002年，在國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、刺激消費政策以及進一步加大實施西部大開發(fā)力度的持續(xù)作用下，廣西國民經(jīng)濟快速發(fā)展，消費品市場繁榮活躍。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額首次突破一千億元大關(guān)，%，，為1998年以來最高水平。1. 消費品市場運行的主要特征1) 農(nóng)村消費逐漸加快，城市消費保持較快增長。今年以來，為增加農(nóng)村居民收入，拉動農(nóng)村消費，廣西全面實施富民興桂新跨越戰(zhàn)略，取得明顯效果，農(nóng)村消費逐漸加快。，%；，%。2) 非公有制經(jīng)濟零售額增勢強勁，所占份額進一步擴大。2002年，廣西非公有制經(jīng)濟零售額一直保持強勁的增長勢頭。，%，其中，%，%，%。3) 餐飲業(yè)、制造業(yè)零售額快速增長。隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高和消費觀念的逐漸轉(zhuǎn)變，加上“肯德基”、“麥當勞”和“必勝客”等世界大型跨國連鎖餐飲企業(yè)的大舉進入廣西市場，直接帶動了廣西餐飲業(yè)的快速增長。2002年，%；，%；，與上年比，%%。 4) 假日消費及各項活動消費是拉動廣西消費增長的重要動力，也是廣西消費市場上一個突出亮點。目前，我國包括“春節(jié)”、“五一”、“十一”三個長假在內(nèi)的假期已接近全年天數(shù)的三分之一，這些節(jié)假日為消費者提供了充足的購物時間和消費氛圍。直接地拉動了批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)零售額的大幅度增長。南寧市國慶節(jié)“黃金周”，%。在南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)的舉辦期間，%，高于其他市的增長水平。南寧百貨大樓、南寧夢之島購物中心、廣西華聯(lián)超市、柳州五星商廈、諾瑪特超市等大型商場于長假期間銷售額均比平時高出34成以上。5) 商品銷售結(jié)構(gòu)又發(fā)生新變化。2002年，廣西商品銷售結(jié)構(gòu)又發(fā)生明顯變化，吃和穿的商品銷售比重下降，用的商品銷售比重上升，這反映出隨著人們生活水平的提高，以吃為主的消費結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生變化，休閑、娛樂性消費的開支逐步增加。用的商品零售大幅度增長，%，%%。用的商品銷售高速增長，主要表現(xiàn)在汽車、通訊器材、建筑及裝潢材料、文化辦公用品、化妝品、中西藥品等新的熱銷商品以及石油及制品類商品上。2002年，%，%；%；%；%；%；%；%。 6) 新型零售業(yè)態(tài)有了長足發(fā)展。經(jīng)過幾年的發(fā)展，廣西已出現(xiàn)了一大批的超級市場、專業(yè)（專賣）店等新型零售業(yè)態(tài)的貿(mào)易企業(yè)，至11月底止，全區(qū)限額以上超級市場和專業(yè)（專賣）店已發(fā)展到97家，111月份，%。經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，%%。此外，廣西的連鎖經(jīng)營企業(yè)也得到較快的發(fā)展。至11月底止，全區(qū)限額以上連鎖總店（分店）數(shù)有16家，所屬全部連鎖門店數(shù)達到204個。7) 貿(mào)易企業(yè)經(jīng)濟效益明顯好轉(zhuǎn)。111月，%，，；，%；，%；。8) 市場價格低位運行。2002年，%；%。%，%。在八大分類中，%以及煙酒及用品類與上年持平外，其余各類均有不同程度的下降，其中降幅較大的有衣著類、家庭設備用品及服務類、交通和通訊類，%、%%。2. 消費品市場存在的主要問題及制約因素1) 市場發(fā)展不夠均衡從城鄉(xiāng)市場來看，農(nóng)村市場發(fā)展相對滯后，%，%相比，；從各經(jīng)濟區(qū)之間來看，經(jīng)濟較發(fā)達、發(fā)展較快的桂南沿海經(jīng)濟區(qū)、桂北經(jīng)濟區(qū)、%以上，%，%。2) 農(nóng)村市場購買力還比較脆弱2002年廣西農(nóng)村市場雖然得到了較快的發(fā)展，但由于受到廣西農(nóng)民收入水平偏低的影響，其消費趨向有一定的期限性。如2002年廣西農(nóng)民人均現(xiàn)金收入雖然超過2000元，但與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7315元相比，仍有較大差距。說明目前廣西農(nóng)村市場購買力相對較弱，在一定程度上制約了廣西農(nóng)村消費的較快增長。3) 居民消費信心仍然不足儲蓄的傾向性仍然很強，即期消費受到了抑制。隨著廣西住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、機構(gòu)改革等各項政策措施實施及企業(yè)改革力度的不斷深化，企業(yè)下崗職工和失業(yè)人員就業(yè)壓力加大，從而對預期支出顧慮重重。從廣西城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費性支出情況來看，%，%；從城鄉(xiāng)居民儲蓄存款情況來看，2002年年末，，%。這說明，在諸多不確定因素的影響下，居民多存錢以備不時之需的預防性儲蓄心理尚難轉(zhuǎn)變，從而大大影響了即期消費。4) 市場的執(zhí)法和監(jiān)管力度還不夠一是市場競爭行為不夠規(guī)范，降價促銷愈演愈烈，這很不利于生產(chǎn)經(jīng)營者的后續(xù)發(fā)展；二是目前市場上假冒偽劣產(chǎn)品、虛假廣告、虛假標價、質(zhì)價不符等問題仍很嚴重。3. 2003年展望2003年，影響廣西消費品市場運行的不利因素依然存在，但對刺激市場的有利因素仍起主導作用：一是全球經(jīng)濟逐漸回升，為廣西擴大外貿(mào)出口、帶動經(jīng)濟增長創(chuàng)造了良好的外部條件；二是國家繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，進一步加大實施西部大開發(fā)力度，這對于廣西經(jīng)濟發(fā)展和消費需求將起到積極的促進作用；三是為全面建設小康社會，廣西繼續(xù)實施富民興桂新跨越戰(zhàn)略，努力增加城鄉(xiāng)居民收入，不斷擴大消費需求，以拉動經(jīng)濟增長等。在這些有利因素的影響下，廣西消費品市場仍將保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，汽車、通訊器材、建筑及裝潢材料、文化辦公用品、化妝品、中西藥品等仍將繼續(xù)成為市場銷售的熱點。%左右。四. 廣西城市居民中等收入群體消費特點研究廣西區(qū)城調(diào)隊于2003年七月組織開展了廣西城鎮(zhèn)居民中等收入家庭研究專項調(diào)查問卷，此次調(diào)查對象是國家統(tǒng)計局城市住戶調(diào)查中的中等收入階層——2002年人均可支配收入在8000——13000元家庭中的經(jīng)濟主要來源者。在抽樣調(diào)查中，這個區(qū)域的群體占全區(qū)總戶數(shù)的50%。本次調(diào)查在全區(qū)8個城市575戶城鎮(zhèn)居民家庭中進行，采用入戶調(diào)查方式。調(diào)查抽樣有效樣本517，誤差〈5%，置信度為95%，基本上能夠代表廣西中等收入城市居民情況。中等收入群體的消費者收入基本穩(wěn)定,在滿足日常消費之外略有結(jié)余。從儲蓄存款的錢大約占家庭總收入的比例來看，%的中等收入家庭用于儲蓄的錢大約占家庭總收入的1020%，屬于合理儲蓄范疇。2030%%。從分各城市來看，小城市的中等收入家庭儲蓄占家庭總收入比例高于大中城市的居民家庭。賀州、百色、貴港的中等收入家庭選擇2030%的比例高。其它城市的中等收入家庭大多選擇儲蓄占家庭總收入的1020%。逾五成居民在今后兩年內(nèi)準備增加消費。從調(diào)查資料的數(shù)據(jù)中我們可以看到，廣西中等收入群體在未來的兩年內(nèi)的預期收入增加充滿信心，也有增加消費支出的計劃。從抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)來看，%的人認為兩年內(nèi)全家的收入將會增加，%的人認為基本不變。%的人認為兩年內(nèi)全家的消費支出將增加，%的人認為基本不變,消費潛力很大。針對大多數(shù)中等收入群體都認為在今后兩年，全家的消費支出將增加。那么原因是什么？數(shù)據(jù)表明，認為家庭有大的支出安排（如購買住房、汽車、添置家電、旅游、教育支出等）是主要原因，%，%。從下表我們可以看到中等收入群體的消費體現(xiàn)為如下特點：中等收入群體的消費狀況及消費趨勢 1. 投資教育已成為居民消費的一個重要組成部分調(diào)查資料顯示，在已購買的消費中，%的家庭選擇子女教育。在準備增加消費調(diào)查中，%，而且不同職業(yè)、年齡、收入水平的被調(diào)查者，表示增加教育投資的比重多居前列?？梢?，大多數(shù)家庭都把提高自身的綜合素質(zhì)擺在越來越重要的地位，智力投資將有較大幅度增加。 2. 旅游消費方興未艾在準備增加消費的家庭中，%、%、%。由于長假、雙休日的增加，居民轉(zhuǎn)變消費觀念，旅游已越來越成為居民選擇休閑渡假的一種文化消費方式，成為居民追求的新時尚。3. 家用電腦受居民青睞隨著居民生活水平的逐步提高，家庭電腦作為高新科技產(chǎn)品，將對人們的生活、學習、工作產(chǎn)生越來越重要的影響；加上家用電腦價格和上網(wǎng)費的下調(diào)趨勢，使利用電腦的家庭不斷增多。調(diào)查顯示，%的居民家庭已購買家用電腦，%的居民家庭已使用互聯(lián)網(wǎng)。 %的居民家庭計劃購買電腦。%的居民計劃在今后兩年使用互聯(lián)網(wǎng)。4. 居民渴望改善居住條件隨著收入的增加，居民對居住環(huán)境要求越來越高，“既要房子大，又要房子靚”，除住房面積寬敞和內(nèi)部設施配套外，住房裝修已成為居民一項重要消費內(nèi)容，先裝修后入住的理念已被更多的人所接受。調(diào)查資料顯示，%居民家庭已購買住房消費，%的居民家庭已進行了家庭成套裝修消費。%的居民家庭表示準備在今年兩年增加住房投資、%的居民家庭準備增加家庭成套裝修，以創(chuàng)造更好的居住環(huán)境。 5. 通訊工具消費前景看好通訊條件的改善以及通訊工具價格的不斷下調(diào)，使城市居民對通訊需求發(fā)生較大變化，由過去的一戶一部電話，向一戶多部電話轉(zhuǎn)變，由固定電話向移動電話轉(zhuǎn)變。資料顯示，11。4%的居民家庭已購買彩信手機，在表示增加消費的居民中，%的居民家庭表示要在今后兩年內(nèi)購買彩信手機。 6. 汽車成為熱點仍需等候中等收入群體對汽車有較強烈的需求，但是已消費的并不多，并且在兩年內(nèi)就購買消費汽車還是少數(shù)人。資料顯示，%的居民，%的居民家庭在非常需要購買、消費，但目前無經(jīng)濟能力消費的項目中，選擇了家用汽車，%的居民家庭計劃在兩年內(nèi)購買，反差很大。汽車還不能在短期內(nèi)成為消費熱點。第二章 市場環(huán)境調(diào)查一. 市調(diào)區(qū)域地理概況本項目位于玉林市中心玉州區(qū)，地塊三面環(huán)人民中路，內(nèi)環(huán)東路，教育中路，屬于玉林市中心黃金地段?；谝陨纤觯瑸榱烁敿毜亓私忭椖恐苓厖^(qū)域內(nèi)的交通、環(huán)境、公建配套、人口分布及市場狀況，本次市場調(diào)查范圍為以人民中路、教育中路為軸線，內(nèi)環(huán)西路、內(nèi)環(huán)北路至民主中路為核心區(qū)域（見機能圖）。按照市場調(diào)查的“有效，相關(guān)”之重要原則，對本區(qū)域進行環(huán)境踏街，利用所采集的環(huán)境信息，分析本項目總體環(huán)境方面的優(yōu)勢與劣勢，以便本項目在今后的推廣過程中揚長避短。二. 區(qū)域道路狀況本項目位于玉林市中心，以本項目為出發(fā)點，東西向交通主干道主要為2車道的教育中路、人民中路（至民主中路以東為4車道），另外有內(nèi)環(huán)東路、內(nèi)環(huán)南路、內(nèi)環(huán)東路構(gòu)成的2車道環(huán)形道路；南北向交通主干道有4車道的民主中路。項目及周邊區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)市中心玉州區(qū)，道路陳舊、狹窄、人流擁擠，基本在改建規(guī)劃。具體情況如下表：走向道路名車道狀況東西向教育中路雙向4車道人民中路雙向4車道內(nèi)環(huán)南路雙向2車道南北向內(nèi)環(huán)西路雙向2車道內(nèi)環(huán)東路雙向2車道民主中路雙向4車道由上可見，項目周邊道路并不發(fā)達，而且局部建設，出現(xiàn)各路段情況不同等特色?？傮w上道路建設時間較早，路幅較窄，路況也不甚良好，相對比較落后，尤其是項目所在的玉州中心區(qū)域。向東至