【正文】 建議一層沿街精品店建筑面積1050200300平米不等，如考慮底商店中店用途，建筑面積也不宜過(guò)大，其中統(tǒng)一應(yīng)以4050平米為主；小店鋪可以拉高租售。地上一層——本案北側(cè)沿街部分地塊較長(zhǎng)，且毗鄰雍和宮傳統(tǒng)文化旅游區(qū)，建議地上一層沿街面業(yè)態(tài)功能部分可考慮旅游紀(jì)念品、文化藝術(shù)收藏品、古玩字畫及旅行社的設(shè)置，與地緣商業(yè)特性更好地結(jié)合； 地上一層沿街面——以精品店或各類專賣店為主，如高檔化妝品店、名表店，珠寶店、美容美發(fā)店、時(shí)裝精品店、鮮花禮品店、糕餅房等；同時(shí)配設(shè)快速消費(fèi)品店或連鎖快餐廳，如中西餐飲店、酒吧、餐吧、水吧、咖啡廳自助餐、雪茄店、奶茶、冰淇淋、日本韓國(guó)料理、美式快餐羅杰斯、麥當(dāng)勞或肯德基、自助餐廳、品牌茶餐廳或海鮮城等； 首層?xùn)|、西、南側(cè)——以商服配套為主，如郵局、銀行（配自動(dòng)取款機(jī)）、票務(wù)中心、干洗店、門診、書店、辦公用品店等；24小時(shí)商務(wù)中心，包括訂票、打印、復(fù)印、傳真、專業(yè)圖紙沖曬及裝訂等服務(wù) 地下一層——以KTV包房、夜總會(huì)、桑拿洗浴中心、健身中心、彩擴(kuò)店及部分精品店為輔，以中高檔超市為主（如華潤(rùn)超市），并預(yù)留員工餐廳 地下部分——設(shè)備用房等占用公攤用房面積應(yīng)盡可能合理壓縮。大商場(chǎng)對(duì)于寫字樓的辦公品質(zhì)存在較大影響，且停車位相當(dāng)欠缺，同時(shí)由于周邊消費(fèi)群不集中，地緣拆遷房較多，日消費(fèi)能力有限，存在養(yǎng)店鋪周期較長(zhǎng)（至少需要23年的周期），在恰當(dāng)時(shí)機(jī)地上二層部分空間可隨時(shí)作為辦公用途發(fā)售，或作為多功能用途（如將原定三層大小會(huì)議室移至二層，建議小型會(huì)議室為150平米左右，大會(huì)議室為300平米左右），作為備選方案。地上一二層——可預(yù)留做商場(chǎng)用途，規(guī)模大小視招商情況而定，初步擬定為商業(yè)招商用途。底商◇底商業(yè)態(tài)功能定位及業(yè)態(tài)分布 藍(lán)胄國(guó)際場(chǎng)東向毗鄰東直門北小街，西側(cè)為雍和宮大街，北依主干北二環(huán)，建成后四面臨街，并擁有二環(huán)通暢的地鐵立體交通網(wǎng)，商業(yè)交通縱深足夠，位于東西干道的中間地帶，四方向均有一定步行距離的緩沖，吻合購(gòu)物聚集消費(fèi)的商業(yè)特征。◇建議預(yù)留的空調(diào)機(jī)位能盡量的隱蔽，以眾多的細(xì)節(jié)方面保證大廈區(qū)別于住宅或商務(wù)公寓，奠定大廈物業(yè)的高端性?！笸獯耙欢ㄒ鞒陕涞卮?，采光的面積要盡可能大（窗口的高度及寬度），此方面對(duì)以后的銷售有重大影響◇頂層屋頂預(yù)留預(yù)埋件，為以后立廣告牌作好準(zhǔn)備。具體如下：（1） C1:衛(wèi)生間位置由西北角挪到西南角。衛(wèi)生間◇標(biāo)準(zhǔn)層：各層辦公室的私用衛(wèi)生間位置要做合理的調(diào)整，將衛(wèi)生間管道對(duì)劃分空間的影響降到最低限度。但本案每單元的戶型差異化不大，面積較為接近，價(jià)格層差、朝向差、戶型大小價(jià)差拉幅較小，易造成客戶考慮周期加長(zhǎng)，如何分期、分批量的供應(yīng)以便引導(dǎo)客戶積極認(rèn)購(gòu)是營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)著重考慮的問(wèn)題。朝向戶室比中大戶型朝南朝北，小戶型多集中在東西向，總體上本方案較好體現(xiàn)了戶型設(shè)計(jì)的均好性，各戶型平面布局使用率較高，功能分區(qū)合理。以均價(jià)9000元/平米為例，各種朝向的基本定價(jià)結(jié)構(gòu)分析如下：南向 % ——9105北向 % ——9145東向 % —8900西向 % ——8850東樓平均每層每單元三梯十戶、三梯十二戶。 ◇戶型平均面積指數(shù) 。 吸納對(duì)象為經(jīng)過(guò)原始積累、有了第一桶金，不滿足于商住公寓辦公的檔次及形象，及不再愿意支付高額租金在純寫字樓辦公（買比租劃算）的客戶； 80100平米為中小型公司的需求主流，更多地為一次置業(yè)，事業(yè)處于起步或稍有積蓄階段，如亞運(yùn)村南移的簇群，為本案的主要輔助客群； 50平米以下戶型其購(gòu)買力十分有限，且公攤后使用面積較低，不適合高檔辦公樓宇，故設(shè)計(jì)時(shí)一概不予考慮； 現(xiàn)方案共分為13種戶型，（即75%使用率），戶型面積對(duì)照表如下： 戶型面積對(duì)照一覽表平層戶型套內(nèi)建筑面積銷售面積套數(shù)BB84ABC16AC34B12AC44B102B92BB74B62AC64B52AC54AC24，各戶型套數(shù)占標(biāo)準(zhǔn)層總戶比如下：戶數(shù)比例一覽表銷售面積占總戶數(shù)比例50余平米%70余平米%80余平米%100余平米%110余平米%120余平米%150余平米%160余平米%%，60、90余平米為空檔；%，其中130余平米戶型為空檔；%，1140平米為空檔；%，170、180平米為空檔。產(chǎn)品基本面核心問(wèn)題戶型設(shè)計(jì)◇現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)析現(xiàn)設(shè)計(jì)方案將東樓分為4個(gè)單元，按順時(shí)針?lè)较驈奈鞅?、東北至東南、西南依次標(biāo)識(shí)為A、B、C、D，其中現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)A、B單元套數(shù)分別為12套，C、D單元分別為10套，每個(gè)單元分別為9種不同的戶型。區(qū)位認(rèn)知的主題概念：都會(huì)核心第二部分產(chǎn)品定位一、產(chǎn)品定位區(qū)位認(rèn)知屬性界定：與北二環(huán)區(qū)域市場(chǎng)中位置價(jià)值型物業(yè)相比較，屬于有升值及發(fā)展?jié)摿Φ某鞘性僭熘亟M區(qū)域?！笥捎诮ㄖY(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)方案的改變，建議原計(jì)劃4月26日正式開盤日改為5月16日（周五）正式開盤，如往后順延一周將錯(cuò)失一年當(dāng)中最好的黃金季之5月份幾乎整月。入市時(shí)機(jī)◇市場(chǎng)上住宅公建立項(xiàng)的寫字樓，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因?yàn)橘?gòu)買寫字樓的客群不同于購(gòu)買私宅，其選擇周期相對(duì)較長(zhǎng)，股份制公司同時(shí)存在董事會(huì)的多人決策過(guò)程，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購(gòu)買，存在租房公約的合同時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計(jì)劃，先期納入計(jì)劃就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。市場(chǎng)預(yù)期良好，爭(zhēng)取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價(jià)將上浮至1萬(wàn)元/平米左右。以上定價(jià)在分析了近50個(gè)可借鑒性住宅公建立項(xiàng)的寫字樓，并結(jié)合目標(biāo)客群可接受度調(diào)查、60多張定量分析報(bào)告得出。計(jì)算中央空調(diào)成本后，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如下：——本案毛坯房起價(jià)9100元/平米左右，均價(jià)9400元/平米左右，最高價(jià)為9700元/平米。建議入市起價(jià)以僅低于全程均價(jià)350元/平米左右價(jià)格面市，即8686元/平米，先期以開盤均價(jià)9000元/平米制定價(jià)格方案，在銷售形勢(shì)優(yōu)好的銷售速度保障前提下，爭(zhēng)取更高價(jià)格實(shí)現(xiàn)；◇具體價(jià)格方案包括各種戶型價(jià)差、開盤價(jià)格明細(xì)及銷控，后期價(jià)格調(diào)整，要等到戶型設(shè)計(jì)方案確定后再做確定?！蟆！磁c本身的寫字樓配套相對(duì)共享。◇周邊商住項(xiàng)目并不能夠按照甲級(jí)或乙級(jí)寫字樓的檔次標(biāo)準(zhǔn)來(lái)區(qū)分。項(xiàng)目周邊可類比商務(wù)公寓/商住公寓價(jià)格一覽表項(xiàng)目名稱位置均價(jià)備注華世隆國(guó)際公寓北三環(huán)安貞橋9200現(xiàn)房11000雍和家園北二環(huán)項(xiàng)目對(duì)面10000現(xiàn)價(jià)11000東方銀座東二環(huán)東直門東南角11000現(xiàn)價(jià)13800全精裝當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城東直門香河園路9500全精裝華冠麗景東直門北小街8200元嘉國(guó)際公寓東中街40號(hào)11500精裝家具藍(lán)籌名座吉慶里9號(hào)9380初裝華普花園東四十條橋13000現(xiàn)房◇項(xiàng)目周邊可類比高檔商住公寓共8個(gè)項(xiàng)目，按1000元/平米的精裝修檔次，除去精裝修費(fèi)用。即——國(guó)際準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓或星級(jí)寫字樓或高檔寫字樓價(jià)格定位 （1）定價(jià)原則◇應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價(jià)格的前提◇以全程銷售期內(nèi)具有良好性價(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段◇以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價(jià)格體系◇合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)之價(jià)格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對(duì)均衡出貨 ◇計(jì)劃底商類物業(yè)租售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤(rùn)空間（2）可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽表可類比寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽表項(xiàng)目名稱位置均價(jià)備注二環(huán)環(huán)線可類比住宅公建立項(xiàng)的寫字樓項(xiàng)目金港大廈北二環(huán)鼓樓外大街14000無(wú)梁結(jié)構(gòu)林達(dá)大廈北二環(huán)和平里8800現(xiàn)房天玉大廈東二環(huán)光明橋8600準(zhǔn)現(xiàn)房9200佳匯中心東二環(huán)吉慶里18號(hào)11000號(hào)稱甲級(jí)成銘大廈西二環(huán)西直門15000躍層國(guó)英1號(hào)西二環(huán)西直門青年宮9500現(xiàn)房時(shí)代之光名苑西二環(huán)西直門北小街8500精裝圣都大廈南二環(huán)以內(nèi)7250現(xiàn)房躍層三環(huán)可類比住宅公建立項(xiàng)的寫字樓項(xiàng)目龍輝大廈東三環(huán)雙井8000鄰CBD四環(huán)及其他可類比住宅公建立項(xiàng)的寫字樓項(xiàng)目后現(xiàn)代城后OFFICE東四環(huán)百子灣7000鄰CBD住邦2000東四環(huán)慈云寺橋9000現(xiàn)房11000CBD衛(wèi)城長(zhǎng)安項(xiàng)目檔次定位（1）北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)大致如下：外墻裝修：局部?jī)?yōu)質(zhì)貴重材料室內(nèi)公共部分裝修：相當(dāng)于三星級(jí)酒店裝修室外及綠化：局部高檔材料停 車 位：每150—250平米一個(gè)車位電梯等候時(shí)間：40—90秒電力：60—100W/平米夜間藝術(shù)照明設(shè)計(jì)：可以有通訊：一部電話/15平米控制：部分自動(dòng)化擦窗機(jī)：必須有空調(diào)：集中空調(diào)（兩管式），溫度自動(dòng)控制（2）項(xiàng)目檔次定位以上是根據(jù)地理位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施水平得出的產(chǎn)品硬件檔次標(biāo)準(zhǔn)，但本案既不同于乙級(jí)寫字樓的硬件配套，于產(chǎn)品軟設(shè)計(jì)方面甚至部分超越了甲級(jí)寫字樓才堪具備的技術(shù)指標(biāo)，而常規(guī)的空調(diào)設(shè)置不見(jiàn)得會(huì)有。二、市場(chǎng)戰(zhàn)略與市場(chǎng)定位基本市場(chǎng)戰(zhàn)略（1）區(qū)域價(jià)值及市場(chǎng)環(huán)境分析◇本案應(yīng)堅(jiān)定不移地定位于寫字樓產(chǎn)品的中低端，即介于甲級(jí)寫字樓與乙級(jí)寫字樓之間，或稱為準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，把實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)的有效手段放在成本控制上，而不是售價(jià)上◇作為二環(huán)以內(nèi)的位置價(jià)值型純辦公物業(yè)，倘若不具備高端形象，不必在產(chǎn)品品質(zhì)上做過(guò)多實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主；但必須滿足客群對(duì)高檔寫字樓外立面的形象提升要求◇甲級(jí)寫字樓與高檔公寓租售價(jià)格持續(xù)下跌，意味著東區(qū)住宅與公建立項(xiàng)的乙級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供量加大，必須把握入市先機(jī)及壓縮工程周期以規(guī)避供量風(fēng)險(xiǎn)，取得銷售短平快◇不容忽視地緣甲級(jí)寫字樓與周邊商住客群，不容忽視周邊科研單位的購(gòu)買力，要有意識(shí)從區(qū)域周邊各項(xiàng)目分流買家◇充分利用地塊帶來(lái)的辦公場(chǎng)所純粹性，交通新格局帶來(lái)的交通型辦公，及規(guī)劃方案本身帶來(lái)的彈性空間競(jìng)爭(zhēng)力（2）核心市場(chǎng)戰(zhàn)略◇小戶型、大職場(chǎng)；低單價(jià)、低首付、低月供、低總價(jià)、高成交率目標(biāo)客群定位（寫字樓）結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域國(guó)際型消化特征，輕軌13號(hào)線、地鐵5號(hào)線、地鐵10號(hào)線等交通環(huán)境變量帶來(lái)的城市格局變化，并分析周邊可借鑒性樓盤成交客群特征，如北三環(huán)華世隆國(guó)際公寓、華尊大廈、冠城園、藍(lán)堡大廈項(xiàng)目截流亞北南移客群，周邊林達(dá)大廈、建達(dá)大廈、金港大廈、雍和家園、富華大廈、鴻安國(guó)際大廈、金隆基大廈、萬(wàn)邦科貿(mào)大廈、華普國(guó)際大廈、洲際大廈、萬(wàn)信商務(wù)大廈、平安發(fā)展大廈、杰寶公寓等，客群定位定性描述如下：行業(yè)屬性：取向較為散化，以國(guó)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。案例9：東環(huán)18辦公大廈開 發(fā) 商：北京嘉利恒德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商：北京嘉和潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司位 置：東三環(huán)國(guó)貿(mào)南雙井橋均 價(jià)：16000元左右首 付：80萬(wàn)元月 供：5年按揭月供15012元樓 高：8層，每層6戶使 用 率：%配 套：OA配線系統(tǒng)底 商：12層戶 型：3層1641平米，4層1582平米，5層1113平米，6層1139平米，7層684平米，8層684平米綜合點(diǎn)評(píng)：東環(huán)18辦公樓國(guó)貿(mào)橋南僅800米，并擁有大社區(qū)成熟配套，可謂交通區(qū)位、環(huán)境配套均為優(yōu)等。案例8：金港大廈開 發(fā) 商：北京中興聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司地理位置：鼓樓外大街23號(hào)，北二環(huán)與北三環(huán)之間，中軸路均 價(jià)：14000元/平米結(jié) 構(gòu)：大跨度無(wú)梁預(yù)應(yīng)力，消除剪力墻處處隔斷工 期：2003年12月底入住樓 高：20層主力戶型：277301平米物 業(yè) 費(fèi)：712元/月/平米車 位 費(fèi)：租賃；地下600元/月；地上150元/月主力客群：國(guó)有大中型公司的企業(yè)決策層和大型民營(yíng)企業(yè)電 話：64255252/5353綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目距離本案較近，且工期較短，中小戶型面對(duì)的客群是本案的輔助型客群。首先對(duì)本案有競(jìng)爭(zhēng)影響的是商務(wù)公寓。綜合點(diǎn)評(píng)：昆泰國(guó)際中心商務(wù)公寓及甲級(jí)寫字樓均未開盤，寫字樓集高速信息系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化、管理自動(dòng)化于一體，是朝外大街的收官之作。供氣系統(tǒng)：利用朝外地區(qū)市政設(shè)施現(xiàn)狀，天然氣由朝外南輔路市政管線引入。電視系統(tǒng)：有線電視可接收有線網(wǎng)絡(luò)中多數(shù)電視節(jié)目，衛(wèi)星電視系統(tǒng)可接收境外衛(wèi)星電視節(jié)目。案例6：昆泰國(guó)際中心（朝外板塊代表性樓盤）65995906/07/08發(fā) 展 商：北京昆泰集團(tuán) 建筑設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國(guó)際公司代 理 商：上古經(jīng)紀(jì)位 置：朝陽(yáng)門外大街（原雅寶市場(chǎng)）占 地：3萬(wàn)平米