【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 780086008900505/200212/2003一次性。6成10年◇重點(diǎn)分析2002年下半年、2003年初，新推出的與本案檔次（同為住宅公建立項(xiàng)的高檔寫字樓）、售價(jià)（除去地段位置因素）、配套(如員工餐廳、中央空調(diào))、建筑技術(shù)指標(biāo)（大堂挑空、層高凈高、使用率凈使用率）、戶型（300平米以內(nèi)的中小戶型）、結(jié)構(gòu)（框架剪力墻或無梁樓板）等，最具借鑒性及參考價(jià)值的八個(gè)新盤為——東——東四環(huán)百子灣后現(xiàn)代城后office東四環(huán)慈云寺橋住邦2000西——長(zhǎng)安街西三環(huán)天行建國(guó)際商務(wù)花園長(zhǎng)安街西四環(huán)五棵松長(zhǎng)安西點(diǎn)南——東二環(huán)光明橋天玉大廈北——中關(guān)村財(cái)智中心中關(guān)村上地金隅科技中心望京佳境天城 ——本案同類產(chǎn)品分析，將著重針對(duì)此八個(gè)特例項(xiàng)目，以下為天行建、長(zhǎng)安西點(diǎn)、天玉大廈、佳境天城四個(gè)項(xiàng)目情況及綜合分析。典型特例天行建國(guó)際商務(wù)花園 68171660開 發(fā) 商：北京天行建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置：長(zhǎng)安街公主墳商圈后期均價(jià)：9000元/平米占 地：6000平米 建筑面積：建筑高度：85米 檔 次：甲級(jí)車 位：地下一層268個(gè)，另有地上機(jī)動(dòng)車位（銷售）柱 距：，層 高：， 使 用 率：70%信 息 點(diǎn)：1015米兩個(gè) 綠 化 率：28%戶 型：208450平米大堂挑高：，入口500平米中庭花園：三層400平米，七層、十層各一個(gè)180平米中庭花園物 業(yè) 費(fèi)：底 商：一至兩層共4500平米，光大銀行、商務(wù)中心等底商售價(jià)：首層均價(jià)16000元/平米客 戶：IT、設(shè)計(jì)公司、廣告、兩層莊家客戶，投資型客戶較少智 能：千兆入?yún)^(qū)，百兆桌面工 期：01年5月開工，02年7月19日封頂，03年5月31入住按 揭：工行、健行、中行、光大8成30年綜合點(diǎn)評(píng)：天行建國(guó)際商務(wù)花園是繼現(xiàn)代城寫字樓、數(shù)碼01大廈之后，最為典型的住宅立項(xiàng)的新型辦公樓。除地段優(yōu)勢(shì)之外，產(chǎn)品面最主要的賣點(diǎn)是生態(tài)、個(gè)性、職能、知本，最顯著的優(yōu)勢(shì)為適合中關(guān)村中小企業(yè)辦公的低價(jià)（包含靈活的按揭方式）中小戶型。 天行建國(guó)際商務(wù)花園不足一年零五個(gè)月的時(shí)間全部售罄，戶型稍大為其不足之外，營(yíng)銷推廣不力使之相對(duì)拉長(zhǎng)了銷售周期。以上顏色加重部分為重點(diǎn)借鑒部分。◇典型特例長(zhǎng)安西點(diǎn) 68187711位置：西長(zhǎng)安街五棵松西四環(huán)交叉口戶型：343400平米大堂：層高：凈高：使用率：75%配置：中央空調(diào)等均價(jià)：7500元/平米特點(diǎn)：針對(duì)目標(biāo)客群創(chuàng)立競(jìng)爭(zhēng)聯(lián)盟電話：68187711付款方式：首付款先付10%，余款交房前付清銷售情況：目前尚未開盤，但排號(hào)者蜂擁而至。綜合點(diǎn)評(píng)：住宅公建立項(xiàng)的高檔寫字樓熱銷的幾大因素可以歸納為：適合辦公氛圍的交通區(qū)位、現(xiàn)代辦公風(fēng)格的形象與氣質(zhì)、首付遞延交付與低單價(jià)高按揭年限、自由組合小戶型、高使用率和凈高、可滿足發(fā)展的車位中央空調(diào)配設(shè)等六大要素。在本案重點(diǎn)分析的八個(gè)可類比項(xiàng)目中，較少有不配設(shè)中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)的，當(dāng)然這與低價(jià)及底商規(guī)模大小等有密切關(guān)系（產(chǎn)品定位中將論述）。長(zhǎng)安西點(diǎn)無疑又是一個(gè)典型的例子。◇典型特例天玉銘座 67173355開 發(fā) 商：北京中天億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置：東二環(huán)光明橋建筑面積：2萬余平米平層面積：2000余平米戶 型：100—300余平米使 用 率：70%現(xiàn) 均 價(jià)：9200裝 修：毛坯外 立 面：外墻高級(jí)鋁板幕墻和高檔中空雙層隔音保溫玻璃大 堂：，吸引天花吊頂衛(wèi) 生 間：私人衛(wèi)生間+公共男女衛(wèi)生間信 息 點(diǎn)：5平米一個(gè)配 置：中央空調(diào)特 點(diǎn)：生態(tài)平臺(tái)系 統(tǒng)：辦公自動(dòng)化、樓宇綜合布控、保安綜合布控、消防報(bào)警布控、停車管理布控綜合點(diǎn)評(píng)：天玉大廈從最初的8000元均價(jià)漲至現(xiàn)今的9200，并且最近有大單成交，與其綜合性價(jià)比優(yōu)勢(shì)密不可分。其突出的優(yōu)勢(shì)在于智能系統(tǒng)配套完備。新型辦公樓的熱銷在產(chǎn)品上均運(yùn)用以點(diǎn)帶面的戰(zhàn)術(shù)。◇典型特例佳境天城 64746205投 資 商：魯能英大集團(tuán) 發(fā) 展 商：北京英大置業(yè)有限公司承 建 商：中建一局二公司項(xiàng)目地址：朝陽區(qū)望京中環(huán)南路甲2號(hào)建筑面積：6萬余平米 樓 高：25層價(jià) 格：8680起，現(xiàn)房均價(jià)9500推廣定位：VIP級(jí)商務(wù)花園外 立 面：鋁板、大理石及玻璃幕墻配 置：4500平米巴比倫森林雙層會(huì)所、茶水間、洗手間、健身網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶不低于155兆每戶用電：不少于800W 每戶電話：不少于4部空 調(diào)：戶式中央空調(diào)電 梯：lG高速電梯裝 修：毛坯戶 型：12111515170、28390，復(fù)式199及152使 用 率：77%層 高：按 揭：8成20年大 堂：800平米車 位：1：綜合點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)銷售率達(dá)90%，車位及VIP配套是其最大賣點(diǎn)。（3）寫字樓項(xiàng)目（以下所列均為出售型甲級(jí)寫字樓）分布地區(qū)：以租為主的甲級(jí)寫字樓主要分布在朝外板塊、安定門片區(qū)及北三環(huán)一線；在售甲級(jí)寫字樓兩年來東區(qū)供量較少，且大多為在建項(xiàng)目。如東三環(huán)沿線的太陽宮區(qū)域、點(diǎn)狀分布的當(dāng)代萬國(guó)城、昆泰國(guó)際中心、怡景園三期、東環(huán)廣場(chǎng)二期等。乙級(jí)寫字樓仍以出租為主，出售的如佳匯中心、平安發(fā)展大廈，同樣呈點(diǎn)狀散布。以上寫字樓分布地區(qū)配套相對(duì)齊全，或預(yù)期配套齊全。區(qū)域?qū)傩裕?租售型甲級(jí)寫字樓區(qū)域成熟度最高，周邊星級(jí)酒店、購(gòu)物飲食、娛樂休閑設(shè)施齊全，辦公氛圍濃郁，市區(qū)板塊特征最為明顯。與國(guó)際化、產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境息息相關(guān)。典型項(xiàng)目：參考型物業(yè)（租賃）：百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心、佳匯中心、泛利大廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)、東環(huán)廣場(chǎng)、聯(lián)合大廈、人壽大廈；競(jìng)爭(zhēng)型物業(yè)：當(dāng)代萬國(guó)城、華普花園、陽光都市、東方銀座、華冠麗景寫字樓，金港大廈、昆泰國(guó)際中心、恒富廣場(chǎng)、尚都國(guó)際中心、東環(huán)18大廈、東華廣場(chǎng)等。 備 注： 鑒于本案限高影響及周邊辦公環(huán)境尚待改進(jìn)、市政辦公配套仍需完善等因素，產(chǎn)品做成甲級(jí)寫字樓售價(jià)高，存在較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，租售型甲級(jí)寫字為本案的次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作為市場(chǎng)分析的輔助點(diǎn)，以下重點(diǎn)列舉地緣性出售型甲級(jí)寫字樓用作參考分析。案例1：東方銀座（東直門代表性樓盤，服務(wù)及配套系統(tǒng)可作為參考）開 發(fā) 商：北京東黎廣場(chǎng)有限公司（在京開發(fā)100萬平米以上面積）合 作 商: 廣東發(fā)展銀行(貸款融資方)施工單位: 中建一局五公司(主要業(yè)績(jī):國(guó)貿(mào)、燕莎、南銀大廈、人民大會(huì)堂)設(shè)計(jì)公司：香港關(guān)善明博士建筑師事務(wù)所（恒基中心、上海招商局大廈之設(shè)計(jì)）室內(nèi)設(shè)計(jì)：香港陳富華室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)公司：自管，物業(yè)費(fèi)：8元交 通：位于東直門橋東南角，地下二層與對(duì)面63萬平米亞洲最大交通樞紐相連，連通首都機(jī)場(chǎng)磁懸浮列車始發(fā)站，7分鐘到達(dá)機(jī)場(chǎng)；公交、地鐵、磁懸浮、輕軌、出租、水上交通構(gòu)成其七維交通網(wǎng)絡(luò)占 地：31747平米，%建筑面積：155230平米，寫字樓40797平米外 立 面：由高質(zhì)反光玻璃幕墻及高級(jí)鋁板組成，配以鮮明的金屬飾條及面磚，充分體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，增加黃色及黑線條建 筑：建筑高度98米，寫字樓23層，地下4層，5A級(jí)寫字樓容 積 率：5寫 字 樓：，戶 型：1812282等層 高：使 用 率：%均 價(jià)：18000元/平米物業(yè)管理：收費(fèi)8元/月/平米車 位：600個(gè)商 場(chǎng)：近4萬平米國(guó)際SHOPPING MALL，不含公攤建筑面積為27600平米，餐廳、酒吧、超級(jí)市場(chǎng)、洗衣店、糕餅房、美容美發(fā)店、銀行、郵局、旅游及票務(wù)中心、診所及其他，與商場(chǎng)、地鐵連通后的安全是通過門磁、門開啟方向、監(jiān)控系統(tǒng)及物業(yè)管理等形式實(shí)現(xiàn)的配 套：地上4層4708平米空中會(huì)所，包括泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、桑拿、慢跑路徑、全天候商務(wù)中心，600個(gè)車位，車庫面積31346平米服 務(wù)：全天候商務(wù)中心/留言/物件暫存/24小時(shí)客房送餐/房間打掃/水電氣等費(fèi)用一卡通劃賬/訂報(bào)/問訊及定做/月結(jié)帳單、購(gòu)物送貨/墻壁油漆、地板處理/家具維修及翻新/洗車等電 梯：寫字樓客梯6部，1部消防梯，商場(chǎng)2部貨梯，1部汽車梯、2部客梯，地上為精品店，大型零售店，地下餐飲工期進(jìn)度：統(tǒng)一2003年8月底交房，02年10月中旬封頂空調(diào)系統(tǒng)：四管制集中空調(diào)系統(tǒng)，可滿足冬季及夏季不同區(qū)域之不同冷暖要求供熱系統(tǒng)：城市熱力系統(tǒng)，風(fēng)機(jī)盤管四管制系統(tǒng)充分考慮到過渡季節(jié)各房間人員對(duì)冷熱的不同要求通風(fēng)系統(tǒng)：每間均送新風(fēng)，辦公樓內(nèi)的茶水間、衛(wèi)生間、垃圾房等均設(shè)有集中排風(fēng)防 排 煙 辦公樓內(nèi)走道、樓梯間、前室及合用前室等均按消防要求系 統(tǒng)：設(shè)置相應(yīng)的機(jī)械排煙或機(jī)械正壓送風(fēng)系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)：二路10KV電源同時(shí)供電，總電量為 17900KVA，并設(shè)有后備柴油發(fā)電機(jī)1500KVA，設(shè)有防雷系統(tǒng)及電涌保護(hù)系統(tǒng)電梯系統(tǒng)：進(jìn)口高速電梯，3VF調(diào)速系統(tǒng)，人工智能群控電梯管理綜合布線 系 統(tǒng)：超5類水平電纜，100兆用戶網(wǎng)絡(luò)帶寬閉路電視 電梯大堂、出入口大塘、主要通道、地下車庫及首層周界監(jiān)控系統(tǒng)：等位置安裝攝像機(jī)有線電視 北京市光纜有線電視節(jié)目、衛(wèi)視中文臺(tái)、衛(wèi)視音樂臺(tái)、衛(wèi)衛(wèi)視系統(tǒng)：視體育臺(tái)、鳳凰衛(wèi)視電影臺(tái)、美國(guó)有線電視新聞、家庭影院亞洲頻道、香港無線8頻道等海外電視節(jié)目樓宇自控系 統(tǒng)：為大廈內(nèi)各種機(jī)電系統(tǒng)進(jìn)行有效合理控制停車管理系 統(tǒng)：采用非接觸讀卡方式，出庫車輛進(jìn)行識(shí)別電子巡更 無線操作系統(tǒng)，人員配備與保安報(bào)警系統(tǒng)相聯(lián)接的手提系 統(tǒng)：巡更對(duì)講機(jī)進(jìn)行巡更智能一卡 門禁管理、停車場(chǎng)管理等系統(tǒng)，用戶持經(jīng)物業(yè)管理部門通 系 統(tǒng)：授權(quán)的有效卡，既可享用一卡通的無人自助管理給水系統(tǒng)：分區(qū)變頻供水方式，由市政提供熱源，24小時(shí)供應(yīng)熱水消防系統(tǒng)：自動(dòng)噴淋噴霧系統(tǒng)，消火栓系統(tǒng)及建筑滅火器等滅火措施，設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，包括感煙/感溫探測(cè)器、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置、火災(zāi)聯(lián)動(dòng)控制裝置綜合點(diǎn)評(píng)：東方銀座毗鄰東直門綜合交通樞紐，底商、寫字樓、公寓具備典型的投資特征。來自日本、東環(huán)廣場(chǎng)、周邊項(xiàng)目如陽光都市的投資客群，大單成交迅速帶動(dòng)了項(xiàng)目的整體銷售率。由此可見，東區(qū)除CBD熱點(diǎn)區(qū)域外，出售型甲級(jí)寫字樓開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，國(guó)外消費(fèi)客群普遍以租為主，國(guó)內(nèi)知名品牌公司購(gòu)買寫字樓更傾向于CBD置業(yè)，而國(guó)內(nèi)購(gòu)買寫字樓的中堅(jiān)客群，大多數(shù)又被新型商務(wù)樓及其他更具辦公氛圍的高檔寫字樓分化（如東區(qū)乙級(jí)寫字樓）。CBD輻射板塊之出售型甲級(jí)寫字樓正面臨尷尬境地。案例2：百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心（東四代表性樓盤）開 發(fā) 商：凱恒房地產(chǎn)公司（澳門房地產(chǎn)公司投資）設(shè) 計(jì) 方：北京建筑設(shè)計(jì)研究院承 建 商：住總集團(tuán)位 置：位居朝陽門西南角設(shè)計(jì)特點(diǎn)：豪華氣派歐式挑高門廊設(shè)計(jì)建筑面積：共40萬平米一 期：12萬平米，甲級(jí)寫字樓、商場(chǎng)、五星級(jí)酒店及部分公建寫 字 樓：共22層，大堂挑高6米商 場(chǎng)：1—5層挑空，辦公、商場(chǎng)電梯分區(qū)工 期：2003年7月計(jì)劃封頂，04年春節(jié)交房綜合點(diǎn)評(píng)：百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心為二環(huán)內(nèi)的大盤項(xiàng)目。由于寫字樓體量較大，于02年下半年做前期論證時(shí)甑選了多家顧問公司，最終認(rèn)為甲級(jí)寫字樓出售風(fēng)險(xiǎn)較大，決定改售為租，并尋求海外租賃方式。 百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心屬于朝外商圈的外圍，獨(dú)占朝陽門橋，與北側(cè)華普聯(lián)邦大廈對(duì)峙，與本案地理位置特征較為相似，但其配套設(shè)備齊全，基本能夠自給自足；從此反映出藍(lán)胄國(guó)機(jī)場(chǎng)不能以商務(wù)辦公個(gè)案的形象入市，而理應(yīng)塑造周邊地緣整體商務(wù)鏈。案例3：恒富廣場(chǎng)（朝外代表性樓盤）開 發(fā) 商：恒富房地產(chǎn)開發(fā)公司承 建 商：住總集團(tuán)位 置：東大橋東北角交 通：新修朝陽北路起點(diǎn)，為工體主路入口環(huán) 境：毗鄰CBD北大門，門前為超大型街心花園建筑面積：10余萬平米建筑形式：聯(lián)體建筑物業(yè)屬性：公寓、甲級(jí)寫字樓、底商（銀行）寫 字 樓：地上26層，90余米標(biāo)高價(jià) 格：公寓均價(jià)13000左右，寫字樓待定車 位：618個(gè)銷 售：03年上半年開盤綜合點(diǎn)評(píng)：恒富廣場(chǎng)對(duì)面即為華遠(yuǎn)集團(tuán)CBD寫字樓項(xiàng)目尚都國(guó)際中心，與上述百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心、昆泰國(guó)際中心互成犄角之勢(shì)。而朝外板塊從早期的東環(huán)廣場(chǎng)、聯(lián)合大廈、泛利大廈、豐聯(lián)大廈、昆泰大廈到近期的佳匯中心、人壽大廈，已經(jīng)形成了較之CBD、東直門更為成熟的朝外商圈，且使館區(qū)涉外消費(fèi)氛圍獨(dú)具，從側(cè)面反映本案不能將戶型面積增大，價(jià)格檔次做高，以無謂擴(kuò)大強(qiáng)敵競(jìng)爭(zhēng)面。案例4：東華廣場(chǎng)（二環(huán)第一地標(biāo)項(xiàng)目）開發(fā)背景：北京十大重點(diǎn)工程之一，投資商為加拿大華僑，亦為上海規(guī)模最大、檔次最高、價(jià)格最貴的別墅開發(fā)商。東直門項(xiàng)目遲遲未能啟動(dòng)，現(xiàn)正在計(jì)劃國(guó)際融資，啟動(dòng)該項(xiàng)目。設(shè) 計(jì) 方：英國(guó)著名設(shè)計(jì)院物業(yè)管理：加拿大著名物業(yè)管理公司均 價(jià)：預(yù)計(jì)商務(wù)公寓13000以上，寫字樓待定占 地：，建筑面積：，交通樞紐：，發(fā)車站臺(tái)20個(gè)，環(huán) 境：3萬平米地上5米空中花園，，綠化率37%交通區(qū)位：東直門交通樞紐中心寫 字 樓：兩棟150米高國(guó)際甲級(jí)智能雙塔寫字樓，地 下：，地下三層交通樞紐，會(huì)議中心：展覽商業(yè)：商場(chǎng)、超市、娛樂中心、健身俱樂部等，酒 店：車 位：1：1，共3618個(gè)，工程進(jìn)度：原計(jì)劃2002年底正式施工，2004年完工，現(xiàn)推遲綜合點(diǎn)評(píng)：東華廣